לפני
כבוד השופט אלעד לנג
תובעים
התובעת 2 היא הנתבעת שכנגד
1. יובל אייברמס
2. עדי אייברמס
ע”י ב”כ עוה”ד יואל רוטמן
נגד
נתבעת
ותובעת שכנגד
נווה שלם אחזקות בע”מ
ע”י ב”כ עוה”ד שני חובב
פסק דין
לפני תביעת התובעים לסילוק יד ממקרקעין, לתשלום דמי שכירות ראויים ולפסיקת פיצויים, ומנגד – תביעת הנתבעת נגד התובעת 2 לתשלום דמי ניהול.
עניינן של המחלוקות בין הצדדים נסב אודות שאלת מהות הזכויות והחובות של חברת נווה שלם אחזקות בע”מ (הנתבעת והתובעת שכנגד, להלן תכונה: “הנתבעת”) ביחס ל-2 יחידות מגורים הנמצאות בבעלות האחים יובל ועדי אייברמס (התובעים והנתבעת שכנגד, להלן יכונו: “התובעים”) בבניין שברח’ לייב יפה 2 בירושלים והידועות כתת חלקות 11 ו-8 בחלקה 58 בגוש 30117 בירושלים (להלן יכונו, לשם הנוחות: “הדירות” ו-“בניין 58” בהתאמה).
העובדות
ביום 18.8.10 רכשו התובעים את הדירות מחברת הוריזונט החזקות (1999) בע”מ (להלן: “הוריזונט”) אשר הייתה בעלים של בניין 58 (הסכמי המכר צורפו כנספחים ב(1) ו-ב(2) לכתב התביעה).
הוריזונט הייתה חברה בבעלות עקיפה (בשרשור) של ילדי המנוח נעים כליף גולן ז”ל (להלן יכונה: “האבא המנוח”) עליהם נמנים מר יורם גולן, מר יאיר גולן ואחים ואחיות נוספים. יורשיו של האבא המנוח (יורם ויאיר גולן ואחיהם/אחיותיהם) הם בעלים של שני בניינים נוספים הנמצאים בחלקות 55-57 בגוש 30117 (להלן יכונו: “בניינים 55-57”). בניינים 55-57 מחוברים באמצעות מבואה לבניין 58 הצמוד אליהם, כאשר בשלושת הבניינים הצמודים והמחוברים כאמור, מופעל בית דיור מוגן בו מתגוררים קשישים (צילום אוויר של בניינים 55-58 הוגש וסומן ת/1). בית הדיור המוגן נוהל החל משנות ה-90 של המאה הקודמת על-ידי האבא המנוח והחל משנת 2005 על ידי הוריזונט באמצעות, בין היתר, יאיר ויורם גולן (ר’ עדות יאיר גולן בעמ’ 13-14 ועדות יורם גולן בעמ’ 33 ש.14-19 לפרוטוקול).
ביום 18.8.10, לצד חתימת הסכמי המכר, חתמו התובעים עם הוריזונט על הסכם בנייה להרחבת שתי הדירות שרכשו במסגרת פרויקט תמ”א 38 (הסכמי הבנייה בקשר עם הרחבת הדירות צורפו כנספחים ג(1) ו-ג(2) לכתב התביעה).
יצוין כי בשני הסכמי הבנייה נקבע בין הצדדים פיצוי מוסכם בסך של 200,000 ש”ח, אותו יהיו התובעים זכאים לקבל ככל שהוריזנט לא תבצע את הרחבת הדירות בתוך 36 חודשים ממועד רישום הדירות על שם בעליהם (ר’ ס’ 10 להסכמי הבנייה). להשלמת התמונה בהקשר זה אבהיר כי פרויקט הרחבת הדירות מעולם לא יצא לפועל וכי לימים הגישו התובעים למפרק הוריזונט תביעת חוב לתשלום הכספים המגיעים להם מכח הסכם הבנייה (בתיק פר”ק 18745-06-17).
מכל מקום, בסמוך לאחר חתימת ההסכמים הנ”ל בין הצדדים (מועד מדויק אינו ידוע) נחתם בין התובעים להוריזונט הסכם נוסף, בכתב יד, במסגרתו השכירו התובעים להוריזונט את הדירות לתקופה של 36 חודשים כנגד סך חודשי של 3,650 ש”ח לדירה, כאשר הוסכם כי סך זה יעודכן ל-4,250 ש”ח לדירה ככל שהדירות יורחבו במסגרת פרויקט התמ”א 38. הוריזונט, מצדה, השכירה את הדירות לדיירים קשישים אשר כבר התגוררו בדירות בעת רכישתן על ידי התובעים והתחייבה להמשיך ולשלם לתובעים את דמי השכירות הנ”ל בין אם הדירות ימשיכו להיות מושכרות על ידה ובין אם לאו. להתחייבויות הוריזונט הנ”ל ערבו ה”ה יאיר ויורם גולן (הסכם השכירות צורך כנספח ד’ לכתב התביעה).
הליכים משפטיים רלוונטיים
בחודש פברואר 2013 נפתח בבית המשפט המחוזי בירושלים הליך פשיטת רגל נגד האבא המנוח (אשר נפטר ביום 11.10.13) לנוכח בקשת בנק הפועלים לממש משכנתא אשר רבצה על בניינים 55-57 (פש”ר 39134-02-13, להלן: “הליך הפש”ר”).
בהליך הפש”ר הובאה לדיון גם מחלוקת שפרצה בין האבא המנוח ובנותיו לבין בניו בקשר עם הוריזונט, וזאת משעלה כי הוריזונט הייתה חברה שהוקמה לבקשת האבא המנוח לשם ניהול העסק המשפחתי – בית הדיור המוגן שבבניינים 55-58. יצוין, כי לבקשת עו”ד שלמה שחר אשר מונה כנאמן לנכסי האבא המנוח בהליך הפש”ר, עוכבו הליכים משפטיים שהתנהלו בעניין זה בבית המשפט לענייני משפחה וזאת לאחר שבאותם הליכים מונה עו”ד יהודה וייס לשמש כמנהל מיוחד של הוריזונט (החלטת עיכוב ההליכים מיום 14.7.14). בהמשך לכך, ביום 3.8.14 מינה בית המשפט המחוזי את עו”ד שחר לשמש מנהל מיוחד של הוריזונט בהליך הפש”ר.
בחודש אוגוסט 2014, במסגרת הליך הפש”ר (אשר תואר לעיל בקיצור נמרץ) הוצעו נכסי האבא המנוח (הם למעשה הנכסים שירשו ילדיו) למכירה בהליך של כינוס נכסים, במסגרתו פעל בית המשפט המחוזי לשם פרעון חובות האבא המנוח לנושיו תוך שמירה על זכויות הדיירים הקשישים המתגוררים בדיור המוגן, בעלי הזכויות בבניינים ובדירות ועוד. בסופו של יום עמדו בפני בית המשפט המחוזי 2 הצעות מתחרות שהוגשו, האחת, על ידי “קבוצת אייל הון” והשנייה על ידי “קבוצת יורם גולן”. הצעת קבוצת יורם גולן הוגשה באמצעות חברת נווה שלם אחזקות בע”מ – היא הנתבעת בענייננו.
ביום 11.9.16 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב’ השופטת עירית כהן) המכונה על ידי הצדדים שלפני “החלטת המתווה”, בה התקבלה בסופו של יום הצעת “קבוצת יורם גולן” (היא למעשה הנתבעת בהליך שלפני) לפדיון המשכנתא שרבצה על בניינים 55-57 ולניהול בית הדיור המוגן בתנאים שנקבעו שם (להלן: “החלטת המתווה”, צורפה כנספח ו’ לכתב התביעה).
רובה ככולה של המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים בהליך שלפני נסבה אודות פרשנות החלטת המתווה והמשמעות שיש לייחס לה, בפרט בכל הנוגע לזכויות והחובות של הנתבעת מכוחה, כמו גם שאלת הקשר שלה להתחייבויות שנטלה על עצמה הוריזונט כלפי התובעים – למחלוקת זו אדרש, כמובן, בהמשך פסק-הדין. עם זאת, אין חולק כי על החלטת המתווה שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי ביום 11.9.16 לא הוגש מעולם ערעור וכי מעת נתינתה ועד היום מנהלת הנתבעת את בית הדיור המוגן בבניינים 55-58.
יצוין, כי ביום 5.7.17 ניתן בהליך הפש”ר צו מניעה על איכלוס דירת התובעת 2 – וזאת לבקשת התובעים אשר הוגשה לאחר שדירת התובעת 2 התפנתה מהקשישה ששכרה אותה (החלטת בית המשפט מיום 5.7.17 צורפה כנספח ח’ לכתב התביעה). צו מניעה זה עומד בעיינו עד היום – כך שדירת התובעת 2 לא הושכרה מאז והיום, בעוד שדירת התובע 1 נותרה מושכרת לאותה דיירת קשישה אשר התגוררה בה כבר במועד בו נרכשה הדירה על ידי התובע 1 ועד בכלל.
