לפני
כבוד השופטת יפעת שקדי שץ
תובע
ד.ח. ת”ז ——-
ע”י ב”כ עוה”ד דפנה בן דוד
נגד
נתבע
ו.ח. ת”ז ——-
ללא ייצוג
פסק דין
התביעה מבוססת על הסכם בין הוריו של התובע. ההסכם קובע העברת זכויות בנכס על שם התובע.
מכוח התחייבות זו של הצדדים הוקנו הזכויות בנכס לתובע, ובהתאם הוא טוען לזכותו להשבת דמי השכירות שגבה אביו, הנתבע, עבור הנכס.
התביעה היא לתשלום סך של 129,174 ש”ח המהווים דמי שכירות שקיבל לידיו הנתבע בין התאריכים 15.1.2015 – 30.8.2019, להשבת חוב לחברת ניהול ולתשלום שכר טרחת עורך דין שייצג את התובע בתביעת פינוי של הנכס.
התובע הוא בנו של הנתבע.
בין הצדדים, וכן בין הנתבע לבין אמו של התובע, הגב’ ט’ (“האֵם”) (יחד -“הוריו של התובע”), התנהלו מספר הליכים משפטיים בבית משפט זה.
ביום 12.1.2015 הוריו של התובע חתמו על הסכם בפני כבוד השופטת גולדקורן שקיבל תוקף של פסק דין (“הסכם הפשרה” או “ההסכם”). ההסכם הסדיר את כלל הענייניים שהיו במחלוקת בין הוריו של התובע. ההסכם גובש במסגרת הליך גישור שהתקיים בפני כבוד השופטת בדימוס טליה קופלמן פרדו.
בסעיף 3 להסכם הסכימו הוריו של התובע כי הזכויות בדירה הידועה כדירה ד-118 ב———- תועברנה על שם התובע שהיה קטין באותו מועד, וכי אמו של התובע תפעל לביצוע העברת הזכויות בפועל. עוד הוסכם, כי עם ביצוע העברת הזכויות על שם התובע על הנתבע להעביר את מפתח הדירה לידיה. מדובר בדירה הידועה כחלקה — בגוש — ב——- כמפורט לעיל (“הדירה” או “הנכס”).
ביום 10.12.2015 נחתם הסכם מכר בין גב’ י.ג. (לשעבר ב’) כמוכרת (“המוכרת”) לבין התובע כקונה בהיותו קטין באמצעות אמו והאפוטרופוסית הטבעית שלו, האם, שבו נמכרו זכויות החכירה בדירה (“הסכם המכר”). מהסכם המכר עולה כי המוכרת הייתה בעלת הזכות להירשם כחוכרת בדירה מכוח הערת אזהרה שהייתה רשומה לטובתה.
ביום 13.3.2016 אישר בית המשפט במסגרת תיק א”פ 46107-12-15 את רישום הזכויות בדירה על שם התובע (בהיותו קטין) על פי עסקת מכר שנערכה על פי הסכם המכר (“א”פ 46107-12-15”).
ביום 19.12.2017 התובע הפך בגיר.
ביום 8.2.2018 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת התובע על זכויות המוכרת בדירה.
ביום 12.7.2018 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין זכויות החכירה על שם התובע (נספח וא’ לבקשה מיום 17.3.2023).
ביום 13.7.2018 ניתן פסק דין בתביעה שהגיש התובע כנגד שוכרת הדירה (תיק תא”ח 33064-04-18 על ידי כבוד סגן הנשיא השופט רמזי חדיד) המורה על פינוי השוכרת מהדירה (“תא”ח 33064-04-18”).
ביום 1.11.2021 הגיש התובע תביעה זו, במסגרתה תובע התובע, כאמור, את דמי השכירות ששולמו עבור הדירה לידי הנתבע וכן השבת הוצאות ששולמו בגין הדירה.
ביום 7.9.2023 נשמעו ראיות הצדדים בהקלטה. יובהר כי ההפניות לעדויות הן לתמלול שהוגש.
מטעם התביעה העידו התובע (עמ’ 208) ואמו (עמ’ 263). מטעם ההגנה העיד הנתבע (עמ’ 287).
הצדדים הגישו סיכומים בכתב.
תוקפו של הסכם הפשרה
הנתבע טוען כי אמו של התובע הפרה את הסכם הפשרה. לטענתו, במועד חתימת הסכם הפשרה במסגרתו הוסכם על העברת הזכויות בדירה על שם התובע, האֵם הסתירה מעיניו הלוואה שנתנה בשנת 2001 לצד שלישי בתקופת הנישואין. לדבריו, נודע לו על ההלוואה לאחר כ-20 שנים.
איני סבורה שיש בטענה כדי להוות הגנה מפני התביעה – הסכם הפשרה נחתם בין הוריו של התובע. מדובר בטענות שהן במישור היחסים בין הוריו של התובע, ולא בין התובע לבין הנתבע.
האֵם אינה צד להליך זה. במסגרת ההחלטה מיום 31.3.2023 (סעיף 9) קבעתי כי המסגרת המשפטית בהליך זה תחומה לסוגיית השבת דמי שכירות שנגבו על ידי הנתבע ולא הועברו לידי התובע. בהקשר זה צוין שכל הטענות ביחס לרכישת הדירה; הטעיה בעת גיבוש הסכם הפשרה שהקנה לתובע זכויות; אופן מימון רכישת הדירה – הן טענות במישור היחסים בין הנתבע ואמו של התובע ושמקומן, ככל שניתן לטעון אותן כיום, בהליך ביניהם.
משלא בוטל הסכם הפשרה, הרי שהוא שריר וקיים והוא מחייב (ראו אף עמ’ 199, ש’ 2 לפרוטוקול מיום 20.11.2022) ואי אפשר להסתמך על טענות לפגמים בהליך כריתת ההסכם כהגנה מפני החיוב הכלול בו כלפי צד ג’.
לאור האמור – הטענה נדחית.
תוקפו של הסכם המכר
טענת הגנה נוספת של הנתבע היא שהסכם המכר אינו תקף ולכן אי אפשר לחייב אותו בו.
הנתבע טוען כי הסכם המכר הוא פיקטיבי, לא חוקי, ללא תמורה ואינו משקף את המציאות, ולכן בטל. לפיכך, לטענתו, רישום הנכס על שם התובע אינו תקף ואין הוא זכאי להשבת דמי השכירות לידיו (עמ’ 236 , ש’ 16).
האֵם נשאלה בחקירתה לגבי תוקפו של הסכם המכר – האם הסעיפים של התמורה הם סעיפים פיקטיביים – והשיבה כך:
“אני רוצה לומר לבית המשפט שהנתבע ידע על כל ההליך וקיבל טיוטה של ההסכם הפנימי עליו היינו אמורים לחתום עם מוכרי הדירה. הוא נדרש גם לחתום על הטיוטה הזו, אחת הסיבות שהוא השהה כל הזמן את, ניסה לטרפד בכל מחיר את, את הליך הרכישה שניסינו לתוות בהקשר להסכם עליו חתמנו שהדירה הזאת תהיה אכן של —-. הוא ניסה לטרפד את זה מ-day one.
