לפני
כבוד השופטת יפעת שקדי שץ
תובעת
ל.א. ת”ז ——
ע”י ב”כ עו”ד יונס אחמד ועו”ד איליא נסייר
נגד
נתבעים
1.מ.א. ת”ז ——-
ע”י ב”כ עו”ד רסמי דקה
2.ח.א. ת”ז ——-
3.ו.א. ת”ז——
ע”י ב”כ עו”ד מוחמד סובחי
4.ע.א ת”ז ——-
ע”י ב”כ עו”ד נאיל ביאדסי ועו”ד גמאל עלושי
פסק דין חלקי
פסק דין חלקי זה מכריע בטענות התובעת בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין אשר הוגשה נגד יתר בעלי הזכויות בנכס אותו מבוקש לפרק – הנתבעים 3-1, אחיו של בעלה המנוח של התובעת והנתבעת 4, רעייתו של אביהם של הנתבעים 3-1 ושל בעלה המנוח של התובעת.
מבנה פסק הדין החלקי –
בפרקים א’-ב’ אדון בטענות הצדדים; בפרק ג’ אסקור בקצרה את שלבי ניהול ההליך (מבלי לפרט את עיקרי חוות הדעת והצעות החלוקה השונות); בפרקים ד’-ו’ אפרט את עיקרי חוות הדעת והצעות החלוקה שהציע המומחה; בפרק ז’ (על תתי פרקיו) יפורטו עמדות הצדדים ביחס להצעת החלוקה המעודכנת שהציג המומחה ובפרק ח’ יובא הדיון המהותי. בפתחו של פרק ח’ אסקור את הוראות הדין והעקרונות הנדרשים ליישום ולאחר מכן, ידונו כל טענות ההתנגדות שהציגו הצדדים וההכרעה בכל טענה וטענה.
טענות התובעת:
התובעת בעלת 868/3733 חלקים מכלל הזכויות בחלקה —בגוש בעיר ——- (“הנכס” או “החלקה”) המהווים שטח של כ-1,736 מ’.
הנתבע 1 בעל זכויות רשומות של 1668/7466 חלקים מכלל הזכויות בנכס.
הנתבע 2 בעל זכויות רשומות של 988/7466 חלקים מכלל הזכויות בנכס.
הנתבע 3 בעל זכויות רשומות של 988/7466 חלקים מכלל הזכויות בנכס.
הנתבעת 4 בעלת זכויות רשומות של 1043/3733 חלקים מכלל הזכויות בנכס.
התובעת טענה, כי קיימת הפקעה על הנכס בשיעור של 25% ועל כן היא זכאית לזכות חזקה ושימוש בשטח של 1,307 מ”ר לאחר הפחתת ההפקעה. לטענתה, מאחר והיא המחזיקה בפועל של מגרש מספר 37/7 בהצעת חלוקה עליה ביקשה להסתמך היא זכאית לעשות שימוש במגרש זה וכן במגרש שמספרו בהצעת החלוקה שצורפה לתביעה 37/8.
לכתב התביעה צורפה תכנית חלוקה מוצעת מטעמה.
טענות הנתבעים
כתב ההגנה הוגש על ידי כל הנתבעים במאוחד. לטענתם, הצעת החלוקה המוצעת על ידי התובעת מנוגדת להוראות התכנית החלה על החלקה ופוגעת בכל הבעלים של החלקה.
לטענת הנתבעים, התוכנית המוצעת אינה מאפשרת גישה למגרשים המוצעים בהצעת החלוקה, אינה שומרת על קו בנין בין המגרשים, אינה תואמת את יחסי הבעלות ושווי המגרשים לעומת מגרשים אחרים.
נוסף על כך נטען, כי החלוקה תפגע בניצול הזכויות של כל הבעלים ואין סיכוי שהחלוקה המוצעת תאושר על ידי מוסדות התכנון.