עוד יצוין כי אין חולק בין הצדדים שהחל מחודש יוני 2018 נמנעה התובעת 2 מלשלם לנתבעת את דמי הניהול בגין דירתה ומנגד כי הנתבעת לא שילמה לתובעת 2 דמי שכירות בגין דירתה מאותה עת.
על רקע העובדות שפורטו לעיל, ביום 2.6.19 הגישו התובעים ו-2 בעלי דירות נוספים בבניין 58 תביעה נגד הנתבעת בהליך של פינוי מושכר (ת”א 239-06-19). ביום 16.2.20, בהתאם להמלצה שניתנה על ידי בית המשפט (כב’ השופטת א’ שמלה) בדיון מיום 14.11.19, מחקו התובעים את תביעתם.
ביום 23.12.20 הוגשה התובענה שלפניי.
טענות הצדדים, ראיותיהם והמהלך הדיוני
התובעים טוענים כי החלטת המתווה לא נתנה לנתבעת זכויות לנהל את בניין 58, אלא רק את בניינים 55-57, על אף שהוטלה על הנתבעת החובה להמשיך ולשלם לתובעים את דמי השכירות במתכונת שהייתה עד למועד בו ניתנה החלטת המתווה – חובה בה הנתבעת אינה עומדת החל מחודש יוני 2018 (ר’, למשל, ס’ 6-7 ו-18 לכתב התביעה). בתוך כך מדגישים התובעים כי הם לא כפופים לניהול הנתבעת ואינם מחויבים בתשלום דמי ניהול משהם לא חתמו עמה על הסכם ניהול או על הסכם להשכרת הדירות, בפרט משההסכם שנחתם עם הוריזונט פקע ובוטל על ידי התובעים מחמת הפרתו. עוד נטען כי לא ניתן לחייב את התובעים לחתום על תקנון הדיור המוגן שנערך על ידי הנתבעת או להתנות תשלום דמי השכירות המגיעים להם בתשלום דמי ניהול מצד התובעים, בפרט משהדירות שנמכרו להם אינן כפופות לתנאי הדיור המוגן – מונח שהנתבעת עושה שימוש בו ללא שקיבלה רישיון/הכרה לכך על ידי רשות מוסמכת (ר’ ס’ 19, 22-24 ו-28 לכתב התביעה). בהקשר אחרון זה טוענים התובעים כי הוריזנט, ובהמשך הנתבעת, מונעת שלא כדין את זכותם לנהוג בדירותיהם מנהג בעלים, להיכנס אליהם ולהשכירם/למכרם לכל גורם שיבחרו וללא כל מגבלה או התחייבות (ס’ 14-16 לכתב התביעה).
על יסוד האמור עותרים התובעים להצהיר כי ההתקשרות הנוגעת להשכרת שתי הדירות פקעה; להורות על סילוק ידה של הנתבעת משתי הדירות (תוך העברת הדיירת הקשישה המתגוררת בדירת התובע 1 לדירה אחרת בבניין); לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים דמי שכירות ראויים בסך חודשי של 4,500 ש”ח לחודש מיום 1.6.18 ועד למועד פסק-הדין ולחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בשיעור של 50,000 ש”ח בגין ניהול משא ומתן ממושך ועקר עם התובעים, שלא בתום לב (ס’ 33(א’-ד’) לכתב התביעה).
לתמיכה בטענותיהם הגישו התובעים תצהיר עדות ראשית מטעם אמם של התובעים, הגב’ מלכה אייברמס וכן זימנו לעדות את מר יאיר גולן. אל עדויות עדי התובעים והראיות שהוגשו באמצעותם אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך.
הנתבעת כופרת בטענות התובעים. לטענתה, התובעים עותרים למעשה להורות על פינוי של דיירים קשישים מדירותיהם בניגוד להוראות חוק הגנת הדייר, התשע”ב- 2012, מקום בו התובעים רכשו את דירותיהם כמו שהם (AS IS) בידיעה מלאה אודות כך שמדובר בבניין לדיור מוגן בו מתגוררים קשישים מזה כשני עשורים (ר’, למשל, ס’ 1.1, 2.1, 2.3 ו-69 ופרקים ג’ ו-ה’ לכתב ההגנה). הנתבעת מדגישה כי היא מחזיקה בדירות התובעים כדין מכח זכויות הניהול שהוקנו לה בהחלטת בית המשפט המחוזי וכי בית משפט זה, במובחן מבית המשפט המחוזי, אינו מוסמך להכריז על “פקיעתה” של החלטת המתווה (ר’, למשל, ס’ 3.3.2 ופרק ד’ לכתב ההגנה). בהקשר זה מדגישה הנתבעת כי התובעים היו צד פעיל בהליך הפש”ר שהתנהל בבית המשפט המחוזי במהלכו ניתנה החלטת המתווה, וכי בית המשפט לא קיבל את התנגדות התובעים למתווה שאומץ בהחלטתו – חרף כך נמנעו התובעים מלהגיש ערעור על החלטת בית המשפט כך שהם כפופים לה (ר’, למשל, ס’ 10 ו-53 לכתב ההגנה). הנתבעת מדגישה כי נוכח האופי המיוחד של בית הדיור המוגן וצרכי הקשישים המתגוררים בו, לא ניתן לאפשר השכרתם או מכירתם של דירות התובעים “בשוק החופשי”, ללא התחייבות התובעים לתקנון הדיור המוגן וכי כל השכרה של הדירות חייבת להיעשות באמצעות הנתבעת עצמה, או למצער בהתאם לתנאים המקובלים עליה (ס’ 34 ו-48 לכתב ההגנה). הנתבעת מוסיפה וטוענת כי היא שילמה ומשלמת לתובעים את דמי השכירות המתקבלים אצלה מהדיירים, כאשר לנתבע 1 (אשר דירתו עדיין מושכרת) שולמו כל דמי השכירות המגיעים ולתובעת 2 שולמו כל דמי השכירות המגיעים עד לחודש יוני 2018 – מאותה עת אסרה על הנתבעת לשוב ולהשכיר את דירתה אשר התפנתה (ס’ 47 ו-71 לכתב ההגנה).
בתביעתה שכנגד עותרת הנתבעת לחייב את התובעת 2 לשלם לה את החוב שצברה בגין דמי ניהול שלא שולמו על ידה החל מחודש יוני 2018, ושאותם היא מסרבת לשלם חרף דרישות שהופנו אליה – ומדגישה כי כנגד חוב זה קיימת לנתבעת זכות עכבון כנגד מסירת החזקה בדירת התובעת 2.
לתמיכה בטענותיה הגישה הנתבעת תצהיר עדות ראשית מטעם מר יורם גולן, אל תוכנו והמסמכים שצורפו אליו אתייחס, ככל שידרש, בהמשך.
ביום 22.9.24 נחקרו עדי הצדדים בבית המשפט, לאחר מכן, לבקשת הצדדים, הוגשו סיכומי הצדדים בכתב וכעת הגיעה העת להכריע בתביעות.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את כל מסמכי התיק, התרשמתי מעדויות העדים שהעידו בפניי ושקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שדין תביעת התובעים להידחות ברובה ודין תביעת הנתבעת להתקבל ברובה. להלן אבאר החלטתי זו.
