בפני
כב’ השופטת לורן אקוקה
תובעת
א.
נגד
נתבעות
1. א. ואח’
פסק – דין
הצדדים שלפני, אחיות, שבבעלותן נכס מקרקעין. התובעת ביקשה לפרק את השיתוף בנכס ולחייב את אחיותיה בדמי שימוש ראויים באשר להחזקת הנכס והשימוש הבלעדי שהן עושות בו.
לימים פירוק השיתוף הושלם ועתה כל שנדרש להכרעה , הוא שאלת דמי השימוש הראויים.
רקע וטענות הצדדים:
התובעת (להלן: “התובעת”) והנתבעות (להלן: “הנתבעות”) הן אחיות. אביהן (להלן: “האב”/”המנוח”) נפטר ביום 2.6.2018 וביום 6.9.2018 ניתן צו ירושה לפיו התובעת וכל אחת מהנתבעות יורשות את אביהן המנוח ושיעור חלקה של אחת מהן בעיזבון המנוח עומד על 1/4 מכלל נכסי העיזבון.
המנוח הותיר אחריו בית פרטי, כבן 9 חדרים בישוב …., ברחוב ….., (להלן: “הבית”/”בית המגורים”), הכולל קומת מרתף עם חדר מגורים, קומת כניסה הכוללת חללים משותפים וקומת נוספת בה חדרי מגורים וחדרי שירותים, ולאחר שהוצא צו ירושה, נרשמו הזכויות בחלקים שווים על שמות הצדדים בשיעור של 25% כל אחת.
לטענת התובעת, הנתבעות 1ו – 2 נותרו להתגורר בבית עם אמן מיום פטירת האב המנוח ובכלל. הנתבעת 3 עברה להתגורר בדירת אמן.
התביעה הוגשה בטענה כי הנתבעות מסרבות לאפשר לתובעת לקבל את חלקה הן בזכויות הבעלות והן בדמי השימוש הראויים. התובעת צירפה מכתבים שנשלחו לאחיותיה בעניין זה באמצעות בא כוחה.
לטענת התובעת, הנתבעות, ביחד עם אמן, עושות שימוש בבית תוך שהן מונעות מהתובעת לקבל את חלקה בגין הזכויות שלה בבית. העריכה התובעת את שווי הבית בסך של כ – 4.4 מיליון ₪ ואת דמי השימוש הראויים בסך של כ – 10,000 ₪ לחודש.
לטענת הנתבעות, כתב התביעה הוגש כ – 4 שנים לאחר פטירת אביהן המנוח ללא שהנתבעות התנגדו למכירת הבית אלא שהנושא לא עלה אלא לראשונה בכתב התביעה. יש לראות בתובעת כמי שזנחה את התביעה.
לטענת הנתבעות הן הסתמכו על העדר רצון התובעת לפרק את השיתוף עת ניקו את הבית, שיפצו ושילמו את חובותיו לקראת מכירה אפשרית אם יוחלט על כך. עוד מוסיפות כי לבית חריגות בניה והוא לא נרשם כבית משותף ויש צורך להסדיר את הרישום שאחרת המכירה תהא בהפסד.
עוד טוענות הנתבעות כי התובעת מעולם לא פנתה בבקשה לקבל דמי שימוש ראויים ועניין זה עלה לראשונה בשיחה עם התובעת ואמן בחודש 03/2021 או 04/2021.
לטענת הנתבעות יש לדחות את התביעה או למחוק אותה בהעדר עילה, בפרט נגד הנתבעת 3, שמעולם לא התגוררה בבית. עוד יש לדחות את התביעה בשל ויתור או הסכמה או מניעות או שיהוי או הסתמכות שכן לא הייתה כל פניה בדרישה לדמי שימוש. לשיטת הנתבעות בין הצדדים היה הסכם, בתיווך האם, כי אין בכוונתה של התובעת לדרוש דמי שימוש או פירוק שיתוף ולכן, לטענת הנתבעות, התביעה על כלל סעדיה מלמדות על חוסר תום לבה של התובעת.
לטענת הנתבעות, לא נמנעה מהתובעת האפשרות לעשות שימוש בבית ולעבור להתגורר בו. מדובר בבית מגורים הכולל מספר חדרים שיש בו כדי לאפשר מגורי הנתבעות והתובעת יחדיו.
לטענת הנתבעות לא צורפה לכתב התביעה חוות דעת להוכחת שווי דמי השימוש ויש לציין כבר כאן כי שעה שמדובר בהליך המתנהל לפני בית המשפט לענייני משפחה, הרי בהתאם לתקנות בית משפט לענייני משפחה (סדרי-דין), תשפ”א – 2020, אין בדין זכות להגיש חוות דעת שלא בהוראת בית המשפט וללא שנדונה בקשה למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
בנוסף לכל טענות הנתבעות ולחילופין, העלו הנתבעות טענת קיזוז. בהקשר לכך מסבירות הנתבעות כי המנוח היה אגרן בחייו ועם מותו התברר כי בית המגורים אינו ראוי כלל למגורים ונדרשו עבודות ניקיון מקיפות ולאחריהן שיפוץ מקיף על מנת שיהיה ראוי למגורים.
לטענת הנתבעות עבודות הניקיון והפינוי של הפסולות כללו שימוש בכ – 9 מכולות בעלות כוללת של כ – 8,100 ₪, שכירת שלוש משאיות פינוי זבל ופסולת ברזל בעלות של כ- 5,400 ₪, שכירת פועלים בעלות כוללת של 15,000 ₪ וסה”כ סך של 28,500 ₪.
עוד טוענות הנתבעות כי בוצעו עבודות שיפוץ נרחבות בעלות כוללת של כ – 100,000 ₪ אשר כללו החלפת ריצוף והתקנת פרקט, צביעה של כל הבית, תיקון קירות פנימיים וחיצוניים, החלפת מערכות אינסטלציה, החלפת חלונות, שיפוץ הגינה, התקנת מקלחונים ועוד.
בנוסף המנוח הותיר אחריו חוב לרשות המקומית בסך של 7,000 ₪ שגם אותו פרעו הנתבעות.