כינסנו דיון בבית המשפט הנכבד, ביקשתי את המסמכים. הוא לא הביא את המסמכים מה שגרם לי לשלם הרבה מאוד כסף. לא הייתה שום פיקציה. פשוט נתנו לסכומים ששילמנו כשהיינו ביחד, כשעוד היינו נשואים, נתנו לזה שם וזה היה למעשה הסכם הלוואה. לא הייתה לנו שום אפשרות אחרת לתת לזה ביטוי בחוזה הרכישה”.
התובע נשאל האם הוא יודע כיצד מומנה הרכישה של הדירה והשיב בשלילה (עמ’ 33, ש’ 19).
במסגרת ההחלטה מיום 31.3.2023 (סעיף 9) קבעתי שאיני סבורה כי ניתן לדון, במסגרת ההליך כאן, בטענות שנוגעות להסתמכות על הסכם המכר שממילא נוגעות לצד שלישי – המוכר של הדירה.
נוסף על כך, בין אם נפל פגם בהסכם המכר ובין אם לאו – ואינני מכריעה בכך בהליך זה – הרי שהסכם הפשרה בין הוריו של התובע הוא ההסכם אשר בהסתמך עליו הועברו הזכויות בדירה על שם התובע. כאמור, מדובר בהסכם שריר, קיים ומחייב.
אין בידי לקבלת את טענת האב לפיה התובע בהיותו בגיר הונה את רשויות המס בדיווח כוזב שעה שרשם את הדירה על שמו באמצעות חוזה פסול. הסכם המכר נערך ואושר בפני בית המשפט כשהתובע היה קטין (עמ’ 251, ש’ 2), ולכן לא ניתן לבוא אליו בטענות אשר לחוקיות ההסכם. התובע פעל כבגיר על סמך פסק הדין שהיה בידיו אשר אישר את רישום הזכויות.
לאור האמור, הטענה נדחית.
זכותו של התובע בדמי השכירות של הדירה
זכויותיו של התובע מקורן, לכאורה, בשני הסכמים: הסכם הפשרה והסכם המכר.
כפי שיפורט בהמשך, הוריו של התובע חתמו במסגרת הסכם הפשרה על התחייבות לתת לתובע (בהיותו קטין) את הדירה במתנה. הוריו של התובע לא היו רשומים כבעלי הזכויות בדירה על אף שרכשו את הדירה ממר ב’ בשם בתו, ולכן במועד הסכם הפשרה היו זכויותיהם אובליגטוריות.
טרם נרשמו הזכויות על שם הוריו של התובע, נערך הסכם מכר שבו רכש התובע את הדירה מבתו של מר ב’. כלומר, נראה על פניו שנערכו שתי עסקאות ביחס לאותו הנכס: האחת, בין מר ב’ בשם בתו לבין הוריו של התובע והשניה בין בתו של מר ב’ לבין התובע (כקטין). כפי שיפורט בהמשך, האֵם העידה כי ההסכם השני נחתם כדי להסדיר את העסקה הראשונה באופן חוקי (עמ’ 265, ש’12). האֵם אף העידה כי נתבע הערים קושי על קידום רישום הזכויות על שם הקטין (עמ’ 269, ש’ 9).
מהמסמכים שצורפו עולה לכאורה, כי הנתבע חשש שהאֵם תשתמש בדמי השכירות שיתקבלו בדירה ואלו לא יהיו לשימוש התובע בהיותו קטין (עמ’ 309, ש’ 1), ולכן ייתכן שמצב זה האריך את תהליך הרישום, אם כי ייתכנו פרשנויות נוספות ביחס לשיהוי ברישום הזכויות.
כאמור, אינני נדרשת לבחון את תוקפם של שני ההסכמים שכן שאלת תוקף ההסכמים חורגת מגבולות בירור עובדה זו שכן אין הליך בענין ביטול ההסכמים אלא ביצוע פעולה מכוחם.
בהתייחס לקביעת זכותו של התובע לקבלת דמי השכירות מהדירה אציין כי לכאורה עד ליום 10.12.2015 שבו נחתם הסכם המכר היו זכויותיו מכוח הסכם הפשרה, ולכאורה מיום 10.12.2015 היו לו זכויות עצמאיות מכוח הסכם המכר. אלא שספק רב האם העסקה מיום 10.12.2015 איננה עסקה נוגדת לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין,התשכ”ט-1969, ואינני נדרשת לכך במסגרת זו (הצדדים לשתי העסקאות אינם צד להליך וייתכן שיש אף לברר את זהות הצדדים).
על אף האמור, אני סבורה, נוכח עדות האם בנוגע לצורך להסדיר באופן חוקי את העסקה השניה, שאף הסכם המכר מקורו ותשתיתו בהסכם הפשרה ולכן מקור זכותו של התובע, כך או כך, הוא בהסתמך על הוראות הסכם הפשרה.
בסעיף 3 להסכם הפשרה שנחתם בין הוריו של התובע נקבע כך:
“הזכויות בדירה נשוא המחלוקת הידועה כדירה ד-118 ב——- ——- תועברנה על שם בנם הקטין של הצדדים —- בהסכמת שני ההורים והם מתחייבים לשתף פעולה ולחתום על כך מסמך הדרוש להעברת הדירה על שם הקטין. האם תפעל לביצוע העברת הזכויות בפועל.
מובהר כי הבעל נותן הסכמתו לביצוע כל הדרוש לרישום הזכויות בדירה הידועה כחלקה — בגוש —-, דירה ד-118 ב——- ——- על שם בנם הקטין של הצדדים, —-, והוא מתחייב לחתום על כל מסמך שידרש לצורך כך, ואולם ביצוע כל הפעולות הדרושות לצורך הרישום הינו באחריות האשה בלבד.
עם ביצוע העברת הזכויות על שם הבן —- יעביר הבעל לאשה את מפתח הדירה”.
התובע מבקש את השבת דמי השכירות ממועד הסכם הפשרה ביום 12.1.2015.
הנתבע טוען כי אמו של התובע לא ביקשה עם החתימה על הסכם הפשרה את החזקה בדירה ואת דמי השכירות המתקבלים עבורה. לדבריו, סעיף 3 להסכם הפשרה קובע את המועד והוא “עם ביצוע העברת הזכויות” על שם התובע, שאז היה עליו להעביר את המפתח לאמו של התובע.
מלשון הסעיף עולה כי הוריו של התובע נקטו בלשון עתיד ביחס להעברת הזכויות. מבחינת סדר הפעולות נדרש לבצע פעולות לצורך הרישום שרק לאחריהם ניתן יהיה לרשום את זכויות הקטין ולאחר שאלו יירשמו יינתן מפתח הדירה.
אין בהסכם התייחסות לשמירת זכויותיו של הקטין בהקשר לדמי השכירות המתקבלים מהדירה או שעתידים להתקבל ממנה בתקופה שבין חתימת ההסכם לבין העברת הזכויות על שם הקטין. הנתבע נשאל האם בהסכם הפשרה הותנה תשלום לתובע במועד מסוים באיזושהי נקודת זמן שכרוכה בהעברת הזכויות? הרישום? או העברת המפתח? (עמ’ 305, ש’ 7). הנתבע השיב שעל פי ההסכם, עם ביצוע העברת הזכויות על שם התובע היה עליו להעביר לאמו של התובע את מפתחות הדירה (עמ’ 305, ש’ 17). הנתבע בתשובתו שאל את ב”כ התובע מדוע לא פנתה לבית המשפט או לא ביקשה את המפתחות באותו הזמן או לא ביקשה דמי שכירות אף לפני החתימה על ההסכם. נראה כי הסכם הפשרה שותק בנוגע לזכות בדמי השכירות בדירה.