כאמור לעיל, בלב המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים עומדת לדיון הפרשנות השונה שכל אחד מהם מבקש לייחס להחלטת המתווה, בכל הנוגע לזכויות וחובות הנתבעת בקשר עם ניהול בניין 58 וביחס להתחייבויות שנטלה על עצמה הוריזונט כלפי התובעים. כך, בהפשטה, טוענים התובעים כי החלטת המתווה לא העניקה לנתבעת זכויות ניהול על בניין 58 והוא לא היווה חלק מהמתווה שהתקבל על ידי בית המשפט, בעוד שהנתבעת טוענת כי היא קיבלה את זכויות הניהול גם על בניין 58 מכח החלטת המתווה.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין זה ועיינתי היטב בהחלטת המתווה שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי, כמו גם במסמכים נוספים מתיק הפש”ר אותם הגישו הצדדים, אני סבור כי הפרשנות הנכונה של החלטת המתווה היא זו שהועלתה על ידי הנתבעת, היינו כי מכח החלטת המתווה קיבלה הנתבעת את זכויות הניהול על נכסי בית הדיור המוגן אשר פעל הן בבניינים 55-57 והן בבניין 58. אנמק:
בפני בית המשפט המחוזי שדן בתיק הפש”ר עמדה לדיון בקשת בנק הפועלים לממש משכנתא שרבצה על בניינים 55-57 בהם התנהל עסק של דיור מוגן – עסק אשר התנהל גם בבניין 58, עליו לא רבצה משכנתא (ר’ ס’ 1-2 להחלטת המתווה. שיעורה של המשכנתא לא צוין על ידי הצדדים, אך על פניו מדובר היה בסדר גודל של עשרות מיליוני שקלים). ברם, תיק הפש”ר שנפתח נגד האבא המנוח כלל נושים רבים נוספים (מעבר לבנק הפועלים שביקש לממש את המשכנתא) וביניהם מס הכנסה, ספקים, עובדים ודיירים קשישים שהפקידו פקדונות כספיים בעת הצטרפותם לבית הדיור המוגן, הן באופן ישיר לאבא המנוח והן להוריזונט אשר ניהלה את בית הדיור המוגן בכללותו והייתה בעלים של בניין 58 (ר’ ס’ 17 להחלטת המתווה). נגד הוריזונט אף הוגשו מספר תביעות כספיות והיו נגדה פסקי-דין כספיים חלוטים (ס’ 15 להחלטת המתווה). כך, נכון ליום 13.8.15 עמדה התחייבות הוריזונט רק כלפי דיירים בבניינים 55-57 על סך של 8,290,735 ש”ח וסך של 853,094 דולר והחוב לדיירים בבניין 58 עמד על סך של 1,126,043 ש”ח וסך של 670,138 דולר. בנוסף עמדה התחייבות הוריזונט לדיירים שעזבו את הדיור המוגן או נפטרו על סך של 2,826,760 ש”ח ועל סך של 515,239 דולר (ר’ ס’ 18 להחלטת המתווה).
הנה כי כן – החובות שרבצו על בית הדיור המוגן שפעל בבניינים 55-58 היו בסכומים ניכרים מאוד של עשרות מליוני שקלים, אשר בהיעדר מתווה מוצע שיאושר על ידי בית המשפט – יכולים היו להביא למימוש הנכסים בדרך של מכירה כפויה של כלל נכסי הדיור המוגן (הן מכח שטר המשכנתא והן מכח יתר החובות בתיק הפש”ר) כך שאלה איימו על המשך פעילות בית הדיור המוגן ובכך, בין היתר, על המשך מגוריהם של הקשישים בבניינים, על כל המשתמע מכך.
בנסיבות אלה נדרש היה בית המשפט המחוזי לפעול בניסיון להביא לפירעון חובות האבא המנוח לנושיו, תוך שמירה על זכויות הדיירים הקשישים המתגוררים בדיור המוגן, זכויות בעלי הבניינים והדירות, זכויות העובדים ועוד (ראה הדברים שנכתבו בעניין זה בסעיפים 63-64 ו-69 להחלטת המתווה, תוך הפנייה לדברים שנאמרו ב-פר”ק (מחוזי-ת”א) 31337-11-11 עו”ד ורדי – נאמן נ’ קרויזר (5.5.12)). על רקע זה, ביום 30.6.16 ניתנה על ידי בית המשפט החלטה בתיק הפש”ר הקובעת הוראות ומועדים להגשת הצעות למתווים שיפרעו את חובות החייב באופן אשר יאפשר את המשך פעילות הדיור המוגן בבניינים, כמו גם להגשת התנגדויות למתווים שהוצעו (ר’ ס’ 30 להחלטת המתווה). בעקבות כך עמדו בסופו של יום בפני בית המשפט 2 הצעות מתחרות: האחת של “קבוצת אייל הון”, והשנייה של “קבוצת יורם גולן” (באמצעות הנתבעת בענייננו).
הנה כי כן, עוד טרם אתייחס לתוכן המתווה שהוצע על ידי קבוצת יורם גולן – שהצעתה נבחרה בסופו של יום על ידי בית המשפט – ברי כי לנגד עייני בית המשפט המחוזי עמד לדיון גם “גורלו” של בניין 58, הקשור בטבורו ל”גורל” בניינים 55-57, משהוא היווה חלק בלתי נפרד מהדיור המוגן שהתנהל בבניינים 55-57 והבעלות והניהול שלו היו בידי הוריזונט – החברה אשר ניהלה את העסק המשפחתי של האבא המנוח.
ודוק: הפרשנות שמבקשים התובעים לאמץ למתווה הפשרה בעניין זה, לפיה בניין 58 לא היווה חלק ממתווה הפשרה, מתעלמת באופן מופגן מהעובדה כי עסק הדיור המוגן התנהל בפועל בשלושת הבניינים גם יחד, כי בשלושת הבניינים (ובפרט בבניין 58) התגוררו אך ורק דיירים קשישים וכי אף הכניסה הראשית לבית הדיור המוגן (כולל לבניין 58) נעשתה מבניין 55 (מכיוון רח’ קורא הדורות. ר’ עדות יורם גולן בעמ’ 42-43 לפרוטוקול) כאשר המעבר בין בניינים 57 ל-58 נעשה באמצעות מבואה שחיברה ביניהם (השאלה אם מבואה זו נבנתה לפי היתר כדין אם לאו, אינה גורעת מהעובדה כי הבניינים בפועל היו מחוברים מזה שנים רבות, ולא ניתן בעניינם צו הריסה לבקשת הרשות המוסכמת). מעבר לכך, הפרשנות שמבקשים התובעים לאמץ מתעלמת מהעובדה כי בית המשפט המחוזי ראה את הצורך להתייחס אל דיירי בניין 58 כיושבי חלק מהנכסים הטעונים הסדרה בין אם הוריזונט תיחשב כחלק פורמלי מנכסי החייב ובין אם לאו, כמו גם מתעלמת מכך שנגד הוריזונט עצמה רבצו חובות כבדים ביותר – כך שנדרש היה להסדיר את חובות החייב והוריזונט בשלושת הבניינים גם יחד, מבלי שהתקיימה אפשרות מעשית להפריד ביניהם (לקביעות בית המשפט של הפש”ר לפיהן הוריזונט הייתה בין היתר בבעלות האבא המנוח ראה החלטת כב’ השופט א’ דורות מיום 24.10.17 – צורף כנספח 7 לתצהיר יורם גולן). למצער, גם אם תמצה לומר כי ניתן היה להפריד בין “גורלם” של הבניינים, הרי שהפרדה שכזו יכול שהייתה מביאה למימוש בדרך של מכירה של בניין 58 על ידי הנושים הרבים של החייב והוריזונט, במנותק ממימוש המשכנתא שרבצה על בניינים 55-57 (וראה הדברים שנאמרו על ידי בית המשפט בעניין זה בסעיף 72 להחלטת המתווה).
והנה, עיון במתווה שהוצע על ידי קבוצת יורם גולן, שאושר בסופו של יום על ידי בית המשפט המחוזי בהחלטתו (ס’ 65 ו-78 להחלטת המתווה) מגלה כי תמורת פירעון חובות האבא המנוח והוריזונט, הציעה קבוצת יורם גולן להמשיך ולנהל את הדיור המוגן שפעל בשלושת הבניינים גם יחד, היינו כולל בניין 58 – באופן מפורש – באותו סטנדרט ניהול שהתקיים עד אותה עת, תוך נטילת התחייבויות להסכמים שנחתמו עם דיירי בניין 58, ובכלל כך השבת פקדונות ששולמו על ידי דיירים אלה, המשך תשלום דמי השכירות לבעלי הדירות בבניין 58 ורכישת זכויות הוריזונט בבניין. וראה לעניין זה תיאור עיקרי הצעת קבוצת יורם גולן כפי שהובאה בהחלטת המתווה (נוכח חשיבות הדברים אביאם במלואם):
“עיקרי ההצעה:
פדיון המשכנתא תמורת 13,000,000 ש”ח אשר ישולמו על ידי 80% מבעלי החלקות.
הבנק יקבל אישור מהדיירים כי הוא לא ייתבע בעניין הדיור המוגן בעילה כלשהי.
המשך ניהול הדיור המוגן במתכונתו היום, כאשר הניהול יועבר מהמנהל המיוחד למציעים מיד עם אישור בית המשפט למתווה. סטנדרט הניהול לא יפחת מהסטנדרט הקיים היום.
עם ביטול צו איסור הדיספוזיציה וסיום הליך הפדיון יועבר לעו”ד שחר (בנאמנות) סך של 1,000,000 ש”ח.
המציעים ינהלו גם את הדיור המוגן בחלקה 58 וישלמו את דמי השכירות לבעלי הדירות בחלקה זו בהתאם למתכונת הנוכחית.