מוסיפות הנתבעות כי אכלוס בית המגורים על ידי הנתבעות 1 ו – 2 נעשה רק בחודש אוגוסט 2019. עוד טוענות הנתבעות כי הוצע לתובעת ובן זוגה לעבור להתגורר בבית אך היא סירבה וכך גם סירבה לעבור להתגורר בדירת האם. ועל כן הנתבעות 1 ו – 2 ביחד עם אמן עברו להתגורר בבית והנתבעת 3 עברה להתגורר בבית האם. לשיטת הנתבעות בין הצדדים היו הסכמות לפיהן התובעת תקבל סך של 500 ₪ מכל אחת מהנתבעות 1 ו – 2 וכך היה החל מחודש 04/2021 כאשר התובעת בחרה בחודש 07/2021 להפר את ההסכמות.
לטענת הנתבעות כאמור לעיל בבית המגורים חריגות בנייה ועל כן לא ניתן למכור אותו.
אם לסכם את טענות הנתבעות, אלו טוענות להעדר עילה כלפי הנתבעת 3, להעדר חיוב באשר לא הועלתה כל דרישה לדמי שימוש ראויים וכי האמור מהווה ויתור על זכות, עוד טוענות להעדר חיוב באשר לא נמנע מהתובעת לעשות שימוש בנכס. עם זאת טוענות הן גם להפרת הסכמות באשר לגובה החיוב בדמי השימוש הראויים ומועדי החיוב. וככל שתתקבל התביעה, מבקשות הנתבעות לקזז את מלוא הוצאותיהן לטובת הסדרת הבית למגורים.
ההליכים בתיק
ביום 2.6.2022 התקיים קדם משפט ראשון בעניינם של הצדדים ובסיומו, בהסכמת הצדדים, ניתן צו לפירוק השיתוף בבית המגורים כאשר בירור יתר הטענות הושהו לטובת השלמת הליך פירוק השיתוף.
בקדם משפט נוסף מיום 15.1.2023, הורחבו סמכויות השמאי, מר משה סעד, שמונה לטובת הליך פירוק השיתוף, על מנת שיקבע את שווי דמי השימוש הראויים. השמאי קיבל הוראות לקביעת דמי השימוש הראויים בזיקה למספר מועדים החל מחודש יוני 2018, יולי 2021, פברואר 2022 וכן יום הכנת חוות הדעת.
הנתבעת 3 טענה כי דין התביעה נגדה להידחות שעה שהיא לא מחזיקה בנכס והיא לא עושה בו שימוש, וודאי לא כזה המונע את השימוש של התובעת. הואיל וההליך קשר את פירוק השיתוף עם דמי השימוש, לאחר שאושר הליך פירוק השיתוף, הורתי בהחלטה מיום 15.1.2023 כי עם אישור הסכם המכר, תמחק הנתבעת 3 מההליך. אין עוד עניין לברר טענות הנתבעת 3 לטובת הכרעה בשאלה שנותרה להכרעה בהתייחס לדמי השימוש הראויים עם זאת ולמען הנוחות בפסק הדין היא תמשיך ותכונה “הנתבעת 3”.
ביום 15.1.2023 הודיעו ב”כ הצדדים, אשר מונו ככונסי נכסים לטובת השלמת הליך פירוק השיתוף, כי נעשתה התמחרות בין הצדדים ובסיומה נחתם הסכם מכר לפיו חלקה של התובעת ירכש על ידי הנתבעת 1 ובכך יושלם הליך פירוק השיתוף בין התובעת והנתבעות. ב – 18.1.2023 אושר הסכם המכר והשלמת הליך פירוק השיתוף. פועל יוצא שכיום הנתבעת 1 היא בעלים של מחצית מזכויות הבעלות בבית והנתבעות 2 ו – 3 הן הבעלים של המחצית השנייה בחלקים שווים.
ביום 26.3.2023 הוגשה חוות דעת השמאי לפיו דמי השימוש הראויים הם כדלקמן:
דמי השימוש החודשיים נכון לחודש יולי 2018 עומדים על סך של 7,000 ₪.
דמי שימוש ראויים נכון לחודש יולי 2019 עומדים על סך של כ – 7,330 ₪.
דמי שימוש ראויים נכון לחודש פברואר 2022 עומדים על סך של כ – 8,130 ₪.
דמי שימוש ראויים נכון למועד חוות הדעת עומדים על סך של כ – 9,120 ₪.
ביום 14.2.2024 התקיימה ישיבת הוכחות באשר לשאלה שנותרה במחלוקת – גובה דמי השימוש, שאלת זכאותה של התובעת בדמי שימוש ראויים, תקופת החיוב וטענות הקיזוז שהועלתה על ידי הנתבעות. מטעם הנתבעות 1 ו – 2 העידה גם הנתבעת 3 ואמן של התובעת והנתבעות. יש לציין כי עדותן של הנתבעות כולן זהה וכך גם ההפניה למסמכים נוספים.
עתה מונחים לפני סיכומי הצדדים. יובאו אך עיקרים מהם כאן תוך התייחסות לכלל הטענות בהכרעתי.
בסיכומיה מתייחסת התובעת לגבולות דמי השימוש שנקבעו על ידי המומחה ובסך כולל של כ – 114,160 ₪. מהאמור מסכימה התובעת שיש לקזז סך של 3,000 ₪ אשר שולמו בעבור דמי שימוש על ידי הנתבעות 1ו – 2.
לטענת התובעת, בסיכומיה, אין מקום לבצע את הקיזוז הנטען על ידי הנתבעות שעה שלא הוכחו ההוצאות הנטענות, לא הוצגו אסמכתאות ולא זומנו עדים רלוונטיים.
בסיכומיהן, מעבר לחזרה על הטענות העובדתיות והמשפטיות שעלו גם בכתב ההגנה, ונטען כי הוכח האמור, מתייחסות הנתבעות לכך שבמהלך פירוק השיתוף, קיבלה התובעת את חלקה מהמכירה בתוספת של 50,000 ₪ מעל הערכת השמאי וכי קיומה של עילת התביעה, אם בכלל, היא רק מיום הגשת התביעה.
בסיכומי הנתבעות מבקשות הן כי בפסק הדין בית המשפט יתייחס למשקל עדותה של התובעת ולמעורבות באי כוחה בעדותה.
בסיכומיהן מבקשות הנתבעות להסתמך על מחירון “דקל” באשר לעלויות שיפוצים וכן צורפו מסמכים נוספים ללא שניתן לכך היתר. על כך עוד בהרחבה בהמשך.
