אור פינסון, ג’ואי לאו, קרול לאו, טניה לאו, אורן בר משה, פסק דין

לפני

כבוד השופט אביים ברקאי

תובע

אור פינסון

נגד

נתבעים

1. ג’ואי לאו

2. קרול לאו

3. טניה לאו

4. אורן בר משה

ב”כ התובע – עו”ד מיכאל טסלר – ממשרד מיתר – עורכי דין

ב”כ הנתבעים – עו”ד דוד זילר, עו”ד לב זיגמן, עו”ד יערה שביט דרבאו – ממשרד הרצוג, פוקס, נאמן – עורכי דין

פסק דין

חלק ראשון – פתח דבר והשאלות בהן יש להכריע

פתח דבר

עניינו של פסק הדין – עניינו של פסק דין זה הוא תביעה על סך של 1,965,600 ₪ שהגיש מתווך כנגד לקוחותיו. התביעה מבוססת על הסכם תיווך חתום ומתייחסת לנכס שרכשו הנתבעים 1 ו-2 כנגד הסך של 84,000,000 ₪ (שמונים וארבעה מיליון ₪). הנכס שנרכש הוא קומה 28 בבנין מגורים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. בנין שהיה בשלבי בניה במועדים הרלוונטיים לתביעה. הנכס שהוצג על ידי הנתבע הוא מחצית מקומה 28 בבנין, כשהקומה כולה עדיין בשלבי מעטפת.

מהות המחלוקת, בקליפת אגוז

בתמצית ייאמר שהתובע הציג הסכם תיווך עליו חתמה הנתבעת 3, ביתם של הנתבעים 1 ו-2. הסכם התיווך התייחס, בין היתר, לקומה 28 בבניין ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. בגין מחצית הקומה נדרש הסך של 65,000,000 ₪ (ששים וחמישה מליון ₪). אין חולק על כך שהתובע אכן הציג את הנכס כשהוא ברמת מעטפת, זאת כבר ביום 17/3/2019. לאחר מכן המשיך התובע להיות בקשר עם הנתבעים, ובעיקר עם הנתבעת 2, תוך שהוא מציע ומציג להם כנטען נכסים אחרים – בין לרכישה ובין להשכרה.

ביום 1/6/2020 הציע התובע לנתבעת במסגרת התכתבות מסרונים נכס נוסף לרכישה. רק למעלה משבועיים לאחר מכן וביום 16/6/2020 הודיעה לו הנתבעת 2 שהם כבר אינם מחפשים נכס וכלשונה – “Thank You we are not looking anymore” (נספח 6 לתצהיר התובע, ע”מ 26 לתצהיר).

בפועל התברר (ור’ סעיפים 12 ו-14 לתצהיר הנתבע 1 עצמו) שבמקביל להודעות אלה, הרי בחודש יוני 2020 סיירו הנתבעים 1-2 עם מתווכת חדשה שהציגה להם לרכוש מחצית מקומה 28 בבנין המגורים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. הנתבעים 1-2 הגישו הצעה לרכישה, וזו לא התקבלה. כך או בסופו של יום הנתבעים 1-2 החליטו לרכוש את כל קומה 28 כנגד הסך של 84,000,000 ₪ וזאת מבלי לערב את התובע. יתרה מכך, התובעים הפנו לכך שפנו למתווכת נוספת בטענה שזו תיווכה בעסקה שיצאה בסופו של יום לפועל וטענו שההחלטה התקבלה במהלך חודש דצמבר 2020 (סעיף 17 לתצהיר הנתבע 1).

התובע היה בקשר עם הנתבעים 1-2 ואף ידע שרכשו נכס אך לא ידע שמדובר בנכס שהוצג להם כטענתו, על ידיו. לאחר שנודע לתובע, מפרסומים בתקשורת, אודות הנכס שנרכש – הוא פנה בדרישה לתשלום דמי תיווך. הנתבעים 1-2 סירבו לשלם דמי התיווך ואף הגדילו לעשות וטענו (במכתב ב”כ מיום 22/3/2021) שהסכם התיווך לא נחתם על ידם אלא “החתימה האלקטרונית רשומה על שם מר אורן בן משה”, חתנם – בעלה של ביתם, הנתבעת 3.

סירובם של הנתבעים לשאת בדמי התיווך הביא להגשת התביעה כאן. זו המחלוקת ומכאן פסק הדין.

מי ומי בהליך

התובע – התובע הוא, כאמור, מתווך במקרקעין.

הנתבעים 1-4 – הנתבעים 1 ו-2 הם רוכשי נכס אשר כנטען התובע זכאי לדמי תיווך בגינו. הנתבעת 3 היא ביתם שחתמה על הסכם התיווך ועל כך עוד יורחב בהמשך. הנתבע 4, בעלה של הנתבעת 3, שורבב להליך במקור על ידי הנתבעים 1 ו-2, כאשר אלה התכחשו להסכם התיווך וטענו שהחתימה האלקטרונית שייכת לו.

שש העדויות שנשמעו – במסגרת הדיון העידו שישה עדים, אחד מטעם התביעה וחמישה מטעם ההגנה. מטעם התובע העיד התובע בלבד; מטעם הנתבעים העידו ארבעת הנתבעים וכן גב’ טליה וייץ, מתווכת מקרקעין שסייעה ותיווכה כנטען ברכישת קומה 28 בבנין המגורים.

שלוש השאלות העיקריות בהן יש להכריע

במסגרת ההליך יהיה צורך להכריע בשלוש השאלות הבאות, וכן בשאלות משנה שיעלו במסגרת בירורן:

שאלה ראשונה משלוש – האם נקשר הסכם תיווך מחייב ומה משמעות חתימת הנתבעת 3 על הסכם התיווך?

שאלה שניה משלוש – ככל שייקבע שאכן נקשר הסכם תיווך – האם התובע זכאי לדמי תיווך? ככל שהתשובה חיובית והתובע אכן זכאי לדמי תיווך, מה סכום דמי התיווך לו הוא זכאי?

שאלה שלישית משלוש – כיצד להתייחס לטענות הנתבעים באשר ל”היעדר בלעדיות” לתובע וכן ביחס לתקופת הזמן שחלפה ממועד הסכם התיווך הנטען ועד למועד הרכישה על ידי הנתבעים?

בנוסף ולפני סיום פסק הדין אתייחס לנושאים שונים שעלו במסגרת ההליך, כגון טענה לפיה הסכם התיווך הוא הסכם אחיד עם תנאים מקפחים, טענות ביחס לתשלום למתווכת נוספת וכן טענות נוספות.