לכל הדיירים מובטח המשך שהייתם בדיור המוגן על פי תנאי החוזים עליהם חתמו, בכפוף לתשלום דמי האחזקה שנקבעו באותם חוזים.
הדיירים בחלקות 55 – 57 יהיו זכאים להחזר מלוא הפיקדונות בהתאם לחוזים עליהם חתמו (יהיה מי שחתם מולם אשר יהיה).
החזר הפיקדונות יובטח לדיירים במשכנתא על דירותיהם או בערבות בנקאית, בהתאם לתנאים שיסוכמו עם עו”ד יהושע ועו”ד מלצר (המייצגים חלק מהדיירים).
בתמורה, יוותרו הדיירים על זכות התביעה נגד הבנק.
לכל דייר זכות לעזוב את הדיור המוגן בהודעה מוקדמת של 30 יום ולקבל את יתרת הפיקדון שלזכותו במועד וכנגד מסירת החזקה.
המציעים מנהלים משא ומתן עם דיירי העבר, אשר לא קיבלו את יתרת הפיקדונות. המציעים מתחייבים להחזיר 30% מיתרת הפיקדונות, לכל הפחות, אלא אם כן הדיירים (או יורשיהם) יבחרו לנהל תביעות משפטיות בעניין הפיקדונות.
קבלת דיירים חדשים לדיור המוגן תעשה על פי תנאי חוק הדיור המוגן, התשע”ב- 2012.
המציעים יגיעו עם הדיירים בשכירות חופשית להסכמות על המשך שהותם במקום. ככל שלא תוגש הסכמה, תינתן להם התראה לקראת פינוי על פי ההסכמים החתומים עמם.
המציעים מוכנים לרכוש את זכויות הוריזונט בחלקה 58 ולהתחייב כאמור במתווה גם לכל פיקדונות הדיירים המתגוררים או שהתגוררו בחלקה 58”.
(פסקאות 37-38 להחלטת המתווה, ההדגשות הוספו, א.ל.).
כן ראה פירוט העדיפויות שציינו המנהל המיוחד, כונס הנכסים והכנ”ר, להצעת קבוצת יורם גולן על פני הצעת קבוצת אייל הון, כפי שהובאו בהחלטת המתווה על ידי בית המשפט:
“…
הצעת יורם גולן עדיפה בנושאים אלה:
יורם גולן מתחייב להעסיק עובדים של הוריזונט אשר עובדים כיום במקום.
תשלום דמי שכירות לדיירים בחלקה 58.
תשלום חובות ארנונה ומים על פי הסדרים שנעשו עם הרשות המקומית.
תשלום יתרת שכר ניהול הדיור המוגן המגיעה למנהל המיוחד עד להעברת הניהול ושטרם נגבתה.
…”.
(סעיף 41 להחלטת המתווה).
הנה כי כן, הצעת קבוצת יורם גולן כללה גם, באופן מפורש וכחלק בלתי נפרד מההצעה שהוגשה לאישור בית המשפט, את ניהול הדיור המוגן בבניין 58, וזאת באופן העולה בקנה אחד עם תכלית המתווה אותה ביקש בית המשפט להשיג, כמבואר לעיל. ועוד – הצעת קבוצת יורם גולן, הכוללת נטילת התחייבויות כבדות משקל גם ביחס לבעלי ודיירי הדירות בבניין 58 מלמדת כי הנתבעת קיבלה לידיה גם את זכויות הניהול של בניין 58, ואין כל היגיון בדרישת התובעים בתביעתם לקבוע כי מכח החלטת המתווה נטלה על עצמה הנתבעת רק התחייבות לשלם לתובעים את דמי השכירות שלהם, ללא קבלת זכויות הניהול של הבניין – זכויות בעלות משמעות כספית ניכרת משהן מאפשרות לה לנהל את עסק הדיור המוגן גם בבניין 58.
אשר לטענת התובעים לפיה מפסקה 74 להחלטת המתווה נדרש ללמוד כי הנתבעת לא קיבלה לידיה את ניהול בניין 58, וזאת לנוכח אמירת בית המשפט שם לפיה “חלקה 58 לא כלולה במתווה”, הרי שאין בידי לקבל טענה זו. זאת, משקריאת החלטת המתווה בכללותה, כמו גם פסקה 74 להחלטה במלואה מעלה כי דברים אלה נכתבו על ידי בית המשפט בהתייחס להתנגדות אשר הוגשה על ידי בעלת דירה בבניין 58 בשם “ציקורל”, אשר נדחתה על ידי בית המשפט בהחלטתו (ר’ הפסקה האחרונה לפסקה 74 להחלטת המתווה). בהקשר זה אבהיר כי ההתנגדות שהוגשה מטעם הגב’ ציקורל לא הוצגה בפני בית משפט זה, כך שאין בידיו היכולת לבחון למה בדיוק התנגדה הגב’ ציקורל ומה מקור האבחנה שערך בית המשפט בפסקה 74 להחלטה בין אי-כלילת “חלקה 58” במתווה, לעומת כלילה במתווה של דיירי הדיור המוגן שבחלקה 58, אותם תנהל קבוצת יורם גולן. במצב דברים זה, עדיפה בעייני הפרשנות אותה מבקשת הנתבעת לייחס לדברים אלה של בית המשפט כמכוונים לאי-קבלת הצעת קבוצת גולן לרכוש את זכויות הוריזונט בחלקה 58 ולהתחייב להשיב גם לדיירים בבניין 58 את הפיקדונות ששולמו על ידם (הצעה אשר נזכרה בפסקה 38 להחלטת המתווה) על פני הפרשנות שמבקשים התובעים לאמץ לפיה מדובר באמירה העומדת בסתירה לכל יתר חלקי החלטת המתווה והתכלית הגלומה בה באופן השומט את הקרקע מתחת לטענות הנתבעת בדבר קבלת זכויות הניהול גם בבניין 58.
מכל מקום, גם באותה פסקה 74 להחלטת המתווה הבהיר בית המשפט, באופן מפורש, כי הצעת קבוצת יורם גולן לנהל את הדיור המוגן בבניין 58 מתקבלת בכותבו כדלקמן:
“למרות שחלקה 58 לא כלולה במתווה, המתווה מתייחס לדיירי הדיור המוגן בחלקה 58. הקבוצה של יורם גולן הודיעה כי תנהל את הדיור המוגן בחלקה 58 ותשלם את דמי השכירות לבעלי הדירות בחלקה זו בהתאם למתכונת הנוכחית. קבוצה זו אף הודיעה כי היא מוכנה לרכוש את זכויות הוריזונט בחלקה 58 ולהתחייב כאמור במתווה גם לכל פיקדונות הדיירים המתגוררים או שהתגוררו בחלקה 58…
…
אין, אפוא, בהתנגדות של ציקורל מחלקה 58 כדי להצדיק את ביטול הליך המימוש”.
ויודגש – על החלטת המתווה לא הוגש ערעור על ידי מי מהצדדים הרבים להליך שהתנהל בפני בית המשפט המחוזי – הליך בו השתתפו התובעים בענייננו באופן פעיל באמצעות עו”ד יוסי זלמנוביץ’ אשר ייצגם בהליך ואמם, הגב’ מלכה אייברמס, אשר השתתפה בדיונים שהתנהלו בהליך וגם הגישה בשם התובעים התנגדות למתווה הפשרה שהוצע הן על ידי קבוצת יורם גולן והן על ידי קבוצת איל הון (ר’ נספח 6ב לתצהיר יורם גולן; ס’ 4 לתצהיר הגב’ אייברמס ועדות הגב’ אייברמס בעמ’ 25 ש.30 ואילך לפרוטוקול). במסגרת התנגדות התובעים למתווים שהוצעו העלו התובעים בפני בית המשפט המחוזי את אותן טענות המועלות בהליך שלפניי – טענות אשר לא התקבלו על ידי בית המשפט המחוזי אשר החליט לקבל את הצעת המתווה, למורת רוחם של התובעים (ובפרט של אמם אשר הביעה זעזוע ומחאה על החלטת המתווה לאורך כל עדותה בפני בית המשפט). חרף כך, התובעים לא ערערו על החלטת המתווה, היא חלוטה ולא ניתן לערער עליה כעת באמצעות הגשת תביעה לבית משפט השלום, כפי שנעשה על ידי התובעים. במצב דברים זה אני מקבל את טענת הנתבעת לפיה התובעים מנועים מלשוב ולהעלות את אותן טענות אשר הועלו על ידם, נדונו ונדחו על ידי בית המשפט המחוזי, לנוכח קיומו של מעשה בית-דין מכח השתק עילה ואף השתק פלוגתא.