בסיכומי התשובה דוחה התובעת את טענת הנתבעות באשר להסכמות שהיו בין הצדדים לעניין דמי השימוש הסמליים בסך של 1,000 ₪ מאת הנתבעות 1ו – 2 יחדיו. לטענת התובעת, עת בית המשפט מינה מומחה אין עוד לקבל את שיעור החיוב הנטען באשר להסכמות לכאורה.
דיון והכרעה:
התביעה, שעניינה פירוק שיתוף, התייתר הצורך להכריע בה שעה שחלקה של התובעת בבית נרכש על ידי הנתבעת 1. פועל יוצא שהנתבעת 1 היא בעלת מחצית מזכויות הבעלות בבית בעוד הנתבעות 2 ו – 3 הן בעלות המחצית הנוספת, בחלקים שווים.
אם כך, כל שנותר להכריע הוא בשאלת דמי השימוש הראויים הנתבעים על ידי התובעת.
בכתב התביעה התייחסה התובעת לשווי מוערך של דמי שימוש ראויים ובסך של 10,000 ₪ לחודש ואולם ברור הוא מחוות דעת המומחה ומסיכומי התובעת כי אין היא עומדת עוד על גובה התביעה אלא מבקשת היא את החיוב בשיעור של 25% מדמי השימוש הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה שמונה על ידי בית המשפט.
סעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) קובע כי “שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש”. בבסיס הוראה זו עומד עיקרון נוסף של מניעת עשיית עושר ולא במשפט (ראו לעניין זה ר’ ע”א 891/95 זידאני נ’ אבו אחמד, פ”ד נג(4) 769, 778). בהתאם להלכה בעניין דמי שימוש, ב “א 1492-90 נאיפה סעיד זרקא נ’ סלמאן פארס, פורסם במאגרים משפטיים, 20.01.1993, “רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השימוש הזה מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל, אין השותף חייב בתשלום כלשהוא ליתר השותפים”.
על אף הביקורת שנמתחה על ההלכה המצוטטת לעיל, זוהי עודנה ההלכה כיום ואושרה גם בפסיקות מאוחרות של בית המשפט העליון וראו לעניין זה גם פסק דינו של כב’ השופט רובינשטיין ב בע”מ 9881-05 פלוני נ’ פלוני, פורסם במאגרים משפטיים, 09.04.2006.
הצדדים בענייננו חלוקים למעשה על החיוב, אם בכלל, וככל שקיימת לתובעת זכאות לחיוב בתשלום דמי שימוש ראויים, מהו המועד ממנו קם החיוב.
לשיטת התובעת, אחיותיה מנעו את היכולת שלה לעשות שימוש בבית ו”ליהנות” מהעובדה כי היא בעלת 25% מזכויות הבעלות עם פטירתו של אביהן. מהעבר השני דוחות הנתבעות את האמור ומעלות את האפשרות כי ככל שיחויבו בדמי שימוש, יש לתת את הדעת למועד בו הן נכנסו לגור בבית, להסכמות שהיו בין הצדדים באשר לחיוב בדמי שימוש סמליים בלבד ולא בדמי שימוש ראויים והכל, תוך קיזוז בתשלומים שהוצאו לטובת הפיכת הבית לראוי למגורים.
ואלו הן השאלות שתוכרענה בפסק הדין.
טענת הנתבעות כי ויתרה התובעת על זכאותה לגבות דמי שימוש ראויים
לטענת הנתבעות ויתרה התובעת על זכותה לקבלת דמי שימוש ראויים עת כלל לא הייתה מעוניינת להתגורר בבית ולא דרשה לחילופין דמי שימוש ראויים ממי מאחיותיה.
לאחר שבחנתי כלל טענות הצדדים, שמעתי העדויות וראיתי הראיות, אני מוצאת כי התובעת לא ויתרה באופן גורף על זכאותה לקבל דמי שימוש ראויים ועל כן לא היה מקום לקבל את טענת הנתבעות ולדחות את התביעה בכללותה. למעשה עולה כי בין הצדדים היו חילופי דברים המעידים על רצונה של התובעת להסדיר את הנושא עם אחיותיה כאשר התבהרה התמונה והתברר כי הן מעוניינות לעשות שימוש בבית ולהתגורר בו ולמעשה התברר כי הן בפועל עברו להתגורר בבית.
הנתבעות עצמן מפנות להתכתבויות בינן ובין התובעת בתיווך האם באשר לדמי שימוש מוסכמים בשיעור של 1,000 ₪ (500 ₪ מהנתבעת 1 ו – 500 ₪ מהנתבעת 2), כך שאין מקום לקבל את טענתן כי התובעת ויתרה באופן מוחלט על דמי השימוש בעבור השימוש שהן עושות בבית.
הנתבעות עוד ביקשו להסתמך על כך שניתנה לתובעת האפשרות לבחור לגור בבית לאחר פטירת האב המנוח או לעבור לגור בבית המגורים של האם. בהקשר לדירת האם, על אף הקישור שעושים הצדדים כולם בין המגורים של האם בבית ובין האפשרות של מי מהצדדים לעשות שימוש תחת זאת בבית האם, לא מצאתי כי באמור כדי לשנות מהחיוב עצמו או משיעורו. בית המשפט נדרש לבחון את השימוש שרשאי לעשות בעלים של נכס בנכס עצמו ולא האפשרות כי יעשה בנכס חלופי אלא אם הדבר עלה בהסכם מפורש בין הצדדים. ולא כך בענייננו.
באשר לאפשרות שניתנה לתובעת לעשות שימוש בבית, לעבור להתגורר בו בנפרד לנתבעות או עמן, על אף הגודל של הבית ועל אף האפשרות התיאורטית לעשות כן, הרי מדובר באנשים בגירים, בתובעת המצויה במערכת יחסים זוגית ובנתבעת אחת בעלת משפחה גרעינית משלה ועל כן אין הכרח כי הייתה היתכנות של ממש להתגורר כולם תחת קורת גג אחת. מכלל העדויות עולה כי מערכת היחסים המשפחתית שבין התובעת ואחיותיה אינה מן מהמשופרות – ואפשר כי גם בין הנתבעות ובין עצמן – ובתמיכה לאמור יש להפנות להתכתבויות שבין התובעת ובין הנתבעת 2, כך למשל הודעה מיום 11.2.2019 (נספח ו לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת) המלמדת על מערכת יחסים עכורה בין כל המעורבות.