חלק שני – דיון והכרעה

שאלה ראשונה משלוש – האם נקשר הסכם תיווך מחייב ומה משמעות חתימת הנתבעת 3 על הסכם התיווך?

התובע הציג הסכם תיווך מפורש עליו מתנוססת מספר פעמים חתימתה של הנתבעת 3, ביתם של הנתבעות 1 ו-2. כאן המקום לציין שהנתבעים ניסו לטעון גם ביחס לחתימה זו ולאחר מכן חזרו באים מכך. ניסיונות אלה לאו דווקא תרמו לאמינותם ואמינות גרסתם. על כך ארחיב בסעיפים 3.2-3.3 להלן.

בתחילה – הנתבעים מנסים לטעון כנגד החתימה על הסכם התיווך – הנתבעים, בניסיונם לחמוק מהתביעה, הערימו טענות ביחס לחתימה על הסכם התיווך. כבר במכתב הראשון בו ניסו לחמוק מתשלום הודיעו הנתבעים באמצעות ב”כ כך (סעיף 10 למכתב ב”כ הנתבעים 1-2 מיום 22/3/2021, נספח 8 לתצהיר התובע, ההדגשות לא במקור):

“בבחינת למעלה מהדרוש, אף לא ניתן להתעלם מהעובדה הפשוטה שהמסמך עליו מרשך מבסס טיעונו, כעולה מס’ 2 למכתבך, הנו מסמך שכלל לא נחתם על ידי מרשיי והחתימה האלקטרונית עליו (שנסיבותיה כלל אינן ברורות) רשומה על שם מר אורן בר משה בעלה של גב’ טניה לאו, שלא הוא ולא גב’ טניה לאו הנם צדדים להסכם ההתקשרות ברכישת המקרקעין. למותר לציין כי העדר מסמך בכתב בין מרשך לבין מרשיי, כמצוות ס’ 9 לחוק המתווכים, אף שולל מיניה וביה כל טיעוני מרשך. יתירה מזו, כאמור לעיל, עסקינן במסמך לא בלעדי ולכן, אף אם תמצי לומר כי זה עונה על דרישת הכתב, הרי שגם מטעם זה ברור כי למרשי היתה הזכות לרכוש הנכס באמצעות מתווך אחר שהציג להם אותו”

הנתבעים היו כה נחושים לחמוק מתשלום ולהכחיש קיומו של הסכם תיווך, עד אשר גם בכתב ההגנה לא היססו להכחיש ברי”ש גלי קיומו של הסכם מחייב, וכלשונם (סעיף 4.1 לכתב ההגנה):

“טענת התובע לקיומו של הסכם תיווך בינו לבין כלל הנתבעים מוכחשת, כעולה בין היתר מהאמור בהסכם גופו; הנתבעים 1-2 שחתמו על הסכם הרכישה אינם חתומים על מסמך התיווך (הנתבעים 3-4 כלל לא צד להסכם הרכישה); מסמך התיווך אף לא נחתם על ידי כלל הנתבעים כנגדם הוגשה התביעה ומטעם זה אף אינו עומד בדרישות הדין להסכם בכתב”

ניסיונות ההתחמקות של הנתבעים חדלו כאשר הגיע שלה הגשת תצהיריהם. גם גרסתם השתנתה. הפעם כבר הודו הנתבעים 1-3 באופן חד משמעי שפעלו יחדיו. הפעם כבאר לא הרהיבו הנתבעים 1-2 להפנות את חיציהם לחתימה אלקטרונית של הנתבע 4. הפעם הודו הנתבעים 1-3, שהנתבעת 3 חתמה על הסכם התיווך תוך שהיא פועלת עבור ובשליחות הוריה – הנתבעים 1-2. על כך בפסקה הבאה.

בהמשך – הנתבעים מודים בדבר החתימה על הסכם התיווך

כפי שצוין לעיל, בשלב הגשת תצהירי העדות הראשית השתנתה מעט גרסת הנתבעים. כפי שצוין – הנתבעים כבר לא הכחישו קיומה של חתימה על הסכם התיווך. וכך הצהיר הנתבע 1 (סעיפים 4-5 לתצהירו. הציטוט הוא מהנוסח בעברית שהוגש במקביל לתצהיר המנוסח וחתום באנגלית, ההדגשות לא במקור):

“… בראשית שנת 2019, אשתי הנתבעת 2(להלן: “קרול”) ביקשה מהבת שלנו, הנתבעת 3 (להלן: “טניה”) לאתר לקרול ולי דירה לשכירות או אולי לרכישה בתל אביב. כפי שנמסר לי, לשם איתור הדירה טניה יצרה קשר עם הרבה מתווכים ובכללם התובע אשר הצביע על מספר נכסים…”

ובהמשך הוסיף הנתבע 1 והצהיר:

“יצוין כי התובע שלח לטניה מסמך שכותרתו “Commissioning of Real-Estate brokerage services” (להלן: מסמך התיווך”) עליו היא חתמה אלקטרונית באמצעות הטלפון של בעלה, הנתבע 4. לפי הבנתי, מדובר היה במסמך אחיד שתנאיו נקבעו מראש על ידי התובע ואשר משמש אותו להתקשרות עם לקוחות. המסמך להבנתי אינו כולל בלעדיות לתובע ביחס לנכסים שהציג”

גם הנתבעת 2 הצטרפה לגרסה המעודכנת שאינה מתכחשת לחתימה ואינה תואמת ל”נסיבות לא ברורות” – בניגוד לטענה המקורית של הנתבעים במכתב בא כוחם מיום 22/3/2021 (ר’ סעי, 3.2 לעיל). גם הנתבעת 2 הצהירה באופן זהה לתצהירו של הנתבע 1 לענין זה – כך בסעיפים 4-5 לתצהירה.

הנתבעת 3 הוסיפה אף היא מצידה והצהירה כי התבקשה לאתר נכס עבור הוריה ולצד זאת אף חיפשה דירות להשכרה עבור חבריה. הנתבעת 3 הודתה שפנתה אל התובע. עוד הוסיפה והודתה הנתבעת 3 על כך שחתמה על הסכם התיווך וכלשונה (סעיף 3 לתצהירה: “ביחס לנכסים אלו שלח אלי התובע מסמך שכותרתו “Commissioning of Real-Estate brokerage services” עליו חתמתי באמצעות הטלפון של בעלי, הנתבע 4 (“מסמך התיווך”). לפי הבנתי, מדובר היה במסמך אחיד שתנאיו נקבעו מראש על ידי התובע ואשר משמש אותו להתקשרות עם לקוחות. המסמך להבנתי אינו כולל בלעדיות לתובע ביחס לנכסים שהציג”

סוף דבר ביחס לשאלה הראשונה משלוש – הדיון באשר לקיומו של הסכם תיווך והתייחסות לכך שהנתבעת 3 חתמה על ההסכם

מכל האמור לעיל עולה תמונה ברורה. התובע אכן שלח והחתים את הנתבעים על הסכם תיווך מחייב. נכון הוא שהחתימה בפועל היתה של הנתבעת 3 בלבד, ואולם מתצהיריהם של הנתבעים 1,2 וגם הנתבעת 3 – עולה בבירור שהחתימה היתה גם בשמם ועבורם.