בשלב מסוים פוצל הייצוג ונטענו טענות שונות על ידי הנתבעים. בין היתר, הנתבעת 4 עמדה על מערכת היחסים הקשה בינה ובין הנתבעים 1-3 (בניו של המנוח מנישואיו הראשונים) בשל העברת מגרשי מקרקעין אליה מאת בעלה. לטענתה הוגשו תלונות למשטרה והוצא נגד הנתבע 1 צו הגנה. הנתבעים 3-2 טענו ביחס לאפשרות של חלוקה בעין בנקודת זמן זו והנתבע 1 טען לפגיעה בזכויותיו.
טענות הנתבעים בשלבי ההליך השונים יובאו בצורה מפורטת בהמשך פסק הדין החלקי בהתייחס לכל נושא הדורש דיון בנפרד.
שלבי ניהול ההליך:
אפרט בקצרה את שלבי ניהול ההליך (שכן יש לאופן בו נוהל ההליך רלבנטיות הן לנימוקי ההכרעה והן לפסיקת ההוצאות). בכדי להימנע מפירוט מיותר, ההתייחסות המפורטת לתוכן הצעות החלוקה השונות שהגיש המומחה תובא בפרקים ד-ו להלן.
ביום 6.11.2018 גובשה הסכמה בין הצדדים אשר קיבלה תוקף של פסק דין ביום 20.1.2019.
פסק הדין בוטל בהסכמה ביום 23.12.2019.
גובשה הסכמה על מינויו של מר סאלח אבו ריא כמומחה מטעם בית המשפט (“המומחה”) בכדי לבחון את היתכנות פירוק השיתוף ובמידה שניתן – את אופן החלוקה. החלטה על מינויו של המומחה המוסכם ניתנה ביום 2.1.2020 וניתנו הוראות בדבר אופן עריכת חוות הדעת בשני שלבים.
ביום 3.3.2020 הוגשה חוות הדעת הראשונה בדבר עצם היתכנות פירוק השיתוף. ביום 18.3.2020 הוגשו תשובות לשאלות ההבהרה שהגישו הנתבעים.
ביום 7.4.2020 הורה בית המשפט למומחה לערוך השלמה של חוות הדעת ולכלול הצעת חלוקה של הנכס כולל טבלת איזון, ככל הנדרש (“חוות הדעת המשלימה”).
בשל עיכוב בתשלום שכר טרחתו של המומחה על ידי הנתבע 1 ועל אף שורת החלטות בענין, חוות הדעת המשלימה הוגשה רק ביום 5.1.2021. ביום 10.6.2021 נקבע, כי ניתן להגיש שאלות הבהרה, אך בשלב זה לא הוגש דבר.
בדיון שהתקיים ביום 13.6.2021 הועלו טענות נגש הצעת החלוקה בחוות הדעת המשלימה. התובעת פנתה לוועדה המקומית עירון בכדי לבדוק את הסוגיות שבמחלוקת וכן טענה כי מקודמת תוכנית חדשה הקשורה לחלקה שבמחלוקת.
ביום 27.7.2021 הודיעו הנתבעים 3-1 כי חלק מהנתבעים ובעלי זכויות בחלקה גובלת קדמו יחד תכנית איחוד וחלוקה שמיטיבה עם הצדדים בהליך זה ועל כן התבקשה ארכה להגשת שאלות הבהרה למומחה מתוך תקווה שהועדה המקומית לתכנון ובניה (“הוועדה”) תתכנס ותתקבלנה החלטות בנושאים המשליכים במישרין על ההליך כאן.
המועד להגשת שאלות הבהרה הוארך לשני הצדדים אך לא הוגשו שאלות הבהרה ולא ננקטו הליכים לקידום ההליך.
ביום 22.11.2021 הודיעה התובעת כי היא עומדת על ניהול ההליך ומבקשת להעיד בעצמה ולזמן לעדות את המומחה ואת נציג הוועדה.
הנתבעת 4 התנגדה לזימון המומחה לעדות מאחר שלא הוגשו שאלות הבהרה ולא הוגשה בקשה מנומקת בענין זימון המומחה. בחלוף המועד להגשת תגובה להתנגדות זו מבלי שהגישה התובעת דבר נקבע, ביום 15.1.2022 כי לא ייחקר המומחה.