ניסו הנתבעות להציג תמונה לפיה התובעת הייתה מגיעה לבקר בבית המגורים ולשם כך הוצגו גם תמונות של התובעת מתארחת שם בתאריכים שונים ובין היתר במועדים 30.9.2019, 1.10.2019, 27.7.2020 ו – 21.11.2020 (נספחים 14-17 לתצהיר עדות ראשית של כל אחת מהנתבעות). אירוח התובעת והגעתה לביקורים אינה מלמדת על יכולתה לעשות שימוש בנכס או לנהגו בו מנהג בעלים והרי בכך עסקינן. הנתבעות 1 ו – 2 לעומת זאת הפיקו מהנכס את ההנאה שנמנעה מהתובעת. יש לציין באותו הקשר כי גם ויתורה לכאורה של התובעת להתגורר בדירת האם “חינם אין כסף” (סעיף 38 לתצהיר כל אחת מהנתבעות) אינה יכולה להצביע על ויתור על השימוש שיכלה התובעת לעשות בבית המגורים עם הורשת זכויות הבעלות ומימוש זכות הקניין שלה.
עוד ניסו הנתבעות להצביע על התכתבויות מאוחרות בין האחיות, כך למשל זו מיום 7.4.2021, על מנת להצביע על ויתורה של התובעת וכך נכתב בהודעה שנכתבה על ידי התובעת באותו המועד:
“..אני בחיים לא אעשה משהו שיפגע באמא ואת יודעת טוב מאוד כמה היא חשובה לי אבל אי 3 שנים שמתי את עצמי בעדיפות אחרונה, לא באתי ודרשתי מכן כלום…”
בבחינת כלל הראיות, אין בהודעה זו של התובעת כדי ללמדני באופן מפורש על ויתור בדמי שימוש ראויים ולכל הפחות עד לאותו מועד. הודעה זו לא באה בחלל ריק והיא למעשה מאוחרת לחילופי דברים ארוכים בין הצדדים והרי כבר בשנת 2019 יש התכתבויות בין הצדדים באשר לרצונה של התובעת לממש את זכות הקניין שלה בנכס תוך התייחסות מפורשת לדמי שכירות ככל שאחיותיה אינן מעוניינות במכירת הנכס.
מכל האמור אני מגיעה לכלל מסקנה כי לא הייתה כל היתכנות לשימוש משותף. מסקנה זו מתחזקת דווקא מטענות הנתבעות כי לתובעת ניתנה האפשרות לעבור להתגורר בבית קודם שהן ביקשו לעבור לגור שם, וכך גילו הן דעתן כי לא הייתה להן עצמן כל כוונה להתגורר יחדיו עם התובעת.
התובעת נחקרה על כך שבחרה לפתוח קבוצה להתכתבות עם אחיותיה באמצעות וואטסאפ בחודש יולי 2019 והסבירה כי ” היא נפתחה פורמלית רשמית שבה אני דורשת באמת את העניין של השכירות אבל העניין של השכירות והעניין של הבית דובר עם אמא שלי באופן אישי..” (שורות 15-16 עמוד 17 לפרוטוקול מיום 14.2.2024) ועל אף שניסתה להסביר כי ביקשה לסכם עוד קודם לכן את נושא דמי השכירות עם אמה, הרי אמה אינה בעלת דין ובאותם מועדים לא הייתה טענה כנגד האם שהיא מחזיקה את הנכס בנפרד ועושה שימוש בלעדי בו. בדברים אלו מאשרת התובעת כי למעשה לא פנתה אל מי מאחיותיה קודם לחודש יולי 2019 בדרישה לדמי שימוש ראויים. אם כך, נחזה כי ממועד זה קמה חבות באשר לדמי שימוש ויש לבחון את שיעורם.
התובעת צירפה מכתבים אשר הופנו באמצעות בא כוחה אל אחיותיה בדרישה לגבות את דמי השימוש הראויים. מכתב ראשון נשלח ביום 11.7.2021 ומכתב שני נשלח ביום 19.10.2021. בפניה דנן ועוד קודם שהוגשה התובענה, גילתה התובעת דעתה באשר לרצונה לממש זכויותיה הקנייניות.
לסיכום, מעת שגילתה התובעת עת דעתה באופן רשמי כי מעוניינת היא בהסדרת דמי השימוש ולממש את זכאותה ליהנות מזכויות הבעלות במקרקעין, קמה לה הזכות לבקש את דמי השימוש הראויים.
דין טענת הנתבעות באשר לוויתור התובעת, להידחות.
תחילת מועד החיוב בדמי שימוש ראויים
כאמור הכלל בפסיקה ובהתאם להוראת סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע כי החיוב בדמי שימוש ראויים יהא מעת שנמנע השימוש של שותף אחד על ידי שותפו. התובעת סבורה כי יש לחייב את הנתבעות בתשלום דמי שימוש ראויים החל מפטירת אביהן המנוח בעוד הנתבעות מסבירות כי החיוב הוא למעשה לכל היותר מהיום בו הן נכנסו להתגורר בנכס.
התובעת הוסיפה ודחתה את טענותיהן של הנתבעות באשר להשקעה שלהן בנכס ועל כך שבזכותן הנכס בכלל ראוי למגורים. על אף שעניין העבודות שנעשו בבית יקבל התייחסות בהרחבה ויוכרע בהמשך, אני מוצאת כבר כאן לציין כי מכלל העדויות והראיות שהונחו לפני, ברור הוא כי פטירת האב אינה המועד ממנו לקחו הנתבעות את החזקה בבית ומנעו כל שימוש של התובעת.