בשולי הדברים אציין שאין כל רבותא בכך שהסכם התיווך נחתם על ידי הנתבעת 3 ואילו הסכם הרכישה נחתם על ידי הנתבעים 1 ו-2. על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך הרי עליו להחתים את הלקוח על הסכם כאמור, ורש סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו – 1996 הקובע כי – “מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה”.

אין כל חובה שהחתימה על הסכם התיווך תהיה דווקא של האדם שבסופו של יום אף חתם על הסכם הרכישה, הגם שיש בכך הגיון. לענין זה חוק המתווכים במקרקעין הגדיר לקוח כ – “צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו”.

לכל אלה אוסיף שאף מכח דיני השליחות ניתן לקבל טענה לפיה הסכם התיווך אכן מחייב. לענין זה ר’ ע”א 1796/10, ‏שרה כתבן נ’ בנק ירושלים בע”מ [ (מיום 7/12/2011, הש’ א’ גרוניס, א’ רובינשטיין, י’ דנציגר) שם נקבע כי “במקרים בהם מוסקת באופן סביר על ידי צד ג’ שליחות מכוח מצג, עסקינן בקיומה של הרשאה הלכה למעשה”. עוד ר’ ע”א 4880/19,, הבנק הבינלאומי הראשון בע”מ נ’ שושנה (רוזה) גזונטהייט, (מיום 18/7/2022, הש’ ג’ קרא, ע’ גרוסקופף, א’ שטיין( – לרבות סקירת פסיקת בתי המשפט וההלכות המשפטיות המובאת שם.

הערת מעבר – משנקבע שאכן נחתם הסכם תיווך מחייב – יש לדון בשאלה האם התובע זכאי לדמי תיווך וככך שהתשובה חיובית – מה היקפם. על כך בפסקה הבאה.

שאלה שניה משלוש – האם התובע זכאי לדמי תיווך, ואם התשובה חיובית – מה סכום דמי התיווך לו הוא זכאי?

הוראות הסכם התיווך

הסכם התיווך כלל ארבעה נכסים שונים. לעניינינו ניתן להפנות שההסכם כלל גם את קומה 28 בבנין ברחוב ארלוזורוב. בהתאם להסכם התיווך, הנכס שהוצג הוא בשטח של 362 מ”ר בתוספת מרפסת בטח של 56 מ”ר וזאת בכיוונים – צפון, מערב ומזרח. המחיר המבוקש בגין הנכס נקבע על הסך של 65,000,000 ₪ (ששים וחמישה מיליון ₪).

הסכם התיווך שנקשר עם התובע כלל (סעיפים 5-6 להסכם) שלושה תנאים אליהם התייחס התובע:

ראשית, התחייבות לשלם לתובע סך של 2% מהמחיר הסופי שישולם בתוספת מע”מ;

שנית, התחייבות לעדכן את התובע בכל התקדמות של עסקה;

שלישית, התחייבות לעדכן כל צד הקשור לנכס, שזה הוצג כבר על ידי התובע;

הנתבעים 1 ו-2 רכשו בסופו של יום את הנכס שהוצג

אין חולק על כך שבסופו של יום רכשו הנתבעים 1 ו-2 את כל קומה 28 בבית המגורים, ובכללה רכשו גם את מחצית הקומה שהוצגה להם לראשונה על ידי התובע.

מתצהירי הנתבעים עולה שגם כאשר רכשו את כל קומה 28, הרי בתחילה הוצגה להם לרכישה רק מחצית הקומה. וכך הצהיר הנתבע 1 כיצד מתווכת חדשה לדבריו (“טליה”) הציגה לו לרכישה את מחצית קומה 28 (סעיף 12 לתצהיר הנתבע 1 (ההדגשות לא במקור):

“בתחילת חודש יוני 2020, טליה המתווכת ערכה לקרול ולי סיור ביחידה… המתווכת הציגה לנו את המחצית הצפונית של קומה ה-28 (ומספר קומות נוספות) כאשר במהלך הסיור הסתובבנו גם בכל הקומה, שכן מדובר היה בפרויקט בשלב המעטפת, בו הכל פתוח”

גם הנתבעת 2 התייחסה לאירועי תחילת חודש יוני 2020 ולכך שהוצגה להם כטענתה, מחצית קומה 28 וכלשונה (סעיף 14 לתצהיר הנתבעת 2, ההדגשות לא במקור):

“טליה המתווכת הציגה לנו את המחצית הצפונית של קומת ה-28 (ומספר קומות נוספות) כאשר במהלך הסיור הסתובבנו גם בכל הקומה, שכן מדובר היה בפרוייקט בשלב מעטפת בו הכל פתוח”

בהמשך (סעיף 14 לתצהיר) מפרט הנתבע 1 כיצד הגישו הצעה לרכישה ואולם זו היתה נמוכה “והעסקה ירדה מן הפרק”.

שני דברים ניתן ללמוד מתצהירי הנתבעים 1-2 ושניהם תומכים דווקא בעמדת התובע:

ראשית, גם ההצגה המחודשת, כנטען על ידי מתווכת חדשה, היתה של מחצית מקומת המגורים. מחצית צפונית. בדומה למחצית הקומה הפונה לצפון, מערב ומזרח שהוצגה על ידי התובע.

שנית, היחידה שהוצגה כנטען על ידי המתווכת החדשה הוצגה בתחילת חודש יוני 2020. זאת כאשר במקביל ובמקרה פנה אליהם כבר ביום 1/6/2020 התובע והציע נכס נוסף וביום 16/6/2020 השיבה הנתבעת 2 שאינם מעוניינים. כלומר – בעוד התובע מנסה ומבקש להיות בקשר עם הנתבעים ביחס לנכס נוסף – אלה פנו והוצגה להם, לטענתם, היחידה המקורית בקומה 28 על ידי מתווכת אחרת.