הנתבעת 4 הודיעה שהיא מסכימה להצעת החלוקה המפורטת בחוות הדעת המשלימה (דיון מיום 21.6.2022, עמ’ 18, ש’ 30-29) והתובעת הודיעה שהיא מסכימה לחוות הדעת (עמ’ 17, ש’ 23-20).
ביום 4.8.2022 הוגשה התייחסות מהנדס הוועדה אשר ציין, כי תכנית החלוקה בחוות הדעת המשלימה כוללת מגרשים שלא עומדים בהוראות תכנית התכנון החלה בשל הדרישה לגודל מגרש מינימלי וכי יש צורך בהריסת מבנה קל על שניים מהמגרשים.
ביום 9.8.2022 המומחה הגיש התייחסותו להערות מהנדס הוועדה וציין כי ניתן לערוך הסכם שיתוף בין שני מגרשים בכדי להתגבר על דרישת הגודל המינימלי. בנוסף התייחס המומחה להריסת המבנה הקיים בשטח בו עושה שימוש הנתבע 2 ואשר מצוי בתחום מגרשו של הנתבע 1.
ביום 6.9.2022 הוגשה בקשת התובעת לאפשר הגשת שאלות הבהרה למומחה.
התובעת ביקשה לעכב את תביעתה למשך 6 חודשים בשל טענה כי מקודמת תכנית חדשה. ב”כ הנתבעת 4 טען, כי הנתבעים 3-1 קידמו תוכנית שהוגשה לוועדה ואז ביקשו להקפיא את המצב התכנוני (עמ’ 22, ש’ 33 פרוטוקול מיום 12.12.2022).
המומחה הסביר שהתוכנית המוצעת בחוות הדעת המשלימה אינה סותרת תכנית בתוקף וניתן לאשר את התשריט תחת יצירת שיתוף (עמ’ 23, ש’ 28-20). המומחה שב ועמד על כך שחוות הדעת תואמת את המסכת התכנונית (עמ’ 24, ש’ 36) וכי אין זכר בתיקי הוועדה לקידום תכניות חדשה כנטען (עמ’ 26, ש’ 6).
ב”כ הנתבעת 4 עמד על הקושי של הגשת תביעה על ידי התובעת ובה בעת לקדם שינויים תכנוניים שמקשים על פירוק השיתוף (עמ’ 25, ש’ 15).
על אף הקושי בהתנהלותה של התובעת, אשר לא הגישה שאלות הבהרה משך תקופה ממושכת ועל אף התנגדות בענין זה, ביום 15.3.2023 התיר בית המשפט משלוח שאלות הבהרה תוך התייחסות לכך שניתן לפצות על המחדל באמצעות פסיקת הוצאות.
תשובות לשאלות הבהרה הוגשו ביום 4.4.2024. לטענת התובעת, התשובות לשאלות ההבהרה מאמצות, למעשה, את התכנית המוצעת על ידיה לחלוקה ועל כן אין צורך בקיום ישיבת הוכחות שכן עמדת המומחה תואמת את עמדתה.
ביום 7.5.2023 הנתבע 1 הגיש הודעה בהתייחס לעמדת המומחה וטען, כי הוא מתנגד להצעת התובעת לשינוי הצעת החלוקה.
הנתבעת 4 הודיעה שהיא מכבדת את הצעת החלוקה החלופית של המומחה, כפי שפורטה בתשובות לשאלות ההבהרה (תגובה מיום 25.4.2024).
התובעת הגישה תצהיר ביום 1.6.2023. במסגרת התצהיר טענה התובעת, כי הצעת החלוקה שצורפה לתביעה אינה רלבנטית עוד לאור הצעת החלוקה של המומחה (סעיף 11 לתצהיר).