דווקא מהתכתבות מיום 11.2.2019, שצורפה על ידי התובעת ובה התכתבות עם הנתבעת 2 ברור כי התובעת עמדה מול הנתבעות, לכל הפחות מול הנתבעת 1 בעבור הנתבעות כולן, בזיקה לשימוש שהן מבקשות לעשות בבית. מאותה הודעה ארוכה שסומנה כנספח ו לתצהיר עדות ראשית של התובעת עולה כי הנתבעת 2 מסבירה לתובעת כי הנתבעת 1 “מציעה שנעבור לגור איתה” ומכאן ברור הוא כי באותו המועד הנתבעות לא התגוררו יחדיו בבית. בהמשך אותה הודעה ארוכה מסבירה גם הנתבעת 2 את התנאים שלה למגוריה של הנתבעת 1 ואמן בבית. הודעה זו מצביעה בבירור כי לא הייתה החזקה של הנתבעות בבית על חשבונה של התובעת.
יש לציין כי צורפו התכתבויות נוספות על ידי התובעת אולם מרביתן לא נשאו תאריך וההודעה הראשונה שצורפה, בנספח ג לתצהיר עדות ראשית מטם התובעת, מלמד כי רק בחודש יולי 2019 החל הוויכוח בין התובעת והנתבעות באשר לשימוש האפשרי שלהן בבית ולרצונה לקבל בתמורה את חלקה משווי הבית או לקבל דמי שימוש ראויים.
הנתבעות, הגם שלא צירפו את האמור לכתב ההגנה מטעמן, צירפו את הנספחים לתצהיר עדות ראשית מטעמן, ומהן עולה כי לסוף חודש 08/2019 התגוררה הנתבעת 2 ביחד עם אמה בדירתה בעוד הנתבעת 1 התגוררה בדירה שכורה עד לתאריך 31.3.2019 שאז ועד למעבר לבית המגורים עברה לדירת אמה.
עוד ראיתי כנספח לתצהיר עדות ראשית כל אחת מהנתבעות, כי עבור בית המגורים נתקבל פטור מתשלומי ארנונה עבור שישה חודשים בין החודשים 01/2019 ועד 06/2019 כאשר עבור חודשים 07-08/2019 לא נתקבל פטור באשר מדובר בתקופה העולה על 6 חודשים שלאחריהם אין הרשות המקומית מאשרת עוד פטור מלא מתשלומי ארנונה בהתאם לתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ”ג – 1993. יש להניח כי עת ניתן הפטור וצוין על גבי אישור המועצה המקומית כי הפטור ניתן בשל שיפוץ (ראו נספח 19 לתצהירי כל אחת מהנתבעות), אכן נערכה הבדיקה המתאימה על ידי הרשות המקומית וכי אכן בנכס לא התגוררו מי מהנתבעות.
יש לציין כי לאורך כל עדותה נחקרה התובעת באשר למועד בו נודע לה על כניסת אחיותיה לבית אביהן המנוח ואולם בהקשר לאמור תשובותיה חזרו על עצמן ונטען על ידה כי היא שהתה באבל ולא הייתה מודעת לכל המתרחש ואין לה זיכרון ברור באשר למועדים (כך למשל עמוד 47 לפרוטוקול מיום 14.2.2024). אם כך, לא אוכל לקבל עמדתה הנחרצת כי השימוש היה מיד לאחר פטירת האב המנוח.
לטעמי, אף אם הייתי מוצאת כי כפי עמדת התובעת הבית היה ראוי למגורים, הגם שמהתמונות שצורפו ומעמדות כולן ברור הוא כי נדרשו עבודות והשקעה בבית המגורים, או כי השיפוצים בנכס לא ארכו חודשים כה ארוכים עד לסוף חודש 08/2019, הרי ממילא אין בטענה כי הייתה להן האפשרות להתגורר בבית כדי להקים את החבות בדמי שימוש. בהקשר לאמור מצאתי כי יש ממש גם בעדותה של הנתבעת 2 כי גם כדי להשכיר את הנכס היה מקום לשפץ ולו שיפוצים קלים, לנקות ולסדר את הבית (ראו שורות 11-15 עמוד 109 לפרוטוקול מיום 14.2.2024).
לאור כל האמור לעיל, בבחינת כלל הראיות, מקובלת עלי בהקשר לאמור טענת הנתבעות כי החזקה שלהן בבית החלה רק לאחר השלמת השיפוצים והתיקונים המאפשרים את המגורים בצורה נאותה. עם זאת לא מצאתי אסמכתאות המעידות כי המעבר היה רק בחודש 09/2019 עת גם הנתבעות עצמן טענו באופן שאינו מפורש כי מדובר בסוף חודש 08/2019.
מכלל האמור לעיל, החיוב הוא רק החל מחודש 08/2019.
הסכמות בין התובעת והנתבעות 1ו – 2 באשר לגובה דמי השימוש
הנתבעות כאמור הפנו להתכתבויות בינן ובין התובעת באשר להסכמות שהתקבלו בחודש אפריל 2021 לגבי הסכמות לתשלום דמי שימוש סמליים בסך של 1,000 ₪ לחודש, היינו 500 ₪ כל אחת מהן. בעדותה אישרה התובעת כי היו הסכמות בעל פה בעניין זה, הסכמות שהושגו באמצעות אמן (ראו שורות 21 עד 26 עמוד 36 לפרוטוקול מיום 14.2.2024) ובהמשך, בעמוד 40 לפרוטוקול מיום 14.2.2024 (שורות 27-29) מאשרת שדובר וסוכם על סך של 1,000 ₪ לחודש משתי הנתבעות יחדיו. הגם שבהמשך עדותה הסבירה התובעת כי הנתבעת 1 לא שילמה את חלקה, אישרה כי הנתבעת 3 שילמה במקומה ועל כן אני מוצאת כי אין משמעות לזהות המשלם ודי כי נפרע החיוב בתקופה המוסכמת הרלוונטית.
יש לזכור כי הנתבעות הן בעלות זכויות בעלות אף הן ובשיעור של 25% כל אחת נכון למועד הגשת התביעה ונכון למועד בו ניתנה הסכמתן לתשלום בסך של 1,000 ₪ לידי התובעת. בצד זאת יש לזכור כי רק שתיים מכלל הבעלים התגוררו, ומתגוררות עדיין, בבית.