ועוד, בחינת התנהלות הצדדים להליך הפש”ר, והתובעים ביניהם, בעקבות ולאחר החלטת המתווה מעלה כי צדדים אלה השלימו – בין מרצון ובין בהכנעה – עם קביעת בית המשפט המחוזי בהחלטת המתווה, שכן בפועל ממועד מתן ההחלטה (11.9.16) ועד היום מנהלת הנתבעת את הדיור המוגן הפועל בשלושת הבניינים 55-58. משמע, הנתבעת פועלת לפי החלטת המתווה מזה כ-8 שנים, מבלי שהוצגה בפני בית משפט זה כל ראיה לכך שמי מהצדדים בהליך הפש”ר, ובראשם התובעים, עתר לבית המשפט של הפש”ר בטענה כי הנתבעת בענייננו מפירה את החלטת המתווה ומנכסת לעצמה זכויות שלא ניתנו לה על ידי בית המשפט בהחלטתו.
ולראיה נוספת – ביום 3.1.17 אף ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתיק הפש”ר תוקף של פסק-דין להסכם ניהול שנערך בין הנתבעת לדיירי בית הדיור המוגן, במסגרתו הוגדר “בית הדיור המוגן” בו מתגוררים הדיירים ככולל, במפורש, את חלקה 58 והובהר כי הנתבעת מקבלת מידי המנהל המיוחד באופן מיידי את “כל זכויות הניהול וההפעלה של כל בית הדיור המוגן על כל חלקיו (דהיינו בהתייחס לחלקות 55 – 58)” (ר’ סעיף ההגדרות וס’ 4 ו-6 להסכם הניהול שצורף כנספח 4 לתצהיר מר יורם גולן). אישור הסכמת הצדדים בעניין זה על ידי בית המשפט של הפש”ר עולה בקנה אחד עם הפרשנות שהנתבעת מייחסת להחלטת המתווה ועומד בסתירה ישירה עם הפרשנות שהתובעים מבקשים לייחס לה.
נוכח מסקנתי האמורה, אין בידי לקבל גם את טענת התובעים לפיה מאמירת בית המשפט בפרוטוקול דיון מיום 5.3.17 כי “ניהול הוא לא השכרה לכל החיים” (בעמ’ 381 לפרוטוקול הדיון בפש”ר – צורף לבקשת התובעים מיום 7.10.24) יש ללמוד על כך כי הנתבעת לא קיבלה את זכויות הניהול על בניין 58. זאת, משההקשר בו נכתבה אמירה זו בפרוטוקול הדיון, כמו גם משמעותה, לא הובהרו על ידי הצדדים והם אינם ברורים גם מקריאת עמוד הפרוטוקול המדובר. כמו כן, אין באמירה זו כשלעצמה כדי ללמד על כך שלנתבעת לא ניתנו זכויות ניהול בבניין 58 – זכויות אשר ניתנו בהחלטה מפורשת (החלטה המתווה) ואין בכוחה של אמירה כזו או אחרת בפרוטוקול דיון כדי לגבור עליה (מה גם שעל פניו אמירה זו מתייחסת רק למשך הזמן שניתן לנתבעת לנהל את הבניין ולא לעצם מתן הזכות). מעבר לכך, יש צדק גם בהתנגדות הנתבעת להגשת “ראיה” זו לאחר תום שמיעת הראיות בהליך, לאחר שכבר ניתן צו לסיכומים, מקום בו “ראיה” זו הייתה בידי התובעים לכל אורך ההליך, ולא הובא כל טעם לאי-הגשתה במסגרת ראיות התובעים.
סיכומם של נקודה – מכל הטעמים שהובאו לעיל אני קובע כי הוכח על ידי הנתבעת שהיא קיבלה לידיה את זכויות הניהול של הדיור המוגן גם בבניין 58, בהתאם להצעת המתווה שהוגשה מטעם קבוצת יורם גולן.
נוכח המסקנה אליה הגעתי לעיל, הרי שיש לדחות את טענות התובעים בדבר כך שהנתבעת אינה רשאית לנהל את נכסי הדיור המוגן בבניין 58 בהיעדר הסכם ניהול חתום על ידי התובעים, זאת משהנתבעת יונקת את זכותה לנהל את בניין 58 מכח החלטת בית המשפט בהליך הפש”ר ולא מכח הסכם וולנטרי שנערך בין הצדדים (ראה לעניין זה עדות יורם גולן בעמ’ 35 ש.11-22 לפרוטוקול). מאותו טעם, אני דוחה את טענת התובעים כי הם אינם מחויבים לאפשר לנתבעת להשכיר את דירותיהם מחמת הפרת הסכם השכירות (על ידי הוריזונט או הנתבעת) וכן את טענת התובעים כי הם רשאים להשכיר/למכור את דירותיהם בשוק החופשי, ללא כל הגבלה וללא חתימה על תקנון הדיור המוגן המחייב התאמת זהות המתגוררים בדירות לאופי המקום בהיותו בית דיור מוגן (ר’ עדות יורם גולן בעמ’ 43 ש.32-33 ובעמ’ 44 ש.14 לפרוטוקול). ודוק: הנתבעת אמנם לא קיבלה מכח החלטת המתווה בעלות או חזקה על הדירות שבבניין 58, אך היא קיבלה את הזכות לנהל דירות אלה במתכונת של דירות בדיור מוגן, ובכך להשכיר את הדירות לקשישים ולשלם לבעלי הדירות דמי שכירות בגין השכרת דירותיהם. לכן – בצדק העלתה הנתבעת דרישות כלפי התובעים להתחייב לפעול בהתאם לתקנון הדיור המוגן המחייב את בית הדיון המוגן, כמו גם אין מקום להיעתר לעתירתו של התובע 1 לסלק ידה של הנתבעת מדירתו המושכרת לקשישה.
עוד יש לדחות, ולו למען הזהירות (משמדובר בטענות שעלו לראשונה בעדות הגב’ אייברמס בבית המשפט – כאשר הנתבעת הביעה התנגדותה להרחבת חזית המחלוקת ולהעלאת טענות שלא נזכרו בכתב התביעה – ר’ בעמ’ 40 ש.33-34 לפרוטוקול) את טענות התובעים לפיהם הנתבעת כפופה לחובות ולהתחייבויות שנטלה על עצמה הוריזונט, לרבות בכל הנוגע להרחבת הבנייה בפרויקט תמ”א 38 ולהשכרת דירות התובעים בהתאם לתנאי הסכם השכירות (נספח ד’ לכתב התביעה). התחייבויות אלה היו ונותרו של הוריזונט (חלקן בערבות אישית של יורם ויאיר גולן) הן לא הועברו לנתבעת, ובגינן אף הגישו התובעים תביעת חוב למפרק הוריזונט (בפר”ק 18745-06-17. וראה ס’ 12 לתצהיר הגב’ אייברמס ועדותה בעמ’ 25 ש.26-29 לפרוטוקול) כך שאין מקום לייחסן לנתבעת. מטעם זה איני מוצא רלוונטיות ב”ראיה” הנוספת שביקשו התובעים לצרף להליך לאחר שניתן צו לסיכומים, לפיה התובעים הגיעו ביחד עם עו”ד יהודה וייס (בתפקידו כמנהל מיוחד של הוריזונט) להסדר במסגרתו התובעים הסירו את התנגדותם להליך התמ”א 38 (המסמך צורף לבקשת התובעים מיום 7.10.24). נושא התנגדותם של התובעים לתמ”א 38 וחזרתם מהתנגדותם יכול שיהיו רלוונטיים לתביעת החוב שהגישו התובעים למפרק הוריזונט, אך הם אינם רלוונטיים לנתבעת בהליך שלפניי, שכן, כאמור לעיל, הנתבעת ממילא לא קיבלה לידיה את התחייבויות הוריזונט כלפי התובעים.
תשלום דמי שכירות בגין השכרת הנכסים
כמבואר לעיל, החובות וההתחייבויות החלות על הנתבעת הן אלו אשר נטלה על עצמה במסגרת הצעת המתווה שהוגשה מטעם קבוצת יורם גולן לבית המשפט המחוזי בתיק הפש”ר.
בכל הנוגע להשכרת הדירות, התחייבה הנתבעת לשלם את דמי השכירות לבעלי הדירות “בהתאם למתכונת הנוכחית” ומכאן שיש לבחון מהי ה”מתכונת” שעל פיה שולמו דמי השכירות לבעלי הדירות בעת קבלת הצעת מתווה הנתבעת לבית המשפט של הפש”ר (ביום 11.9.16) והאם הנתבעת קיימה או הפרה התחייבות זו.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין זה, אני סבור כי יש לפרש את ה”מתכונת הנוכחית” לפיה התחייבה הנתבעת לפעול בהתאם להחלטת המתווה ככזו של שכירת הדירות מידי בעלי הדירות והשכרתן לדיירים קשישים אשר מתגוררים בבית הדיור המוגן. ה”מתכונת הנוכחית” בכל מקרה לא אפשרה השכרת הדירות ב”שוק החופשי”, בפרט לדיירים שאינם חברים בדיור המוגן ואינם חתומים על תקנון הדיור המוגן שהיה נהוג בבית הדיור המוגן.