התובעת סקרה את השתלשלות העניינים ואת הסיבות בעטיין ההצעה שהועלתה על ידי המומחה אינה רלבנטית עוד וטענה, כי ביום 9.5.2023 הודיע סגן ראש העיר כי בכוונת העיריה להתחיל בעבודות לפיתוח שצ”פ / שב”צ ושביל דרכים וחניה ציבורית במקרקעין ועל כן, בנסיבות, ראוי ונדרש כי המומחה יתקן את תכנית החלוקה המוצעת הן ביחס להקצאת המגרשים והן ביחס לביטול שביל ארעי ותכנון שביל מאושר במקומו.
הנתבע 1 הגיש תצהיר ביום 21.6.2023 וטען, כי יש לפסול את חוות הדעת ולהורות על מחיקת התביעה (סעיף 7).
הנתבעת 4 הגישה תצהיר עדות ראשית ביום 2.7.2023 והודיעה כי המסכימה לשתי הצעות החלוקה של המומחה ומעדיפה את ההצעה השניה מאחר שהיא חוסכת סכסוכים עתידיים וכי אין כל הליך לאישור חלוקה בחלקה 37 או איחודה עם חלקות שכנות (סעיף 19).
הנתבעים 3-2 הגישו תצהירים ביום 5.7.2023 וטענו כי הצעת המומחה מסכלת כל אפשרות להוצאת היתרי בניה שכן היא סותרת חלוקה שהוצעה בתוכנית החלה ואשר אפשרה על כה הוצאת היתרים. הפתרון שהציע המומחה משאירה חלק מהשותפים בעלים במשותף עם אחרים. המומחה הציעה זכות מעבר מתוך המגרש שהוקצה לנתבע 2 תוך פגיעה בקו הבניה שהוקצה לו וכן ההתנגדות היא מהטעם שזכות המעבר לא נבדקה על ידי יועץ תנועה ולא נבדקה אפשרות ישומה והשתלבותה עם המבנים הקיימים.
לדיון שהתקיים ביום 13.7.2023 התייצב מהנדס הוועדה ואילו המומחה, מסיבה לא ברורה, לא זומן. בעקבות הדיון הגיש המומחה הודעה, ביום 24.9.2024, וביקש הוראות בענין עריכת תכנית נוספת המתייחסת לאיחוד מגרשים ולביטול זכות המעבר.
לאחר חילופי דברים ועמדות שונות בענין, בית המשפט קבע כי המומחה יפעל בהתאם לשיקול דעתו להתאמת התכנית המוצעת על ידיו לתוכניות החלות ובהתאם, ביום 11.10.2023, לאחר שהוצגו כל ההתנגדויות של כל הגורמים המעורבים, הגיש המומחה תכנית חלוקה נוספת (“הצעת החלוקה השניה” או “הצעת החלוקה המעודכנת”). בהצעה זו הוחלפו המגרשים המוצעים ובוטל מגרש משותף בהתאם לתכנית הקודמת.
ביום 15.10.2023 הגיש המומחה הנמקה מפורטת והסביר את הרציונל לשינויים במיקום המגרשים (פירוט יובא בהמשך, תחת הדיון בכל נושא ונושא).
הנתבעת 4 הודיעה, ביום 15.10.2023, כי היא מסכימה עם הודעת המומחה והתשריט המתוקן ומקבלת את הצעת החלוקה השניה.
ביום 8.11.2023 הודיע הנתבע 1 כי הוא מתנגד להצעת החלוקה השניה (טעמי התנגדותו יובאו, למען היעילות בדיון המתייחס לכל נושא ונושא).
התובעת הודיעה ביום 5.12.2023 כי היא מסכימה להצעת החלוקה השניה.
ביום 7.12.2023 הוגשה התייחסות נוספת מטעם הנתבע 1 אשר הסביר, כי הוא מתנגד להצעת החלוקה המעודכנת מאחר שהיא אינה ישימה, היא כרוכה בביצוע פעולות של הריסת מבנים קיימים והיא לא לקחה בחשבון את העבודה שהנתבע 1 מקבל שטח תפוס ולא פנוי וכן מאחר והיא תנציח את הסכסוך.