בבחינת הסכום המוסכם, הגם שהסכום הראוי נכון לאותו מועד עמד על סך רבע מגובה דמי השימוש הראויים שבין 7,330 ₪ לחודש ועד 8,130 ₪ לחודש, כפי שקבע המומחה, (כך שחלקה של התובעת הוא לכל היותר סך של 1,832 ₪ עד לסך של כ – 2,032 ₪) עם זאת, אפשר כי בהערכת שווי בית המגורים ובהסכמות שבין הצדדים, לא נלקח השווי המלא כפי שהמומחה מצא וכך גם היה בסכום לתת ביטוי להשקעה של הנתבעות בניקוי ושיפוץ הבית לטובת הפיכתו לראוי למגורים. האמור מקבל חיזוק בשל התכתבות שבין הנתבעת 2 ובין התובעת מיום 11.2.2019 שם מציינת הנתבעת 2 כי להערכתה, לאחר שהנכס ישופץ שווי דמי השכירות בשוק החופשי יעמוד על סך של 7,000 ₪ לחודש.
נוכח האמור, אני מוצאת כי מדובר בסכום סביר, הגם שהוא נמוך ממחיר השוק נכון ליום התשלום בפועל או ליום הגשת התביעה.
הנתבעות עם זאת מבקשות לדחות את רכיבי התביעה שעה שהתובעת חזרה בה מההסכמות. התובעת בעדותה אישרה כי קיבלה את הסכומים המוסכמים ועל אף זאת בחודש יולי 2021 נשלח מכתב מאת עורך דין מטעמה אל כל אחת מהנתבעות וזאת מתוך חשש הנובע מהודעת אמה כי הנתבעת 1 לא תוכל לעמוד בתשלום (עדותה של התובעת בשורות 46 לפרוטוקול מיום 14.2.2024), אולם לא מצאתי כי התובעת חזרה בה מההסכמות באופן שהצדיק את הפסקת התשלום בפועל. אמנם ביקשה התובעת לחייב את הנתבעות לתקופות קודמות לאלו שהוסכמו ביניהן ובשיעור העולה על החיוב המוסכם, עם זאת לא מצאתי טעם מדוע יש לראות באמור כעילה לבטלות ההסכם. ככל שסברו הנתבעות כי בין הצדדים נוצרה התקשרות בהסכם מחייב, היה עליהן להמשיך ולעמוד בהתחייבות שהן עצמן לקחו על עצמן.
שעה שהנתבעות עצמן לא עמדו בהסכם עם התובעת, ושעה כי לשיטתן אין לאמור ממילא תוקף, באשר הן ביקשו לראות את התובעת כמי שאינה זכאית עוד לדמי שימוש ראויים, הרי אין מקום לחייבן בשיעור המוסכם בסך של 1,000 ₪ לחודש מעת שגילתה התובעת רצונה לגבות דמי שימוש ראויים.
לסיכום, אני מוצאת כי עבור חודשים 4-6/2019 סוכם כי הנתבעות תשלמנה סך כולל של 3,000 ₪ (500 ₪ לחודש עבור כל אחת מהנתבעות 1ו – 2), ומשעה שהוכח כי התשלום הכולל נפרע, אין מקום עוד לחייב את הנתבעות עבור חודשים 4-6/2019. עם זאת ובהתאם לאותן הסכמות, ישנה יתרת חוב בסך של 1,000 ₪ לחודש עבור חודשים 8/2018–03/2019 וסך כולל של 8,000 ₪.
טענת הקיזוז של הנתבעות
לטענת הנתבעות הן השקיעו כספים וזמן בשיפוץ הבית לטובת הפיכתו לראוי למגורים. מדובר בטענת קיזוז אשר הנטל להוכיח את כל רכיביה, הן עניין הקיזוז כשלעצמו והן שיעור הקיזוז הנטען, על הנתבעות. יש לומר כבר כאן כי הנתבעות לא עמדו בנטל זה בחלקו הארי.
על אף שהתובעת הכחישה את ההשקעה הנטענת, התובעת אינה מכחישה את היותו של האב אגרן. אמנם התובעת גם טענה כי בביתו של האב המנוח ישבו בני המשפחה שבעה לאחר פטירתו ואולם אין באמור כדי להצביע על היות הנכס ראוי למגורים ובעל השווי לפיו נקבעו גם דמי השימוש הראויים.
הנתבעות טענו להוצאות בשיעור משמעותי בעבור פינוי אשפה ובהיקף משמעותי שדרש מספר רב של מכולות פינוי. כך גם הסתייעות במשאיות ופועלים. על אף זאת, לא ראיתי כי צורפו אסמכתאות המעידות על האמור.
וכאן המקום לומר כי בניגוד לדין צורפו לסיכומי הנתבעות מסמכים שלא הוגשו בשלב הגשת הראיות ובאופן פסול. כך גם הרחיבו הנתבעות את החזית באשר לטענות ההגנה ולגובה ההשקעה שלהן בבית לטובת השבחתו. לא היה מקום להפניה בסיכומים למחירון “דקל” וכך גם לא היה מקום לצרף אסמכתאות מהן מבקשות שאלמד על גובה ההשקעה שלהן. באשר למחירון “דקל” יודגש כי אין מדובר בחקיקה ואין מדובר בידיעה שיפוטית של בית המשפט. עסקינן הלכה למעשה בניסיון פסול לעשות “מקצה שיפורים”.
לתצהיר עדות ראשית צורפו מסמכים רבים אשר לא צורפו כלל לכתב ההגנה מטעם הנתבעות אולם מהן מבקשות הנתבעות כי אלמד על מצבו של בית המגורים לאחר פטירת אביהן ומצבו לאחר שהחזקה עברה לידיהן והן שיפצו את הבית טרם המעבר אליו. כך גם מבקשות כי אקבל את גרסתן באשר לגובה ההוצאה בעבור אותו שיפוץ נטען.
עיון בתמונות, שסומנו כנספח 2 לתצהירי כל אחת מהנתבעות, מלמד כי אכן בבית המגורים היה די והותר “זבל” שנדרש לפנות וזה כלל בין היתר גם הריסות ופסולת בניין. מהתמונות עולה כי היה סיוע במשאית לטובת הפינוי. התמונות מלמדות על השינוי שחל בנכס כפי מצבו במועד פטירת המנוח ובמצבו לאחר המעבר של הנתבעות 1ו – 2 למגורים בו. התובעת עצמה אף מאשרת בחקירתה הנגדית כי היו עבודות שנדרשו בבית המגורים ובוצעו על ידי הנתבעות או מי מהן, גם בשיתוף אמן (ראו שורות 15-18 עמוד 12 לפרוטוקול מיום 14.02.2024). עם זאת, בית המשפט נעדר כל ידיעה שיפוטית באשר לגובה ההשקעה והשיפוצים.