השאלה המתעוררת מניסוח הסעיף (בהתחשב בכך שלשון הסעיף נוקטת בלשון עתיד לגבי העברת הזכויות) היא באיזה שלב ייחשב התובע כבעל הזכויות בדירה באופן המזכה אותו בפירותיה מדמי השכירות – האם במועד בו הוריו הסכימו על העברת הזכויות, האם במועד רישום הזכויות או במועד מסירת המפתח לידי אמו של התובע או במועד אחר.
לצורך בירור שאלה זו אדרש לזכויות שהיו בידי הוריו של התובע , טיב העסקה, ל”דבר המתנה” ולכוונת הוריו של התובע.
ג.1. הזכויות שהיו בידי הוריו של התובע
לטענת הנתבע, בסעיף 3 להסכם הפשרה לא מפורטות זכויותיהם של הוריו של התובע מאחר שלא היו להם זכויות בדירה. לדבריו, חיזוק לכך הוא שהדירה לא מופיעה בהסכם הממון מיום 13.12.2010, ולא קיים חוזה בשמם ובחתימתם.
לטענתו, הזכויות בדירה היו שייכות לצד שלישי, מר מ.כ., עד להשבת חובם אליו, והוא קיבל את דמי השכירות על פי הסכמים עמו (מיום 12.1.2015 ומיום 20.1.2015) כחלק מהחזר החוב שחבו לו הצדדים משנת 2003. הנתבע טוען כי הוא העביר למר מ.כ. את דמי השכירות עד לתחילת שנת 2018 (נספח 26 לתצהיר הנתבע). לטענתו, מר כ’ החזיק במסמכי המקור הקשורים לדירה: הסכם מכר, ייפוי כוח, וקבלות ותשלומים.
האֵם הצהירה, כי הדירה נרכשה על ידה ועל ידי הנתבע בשנת 2005 בהיותם נשואים, וכי התמורה שולמה במספר תשלומים במזומן.
לדבריה, נחתם הסכם עם אביה של בעלת הדירה, ללא שמות וללא תאריכים רק כדי לציין את הסכומים ששולמו במזומן עבור הדירה, וכי באותו מועד הדירה לא עברה על שמם אך הם נהגו בה כמנהג בעלים.
האֵם העידה כי בפועל הדירה נרכשה על ידה ועל ידי הנתבע כשהיו נשואים בשנת 2005, וכי ההסכם נחתם בחודש דצמבר 2015 על מנת לגבות את הרכישה הקודמת בהסכם חוקי (עמ’ 265, ש’ 12).
ביום 10.12.2015 נחתם הסכם מכר של הדירה בין י.ג. (לשעבר ב’) כמוכרת לבין התובע בהיותו קטין באמצעות אמו כקונה (נספח 11 לכתב ההגנה). מעיון בהסכם זה עולה כי המוכרת הייתה בעלת הערת אזהרה רשומה וזכאית להירשם כחוכרת לדורות בחכירה מהוונת כחוכרת משנה של הדירה.
לאור האמור, הרי שהזכויות בדירה אליהן התייחסו הוריו של התובע בהסכם הפשרה הן זכויות חכירה. הזכויות לא נרשמו על שם הוריו של התובע (ואף לא היו רשומות על שם המוכרת) ולכן במועד החתימה על הסכם הפשרה היו בידי ההורים זכויות אובליגטוריות.
ערה אני לקושי שמעלה הנתבע. על אף טענות הוריו של התובע ביחס למועד רכישת הדירה, בהסכם הגירושין מיום 13.12.2010 שאושר וקיבל תוקף של פסק דין בבית הדין הרבני ביום 9.1.2011 (תיק מספר 534618/1) לא מופיעה הדירה במסגרת חלוקת הנכסים בין הצדדים, והזכויות אינן מפורטות בהסכם הפשרה ואף לא היו רשומות על שם הוריו של התובע. הנתבע צרף חוזה כתוב בכתב יד שבו אין את פרטי המוכר והקונה שעניינו רכישת הדירה (נספח 19 לכתב ההגנה). בתחתית ההסכם חתומים בכתב יד המוכר והקונה, ותחת המוכר מצוין “בשם י.ב.ג….” (אותה מוכרת בהסכם המאוחר שנחתם מול התובע ביום 10.12.2015). עם זאת, בהסכם הפשרה הסכימו הצדדים על העברת הזכויות בדירה כבעלי הזכויות בה, ואף לאחר מכן במסגרת א”פ 46107-12-15 הנתבע הגיש תצהיר בהתאם להסכמה.
ישנו פער בין טענותיהם של הורי התובע בנוגע לעסקאות הקודמות להסכם המכר שנחתם בין התובע לבין המוכרת. איני נדרשת, במסגרת הליך זה, להכריע בטענות אלו הקשורות לצדדים שלישיים שאינם צד להליך זה. אף אם יש ממש בטענות הנתבע בנוגע להתנהלותה של אֵם התובע, הרי שמדובר בטענות שיש לבררן במישור היחסים בין הורי התובע, ולא בהליך זה שהאֵם אינה צד לו וכאשר הסעד המבוקש הוא השבת כספים שנגבו בפועל. כלומר, גם אם יש ממש בטענות הנתבע, שעה שכספי השכירות נגבו בפועל, כל הטענות ביחס למקור הזכות ותוקפה של המערכת ההסכמית שקדמה לכך אינן רלבנטיות שכן הנתבע מחזיק בידיו כספים שנגבו בהסתמך על ההסכם.
לפיכך, מסקנתי היא, מבלי להידרש לחוקיות ההסכמים הקודמים להסכם הפשרה או לתוקפם, כי במועד הסכם הפשרה שנחתם בין הורי התובע היו בידיהם זכויות אובליגטוריות אותן הסכימו להעביר לידי התובע.
ג.2. טיב העסקה
הוריו של התובע הסכימו להעביר לידיו את הזכויות בדירה, ללא תמורה, ולכן מדובר במתנה.
סעיף 2 לחוק המתנה, התשכ”ח-1968 קובע כי “מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה”.
סעיף 6 לחוק האמור קובע את דרכי ההקניה: “בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון”.
במקרה זה מדובר בהעברת זכויות במקרקעין ולכן חלות ההוראות המיוחדות שבפרק ב’ לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969. סעיף 6 לחוק המקרקעין קובע כי “עסקה במקרקעין היא הקניָה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה”. סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום. לפיכך, קיומה של מתנה לאלתר במקרקעין מותנה ברישום הזכות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין כדרישת סעיף 7 לחוק המקרקעין, וכל עוד לא בוצע הרישום אין הקניה כמובנה בסעיף 2 לחוק המתנה (ע”א 6439/99″טפחות” בנק משכנתאות לישראל בע”מ נ’ פרח פ”ד נח(2) 106, 117 (2003)).
במקרה זה, כאמור, ביום 8.2.2018 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת התובע על זכויות המוכרת בדירה, וביום 12.7.2018 נרשמו זכויות החכירה על שם התובע (נספח וא’ לבקשה מיום 17.3.2023).
ג.3 “דבר המתנה”
בענייננו, במועד ההסכם הוריו של התובע לא היו רשומים כבעלי הזכויות בדירה, הם היו בעלי זכות לקבל זכויות. כאמור, היו בידיהם זכויות אובליגטוריות.