כאן המקור לציין ששני הנתבעים 1 ו-2 טענו בתוקף ששכחו וכלל לא זכרו שביקרו באותה קומה וכי זו הוצגה להם על ידי התובע. לכך אתייחס בסעיפים 5.2 ו-5.3 לפסק הדין. כך או כך, אפילו נקבל טענת הנתבעים 1ו-2, הרי עולה שהיחידה שכבר הוצגה על ידי התובע ומיקומה הוצגו פעם נוספת (כטענתם) על ידי מתווכת חדשה.

בסופו של יום, הצגת מחצית קומה 28 הבשילה לכדי הסכם מכר. וזאת בעקבות החלטת הנתבעים 1-2 בחודש דצמבר 2020, לאחר כחצי שנה מההצגה המחודשת הנטענת של הנכס על ידי מתווכת חדשה. לענין זה הצהירו, הן הנתבע 1 והן הנתבעת 2 כיצד “במהלך דצמבר 2020 החלטנו לרכוש את כל הקומה”.

התייחסות לטענת הנתבעים לפיה התובע אינו זכאי לדמי תיווך מכיוון שלא היה הגורם היעיל לעסקה (אין לקבל הטענה)

הנתבעים 1 ו-2 מפנים לכך שהתובע לא היה הגורם היעיל לעסקה. מכאן, לטעמם, התובע אינו זכאי לדמי תיווך. אין לקבל טענה זו, לא מוסרית ולא משפטית.

אין לקבל הטענה מבחינה מוסרית, שכן אין להתיר מצב בו מעוול יוצא נשכר. בוודאי אין לקבל מצב בו הנתבעים הדירו את התובע מהעסקה ואף מידרו אותו, ולבסוף מנסים לקבל שכר על כך. ושוב אדגיש שבאותם ימים של תחילת חודש יוני 2020 פנה התובע לנתבעת 2 על מנת להציג לה נכס נוסף (פניה ביום 1/6/2020). רק שבועיים לאחר הפניה, ובתקופה בה הציגו לנתבעים 1 ו-2 כנטען, את קומה 28 – השיבה לו הנתבעת 2 שאינה מעוניינת ברכישה כלשהי. ובתוך כל אלה – לא נאמר דבר לתובע אודות עסקה אחרת שהם מעוניינים בה, עסקה אשר היא לא אחרת מאשר עסקה לרכישת יחידה שהציג לה התובע.

אין לקבל הטענה מבחינה משפטית, שכן הנתבעים אינם יכולים להיבנות מהיעדרו של תנאי מתלה – כאשר הם אלה שסיכלו את קיומו. בנוסף, בנסיבות מסוימות, די בהצגת הנכס על מנת שיתקיים תנאי “הגורם היעיל”. על כל אלה ארחיב בפסקאות הבאות.

לא ניתן לסכל קיומו של תנאי מתלה ולאחר מכן להיבנות מהיעדרו ולחמוק מתשלום דמי תיווך

הנתבעים אינם יכולים למנוע מהתובע אפשרות להתערב במשא ומתן או אפילו לדעת על קיומו, ומנגד לטעון לכך שהתובע אינו זכאי לשכר בגין כך. צד המסכל קיומו של תנאי בהסכם או תנאי על פי דין אינו יכול להיבנות מכך ולהפיק מכך רווח כספי.

לענין זה אפנה אל סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע במפורש כך (ההדגשות לא במקור) – “היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו”, ומכאן ברור שכאשר הנתבעים 1 ו-2 מנעו קיומו של התנאי, הרי אין הם זכאים “להסתמך על אי קיומו”.

בשלב זה אציין שנתתי דעתי לטענת הנתבעים 1 ו-2 לפיה לפתע נשתכח מזיכרונם הנכס הייחודי בקומה 28, והם שכחו שזה הוצג להם בעבר. קיים קושי בטענה זו ועל כך ארחיב בסעיפים 5.2 ו-5.3 להלן. ואולם אפילו אם אקבל טענה זו – עדיין ברור הוא שבשל העובדה שהנתבעים לא פנו לתובע, הרי זה ממילא לא יכול היה לדעת שהם מעוניינים בנכס. ומכאן – הנתבעים סיכלו את קיומו של התנאי המתלה וסיכלו את האפשרות לסייע בעסקה.

להרחבה ביחס לכך שהנתבעים אינם זכאים להסתמך על אי קיומו של התנאי המתלה אפנה גם אל ע”א 2262/17, פז חברת נפט בע”מ נ’ ישראל דיעי  (מיום 2/7/19, השופטת ד’ ברק-ארז, הש’ ג’ קרא והשופטת י’ וילנר – בסעיף 39) שם נקבע כי “בנסיבות שבהן המערערת סיכלה את קיומו של התנאי – אין היא רשאית לטעון כי הוא לא התקיים”. עוד ר’ דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ג’ 354-353 (2003).

ובנוסף – הפניה להוראות ההסכם בין הצדדים, ביחס לתשלום דמי התיווך

מעבר לכל האמור לעיל אציין שאפשר וגם ללא הוראות סעיף 28 לחוק החוזים, הרי בהתאם להסכם התיווך הובהר שדמי התיווך ישולמו אף אם ימדרו הרוכשים את התובע. וכך נקבע בסעיף 4 להסכם (ההדגשות לא במקור):

“I undertake to pay the broker immediately upon the signing of a binding agreement with respect to the properties presented to us by the broker (directly or by third party) even if I do not involve the broker in the course of the transaction at any price to be agreed upon in the negotiations”

כלומר, אפילו רוכשי הנכס מתעלמים מחובתם לעדכן את התובע בכל משא ומתן והתקדמות בו – עדיין הם מחויבים בתשלום דמי התיווך.

בנסיבות הענין, גם הצגת הנכס יכולה להספיק לצורך קיום התנאי של “הגורם היעיל”

לסיום הדיון בשאלת “הגורם היעיל” אפנה לכך שעל פניו, בנסיבות הענין, גם הצגת הנכס עצמו יכולה להספיק לצורך הגדרת התובע כ”גורם היעיל”. לענין זה אפנה לקביעה לפיה “די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש לנהל את המו”מ עבור הצדדים או לבצע פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. פעולתו של המתווך היא להביא למפגש בין הצדדים ולא לפעול כשלוחם בניהול המשא ומתן”, ור’ תא (מחוזי מרכז) 15706-01-14, עמית מזרחי נ’ אהוד מרקוביץ  (כב’ הש’ ר. שמולביץ מיום 16/3/16) אשר אושר לעניין זה בבית המשפט העליון במסגרת ע”א 3384/16, , עמית מזרחי נ’ אהוד מרקוביץ (מיום 5/7/2018, המש’ לנ’ ח’ מלצר, הש’ ‘ ברק-ארז, הש’ י’ אלרון(

סיכום עד כאן, ביחס להצגת הנכס על ידי התובע וביחס לרכישתו בסופו של יום על ידי הנתבעים

מכל האמור לעיל עולה תמונה ברורה המקנה לתובע זכות לדמי תיווך. וכך:

ראשית, התובע הציג לנתבעים ביום 17/3/2019 מחצית מקומה 28 בבנין ברחוב ארלוזורוב 17 בעיר תל אביב. אותה מחצית קומה הוגה כשהיא במצב מעטפת.