בעייננו הוגשה גם חוות דעת מומחה באשר לשווי הנכס ומצבו. מי מהצדדים לא חלק על תוכן חוות הדעת או מסקנות המומחה וזה לא זומן לחקירה. על כן אפנה לדברים אשר נכתבו בחוות דעת המומחה אשר יסייעו בהכרעתי:
המומחה מציין באשר למצבו של הנכס כך:
“פרטי גמר
במטבח מותקנים ארונות עיליים ותחתונים עליהם מותקן משטח עבודה שיש קיסר, ריצוף פרקט למינציה בכל החדרים כולל חדר במרתף, המרתף מחופה באריחי טרדו, המדרגות למרתף מחופים אבן יציקה, המדרגות לחדרים מחופים פרקט, דלת הכניסה בעלת 2 כנפיים מעוצבת, דלתות החדרים מעץ צבורות, חדרי הרחצה והשירותים עברו שיפוץ הרצפה והקירות מחופים באריחי קרמיקה, חלונות ותריסים אלומיניום עם תריסי PVC. בחדרים מותקנים מזגנים. פנים הבית עבר שיפוץ.
החצר הקדמית מוזנחת, חלק משביל הכניסה כולל אבן משתלבת וחלקו חול, הפרגולה שבהיתר לא הותקנה…
רמת גימור ותחזוקה: קומת מרתף ברמת גימור ותחזוקה נמוכה, קומת קרקע וקומה ראשונה רמת גימור סטנדרטית ותחזוקה בינונית, קירות חוץ קיימים סדקים צבע מתקלף וחלקן טיח, צנרת מים חשופה, גדר אבן בצדק הדרומי ללא טיח…”
בהמשך פרק זה מצרף המומחה גם תמונות נבחרות מהן ניתן ללמוד על מצבו של הבית במעמד עריכת חוות הדעת. יש לציין כי חלק מהתמונות גם תואמות לתמונות של הנתבעות המעידות לטענתן על השיפוץ באשר למשל להתקנת רצפת פרקט או החלפת תריסים. עם זאת שאלת היקף השיפוץ נותרה במחלוקת.
אף לו הייתי מקבלת את טענת הנתבעות באשר להיקף השיפוץ שנעשה בבית, הרי מחוות הדעת עולה כי אין מדובר בשיפוץ נרחב כנטען ולא הוכח ממילא כי מדובר בשיפוץ בהיקף העלויות הנטענות, בטח לא כזה אשר השביח את הנכס באופן שמצדיק את חיובה של התובעת לאחר פירוק השיתוף.
מקובלת עלי בהקשר זה גם עמדת התובעת כי היקף השיפוץ הנטען היה אמור להותיר “עקבות” באשר להיקף העלויות שהרי לא ייתכן כי כל העלויות הוצאו במזומן ללא שיש אסמכתה או עד להיקפן. לכל היותר היה מקום להראות כיצד שולמו ומומנו אותן הוצאות, משיכות מחשבון הבנק, תשלומים באשראי, אישורי הזמנה, חשבונית או קבלה. הנתבעות לא הציגו ולו אסמכתה אחת בעניין ועדותן אחת היא באשר לאמור ללא כל שינוי בגרסה מעדות אחת לשנייה. כך מאשרת הנתבעת 3 כי אין בידה כל אסמכתה על הוצאה כלשהי (ראו עדותה, עמוד 65 ועמוד 66 לפרוטוקול מיום 14.2.2024).
עוד יאמר כי לא כל השקעה בנכס היא השקעה שהיה מקום לקזז אותה, אם בכלל. הוצאות שהיה מקום לשקול את קיזוזן הן רק אלו אשר נועדו להשביח את הנכס, להפוך אותו לראוי למגורים וכאלו אשר חלות על בעל נכס ולא על מחזיק בנכס.
הנתבעות כאמור לא ביססו טענות הקיזוז כראוי, לא הציגו כל אסמכתה המעידה על הסכום הנטען וכל טענותיהן מבוססות על אומדן והערכה בלבד (ראו למשל עדותה של הנתבעת 1 בשורות 4-11 עמוד 116 לפרוטוקול מיום 14.2.2024). הנתבעת 1 מאשרת בחקירתה כי הערכתה באשר לגובה הסכומים מבוסס על זיכרון עם זאת גם מהחקירה של הנתבעת 1 לא ברור כיצד התחשיב בכתב ההגנה באשר לטענת הקיזוז אינו תואם לזה שבתצהיר עדות ראשית (ראו שורה 16 עמוד 123 עד שורה 5 עמוד 124 לפרוטוקול מיום 14.2.2024).
הנתבעות כולן העידו כי האם הייתה מעורבות בעבודות בבית, בפינוי, הניקיון ובשיפוץ ואף היא זו אשר ארגנה את האמור ואולם גם עדותה מבוססת אך ורק על הערכות וללא כל אסמכתה המעידה על תשלום כלשהו, העברת כספים, קבלת כספים מהנתבעות בעבור השיפוצים או קבלה כלשהי.
על אף כל האמור לעיל, אני מוצאת כי בהקשר להסכמות הנטענות בדבר גובה דמי השימוש הראויים ובסך של 1,000 ₪ לחודש כפי שהיה עד לחודש 06/2021 כולל, יש בכך כדי לשקף את שווי דמי השימוש הראויים תוך הפחתת חלקה של התובעת בעלויות השיפוץ וההשקעה בנכס, השקעה החלה על בעל נכס.
הנתבעות הציגו אסמכתה כי לאחר פטירת האב המנוח, נותר חוב לטובת הרשות המקומית בסך של 7,846 ₪. יש לציין כי את החוב היה צריך לשלם מנכסי העיזבון טרם חלוקתו ומשעה שהצדדים כולם הפכו לבעלים משותפים וכל אחד בשיעור של 25%, בצל חלוקת העיזבון, יש לחלק גם את החוב דנן בין כל היורשות כאשר חלקה של התובעת עומד על שיעור של 25%.