השאלה היא מהו “דבר המתנה” אותו הקנו הוריו של התובע לתובע. בעבר הפסיקה הבחינה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, מאחר שהיה להבחנה זו השלכה ישירה על סיווגה של העיסקה כמתנה מוגמרת לאלתר או כהתחייבות בלבד לתת מתנה בעתיד.
בהתאם לכך, נקבע שאם נותן המתנה לא היה הבעלים הרשום של המקרקעין אלא בעל הזכות לקבל רישום, הרי בהעבירו את הזכות הוא השלים את המתנה. לעומת זאת, אם הוא היה רשום כבעל הזכות במקרקעין והתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה (ע”א 1284/92 רתם נ’ רתם, פ”ד מט(5) 257, 260 (1996)).
בע”א 2643/97 גנז נ’ בריטיש וקולוניאל חברה בע”מ פ”ד נז(2) 385, 395 (2003) נידונה סוגיה של עסקאות נוגדות (סעיף 9 לחוק המקרקעין) ונקבע כי אין חשיבות לשאלה אם בשעת יצירת ההתחייבות היה אותו אדם שהתחייב לעשות עסקה במקרקעין בעל זכות במקרקעין אם לאו.
נקבע שתחולתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין נקבעת על-פי מובנה של התחייבותו ולא על-פי היקף זכויותיו. נפסק כי “מושא העיסקה במקרקעין ייקבע על-פי כוונת הצדדים, ואילו השאלה מה הן הזכויות שהיו בידי המוכר בעת עשיית העיסקה, אינה מכריעה את הכף לעניין זה” (ע”א 6439/99″טפחות” בנק משכנתאות לישראל בע”מ נ’ פרח פ”ד נח(2) 106, 118 (2003)).
מתוך כך אני סבורה שניתן ללמוד לעניננו, כפי שיפורט בהמשך, כי הזכות שהייתה בידי הוריו של התובע במועד הנתינה אינה תוחמת, כשלעצמה, את מהותו של “דבר-המתנה” הניתן (תה”ס (נצ’) 47590-04-13 שבין נ’ א.נ.ב.מ פסקה 52 (11.5.2014)). אני סבורה כי במועד ההסכם הזכויות שהועברו לתובע, אף שהיו אובליגטוריות, לא היו מתנה מוגמרת כי אם התחייבות ליתן מתנה במקרקעין, כפי שלטעמי עולה מהתנהלות הוריו של התובע.
ג.4. כוונת הוריו של התובע, הצדדים להסכם הפשרה:
סעיף 3 להסכם הפשרה מנוסח בלשון עתיד. הדבר מתיישב עם טענות הצדדים שאף שהן שונות בנוגע לאירועים שקדמו להסכם הפשרה (האב טוען להסכמות נוספות מול צד ג’ והאֵם טוענת להסכם חסר שלא ניתן היה לרשום את הזכויות לפיו), הרי שכולן מצביעות על הצורך בביצוע פעולות נוספות קודם לרישום על ידי האֵם, כפי שאף עולה מלשון הסעיף. לפיכך, סביר להניח שאין מדובר במתנה מוגמרת עם חתימת הסכם הפשרה אלא בהתחייבות ליתן מתנה במקרקעין.
ערה אני לפסק הדין בתא”ח 33064-04-18 לפיו הובהר כי עם חתימת הסכם חלוקת הרכוש, החזקה בדירה ניטלה מאביו של התובע ועברה דה יורה לידי התובע. דומני שלשון העתיד בה מנוסחת ההסכמה בהסכם בנוגע להעברת הזכויות, העובדה שההורים הסכימו כי המפתח לדירה יעבור לאֵם התובע עם ביצוע העברת הזכויות, והעובדה שההסכם שותק בנוגע לפירות מהדירה בתקופה שבין חתימת ההסכם לבין רישום הזכויות על שם התובע והעברת המפתח לידי אמו, אף שהדירה היתה מושכרת בשנים שקדמו להסכם הפשרה, יש בהן כדי לרכך את המסקנה בפסק הדין האמור, ולהותיר פתח לפרשנות נוספת לפיה החזקה ניטלה במועד מאוחר יותר.
מכל מקום, תביעת הפינוי התנהלה בין התובע לבין השוכרת והנתבע לא היה צד להליך, ולכן לא מדובר בהשתק פלוגתא (כפי שהובהר בהחלטה מיום 3.10.2019, סעיף 18 בתיק תמ”ש 17259-05-18 (נספח 2 לכתב ההגנה)).
ייתכן שאף התביעה בתמ”ש 17259-05-18 לביטול סעיף 3 להסכם הפשרה יש בה לכאורה כדי להצביע על כוונתו של הנתבע במועד ההסכם לפיה לא מדובר היה על מתנה מוגמרת אלא על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. הדברים נאמרים בזהירות נוכח מועד הגשת התביעה ביחס למועד רישום הערת האזהרה על שם התובע ורישום הזכויות בדירה, וכן מאחר שלא ניתן ללמוד מכך בהכרח על הכוונה מלכתחילה.
עוד נתתי דעתי לשיהוי הניכר בהגשת התביעה. אם מדובר היה במתנה מוגמרת הרי שלכאורה זכות התביעה היתה מידית. הנתבע שאל את התובע מדוע המתין שבע שנים להגשת התביעה (מיום 12.1.2015 ועד ליום 21.11.2021), והתובע השיב כי היה קטין עד שנת 2018 (עמ’ 257, ש’ 6), לאחר מכן בשנת 2020 הצדדים הסכימו על “הפסקת אש” ובשנת 2021 הייתה התביעה של חברת הניהול על חוב בסך 7,491 ש”ח ואז הוגשה תביעה זו כאשר התובע ראה שהנתבע לא מחזיר את החוב. אין בתגובתו של התובע כדי להצדיק את השיהוי הניכר בהגשת התביעה עוד בהיותו קטין.
אמנם, ביום 26.3.2015 הגישה האֵם בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט (תמ”ש 55901-03-15) וציינה כי המתינה כחודשיים ימים אך הנתבע אינו ממלא אחר פסק הדין שנתן תוקף להסכם הפשרה. ואולם, ביום 29.7.2015 הגישה הודעה וציינה כי היא מקבלת את המלצת בית המשפט למשוך את תביעתה “בכפוף לשמירת זכויותיו של הקטין הבן —- לתבוע את נזקיו העתידיים, הוצאותיו, וכן דמי השכירות על כל התקופה בהם מחזיק — בדירה ומקבל לידיו את פרותיה קרי: שכר הדירה. ובכך מסכל את פעולותיה של —-להעביר את הדירה על שם בנם —-” (סעיף 6).
בפועל, תביעה כזו הוגשה בחלוף כשש שנים ועשרה חודשים (11/21-01/15) מיום חתימת הסכם הפשרה, לאחר שהתובע הפך בגיר; בחלוף כחמש שנים ושמונה חודשים ממועד אישור רישום הזכויות על שם התובע בהיותו קטין בתיק האפוטרופסות; ובחלוף כשלוש שנים ממועד רישום הזכויות על שם התובע.
ב”כ התובע הפנתה לפניות בנושא דמי השכירות (עמ’ 293, ש’ 14; עמ’ 294, ש’ 6), אך הנתבע השיב שמדובר ממכתבים שנשלחו מבא כוחו לבא כוח האֵם (עמ’ 295, ש’ 9).