משכך עמד הנתבע 1 על חקירת המומחה.
ביום 31.1.2024 נחקר המומחה.
בפרקים ד’-ו’ להלן אפרט את עיקרי חוות הדעת שהוגשו והצעות החלוקה השונות שהציג המומחה.
חוות הדעת הראשונה
ביום 3.3.2020 הוגשה חוות דעת על ידי המומחה (“חוות הדעת הראשונה”). בחוות הדעת הראשונה התייחס המומחה לשאלה האם ניתן לפרק את השיתוף בנכס המקרקעין ובאיזה אופן.
המומחה תאר את הנכס, ציין כי הנכס מוארך ממזרח למערב, שטחו המלא הוא 7,466 דונם וצורתו כמלבן.
צוין, כי על החלקה ניצבים 8 מבנים ומחסנים במחצית המזרחית של החלקה ובמחצית המערבית נטועים עצי זית. עוד צוין, כי קיימת דרך מוסדרת לאורך הגבול המזרחי והגבול המערבי של החלקה.
בהתייחסות לרישום הזכויות בנכס ציין המומחה, כי קיימת הערה לענין הפקעה או הקניה לטובת עירית ——- (“העירייה”).
המומחה התייחס למצב התכנוני המאושר וציין, כי על החלקה חלות התוכניות הבאות:
תוכנית —- אשר הודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מיום —— ולפיה חלוקת היעודים היא שטח של 1,857 מ”ר מיועד למגורים; שטח של 5,502 מ”ר מיועד לחקלאות; שטח של 51 מ”ר מיועד לדרך מזרחית ושטח של 56 מ”ר מיועד לדרך מערבית.
תוכנית —– אשר הודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מיום —–. המומחה הסביר, כי תכנית זו מהווה בין היתר שינוי של התוכנית —- ומכוחה ניתן להוציא התרי בניה. בהתאם לתוכנית זו שטח של 5,619 מ”ר מיוחד למגורים; שטח של 1,847 מ”ר מיועד לשטחי ציבור ו24.7% מהשטח מופרש או מופקע למטרה ציבורית.
תנאים נוספים להפקת היתר: הגשת תכנית חלוקה ערוכה על ידי מודד מוסמך בהתאם להוראות התוכנית כאשר היא חתומה על ידי כל בעלי הזכויות בנכס ותקצה את זכויותיהם במגרשים. יש לכלול את כל העצמים והמבנים ששטח. תחת ההתייחסות לתנאים פרט המומחה את התנאים הנדרשים ביחס לגודל מינימום של מגרש בהתאם לתוכניות החלות ולאחוזי הבניה המותרים.
תוכנית —– – המומחה ציין כי הופקדה התוכנית האמורה, אך היא טרם אושרה.
לדבריו, מטרת תכנית זו היא הגדלת אחוזי הבניה, תוספת אחוזי בניה בשטח למבני ציבור ולשטחי ספורט והגדלת צפיפות הבניה לדונם.
(התכניות, חלקן או כולן יחד – “התוכניות החלות” או “הוראות התכנון החלות”).
לאחר שבחן המומחה את התוכניות החלות ואת שיעור האחזקות בנכס קבע המומחה, כי ניתן לערוך חלוקה של הנכס בהתאם לתוכניות החלות כעת וגם עת תאושר התוכנית הנוספת (—–) אין בה כדי לסתור את היעודים המאושרים כעת והיא תשביח את הקרקע באמצעות הגדלת אחוזי הבניה ומספר היחידות לדונם.
ביום 18.3.2020 השיב המומחה לשאלות הבהרה בענין חוות הדעת הראשונה וציין, כי החלוקה המוצעת מתייחסת לכל החלקה מבלי ליצור שיתוף בחלקה אחרת וכי החלוקה אינה מחייבת תשלומי איזון.
המומחה הבהיר כי הוא הסתמך על מידע תכנוני שנלקח מאתר מנהל התכנון וכי ניתן לערוך חלוקה שתענה על ההוראות התוכניות החלות על החלקה.