לסיכום, מתקבלת טענת הקיזוז בעבור החזר חוב למועצה המקומית בשיעור של 25% מסך של 7,846 ₪, סה”כ סך של 2,161 ₪ ובאשר לכל התקופה שמחודש 08/2018 ועד חודש 06/2021 כולל יש בשיעור של 1,000 ₪ לחודש כדי לשקף את דמי השימוש הראויים בניכוי חלקה של התובעת בהוצאות השיפוץ.
עילת התביעה נגד הנתבעת 3
הואיל וההליך קשר את פירוק השיתוף עם דמי השימוש, לאחר שאושר הליך פירוק השיתוף, הורתי בהחלטה מיום 15.1.2023 כי עם אישור הסכם המכר, תמחק הנתבעת 3 מההליך. הנתבעת 3 טענה כי דין התביעה נגדה להידחות שעה שהיא לא מחזיקה בנכס והיא לא עושה בו שימוש, וודאי לא כזה המונע את השימוש של התובעת. עם זאת ועל אף שאין עוד הנתבעת 3 נדרשת להליך, מצאתי לנכון להתייחס לאמור במספר מילים הואיל ובכתבי הטענות ובכלל טענות הצדדים ובעדויות, הצדדים מצאו לנכון לקשור את השימוש שעושה הנתבעת 3 בדירת האם והמעבר של האם לבית המגורים כחלק מהחיוב של הנתבעת 3 כלפי התובעת. למעשה מדובר במערכת יחסים משולשת בה מעורבת אמן של התובעת והנתבעות.
העובדה כי הנתבעת 3 עושה שימוש בבית המגורים של האם נובעת מכך שניתנה לאם האפשרות לגור בבית ואולם האם אינה שותפה בזכויות הבעלות ולא מצאתי מקום לקבוע כי האם נכנסת בנעליה של הנתבעת 3 באשר לשימוש שניתן לה בבית עת הנתבעות 1 ו – 2 הן עצמן מאפשרות לאם את המגורים המשותפים עמן.
חוות דעת השמאי.
השמאי שמונה על ידי בית המשפט נתן חוות דעתו הן באשר לשווי הנכס בזיקה לתובענה לפירוק שיתוף והן באשר לדמי השימוש הראויים. בהתייחס לדמי השימוש הראויים בית המשפט ביקש התייחסות המומחה ל – 4 תקופות שונות, מועד פטירת המנוח, חודש 07/2019, שלאחריו נטען כי הנתבעות עברו להתגורר בבית המגורים, ו – 2 תקופות מאוחרות יותר שלגביהן אין מחלוקת כי הנתבעות עושות שימוש בבית המגורים.
יש לציין כי בית המשפט קבע כי יש לקבוע את דמי השימוש הראויים לתקופות נפרדות כאשר בין היתר נקבע כי יש לקבוע את דמי השימוש נכון לחודש 07/2019 ואולם עיון בחוות הדעת מלמדת כי דווקא הטעות של המומחה בהתייחס לעריכת חוות דעתו, היא זו המאפשרת את ההכרעה. המומחה התייחס בין היתר לתקופה של חודש 07/2021 כאשר על כך ניתן ללמוד דווקא מהמידע עליו מבוססת חוות הדעת המתייחסת לחודש 07/2021 ולא לחודש 07/2019.
סיכום תקופות החיוב ושיעור החיוב
החל מיום פטירת האב המנוח ועד לחודש 07/2019 כולל, אין מקום לחיוב.
הנתבעות 1 ו – 2 חבות ביחד ולחוד בדמי שימוש ראויים כדלקמן:
החל מחודש 08/2019 ועד חודש 06/2021 דמי השימוש הראויים יעמדו על סך של 1,000 ₪ לחודש מהם ינוכו סך של 3,000 ₪ שנפרעו בפועל וסך נוסף של 2,161 ₪ עבור החזר חוב לרשות המקומית וסה”כ סך של 5,839 ₪ נכון לחודש 07/2019.
החל מחודש 07/2021 יפסקו דמי שימוש ראויים כפי חוות דעת השמאי:
החל מחודש 07/2021 ועד לחודש 01/2022 סך 25% מסך של 7,330 ₪ (1,832.5 ₪ X 7 חודשים) וסה”כ סך של 12,827.5 ₪ נכון ליום 1.2.2022.
החל מחודש 02/2022 ועד לחודש 01/2023 סך של 25% מסך של 8,130 ₪ (2,032.5 X 12 חודשים) וסה”כ סך של 24,390 ₪ נכון ליום 1.2.2023
החל מחודש 02/2023 ועד למכירת הדירה ביום 2.1.2023 אז נחתם ההסכם (ואושר על ידי בית המשפט ביום 18.1.2023) סך של 25% מסך של 9,120 ₪ (2,280 ₪ X וסה”כ סך של 11 חודשים וסה”כ סך של 25,080 ₪ נכון ליום 1.1.2023.
הוצאות
תביעת התובעת התקבלה כאמור באופן חלקי בלבד.
עם זאת ועל אף קבלת חלקים נכבדים בתביעת התובעת, שיעור החיוב בערכים נומינליים עומד על סך של 68,130 ₪ . יש להשוות את האמור לסך שלגביו הוגשה התביעה (25% מסך חודשי כולל של 10,000 ₪ מיום פטירת המנוח). בהתאם לדרישת התובעת בכתב התביעה, הרי מחודש 06/2018 ועד למכירת הדירה מדובר ב– 55 חודשים כך שעל פניו האמור הסתכם בכ – 137,500 ₪. מדובר אם כך במכפלה של הסכום שמצאתי שיש לחייב את הנתבעות 1ו – 2. ויש לציין כי החיוב שנפסק נמוך משמעותית אף מהסך שנתבקש בסיכומי התובעת (סך של 114,160 ₪).
יש להזכיר כי ההליך נוהל שלא רק בזיקה לדמי השימוש הראויים אלא גם בזיקה לפירוק השיתוף אשר הסתיים במהלך ניהול ההליך.
נוכח האמור, בשים לב לכלל מסקנות פסק הדין ובהתאם לתוצאתו, אין אני מוצאת לתת צו לחיוב בהוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.
מזכירות – נא להמציא פסק הדין לצדדים ולסגור התיק.
מתירה פרסום פסק הדין תוך השמטת כל פרט מזהה.
ניתן היום, כ”ג תמוז תשפ”ד, 29 יולי 2024, בהעדר הצדדים.