ב”כ האֵם, עו”ד רם יוגב, בפנייתו מיום 4.4.2016 לב”כ הנתבע אז, עו”ד יוסי צדוק, ציין כי הנתבע “נהנה לבדו מפירות הדירה השייכות לבנו הקטין —-“. על אף האמור, לא מצאתי דרישה כי הנתבע יעביר או ישיב את דמי השכירות שגבה (נספח כ”ז לתצהיר מטעם התובע).
בהתכתבות בין באי כוח הוריו של התובע, פונה עו”ד יוגב על סמך פסק הדין מיום 13.3.2016 בתיק א”פ 46107-12-15 ומציין “…ולאור העובדה כי הסתיימו כל ההליכים המשפטיים ונסללה הדרך לרישום הדירה על שם הקטין —-, הריני פונה אליך בבקשה לתאם עם מרשך כבר בשבוע הבא פגישה למסירת החזקה, באופן של העברת המפתחות של הדירה” (סעיף 3 למכתב מיום 24.3.2016, נספח כה לתצהיר מטעם התובע).
כך, מהפנייה כאמור נלמד, כי אך באותו מועד ניתן היה לרשום את הדירה על שם הקטין ולא קודם לכן. במענה למכתב זה מפנה עו”ד צדוק לסיפא של סעיף 3 להסכם הפשרה לפיו העברת המפתחות תבוצע עם העברת הזכויות על שם הקטין ומבקש אישור רשמי על העברת הזכויות.
עו”ד צדוק השיב במכתבו כי הנתבע “מבקש לפתוח ביחד עם מרשתך כאפוטרופוסים טבעיים על הקטין, חשבון ע”ש הקטין אליו יועברו הזכויות ע”ש הקטין, כל פירותיו של הנכס וזאת ממועד העברת הזכויות על שמו ואילך” (מכתב מיום 31.3.2016, נספח כ”ו לתצהיר מטעם התובע). בהתכתבות מיום 10.4.2016 (נספח כ”ח לתצהיר מטעם התובע) מציין בא כוחו של הנתבע כי על האֵם להעביר אישור רשמי על העברת הזכויות על שם הקטין ובמקביל יפתחו ההורים חשבון על שם הקטין אליו יופקדו כל פירות הנכס מרגע העברת הזכויות על שמו (סעיף 8).
בהקשר זה, התובע נשאל מדוע לא צרף מסמכים המתעדים פניות לקבל את דמי השכירות מהדירה , והשיב “אני לא זוכר מה הגשתי” (עמ’ 246, ש’ 21). בהמשך השיב “אני כמעט בטוח שפניתי אליו בנוגע להשבת דמי השכירות (עמ’ 247, ש’ 14). התובע נשאל מדוע במסרון בו פנה אל הנתבע בבקשה לשלם חוב שהושת על הדירה (נספח י’ לכתב התביעה), הוא לא ביקש את דמי השכירות, והנתבע השיב “…שחוב שתובעים נגדי בחברת הניהול זה לא אותו דבר כמו תביעת כספים שלא החזקתי בכל מקרה בחזרה ואני לא מסתמך עליהם באותו הרגע” (עמ’ 255, ש’ 10). אמנם שוכנעתי מתשובתו של התובע בנוגע לשיקוליו, אך אין בה כדי להצדיק את השיהוי הניכר משך כל השנים.
אני סבורה שהגשת התביעה בשיהוי ניכר ולאחר רישום הזכויות, ההתכתבות של ב”כ האֵם ממנה עולה לכאורה שרישום הזכויות בפועל על שם התובע התאפשר רק לאחר פסק הדין בתיק א”פ 46107-12-15 וטיב הזכויות שהיו בידי ההורים, כאמור, מלמדים על כך שבמועד הסכם הפשרה לא היה מדובר במתנה מוגמרת אלא שבהסכם הפשרה נכללה התחייבות ליתן מתנה במקרקעין.
ג.5. מועד התגבשות זכותו של התובע לקבלת דמי השכירות
התובע טוען כי “עילת התביעה נולדה בשנת 2016, עת סירב הנתבע להשיב לתובע את כספו” (סעיף 13 לכתב התביעה).
בחקירתו התובע נשאל מדוע הוא עותר להשבת דמי שכירות החל מיום 15.1.2015 (עמ’ 248, ש’ 9), והשיב שזכויותיו מעוגנות הן בהסכם הפשרה, הן בהסכם המכר והן בפסק הדין בא”פ 46107-12-15 (עמ’ 248, ש’ 16, סעיף 22 לתצהיר התובע) (בנוגע לפסק הדין בתא”ח 33064-04-18, ראו התייחסות לעיל). לא ברור מתשובתו של התובע מדוע הוא עותר לדמי שכירות משנת 2015 כשעילת התביעה לטענתו היא משנת 2016.
האֵם נשאלה מדוע במועד חתימת הסכם הפשרה ביום 12.1.2015 היא לא ביקשה מפתחות לדירה, והשיבה כי הנתבע עשה הכל כדי לטרפד את רישום הנכס על שם התובע (עמ’ 275, ש’ 1). לא מצאתי בתשובתה של האֵם הסבר המניח את הדעת ביחס לשאלה שנשאלה שכן תשובתה התייחסה לאירועים שקרו לאחר החתימה (עמ’ 275, ש’ 8) בגינם לא נרשמו הזכויות קודם לכן ולא נמסרו המפתחות קודם לכן (עמ’ 276, ש’ 3) ואילו השאלה נשאלה בנוגע למועד החתימה.
בהמשך ציינה ש”יש בהסכם הפשרה התייחסות למסירת המפתחות, לא הבעלות בנכס. המפתחות של הנכס עם סיום הרישום על שם —-” (עמ’ 278, ש’ 18).
משעה שהגעתי למסקנה כי מדובר בהתחייבות לתת מתנה במקרקעין ומאחר שזו לא הסתיימה ברישום אלא ביום 12.7.2018, הרי שמועד הזכאות לדמי שכירות אינו ממועד החתימה על הסכם הפשרה (15.1.2015), אלא ממועד השלמת המתנה. עם זאת, אני סבורה כי לצורך הזכאות בדמי שכירות יש לקבוע את מועד השלמת המתנה באופן שמקנה את זכות תשלום השכירות החל מחודש מרץ 2016 ולא ממועד רישום הזכויות בפועל, כפי, שלטעמי, עולה מהתנהלות הוריו של התובע. אסביר.
אמו של התובע טוענת להערמת קשיים מצד הנתבע שעיכבו את רישום הזכויות על שמו של התובע (נספח י”א לתצהיר התובע, פרוטוקול מיום 9.7.2015 עמ’ 8, ש’ 7).
לדברי האֵם, באמצעות הסכם המכר מיום 10.12.2015 הסתיים תהליך רישום הדירה (עמ’ 267, ש’ 12). ביום 13.3.2016 אישר בית המשפט לעניני משפחה את רישום הזכויות בדירה על שם התובע (בהיותו קטין) לפי הסכם המכר במסגרת תיק א”פ 46107-12-15. לפיכך, החל ממועד זה ניתן היה לרשום את הזכויות על שם התובע בהיותו קטין, אך אלו נרשמו בפועל לאחר שהקטין הפך לבגיר.