בהקשר זה אבהיר כי אני דוחה כבלתי סבירה ובלתי מהימנה את גרסת התובעים, שהובאה באמצעות אמם, הגב’ מלכה אייברמס, לפיה בעת רכישת הדירות התובעים לא ידעו כי מדובר בבית דיור מוגן וכי הדיירים היחידים המורשים להתגורר בו הם דיירים קשישים, המתחייבים לפעול בהתאם לתקנון הדיור המוגן החל במקום. זאת, משדירות התובעים נרכשו על ידם “במצבן הנוכחי” ותוך וויתור על טענת אי-התאמה לדירות, מקומן וסביבתן, בעת שהדירות שימשו למגורי קשישים שגרו והמשיכו להתגורר בדירות אחרי רכישתן כחלק מקומפלקס בניינים מחובר ברצף בו התקיים, בפועל, עסק של דיור מוגן – עסק עם כניסה מרכזית אחת מכיוון בניין 55, מאבטח בכניסה וסממנים מאפיינים נוספים הגלויים לעין כל אדם המבקר במקום (ר’ לעניין זה תיאור קומפלקס הדירות בחוות דעת שמאית שהוגשה לבית המשפט לבקשת כונס הנכסים של הוריזונט – נספח 9 בעמ’ 84 לתצהיר יורם גולן). למען שלמות התמונה אבהיר כי השאלה אם להוריזונט היה רישיון להפעיל בית דיור מוגן או אם כלל ניתן לקבל רישיון שכזה בישראל לאור הימנעות השר הממונה על התקנת תקנות (ר’ עדות יאיר גולן בעמ’ 22 ש.34-36 לפרוטוקול) – אינה גורעת מהעובדה כי בפועל התקיים בבניינים 55-58 עסק של דיור מוגן מזה תקופה ממושכת של עשרות שנים, הן לפני, הן בזמן והן אחרי שהתובעים רכשו את דירותיהם. עוד אוסיף כי ככל שלתובעים היו כוונות או צפיות “להשתחרר” מהמגבלות שחלו על הדירות בעת רכישתן, לרבות בהתבסס על דברים שנאמרו להם על ידי מר יאיר גולן (חבר משפחת התובעים ומנציגי הוריזונט בעסקת המכר) – הרי שאין בכך כדי לגרוע מן העובדה כי הדירות שימשו כחלק בלתי נפרד מבית הדיור המוגן ולכן תביעות בגין אי התממשות הכוונות או הצפיות של התובעים יש להפנות כלפי הגורם שהבטיח אותן, ככל שעשה כן, ולא כלפי הנתבעת (ראה לעניין זה עדות יורם גולן בעמ’ 36 ש.29-30 ובעמ’ 37 ש.4-21 לפרוטוקול שם הכחיש מר יורם גולן את הכוונות עליהן הצהיר יאיר גולן בעדותו – להפוך את הדיור בבניין 58 ל”דיור חופשי” במובחן מדיור מוגן).
מעבר לכך, לא רק שהגב’ אייברמס ביקרה בדירות טרם רכישתן ונחשפה, או למצער צריכה הייתה להיחשף, לאופי המיוחד של הדירות אותן רכשה (ר’ עמ’ 24 ש.21-34 לפרוטוקול) אלא שביום 4.8.10 – במסגרת המשא ומתן לרכישת הדירות – כתב מייצגם של התובעים, עו”ד בני זלמנוביץ’, למר יאיר גולן כי הוא מבין ממנו ומהגב’ אייברמס כי “הדירות משמשות לדיור מוגן” לנוכח כך ביקש לקבל את התוכנית מכוחה הוקמו הבניינים (ר’ נספח 6 לתצהיר יורם גולן וכן ת/2 ועדות יורם גולן בעמ’ 38 ש.19-35 לפרוטוקול). משמע – התובעים ידעו היטב טרם רכישת הדירות כי הן משמשות לדיור מוגן, ואין מקום לקבל את טענת הגב’ אייברמס בבית המשפט לפיה היא לא ידעה על כך וכי יש לשאול את עוה”ד זלמנוביץ’ למה התכוון בהודעתו (ר’ בעמ’ 24 ש.8-11 ובעמ’ 30 ש.21-24 לפרוטוקול). בהקשר אחרון זה אדגיש כי ככל שהתובעים היו מעוניינים “לתקוף” את נכונות הדברים שנכתבו על ידי עו”ד זלמנוביץ’, הרי שעליהם מוטלת החובה לזמנו למסור עדות בהליך, ומשהם נמנעו מלעשות כן ללא כל סיבה מוצדקת יש להניח כי לו עו”ד זלמנוביץ’ היה מעיד בעניין זה בבית המשפט – הוא היה מוסר דברים המנוגדים לטענות התובעים (ר’ בעמ’ 31 ש.15-18 לפרוטוקול. לעניין הכלל בדבר הימנעות מהבאת ראייה ראה: ע”א 548/78 שרון נ’ לוי, פ”ד לה (1) 736, 760).
בכל הנוגע לשיעור דמי השכירות ששולם לתובעים בענייננו, ה”מתכונת הנוכחית” במועד החלטת המתווה הייתה זו שנהגה בין הצדדים במועד אישור החלטת המתווה (11.9.16) היינו, תשלום דמי שכירות בשיעור חודשי של 3,650 ש”ח לדירה (נוכח העובדה כי הדירות לא הורחבו בתמ”א 38 – מעולם לא נכנסה לתקפה התחייבות הוריזונט לשלם לתובעים שכר דירה בשיעור של 4,250 ש”ח). ודוק: דרישת התובעים בתביעתם כי ישולמו להם דמי שכירות בשיעור של 4,500 ש”ח נעדרת כל יסוד בהתחייבות שנטלה על עצמה הנתבעת ובהיעדר כל ראיה לתמוך, לא ניתן לקבוע כי יש מקום לבצע את השינוי המבוקש בשיעור דמי השכירות, בפרט במסגרת ההליך שלפניי.
כך, דירת התובע 1 שבתת חלקה 11, הייתה מושכרת לגב’ תמר לבלסון החל מחודש ינואר 2007 – היינו עוד טרם נרכשה על ידי התובע 1 – והיא עדיין מושכרת לה נכון להיום בהתאם לאותו הסכם שכירות (הסכם השכירות של דירת התובע 1 צורף כנספח 11 לתצהיר יורם גולן). בהערת אגב יצוין, כי שכר הדירה לו התחייבה הגב’ לבלסון כלפי המשכיר (הוריזונט) הנו בשיעור הנופל משמעותית מהסכום החודשי ששולם על ידי הוריזונט לתובע 1 (ר’ ס’ 4(א) ו-6(א) להסכם השכירות).
בנסיבות אלה, ובהינתן העובדה כי הנתבעת שילמה לתובע 1 את דמי השכירות בסך של 3,650 ש”ח לחודש בהתאם למתכונת הנוכחית שחלה בעת מתן החלטת המתווה – ניתן לקבוע כי הנתבעת לא הפרה את התחייבותה לשלם לתובע 1 את דמי השכירות המגיעים לו (כרטסת תשלומים לנתבע 1 צורפה כנספח 14 לתצהיר יורם גולן).
בכל הנוגע לדירת התובעת 2 בתת חלקה 8, הרי שזו הייתה מושכרת לגב’ ציפורה הגלילי ז”ל החל מחודש ינואר 2006 – היינו עוד טרם נרכשה על ידי התובעת 2 – והיא הושכרה לה עד פטירתה (הסכם השכירות של דירת התובעת 2 צורף כנספח 12 לתצהיר יורם גולן). לאחר פטירת הגב’ גלילי עומדת דירת התובעת 2 ריקה נוכח התנגדותה להשכרתה והעובדה כי התובעים קיבלו מבית המשפט בהליך הפש”ר צו מניעה האוסר על השכרת הדירה (ר’ נספח ח’ לכתב התביעה ונספח 17 לתצהיר הגב’ אייברמס). באשר לשיעור דמי השכירות לו התחייבה הגב’ גלילי ז”ל כלפי המשכיר (הוריזונט), הרי שגם אלה נופלים משמעותית משיעור דמי השכירות ששולמו מדי חודש על ידי הוריזונט לתובעת 2 (ר’ ס’ 4(א) ו-6(א) להסכם השכירות).