שנית, התובע החתים על הסכם תיווך המתייחס למספר נכסים וביניהם למחצית קומה 28 בבנין ברחוב ארלוזורוב 17 בעיר תל אביב.

שלישית, התובע המשיך להיות בקשר עם הנתבעים, והציג התכתבות עם הנתבעת 2. זאת תוך שהוא מציג נכסים נוספים. כך פנה גם ביום 1/6/2020 וביקש להציג נכס נוסף המוצע למכירה. הנתבעת 2 מצידה השיבה רק לאחר 15 יום, וביום 16/6/2020 השיבה שהם (הנתבעים 1 ו-2) אינם מעוניינים כבר ברכישה (“Thank You we are not looking anymore”, ור’ סעיף 1.2(ב) לעיל).

רביעית, בדיוק באותה תקופה בה הנתבעים 1 ו-2 כבר לא היו מעוניינים הרכישה, הוצגה להם כנטען היחידה בקומה 28 ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. ולמרות שלא היו מעוניינים ברכישה כלשהי – כפי שהודיעו לתובע, הרי הם דווקא הגישו הצעה לרכישת היחידה בקומה 28.

חמישית, ולבסוף, בחודש דצמבר 2020 החליטו הנתבעים 1 ו-2 לרכוש את כל קומה 28. זאת כאשר ראו את כל הקומה כשהיא אינה מחולקת וברמת מעטפת. כך ראו את הקומה כבר כשהציג התובע את מחציתה. כך ראו הנתבעים 1 ו-2 את הקומה, כאשר כנטען זו הוצגה על ידי מתווכת חדשה.

מעת שהנתבעים רכשו את שטח המקרקעין שהוצג להם על ידי התובע – הרי ממילא התובע זכאי לדמי תיווך בגין כך. מה סכום דמי התיווך? האם סך השווה ל-2% מהתמורה בגין מלוא הקומה, או 2% מהתמורה בגין היחידה שהוצגה? על כך בפסקה הבאה.

היקף דמי התיווך לו זכאי התובע

התובע עותר לדמי תיווך בסך השווה ל – 2% בצירוף מע”מ, ממלוא סכום התמורה ששילמו הנתבעים 1 ו-2. מלוא הסכום בגין מלוא קומה 28 בבנין המגורים, זאת למרות שהתובע הציג רק מחצית מקומת המגורים. אין מקום להיעתר לכך. משהציג התובע מחצית מהקומה, הרי דמי התיווך ייגזרו רק ממחצית עלות הרכישה.

הסכם התיווך כלל, כאמור, נכסים שונים ובתוכם הנכס שהיה מחצית מקומה 28 ברחוב ארלוזורוב בתל אביב. דמי התיווך נקבעו כנגזרת של התמורה ששולמה בגין הנכס שהוצג. לענין זה אצטט, פעם נוספת, את סעיף 4 להסכם התיווך אשר קבע כי –

“I undertake to pay the broker immediately upon the signing of a binding agreement with respect to the properties presented to us…”

מכאן ניתן להבין שדמי התיווך שישולמו בהתאם להסכם התיווך, הם נגזרת מהתמורה שתתקבל מהנכסים שהוצגו במסגרת הסכם התיווך. התובע רשאי לתבוע דמי תיווך בגין נכס שלא הוצג על ידו.

אין חולק על כך שהסכם התיווך מכוחו דורש התובע דמי תיווך התייחס אך ורק למחצית מקומה 28 בבנין המגורים. הסכם התיווך נוסח היטב ובהקפדה ותיאר במדויק את מחצית הקומה, תוך התייחסות אף לכיווני האוויר של הנכס.

זאת ועוד, כאשר ביקש התובע להתייחס לשטחי נדל”ן נוספים באותו בנין מגורים, הרי אלה הוגדרו בנפרד. וכך הסכם התיווך כולל שטח מקרקעין בקומה 27, ובנפרד שטח מקרקעין בקומה 7 של הבנין, ובנפרד שטח מקרקעין בקומה 3. ועוד בנפרד – שטח מקרקעין שהא מחצית מקומה 28 בבנין המגורים.

בהינתן העובדה ששטח המקרקעין ביחס אליו התייחס הסכם התיווך הוא רק מחצית מקומה 28 בבנין – הרי דמי התיווך להם זכאי התובע הם רק בגין מחצית הקומה. כאן יודגש התובע ביסס היטב תביעתו על הסכם התיווך ולא טען לעשיית עושר ולא במשפט או לכל תשלום אליו הוא זכאי שלא מכח ההסכם.

למען הסר ספק – נתתי דעתי לכך שגם המתווכת הנוספת והמאוחרת, גב’ טליה וייץ הציגה בתחילה רק מחצית מקומה 28 ולבסוף נרכשה הקומה כולה. עוד נתתי דעתי לאפשרות שאילו התובע היה מעורב בעסקה – הרי היה משנה ומוסיף להסכם גם את המחצית השניה של קומה 28. עוד נתתי דעתי לכך שההסכם קובע שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך בגין נכסים שהוצגו על ידו, גם אם ההצגה היא באמצעות צד שלישי וכלשון ההסכם – “directly or by third party”.

עדיין, אין בכל אלה כדי לשנות בדיעבד את הוראות הסכם התיווך. ובמילים פשוטות – כאשר נדרש תשלום מכח ההסכם, יש לבחון מה הנכס שהוצג במסגרת ההסכם. דמי התיווך מכח ההסכם מוגבלים לנכס שהוצג מכח ההסכם. כאשר הנכס שהוצג הוא מחצית קומה 28 בבנין המגורים – הרי בוודאי דמי התיווך יתייחסו אך ורק לתמורה בגין אותה מחצית קומה.