ביום 24.3.2016 פנה בא כוחה של האם, עו”ד רם יוגב, לבא כוחו של האב אז, עו”ד יוסי צדוק בבקשה לתאם פגישה להעברת מפתחות הדירה בעקבות פסק הדין מיום 13.3.2016 בתיק א”פ 46107-12-15 וסיום ההליכים המשפטיים לצורך רישום הדירה (נספח 18 לתצהיר הנתבע).
בתגובה מיום 28.3.2016 ציין בא כוח האב כי בהתאם לסעיף 3 להסכם הפשרה העברת המפתחות תבוצע עם העברת הזכויות על שם הקטין, ולכן ביקש להעביר לידיו אישור רשמי על העברת הזכויות בפועל. עוד ציין בתגובתו כי הנכס ופירותיו שייכים לתובע כקטין “מרגע העברת הזכויות על שמו”.
ניתן ללמוד מהפנייה של ב”כ האֵם כי אף הוא סבר שמועד מתן פסק הדין בתיק א”פ 46107-12-15 הוא נקודת זמן שלאחריה זכאי התובע כקטין לקבל לידיו את מפתח הדירה, וכפועל יוצא ניתן ללמוד מכך גם על פירותיה כפי שעולה מתגובת הנתבע.
נוסף על האמור, התובע (באמצעות אמו) חתם על הסכם ניהול ביום 24.4.2016 כבעל זכות חכירה בדירה, לאחר פסק הדין בא”פ 46107-12-15 (נספח כ”ט לתצהיר מטעם התובע).
נוכח התנהלות האֵם והפירוט האמור, אני סבורה כי יש לראות את מועד הזכאות לדמי השכירות מהמועד שבו אישר בית המשפט את רישום הזכויות, אז התגבשה האפשרות להשלים ענין זה ולרשום את הזכויות, ולא מהמועד שבו הם נרשמו בפועל.
אני סבורה כי אף התנהלות הנתבע תומכת במסקנתי:
בתצהיר מיום 29.2.2016 שצורף לאור עמדת ב”כ היועמ”ש בא”פ 46107-12-15 הצהיר הנתבע שבהתאם להסכם הפשרה הזכויות יועברו על שם התובע וכי הוא נתן את הסכמתו לכך מראש, אך האחריות וההוצאות הכרוכות בהעברת הזכויות הן באחריות הבלעדית של האם כך שהוא אינו צד לעניין ותצהירו מיותר (נספח כ”ב לתצהיר מטעם התובע).
אם כן, התובע ידע שמתנהל הליך לאישור רישום הזכויות על שם התובע ואף שלא היה צד להליך נראה ששיתף פעולה כדי לקדמו.
ביום 24.8.2016 נחתם חוזה שכירות בין הנתבע כמשכיר לבין שוכרת ובו צוין כך: “הואיל: והמשכיר הוא האפוטרופוס הטבעי ואביו של הקטין —— שעל שמו רשומים הזכויות על הדירה…” (נספח ו’ לתצהיר התובע) (כך במקור, יש”ש). יצוין כי בחוזה השכירות משנת 2014 וקודם לכן הנתבע פעל מכוח היותו “בעל הרשאה שניתנה לו ע”י בעלי הדירה להשכיר בשכירות משנה” (בהחלטה מיום 31.3.2024 הנתבע נדרש להציג הסכמי שכירות משנת 2013 אך טען שהקלסר נותר בדירה והתובע ואמו לקחו אותו, לא צורף חוזה שכירות לשנת 2015-2014, שנחתם לאחר חתימת הסכם הפשרה).
הנתבע נשאל מדוע לא העביר את כספי השכירות לתובע אם מעמדו אף בהסכם השכירות היה כאפוטרופוס של התובע, והשיב (עמ’ 291, ש’ 17): “כל הרעיון שבסיס החוזה שכירות מכיוון שהדברים התקדמו עם הנושא של הרישומים עם —-, ציינתי לשוכרת בהסכם שכירות משנת 2017 מצב בו —- הזכויות שלו יירשמו בדירה כדי שהיא תדע בפני מה היא עומדת שזה יכול להיות גם אחרי חודש מיום חתימת החוזה. ברגע ש—- נרשם הזכויות שלו נרשמות בטאבו, מגיע לו ממני את החזקה ואת מפתחות הדירה. ואז היא צריכה לדעת שמאותו רגע שהיא מקבלת ממני את ההוראה הזאת היא צריכה להעביר לחשבון בנק של בעל הדירה שנרשם בטאבו במועד מסוים ותעבירי אליו את דמי השכירות ואני כבר אין לי שום שייכות לחוזה השכירות…. והחתמתי אותה מלכתחילה על המצב הזה כדי שהיא תדע שיכול להיות מצב כזה”.
אמנם, ב”כ התובע ביקשה להסתמך על נספח יג’ לתצהיר, בו הנתבע הציע כי ייפתח חשבון בנק על שם התובע וכספי התמורה וההכנסות מהדירה יופקדו בחשבון הבנק על שמו בלבד לצרכיו הפרטיים והאֵם התנגדה. הנתבע השיב (עמ’ 307, ש’ 16): “את שוב מנסה לאנוס את האמת. כותב בית המשפט שרק מהרגע שהזכויות יעברו על שם —- יקבל —- את מפתחות הדירה. כותב עורך הדין שלי. אנחנו מוכנים בכל רגע שהזכויות נרשמו על שם הקטין להעביר לו את המפתחות. שכר דירה והכול. וגם רשמתי את זה בחוזה שכירות עם הדיירת”.
אולם מהאמור לעיל ומעדותו של התובע נלמד כי לאחר שניתן פסק הדין בא”פ 46107-12-15 מיום 13.3.2016, סבר התובע במועד חוזה שכירות מיום 24.8.2016 שנושא העברת הזכויות מתקדם לקראת רישום הזכויות. מעדותו ניתן ללמוד כי הציפייה הייתה שרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יערך בסמוך למתן פסק הדין בא”פ 46107-12-15. אף מסיבה זו ומאחר שבפועל הזכויות נרשמו בשיהוי ניכר, אני סבורה כי יש לקבוע שהתובע זכאי לדמי השכירות ממועד אישור רישום הזכויות ולא ממועד רישומם בלשכת רישום המקרקעין.
נתתי דעתי לכך שמצד אחד הנתבע חתם על הסכמי השכירות ומצד שני הצהיר לפרוטוקול מיום 19.7.2015 (עמ’ 3, ש’ 16) כי “… אין לי שום נגיעה לדירה הזו, מעולם לא רכשתי אותה, אין לי שום מסמכים שנוגעים לדירה הזו, והדירה לא שייכת לי “. הנתבע נשאל כיצד הצהיר שאין לו מעמד בדירה ומצד שני הגיש תביעה לבטל את הקניית הזכויות בדירה לתובע, והשיב כי לתביעה צורפו הסכמים נוספים שקשורים קשר ישיר לסעיף 3 בהסכם (עמ’ 300, ש’ 20), וכי האֵם היתה צריכה לעמוד בהסכמים והיא לא עמדה בהם (עמ’ 301, ש’ 2). לא ניתן היה ללמוד מתשובתו על נימוק המיישב את שני העניינים יחדיו.