נוכח העובדה כי הנתבעת שילמה לתובעת 2 את דמי השכירות בסך של 3,650 ש”ח לחודש בהתאם למתכונת הנוכחית שחלה בעת מתן החלטת המתווה עד לחודש יולי 2017 או אז הודיעה התובעת 2 על סירובה לאפשר השכרת הדירה (לאחר פטירת הגב’ גלילי) – נמצא כי הנתבעת לא הפרה את התחייבותה לשלם לתובעת 2 את דמי השכירות המגיעים לה.
ויוטעם, אמנם הוריזונט התחייבה לשלם לתובעים את דמי השכירות בין אם הדירות יהיו מושכרות על ידה ובין אם לאו, אך נעלה מכל ספק כי יש לפרש התחייבות זו של הוריזונט כחלה כל עוד היא רשאית להשכיר את הדירות לקשישים, אף אם היא אינה מוצאת שוכר שישכור אותן, ואין כל מקום לפרש התחייבות זו ככוללת חובה לשלם לתובעת 2 את דמי השכירות מקום בו התובעת 2 אוסרת עליה להשכיר את דירתה ומונעת את השכרתה – כפי שארע במקרה של התובעת 2.
נוכח האמור, אין בידי לקבל את טענת התובעים לפיה בהיעדר הסכם שכירות שנערך בין התובעים לנתבעת היא אינה רשאית להשכיר את דירותיה – וזאת משהזכות והחובה להשכיר את דירות התובעים מקורה בהחלטת המתווה ולא בהסכם שכירות. כמו כן אין בידי לקבל את טענת התובעים כי הסכם השכירות עם הוריזונט או הנתבעת בוטל בהודעת התובעים – גם זאת לנוכח כך שמקור הזכות והחובה של הנתבעת להשכיר את הדירות הנו בהחלטת המתווה וה”מתכונת הנוכחית” שחלה בעת אישורו ולא בהסכם שכירות שנערך בין הצדדים.
סיכומם של דברים – הנתבעת פעלה בהתאם להתחייבותה לשלם לתובעים את דמי השכירות על פי ה”מתכונת הנוכחית” שחלה במועד מתן החלטה מתווה, ולא נמצא כי הנתבעת הפרה את התחייבותה זו.
מכל הטעמים שפורטו לעיל עולה כי דין תביעת התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם דמי שכירות ראויים – להידחות.
תשלום דמי הניהול בגין דירת התובעת 2
בתביעתה שכנגד עותרת הנתבעת לחייב את התובעת 2 לשלם לה את דמי הניהול בגין דירתה – דמי ניהול אותם הפסיקה התובעת 2 לשלם החל מחודש יוני 2018 ועד בכלל, זאת בהתבסס על הטענות שהעלו התובעים בתביעתם ואשר נדונו לעיל.
ברם, משקבעתי לעיל כי הנתבעת קיבלה לידיה את ניהול בניין 58 בהתאם להחלטת המתווה, ומשהובהר בדיון קדם-המשפט שהתקיים בפניי ביום 31.11.22 כי דמי הניהול המדוברים הנם בגין אחזקת המושכר והשטחים המשותפים (בדומה לתשלום דמי ועד-בית בבית משותף) ואין מדובר בתשלום עבור השירותים המיוחדים הניתנים לדיירים הקשישים המתגוררים בבניין (כגון שירותי רפואה, הסעדה וכיו”ב, ר’ עמ’ 1-2 לפרוטוקול וכן ראה עדות יורם גולן בעמ’ 34 ש.27-34 לפרוטוקול) – הרי שהתובעת 2 הייתה מחויבת לשלם לנתבעת את דמי הניהול לנתבעת מדי חודש בחודשו, ומקום בו אלה לא שולמו על ידי שוכרת דירתה מחמת היות הדירה לא מושכרת – חובת תשלום זו חלה על בעלת הנכס – התובעת 2.
בהקשר זה יצוין, כי בהתאם להסכמה דיונית שהושגה בין הצדדים לה ניתן תוקף של החלטה ביום 21.4.24 (בעמ’ 12 לפרוטוקול), הוסכם כי שיעור תשלום דמי השכירות/דמי ניהול על ידי כל אחד מהצדדים (התובעים מצד אחד, והתובעת שכנגד מהצד השני) – יחול עד למועד מתן פסק-הדין ולא עד למועד הגשת התביעות, וזאת בכדי להימנע מהצורך בניהול הליכים נוספים בין הצדדים ביחס לתקופה שחלפה ממועד הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק-הדין (ראה והשווה לעניין זה, בהיעדר הסכמה בין הצדדים: ע”א 448/88 בן יאיר השרון בע”מ נ’ עיזבון יצחק הדסאי מורטנפלד, פ”ד מה(2) 36; רע”א 4657/21 ישראל מאיר כהן נ’ משה”ב חברה לבניין ופיתוח בע”מ (3.8.22) וכן ראה רע”א 6713/15 מפעלי תחנות בע”מ נ’ מדינת ישראל (23.12.15)).
נוכח האמור, אני קובע כי התובעת 2 חבה בתשלום דמי ניהול לנתבעת בגין התקופה שממנה נותרה דירתה ריקה ללא שוכר והיא נמנעה מלשלם לנתבעת את דמי הניהול (יולי 2017) – ועד למועד חתימת פסק-דין זה, וזאת מבלי לגרוע מחובת הנתבעת לשלם את הפרש אגרת ההליך בגין הגדלת סכום התביעה. בתוך כך, אני קובע כי חבות התובעת 2 בתשלום דמי הניהול לנתבעת חלה גם לאחר מועד מתן פסק-דין זה, וזאת כל עוד דירת התובעת 2 אינה מושכרת לדייר אשר נושא בעלות דמי הניהול במקום בעל הדירה.
שיעור דמי הניהול בהם מחויבת התובעת 2 חושב על ידי הנתבעת כנגזרת של גודל שטח היחידה (דירת המגורים) במכפלת עלות דמי הניהול החודשיים למטר רבוע, אלה נקבעו על יסוד הוצאות האחזקה בהן נשאה הנתבעת, כאמור במכתב רו”ח גיא ישראלי, אשר שימש כמנהל חשבונות הנתבעת (ר’ נספח 24 לתצהיר יורם גולן). שיעור זה, נכון למועד הגשת סיכומי הנתבעת, מגיע לסך של 233,705 ש”ח (ר’ נספח 1 לסיכומי הנתבעת מיום 13.10.24). בתוך כך, מקובלת עלי טענת הנתבעת לפיה העובדה כי בניין 58 מהווה חלק מקומפלקס הבניינים המחוברים בהם פועל בית הדיור המוגן, מאפשרת לחשב את הוצאות הניהול המשותף של שלושת הבניינים יחדיו, ואין מקום לערוך אבחנה “מעושה” ביחס להוצאות ניהול של כל בניין בנפרד, משל כל אחד מהם עומד בפני עצמו ולא נותר שירותים משותפים לדיירי הבניינים המחוברים אליו.
ויודגש, התובעים לא הציגו בפני בית המשפט כל טענה, קל וחומר ראיה, אשר היה בה כדי לסתור את תחשיב דמי הניהול שנערך על ידי מנהל החשבונות של הנתבעת, וחקירת מר יורם גולן, לתצהירו צורף התחשיב ועליו העיד בתצהירו (ר’ סעיפים 42-44 לתצהיר) התמקדה בטענות התובעים לפיה נתוני הנהלת החשבונות שהוצגו על ידי מנהל החשבונות של הנתבעת התבססו על דוחות שאינם מבוקרים ושאינם סקורים, מבלי שנעשה על ידם ניסיון של ממש להתמודד עם הנתונים שהוצגו על ידי מר גולן בעדותו (ר’ עמ’ 34 לפרוטוקול). ונזכיר כי התובעים, שניהם, שילמו את דמי הניהול לנתבעת מעת שרכשו את דירותיהם ועד לחודש יולי 2017, והתובע 1 המשיך לשלמם גם לאחר מכן ועד בכלל, מבלי שהועלתה על ידי התובעים טענה או הובאה ראיה לכך שהתחשיב שערכה הנתבעת בתביעתה חורג משיעור דמי הניהול ששולמו ומשולמים על ידם כך ששיעורם אמור להיות ידוע להם היטב. בתוך כך ניתן לקבוע כי העובדה ששני התובעים שילמו לנתבעת את דמי הניהול עד חודש יולי 2017 והתובע 1 ממשיך לשלמם עד היום ללא כל מחאה או הסתייגות באשר לשיעורם – מקימה מניעות מהעלאת טענות אלה על ידי התובעת 2 בתביעת הנתבעת לתשלום דמי ניהול.