סוף דבר ביחס לתמורה לה זכאי התובע – התביעה בסך של 1,965,600 ₪ התייחסה לדמי תיווך הנגזרים מתמורה בסך של 84,000,000 ₪. לאור האמור לעיל ומשהוצגה רק מחצית הקומה שנרכשה, הרי דמי התיווך להם זכאי התובע הם – 982,800 ₪(= 2 : 1,965,600).

לסיכום השאלה השניה משלוש – האם התובע זכאי לדמי תיווך, ואם התשובה חיובית – מה סכום דמי התיווך לו הוא זכאי?

התובע אכן זכאי לדמי תיווך. עם זאת, סכום דמי התיווך להם הוא זכאי הוא 982,800 ₪ ולא 1,965,600 ₪ כפי שנתבע.

הערת מעבר – משנקבע שאכן נחתם הסכם תיווך מחייב וכן שהתובע זכאי לסך של 982,800 ₪, הרי על פניו ניתן לגשת לסיומו של פסק הדין. לצד זאת ולמעלה מהנדרש אתייחס לטענות הנתבעים באשר להיעדר בלעדיות וכן ביחס לתקופת הזמן שחלפה ממועד הסכם התיווך הנטען ועד למועד הרכישה על ידי הנתבעים 1-2. על כך בפסקה הבאה.

שאלה שלישית משלוש – כיצד להתייחס לטענת הנתבעים בדבר היעדר בלעדיות וכן ביחס לתקופת הזמן שחלפה ממועד הסכם התיווך הנטען ועד למועד הרכישה

אין לקבל טענת הנתבעים לפיה אינם חייבים בתשלום מכיוון שלא התחייבו לבלעדיות לתובע

הנתבעים טוענים שהיחידה הוצגה להם על ידי מתווכת חדשה, כשנה ושלושה חודשים לאחר שהוצגה להם על ידי התובע. עוד מוסיפים הנתבעים שלא התחייבו לבלעדיות כלפי התובע ומכאן הם סבורים, שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך.

אין לקבל את טענת הנתבעים. תניית בלעדיות בהסכמי תיווך פועלת ברגיל כלפי מוכרים המבקשים למכור נכס מסוים ומתחייבים למכור אותו באמצעות מתווך ספציפי. הטענה לא תפעל ביחס לרוכשים המבקשים לרכוש נכס מסוים, אך מסרבים לשלם דמי תיווך למתווך שהציג את הנכס. טענתם של התובעים אינה במקומה ויש לדחות אותה – ראשית ועיקר, יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר היעדר בלעדיות, בשל הוראות חוק המתווכים במקרקעין התשנ”ו – 1996; שנית, יש לדחות טענת הנתבעים גם בשל נימוקים הקשורים לדיני החוזים.

דחיית טענת הנתבעים (כרוכשים) להיעדר בלעדיות – תוך הפניה לחוק המתווכים במקרקעין. הפניה לכך שתניית הבלעדיות מתייחסת דווקא למוכרי נכס וכן שתי ראיות לכך שתניית ה”בלעדיות” מתייחסת ברגיל למוכר נכס ולא לרוכשים, כמו הנתבעים

הדעת אינה נוחה ממצב בו רוכש נכס ישתמש בשירותי מתווך המציג לו את הנכס ולאחר מכן יתחמק מתשלום בתואנה שלא היתה התחייבות לבלעדיות. אכן רוכש נכס רשאי לוותר על הנכס ולא לרכוש אותו בסופו של יום. ואולם, הרוכש אינו יכול לאחוז בחבל משני קצותיו – גם לרכוש את הנכס וגם לחמוק מתשלום דמי תיווך בתואנה של “היעדר בלעדיות”.

שונה הדבר, אגב, ביחס למוכר נכס. מוכר נכס מחויב למתווך, רק ובכפוף בתקופת בלעדיות. זאת מכיוון שמוכר הנכס מוגבל לעסקת מכירה של הנכס אותו הוא מוכר, ומכאן אין להגבילו ו”לשעבדו” למתווך מסוים.

ודוק – מוכר נכס רשאי למכור רק את נכסו שלו, ומכאן יש להגביל התחייבותו לבלעדיות על מנת שלא יהיה כפוף למתווך אחד לעד. זאת להבדיל מרוכש נכס אשר רשאי לרכוש כל נכס המוצא למכירה, ומכאן – אף אם נכס מסוים הוצג על ידי מתווך מסוים, הדבר אינו מגביל את הרוכש מרכישת נכסים אחרים.

חיזוק לכל האמור לעיל ניתן בהוראות חוק המתווכים במקרקעין, כפי שיובהר להלן.

ראיה ראשונה משתיים לכך שתקופת הבלעדיות בחוק המתווכים מתייחסת רק למוכרים – סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין קובע שמתווך רשאי לדרוש בלעדיות מלקוח, ובלבד שנחתם הסכם נפרד וכן בתנאי נוסף- שהמתווך ביצע פעולות שיווק. בהמשך קובע סעיפים 9(ב1) וכן 9(ב2) ואילך תקופת בלעדיות מירביות שלא ניתן לחרוג מהן.

תנאי עיקרי לקיומה של תקופת בלעדיות – הוא ביצוע פעולות שיווק על ידי המתווך. בהינתן העובדה ש”פעולות שיווק” מבוצעות על ידי מוכר נכס בלבד, הרי אין ספק שתקופת הבלעדיות מתייחסת להסכם עם מוכר נכס מקרקעין ולא עם רוכש נכס מקרקעין.

ושוב יודגש, מתווך יזכה לבלעדיות רק אם יבצע “פעולות שיווק”. אותן “פעולות שיווק” מבוצעות רק עבור מי שמשווק את הנכס ומבקש למכור אותו. רוכש אינו מבצע “פעולות שיווק”. מכאן – אך ברור הוא שה”בלעדיות” בחוק המתווכים מתייחסת רק להסכם תיווך עם מוכרים.

ראיה שניה משתיים לכך שתקופת הבלעדיות בחוק המתווכים מתייחסת רק למוכרים – גם עיון בהצעת החוק המתייחסת לחוק המתווכים, מלמד שתניית הבלעדיות נועדה להגן על מוכרי נכס ולא על רוכשים. לענין זה אפנה לתיקון מס’ 4 לחוק, בו הוספה תניית הבלעדיות. במסגרת דברי ההסבר (ה”ח הכנסת 39, כ”ג באדר תשס”ד 16/3/2004) קיימת התייחסות לתיקון בסעיפים 9 ו-14 לחוק. בהתייחסות לשאלת הבלעדיות, ואמנם ביחס לסעיף 14 לחוק, הובהר שהתיקון נועד להגן על מוכרי נכס. וכך הפנו דברי ההסבר להגנה הנדרשת תוך ציטוט בו נקבע כי החוק “שייך בין היתר למערכת של חוקי הגנת הצרכן ונוצר כדי להגביל את כוחם העדיף של מתווכי הדירות על פני מוכרי הדירות” .