עוד נתתי משקל לכך שבמסגרת ההליכים הנתבע ציין, כי בכוונתו לשמור על הכספים שהתקבלו מדמי השכירות לטובת התובע (סעיף 27 לכתב התביעה מיום 17.5.2018 בתמ”ש 17259-05-18, נספח י”ב לתצהיר התובע; סעיפים 4,8 למכתב מיום 7.4.2016, נספח 19/1 לתצהיר הנתבע).
לאור האמור, אני סבורה כי מועד זכותו של התובע להשבת דמי השכירות הוא לאחר פסק הדין מיום 13.3.2016 בא”פ 46107-12-15, עת הושלמו התנאים הנדרשים וניתן היה לרשום את הזכויות על שמו.
בהסכם המכר צוין כי הדירה מושכרת, וכי תוך שבעה ימים ממועד אישור ההסכם על ידי בית המשפט, ייכנס התובע כקטין בנעלי המוכר כלפיי השוכר על פי הסכם השכירות. לאור האמור, ואף שהנתבע לא היה צד להסכם המכר, אני קובעת כי מועד זכותו של התובע לקבלת דמי השכירות הוא מיום 20.3.2016 (ולא מיום 13.3.2016).
ג.6. סיום תקופת החיוב בדמי שכירות
התובע עותר להשבת דמי השכירות עד ליום 30.8.2019. בכתב התביעה (סעיף 35) מתייחס התובע לתקופה שבין 15.1.2015 לבין 30.8.2019 ומציין שמדובר בשלוש שנים וחצי (אף שלפי התאריכים הנטענים מדובר בתקופה של כ-4.5 שנים). הנתבע טוען כי התובע ואמו התפרצו לדירה מספר ימים טרם המועד שנקבע על ידי בית המשפט לפינוי (24.8.2018) (סעיף 4 לתגובה מיום 4.5.2023 בהתאם להחלטה מיום 31.3.2023) ונטלו לידם ללא רשות תכולה, ציוד, מסמכים וכספים השייכים לנתבע.
בפסק הדין בתא”ח 33064-04-18 נקבע כי השוכרת רשאית להמשיך ולהתגורר בדירה לכל המאוחר עד ליום 31.8.2018. בתצהיר האם צוין כי השוכרת “ברחה” מהדירה בתאריך 30.7.2018, וצרפה כרטיס מונה ממנו נלמד כי החל ממועד זה לא היתה צריכת מים בדירה (נספח מ”ז לתצהיר מטעם התובע). הנתבע טוען כי התובע ואמו התפרצו לדירה ביום 24.8.2018. לפיכך, לא ברור מדוע עותר התובע לתשלום דמי שכירות עד ליום 30.8.2019.
בהתחשב בכך שהשוכרת הייתה רשאית להתגורר בדירה בהתאם לפסק הדין בתא”ח 33064-04-18 עד לסוף חודש 08/2018, ונוכח סעיף 7 להסכם השכירות שקובע, כי אם תרצה להפסיק את תקופת השכירות לפני סיומה (8.9.2018) יהא עליה לשלם את דמי השכירות עבור כל יתרת תקופת השכירות, אני קובעת כי תקופת החיוב של האב בהשבת דמי השכירות היא עד ליום 30.8.2018 בין אם התובע נכנס לדירה ביום 24.8.2018 ובין אם השוכרת עזבה בחודש 07/2018.
לאור האמור, אני קובעת כי תקופת החיוב בדמי השכירות הסתיימה ביום 30.8.2018.
ג.7. גובה דמי השכירות
נוכח מסקנתי, התובע זכאי לתשלום דמי השכירות החל מיום 20.3.2016 ועד ליום 30.8.2018, לפי החלק היחסי בחודש.
התובע עותר לתשלום סך של 110,490 ש”ח (סעיף 29 לתצהיר התובע).
בהחלטה מיום 2.10.2019 בתיק תמ”ש 46209-11-18 (נספח 1 לכתב ההגנה) צוין שמשולם סך 2,600 ש”ח נטו בחודש.
בהתאם להסכמי השכירות, גובה דמי השכירות בתקופה הרלוונטית היה כדלקמן:
10.9.2016-20.3.2016 – בהתחשב בגובה דמי השכירות לפי חוזה השכירות לחודש ספטמבר 2013 וכן לשנים 2018-2016, אניח כי גם בתקופה זו לגביה לא צורף הסכם שכירות היו דמי השכירות בגובה 2,540 ש”ח לחודש.
9.9.2017-10.9.2016 – 2,540 ש”ח לחודש.
30.8.2018-9.9.2017 – 2,540 ש”ח לחודש.
סך הכל 30 חודשים לפי 2,540 ש”ח לחודש – סך כולל של 76,200 ש”ח.
בסעיף 12 לתגובה מיום 4.5.2023 מציין הנתבע שחלו עליו הוצאות אינטרנט וכבלים ותשלומים שונים בגין נזקים ותקלות שנגרמים למכשירי החשמל, מיזוג האוויר והאינסטלציה באופן שוטף.
סעיף 8 להסכם השכירות מיום 4.9.2017 קובע כי השוכר ישלם במהלך כל תקופת השכירות את הוצאות הכבלים, אינטרנט, ארנונה, חשמל, מים, טלפון, וכל ההוצאות החלות על השוכר.
לפיכך, ומשלא הומצאה אסמכתא על תשלום הוצאות אינטרנט וכבלים אינני פוסקת סכום בגין ההוצאות שהנתבע טוען שהושתו עליו.
לגבי יתר ההוצאות הנטענות, הנתבע לא הוכיח מה היו אותן הוצאות, מה היו היקפן ומה היה שווי ההוצאות שחלו עליו. עם זאת, ובהתחשב בכך שמדובר בדירה משופצת לכאורה, אני סבורה כי יש להתחשב בהוצאות ולהעריך את ההוצאות בגין בלאי שוטף, על דרך האמדן בשיעור של 5% עבור כל התקופה, כאשר סכום זה יש להפחית מסכום ההשבה של דמי השכירות.
לאור האמור, אני מחייבת את הנתבע בתשלום דמי השכירות לתובע עבור תקופת דמי השכירות מיום 20.3.2016 – סך כולל של 76,200 ש”ח בצירוף ריבית והצמדה ממועד התשלום של דמי השכירות לידי הנתבע ועד למועד מתן פסק דין זה, ומסכום זה יופחת שיעור של 5% (סך של 3,810 ש”ח) בגין הוצאות שחלו עליו ביחס לדירה משך כל התקופה מיום 20.3.2016 ועד ליום 30.8.2018.
ההפחתה בגין ההוצאות תעשה מהסכום המשוערך והסכום לתשלום בהתאם לפסק הדין יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד למועד התשלום בפועל.
ג.8. טענת קיזוז – שיפוץ ונטילת ציוד ללא רשות
הנתבע טוען כי הוא ומר כ’ שיפצו את הדירה בשנת 2012 בסכום של כ-150,000 ש”ח אך קלסר עם מסמכי השיפוץ, מסמכי הדירה וחוזי השכירות מצוי אצל התובע מאז השתלט על הדירה.
התובע מפנה להסכם שכירות מיום 10.9.2013 בו צוין כי הדירה עברה שיפוץ על ידי המשכיר.