במצב דברים זה, אני קובע כי הנתבעת הוכיחה, ולו במאזן הסתברויות, את שיעור דמי הניהול בהם מחויבת התובעת 2, וזה עומד, נכון למועד הגשת סיכומי הנתבעת, על סך של 233,7058 ש”ח.
טענת העיכבון
הנתבעת עותרת, להגנתה, להתיר לה לעכב תחת ידיה את מסירת החזקה בדירת התובעת 2 עד להסדרת חוב דמי הניהול לנתבעת, כאשר לטענתה זכות זו עומדת לה “מכח הדין” (ר’ ס’ 42 לכתב ההגנה, סעיף 8 לסיכומים מיום 13.10.24 ו-ס’ 31 לסיכומים מיום 27.10.24). התובעים, מצידם, מתנגדים לכך ועומדים על ההבדלים שבין גרסאות שהשמיעה הנתבעת ביחס לשאלת עצם החזקתה את דירת התובעת 2, כמו גם לכך שהנתבעת הזמינה את התובעת 2 לקחת את מפתחות דירתה, אך בהמשך, התנתה הזמנה זו בחתימת התובעים על תקנון הדיור המוגן (ר’ ס’ 2 למכתב ב”כ הנתבעת מיום 5.9.17 אשר צורף כנספח 14 לתצהיר הגב’ אייברמס וסעיף 3 למכתב ב”כ הנתבעת מיום 25.10.17 שצורף כנספח 25 לתצהיר מר יורם גולן וכן בעמ’ 43 ש.5-7 לפרוטוקול). בעניין זה אני סבור כי הדין עם התובעים בכפוף להתחייבותם לשמור על המגבלות החלות על השימוש בדירות. אנמק:
זכות העיכבון, כידוע, היא הזכות של נושה לנקוט בסעד עצמי של עיכוב נכס לצורך הבטחת פירעון חוב, כאשר החזקת הנכס מהווה “אמצעי לחץ” לפירעון החוב, מבלי שיש לנושה זכות להיפרע מהנכס עצמו (ר’, למשל, ע”א 79/89 סולל בונה בע”מ נ’ אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע”מ (בפירוק), פ”ד מו(3) 58, בעמ’ 62 וכן ע”א 1776/97 אאורליה ליבוביץ – בית מלאכה לתפירה נ’ גדעון אוברזון – תעשיות אופנה (1976) בע”מ, פ”ד נד(3) 49, בעמ’ 57).
ברם, בפסיקת בתי המשפט נקבע כי זכות העיכבון לא קמה לנושה בכל מקרה, אלא שעליה להתבסס על מקור חוקי לו – תהא זו הסכמת הצדדים ליצור ביניהם מנגנון עיכבון או יהא זה חוק ספציפי המקים זכות עיכבון (ר’ סעיף 12 לחוק השליחות, תשכ”ה- 1965; סעיף 9 לחוק השומרים, תשכ”ז- 1967, סעיף 88 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ”א- 1961, סעיף 8(ג) לחוק הנאמנות; סעיף 31 לחוק המכר, תשכ”ח- 1968 וסעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א- 1979). בהקשר זה נקבע כי סעיף 11 לחוק המיטלטלין, תשל”א- 1971 אינו מקים כשלעצמו את זכות העיכבון, אלא שמדובר בהסדר כללי אשר קובע את דרך ההפעלה של זכות העיכבון, מהותה והיקפה – הכפוף לקיומו של מקור ספציפי בדין לזכות (ר’ ע”א 790/85 רשות שדות התעופה נ’ גרוס ואח’, פ”ד מד(3) 185, בעמ’ 208).
בענייננו, כאמור לעיל, לא מתקיימת בין הצדדים מערכת יחסים הסכמית, וממילא לא ניתנה הסכמת התובעים ליצירת מנגנון עיכבון עם הנתבעת או אף עם הוריזונט. בנוסף, הנתבעת לא הפנתה בטיעוניה לכל מקור חוקי ספציפי מכוחו קמה לה זכות העיכבון אלא הסתפקה באמירה כי זכות העיכבון קמה לה “מכח הדין” כאמור לעיל. די בכך כדי לדחות את עתירת הנתבעת להכיר בקיומה של זכות עיכבון על דירת התובעת 2.
בבחינת למעלה מן הנדרש יובהר כי על פניו גם לא נמצא מקור חוקי ספציפי המקים זכות עיכבון לנתבעת, וזאת לנוכח קביעתי לעיל כי הנתבעת לא קיבלה במסגרת החלטת המתווה זכות חזקה בדירות, אלא רק את הזכות לנהל את הדירות ולהשכירן לדיירים קשישים (זאת, למשל, בהתייחס לזכות העיכבון מכח סעיף 9 לחוק השומרים – לתחולתו הנתבעת כלל לא טענה).
בנוסף לכך, טענת הנתבעת זו עומדת בניגוד להצהרותיה, באמצעות באת-כוחה, כי מפתח דירת התובעת 2 ממתין לה מזה מספר חודשים במשרדי הדיור המוגן, וזאת במועד בו כבר היה ידוע לנתבעת כי התובעת 2 הפסיקה לשלם את דמי הניהול לנתבעת ואף קיבלה צו מניעה מהשכרת דירתה (ר’ ההפניות למכתבי ב”כ הנתבעת לעיל).
מכל הטעמים הללו, אני קובע כי הנתבעת לא הוכיחה קיומה של זכות עיכבון המצדיקה הימנעותה ממסירת החזקה בדירת התובעת 2 לידיה. זאת, מבלי לגרוע מהמגבלות המוטלות על התובעים והתובעת 2 בפרט, בכל הקשור לשימוש בדירה (לרבות בדרך של החזקה, השכרה או מכירה) כך שאלו יעלו בקנה אחד עם אופיו המיוחד של בית הדיור המוגן וצרכי הקשישים המתגוררים בו.
בנסיבות אלה, אני סבור כי לא ניתן לקבוע שה”משא ומתן”, כביכול, שניהלה הנתבעת עם התובעת 2 על מסירת החזקה בדירתה (בהנחה שמשא ומתן זה מתייחס לדרישתה הלגיטימית כאמור לעיל כי התובעת 2 תתחייב לשמור על המגבלות בכל הקשור לשימוש בדירה) מקים לתובעת 2 זכות לקבלת פיצוי בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב – מה גם שלא הוכח שנוהל בין הצדדים משא ומתן או כי התובעת 2 הגיעה למשרדי הנתבעת ביקשה את מפתחות הדירה ונתקלה בסירוב לקבלם (בניגוד, כביכול, למכתב ב”כ הנתבעת שהזמינה לעשות כן). מכאן שדרישת התובעת 2 לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בסך של 50,000 ש”ח בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב (טענה שאף לא עלתה בסיכומי התובעים, אלא רק בסיכומי תגובה שהוגשו מטעמם – שם נטען כי הנתבעת כלל לא התייחסה לנושא זה) – נדחית.
סוף דבר
תביעת התובעים נדחית ברובה. תביעת הנתבעת (התביעה שכנגד) מתקבלת ברובה.
עתירת התובעים להורות על סילוק ידי הנתבעת מהדירות נדחית, כמו גם הדרישה לחייבה בתשלום דמי שכירות ובפיצוי בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
אני מחייב את התובעת 2 לשלם לנתבעת את חוב דמי הניהול בגין דירתה בסך של 233,705 ש”ח נכון ליום 13.10.24 וכן להמשיך ולשלם לנתבעת דמי ניהול מדי חודש, בהתאם לתעריף דמי הניהול החל על כל הדירות בבניין 58 (כנגזרת של מכפלת גודל דירת התובעת 2 בעלת למ”ר) כל עוד דירת התובעת 2 אינה מושכרת לדייר אשר נושא בתשלום דמי ניהול במקומה.
הנתבעת תמסור לתובעת 2 את מפתחות הדירה שלה וכן תאפשר שימוש בדירה, בכפוף להתחייבות התובעת 2 לקיים את התנאים והמגבלות הכרוכות בשימוש, השכרה או מכירה של הנכס בהיותו חלק מעסק של דיור מוגן.
הנתבעת (בכובעה כתובעת שכנגד) תשלם את ההפרש בין אגרת ההליך ששולמה על ידה לסכום דמי הניהול שנתבע על ידה נכון למועד פסק-דין זה.
התובעים יישאו בהוצאות הנתבעת בסך של 3,935 ש”ח (אגרת הליך) בצרוף הפרש אגרת ההליך שתשולם על ידי הנתבעת, וכן בהוצאות משפט ובכללם שכ”ט עו”ד בסך של 40,000 ש”ח.
זכות ערעור כדין.
ניתן היום, ו’ חשוון תשפ”ה, 07 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.