אין לפטור את הנתבעים מתשלום בשל טענותיהם לפיהן לא זכרו שהנכס הוצג על ידי התובע

הנתבעים מציגים גרסה לפיה הנכס הוצג להם, פעם נוספת, על ידי מתווכת חדשה. לטענת הנתבעים, בעת הצגתו המחודשת של הנכס, לא זכרו כלל שזה הוצג בעבר. לענין זה הצהיר הנתבע 1 (סעיף 13 לתצהירו) – “… קרול ואני כלל לא זכרנו שביקרנו בבניין קודם ושזה הוצג לנו בעבר על ידי התובע”. הצהרה דומה עד זהה ניתנה על ידי הנתבעת 2 בסעיף 13 לתצהירה.

אין לקבל טענה לפיה הנתבעים פטורים מתשלום מכיוון שלא זכרו שהיחידה הוצגה להם. אין לקבל את הטענה בשל שניים:

ראשית ועיקר, גם אם הנתבעים אכן שכחו לפתע שהיחידה הוצגה להם על ידי התובע, הרי עדיין הם מחויבים בתשלום. העובדה שצד למערכת הסכמית שוכח את תנאיה, לא פוטרת אותו צד מחיוביו לצד שכנגד.

שנית, הגרסה לפיה הנתבעים לא זכרו שהיחידה הוצגה להם בעבר על ידי התובע, אינה עולה בקנה אחד עם אמירות שונות של הנתבעים ועל כך יורחב מיד ובסעיף 5.3 להלן.

למעלה מהנדרש, התייחסות לגרסת הנתבעים לפיה לא זכרו שהנכס הוצג להם על ידי התובע

בניגוד לטענה בתצהיר (סעיף 13) לפיה הנתבעים לא זכרו שהיחידה הוצגה להם בעבר – הרי מאותם תצהירים עולה שהנתבעים דווקא זכרו היטב את הביקור בנכס. וכך הנתבע 1 דווקא מסר גרסה עובדתית ביחס להצגת היחידה על ידי התובע. לדבריו (סעיפים 6-7 לתצהיר הנתבע 1 כאשר גרסה דומה עד זהה ניתנה בסעיפים 6-7 לתצהיר הנתבעת 2, ההדגשות לא במקור) –

“… אני הצטרפתי לסיור וכמעט מיד לאחר מכן עזבתי את הבניין בגלל שאני לא רציתי להיכנס לקומה גבוהה (למיטב זכרוני זו הפעם היחידה בה ראיתי את התובע)”

ומיד בהמשך מתאר הנתבע 1 כיצד נמסר לתובע שהדירה אינה מתאימה “בשל פחד גבהים” וכלשונו –

“במעמד הביקור וגם מספר ימים לאחר מכן, נמסר לתובע כי היחידה אינה מתאימה. זאת בין היתר, שעה שאני מעדיף דירות שאינן במגדל גבוה בשל פחד גבהים”

וכך לפנינו שתי גרסאות של הנתבעים, וקיומן של שתיהן יחדיו מעט מטרידה. בהתאם לגרסה אחת בתצהירם (סעיף 13) הנתבעים 1-2 כלל לא זכרו שהיחידה הוצגה להם. אך מנגד ובהתאם לגרסה שניה בתצהירם (סעיפים 6-7 לתצהיר), הנתבעים זכרו היטב שהיחידה הוצגה להם ושהודיעו שאינה מתאימה בשל פחד הגבהים של התובע.

הנתבעים ניסו לטעון שהגרסה בדבר “פחד גבהים” היא בעקבות “שחזור בדיעבד הנסמך, בין היתר, על מסמך התיווך והודעות הוואטצאפ” (סעיף 6 לתצהירי הנתבעים). רוצה לומר שרק אותו שחזור הזכיר להם בדיעבד את הביקור ביחידה והצגתה על ידי התובע.

גם לטענה זו “אין רגליים”. לענין זה המציא התובע את התכתבות המסרונים בין הצדדים ואין בה שום אמירה או רמז לכך שהיחידה נדחתה בשל “פחד גבהים”. ההיפך הוא הנכון. כאשר פנה התובע אל הנתבעת , לאחר הצגת היחידה, זו השיבה לו ביום 20/3/2019 כך:

“Yes Thank you but it doesn’t work for us. There is too much wasted space in the layout. Sorry”

כלומר, המסרון שהועבר לתובע לא אמר מילה וחצי מילה ביחס לגובהו של הנכס ועל כך שהוא נפסל בשל כך. כיצד זה מתוך ההתכתבות הזו “שחזרו” הנתבעים בדיעבד ונזכרו דווקא ב”פחד גבהים”? קיים קושי בגרסה זו.

בעוד הנתבעים טוענים שכלל לא זכרו את היחידה, אלא “שחזרו” את זיכרונם מתוך מסרונים שונים, הרי במהלך החקירה הנגדים זכר הנתבע 1 את ביקורו הקצר במקום וכלשונו (ע”מ 19ף שורות 7-9 לפרוטוקול, ההדגשות לא במקור):

“העד, מר לאו: כן בגלל הפחד הגבהים, הם אמרו לי לאיזה קומה להגיע, פתחתי את הדלת, ראיתי כמה גבוה זה, הסתובבתי ופניתי לאחור. לכן אני גם לא זוכר שפגשתי את הבחור ופשוט עזבתי. וגם לא ראיתי את הדירה, לא נכנסתי אליה”

ומאמירה זו למדים שהנתבע 1 זכר היטב את פחד הגבהים שאחז בו כאשר ‘פתח את הדלת’. פחד לרכוש יחידה בקומה 28 בבנין – כאשר בסופו של יום רכש את כל קומה 28 באותו בנין.

ועוד למדים מעדותו של הנתבע 1, שהאירוע בקומה 28 אכן נחרט בזכרונו. ומכאן עולה התהייה כיצד האירוע נחרט עד כדי שהוזכר בחקירה הנגדית בשנת 2023, אך מנגד שכחו הנתבעים את האירוע ואת היחידה בשנת 2020 כאשר היחידה הוצגה כנטען על ידי מתווכת חדשה?

ועוד למדים מעדותו החדשה של הנתבע 1 שבניגוד לתצהירו בו הצהיר – “זו הפעם היחידה בה ראיתי את התובע”, הרי בעדותו העיד ההיפך וטען – “אני גם לא זוכר שפגשתי את הבחור”.