לטענתו השיפוץ כולל: ריצוף, ריהוט, צבע, צנרת מים, עבודות גבס, דוד חשמלי, מקלחת, אביזרי תאורה, מערכת מזגן מרכזי, וילונות וכיריים. לטענתו, שווי הדירה לאחר השיפוץ היסודי ונוכח תכולתה היקרה הוא 2,000,0000 ש”ח. לטענת הנתבע הנספחים לחוזה השכירות מעידים על תכולת הדירה ועל כך שעברה שיפוץ כללי על ידו ועל ידי צד ג’ (עמ’ 262, ש’ 15), אך צורף רק חלק מחוזה השכירות ללא הנספחים. התובע נשאל מדוע לא צרף את כל הנספחים להסכם השכירות, והשיב “צירפתי את מה שהיה נראה לי רלוונטי” (עמ’ 262, ש’ 20). הנתבע לא צרף אסמכתאות כלשהן על השיפוץ ועל שוויו ולכן טענתו לא הוכחה.
בתצהיר שהגיש הנתבע כתצהיר עדות ראשית בתיק 66942-11-18 (תביעה של מר מ.כ.) הוא מציין שאמו של התובע קיבלה לידיה את הדירה בשנת 2003, שיפצה אותה באופן יסודי ורכשה רהיטים (סעיף 55ג, נספח י”ז לתצהיר מטעם התובע). לפיכך, אף אם הייתי מניחה שנעשה שיפוץ, לא ברור באיזה היקף, מה חלקו של הנתבע בשיפוץ ומה חלקה של האֵם.
בכתב התחייבות בלתי חוזרת עליו חתומה האם לטובת האב היא הצהירה כי היא נושאת בכל האחריות לדירה ומתחייבת לפצות את הנתבע על גובה הנזקים הישירים והעקיפים שייגרמו לו בכפוף לכתב התחייבות הבלתי חוזר שהוא חתם עבור משפחת ב’ (המוכרים בהסכם המכר) וכן בזיקה לסעיף 3 להחלטה מיום 12.1.2015 שקיבלה תוקף של פסק דין (נספח 15/1לתצהיר הנתבע). לפיכך, על פניו, ובזהירות הנדרשת, נראה כי סוגיית הפיצוי, אם בכלל, היא במישור היחסים שבין הוריו של התובע, ולכן נראה שאף סוגיית קיזוז הכספים אם יש צורך בכך מקומה ביחסים ביניהם ולא מדובר בטענת קיזוז סימטרית לחיוב בהשבת שכירות שנגבתה עבור התובע.
התובע נשאל האם במועד פינוי הדירה היא הייתה מרוהטת ומשופצת עם עבודות צבע ואינסטלציה ועבודות גבס וחשמל, התובע העיד כי התגורר בדירה בשנת 2011 וכי היא נראתה אותו הדבר בשנת 2018 (עמ’ 259, ש’ 8). לא ניתן ללמוד מעדותו של התובע האם נעשה שיפוץ ומה היקפו.
לשאלה האם הדירה הייתה משופצת בשנת 2018 האם השיבה שהדירה הייתה “בדיוק במצב שבו עזבתי אותה אחרי שהילדים ואני חזרנו לגור בבית ב——- כשהוא נכנס לגור” (עמ’ 286, ש’ 1).
לאור האמור, ומשלא הוכח חלקו של הנתבע בשיפוץ וכן היקפו של השיפוץ ושוויו ומאחר וממילא לא מדובר בטענה במישור היחסים מול התובע – הטענה נדחית.
השבת חוב לחברת הניהול בסך 4,664.70 ש”ח
התובע עותר בתביעתו כי הנתבע ישיב לידיו חוב שהותיר לחברת הניהול עת השתלט על הדירה ולא שילם את הוצאות התחזוקה. התובע טוען כי הוא נאלץ לשלם את החוב לאחר שהגיע להסדר הנחה עם חברת הניהול.
הנתבע טוען כי השוכרת נותרה חייבת לו ולצד שלישי דמי שכירות והוצאות שונות בסך 14,620 ש”ח (סעיף 14 לתגובה מיום 4.5.2023).
מהמכתב של חברת הניהול מיום 2.7.2019 לתובע עולה כי דמי הניהול, צריכת מים וחשמל עבור הדירה אינם משולמים במלואם וכסדרם. צוין כי קיימת יתרת חובה בסך כולל של 5,826.19 ש”ח בגין דמי ניהול לחודשים מרץ 2018-אוגוסט 2018., וכי על התובע לשלם החוב בצירוף 250 ש”ח דמי התראה בתוספת מע”מ. התובע צרף הזמנה לדין בפני המפקח על רישום המקרקעין בגין תובענה שהגישה כנגדו חברת הניהול (תיק מס’ 8/322/2020) ביום 19.7.2020, וכן שיק על שמו בסך 4,664.70 ש”ח לטובת חברת הניהול שמועד פירעונו 2.11.2020.
בהסכם השכירות מיום 4.9.2017 הוסכם בסעיף 6(ה) כי דמי השכירות אינם כוללים את דמי הניהול לחברת הניהול בסך של כ-1,200 ש”ח לחודש. אם כן, החיוב הוטל על השוכרת.
מאחר שמדובר בחוב מול השוכרת, ולאור תוצאת פסק דין זה לפיה התובע זכאי להשבת דמי השכירות לתקופה שבין 08/2018-03/2018 , אינני סבורה כי יש לחייב את הנתבע להשיב את החוב לידי התובע ומדובר בסכום בו נשא בגין חיוב שחל על השוכרת ולא על הנתבע.
לאור האמור, הטענה נדחית.
שכר טרחת עו”ד בתא”ח 33064-04-18
התובע עותר בתביעתו כי הנתבע ישיב לו סך של 14,040 ש”ח ששולמו כשכר טרחה לעו”ד ארז בר עבור תביעת הפינוי שהגיש כנגד השוכרת שהשתלטה על דירתו בחסותו וביוזמתו של הנתבע.
הנתבע לא היה צד להליך בתא”ח 33064-04-18.
התובע צרף חשבונית מס קבלה מספר 2843 מיום 18.4.2018 הממוענת לאמו ממנה עולה כי שכר טרחתו של עו”ד ארז בר עבור תביעת הפינוי היה בסך 7,020 ש”ח כולל מע”מ. מדובר בשכר טרחה ששולם ביום 18.4.2018 כשהתובע היה בגיר, ולפי הנמען בקבלה נראה ששולם על ידי אמו ולא על ידי התובע.
מעיון בכותרת התביעה בתא”ח 33064-04-18 עולה כי עו”ד בר ועו”ד מויס יצגו את התובע.
מעיון בפסק הדין בתביעה זו עולה כי נפסק שכר טרחת עו”ד לטובת התובע בסך 5,850 ש”ח כולל מע”מ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה עד למועד התשלום בפועל. מאחר שמדובר בפסק דין חלוט שבו נפסקו הוצאות עבור שכר טרחת עו”ד ומאחר שהנתבע לא היה צד לתביעה, אינני סבורה שעל הנתבע להשיב לתובע שכר טרחת עו”ד עבור תביעת הפינוי (וזאת מבלי להידרש לשאלה האם התובע שילם את הסכום בעצמו או שאמו שילמה סכום זה).
לאור האמור, הטענה נדחית.
אם כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי כמפורט בסעיפים 74-73 לפסק הדין. בנסיבות אלו, כל צד יישא בהוצאותיו.
אני מתירה את פרסום פסק הדין לאחר השמטת פרטים מזהים ובכפוף לשינויי עריכה.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.
ניתן היום, י”ז תמוז תשפ”ד, 23 יולי 2024, בהעדר הצדדים.