התייחסות לתקופת הזמן שחלפה מהסכם התיווך והצגת הנכס ועד רכישת היחידה

הנתבעים הפנו לתקופת הזמן שחלפה מהצגת היחידה, בחודש מרץ 2019 ועד לרכישת היחידה – בחודש דצמבר 2020. בנסיבות הענין, אין בזמן שחלף כדי לאיין את זכותו של התובע לדמי תיווך. לענין זה הוכח שהתובע המשיך להיות בקשר עם הנתבעת 2, הוצגה תרשומת מסרונים. עוד הוכח, על ידי הנתבעים עצמם, שבמשך תקופה ארוכה כלל לא חיפשו נכס למכירה וגרו בשכירות או שהו מחוץ לישראל.

בפועל, היחידה הוצגה לנתבעים על ידי התובע ביום 17/3/2019, ולאחר מכן הוצגו נכסים נוספים. לדברי התובע הנכס האחרון הוצג ביום 27/5/2020, כשנה וחודשיים מאור יותר (סעיף 19 לתצהיר התובע).

והינה – “בתחילת חודש יוני 2020” הוצגה היחידה בקומה 28, הפעם על ידי מתווכת חדשה. כלומר – בעוד הנתבעים בקשר עם התובע, וכאשר טרם מצאו נכס לרכישה – הוצגה להם כנטען היחידה “מחדש” על ידי מתווכת חדשה.

הצגתה היחידה “מחדש” על ידי מתווכת חדשה, כנטען – אינה מוחקת ומאיינת את פעולות התובע ואת הצגת היחידה כשנה ושלושה חודשים קודם לכן. תקופת הזמן של כארבעה עשר וחצי חודשים – לא מביאה לכך שהנתבעים רשאים להתחמק מתשלום דמי התיווך ומחובם לתובע. לכך יצטרף האמור בפסקה הבאה.

בשולי הדברים אשוב ואפנה להתנהלות הנתבעים שאף היא מטרידה. בעוד בתחילת חודש יוני 2020 הנתבעים מסיירים ביחידה אשר “שכחו” שהוצגה להם על ידי התובע, הרי אותו תובע עצמו המתין לתשובתם ביחס ליחידה אחרת.

ביום 1/6/2020 פנה התובע, פעם נוספת, אל הנתבעת 2 והציע נכס חדש. במהלך כל המחצית הראשונה של חודש יוני כלל לא השיבה לו הנתבעת 2. זאת כאשר, כאמור, בדיוק באותה תקופה (“בתחילת חודש יוני 2020”) הוצגה היחידה מחדש על ידי מתווכת חדשה. רק ביום 16/6/2020, כאשר התובע ממתין לתשובה וכאשר הנתבעים סיירו ביחידה שכבר הציג להם התובע – רק במועד זה השיבה הנתבעת 2 שאינם מעוניינים ברכישה.

הערת מעבר – משנקבע שאכן נחתם הסכם תיווך מחייב וכן שהתובע זכאי לסך של 982,800 ₪, ומשנדחו טענות הנתבעים ביחס להיעדר בלעדיות וכן ביחס לתקופת הזמן שחלפה ממועד ההסכם – הרי נותרו מספר שאלות משנה אליהן אתייחס בפסקה הבאה.

שלוש הערות לפני סיום

התייחסות לטענה לפיה ההסכם הוא “הסכם אחיד” כמשמעו בדין – הנתבעים טענו לכך שהסכם התיווך הוא בגדר חוזה אחיד בעלי תנאים מקפחים. אין לקבל טענה זו. חיובם של הנתבעים מעוגן אף בהוראות חוק המתווכים במקרקעין; שאלת התובע כ”גורם יעיל” הוכרעה לא רק בשל הוראות ההסכם אלא בעיקר בשל הדין הקיים ופסיקת בתי המשפט ור’ הדיון במסגרת סעיף 4.3 לעיל. מכאן אין מקום לטענה כללית וגורפת כנגד הסכם התיווך שהציג התובע.

התייחסות לטענה לפיה התובע לא תבע גם את מוכרי הנכס – הנתבעים הפנו לכך שהתביעה הופנתה אך ורק כלפיהם ולא גם כנגד מוכרי הנכס. במלוא הכבוד אין בטענה זו דבר. התובע אינו מחויב לתבוע דווקא את מוכרי הנכס כאשר קיימת התחייבות חוזית מחייבת בין הנתבעים לבינו. ממילא גם לא ניתן לקבוע, במסגרת ההליך כאן, מה היה הדין אילו היתה מוגשת תביעה כנגד מוכרי הנכס וכן מה היה המערך ההסכמי מולם.

התייחסות אל הנתבע 4

הנתבע 4 שורבב לתביעה בעל כורחו. הנתבע 4 לא התחייב בחתימתו על הסכם התיווך, בניגוד לנתבעת 3 רעייתו. הנתבע 4 אף לא רכש את הנכס, בניגוד לנתבעים 1-2. מכאן – אין מקום לחייב את הנתבע 4 והתביעה כנגדו תידחה.

הנתבע 4 אכן שורבב לתביעה, אך הדבר נעשה על ידי ובעקבות טענות והתנהלות הנתבעים 1-2. לענין זה ר’ תשובת הנתבעים, באמצעות ב”כ, מיום 22/3/2021 (סעיף 3.2 לעיל). תשובה המפנה ישירות אל הנתבע 4 ואל הטענה לפיה החתימה האלקטרונית על הסכם התיווך היא שלו. בנסיבות אלה, אך סביר, זהיר ונכון היה לצרף את הנתבע 4 לתביעה. אשר על כן ובהתייחס לכך שהנתבע 4 יוצג יחדיו עם כל הנתבעים – דחיית התביעה כנגדו תהיה ללא חיוב התובע בהוצאות ובשכר טרחת עו”ד.

סוף דבר

לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה ואני קובע כדלקמן:

התביעה כנגד הנתבעים 1,2,3 – רוכשי היחידה ומי שחתמה על הסכם התיווך, מתקבלת. אני מחייב את הנתבעים 1,2,3, ביחד ולחוד, בתשלום הסך של 982,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 8/6/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

עוד אני מחייב את הנתבעים 1,2,3 ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו”ד בסך כולל של 98,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

התביעה כנגד הנתבע 4 נדחית ללא צו להוצאות וזאת כפי שתואר ונקבע בסעיף 6.3 לעיל.

ניתן היום, ט’ טבת תשפ”ד, 21 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.