חוות הדעת המשלימה:
ביום 5.1.2021 הגיש המומחה את חוות הדעת ביחס להצעת החלוקה (עדכון הכולל מספר שינויים בשטח המגרשים הוגש ביום 10.6.2021; “חוות הדעת המשלימה”).
המומחה ביקר בנכס עם צוות מודדים וקבע, כי ניתן להקצות את מגרשים מספר 37/1-37/2 לתובעת, כך שיהיו בידיה בפועל 1,322 מ”ר; את מגרשים מספר 37/3-37/5 לנתבע 1, כך שיהיו בידיו בפועל 1,270 מ”ר; את מגרש מספר 37/6 לידי הנתבע 2 ואת מגרש מספר 37/7 לנתבע 3, כך שכל אחד יקבל בפועל 752 מ”ר; את מגרשים 37/8-37/9 לידי הנתבעת 4, כך שיהיו בידיה בפועל 1,588 מ”ר.
עוד התייחס המומחה להפקעות לצורך בנייני ציבור ודרכים בשיעור כולל של 1,782 מ”ר.
המומחה הסביר, כי בכדי להתגבר על הגבלת גודל מגרש מינימלי לבנייה לפי ההגבלות של התוכנית בתוקף אשר קובעת גודל מגרש מינימאלי בשיעור של 500 מ”ר ולפי התוכנית המופקדת שטרם אושרה אשר קובעת שטח מזערי לבניה בגודל 450 יש לאחד את מגרש 37/2 (אשר הוקצה לתובעת) עם מגרש 37/3 (אשר הוקצה לנתבע 1).
המומחה ציין, כי ניתן לערוך הסכם שיתוף כאשר כל צד ינצל את הזכויות המוקנות לפי החלוקה המוצעת. נוסף על כך ניתן לאחד את מגרש 37/5 (אשר הוקצה לנתבע 1) עם מגרש 37/9 (אשר הוקצה לנתבעת 4) כאשר הובהר שעל שני מגרשים אלה קיימים שני מבנים עם קיר משותף וזו הדרך להתגבר על הגבלות גודל מגרש מינימאלי עבור הנתבע 1 תוך עריכת הסכם שיתוף.
נוסף על כך ציין המומחה, כי על מגרש 37/4 (אשר הוקצה לנתבע 1) קיימת בניה קלה המשמשת תנור לצביעת עץ עבור הנתבע 2, זו בניה ללא היתר בפלישה לשטח של הנתבע 1 על ידי הנתבע 2 ויש להרוס אותו (תוך הבהרה שהנתבע 2 מחזיק בשטח ביתר).
בעת מניית יתרונות החלוקה המוצעת ציין המומחה, כי כל צד קיבל את המגרש בשטח התפוס על ידיו בפועל (למעט החזקה ביתר) ושטחים ביעוד למטרה ציבורית הופרשו באופן יחסי מחלקי הצדדים וכן התייחס לדרכי המעבר ולאפשרות של הפקעה עתידית.
התייחסות להערות מהנדס הוועדה לתוכנית החלוקה בחוות הדעת המשלימה:
ביום 9.8.2022 הגיש המומחה התייחסותו למכתבו של מהנדס הוועדה אשר הקשה על אפשרות יישום התוכנית המוצעת. המומחה שב והסביר את התכנון של איחוד מגרשים כדי להתגבר על מגבלת הדרישה של הגודל המינימאלי, הסביר את הצורך בהריסת המבנה במגרש 37/4 וסיכם, כי ניתן לאשר את התוכנית בכפוף לאיחוד המגרשים כאמור ותוך הבהרה כי אין צורך בעריכת תכנית מפורטת כתנאי לאישור החלוקה לאור העלויות הנלוות לכך וכי ניתן לאשר את התוכנית כפי שהיא בכפוף לפרסום הקלה בענין גודל מגרש מינימלי או איחוד מגרשים כאמור.
תשובות המומחה לשאלות ההבהרה בענין תוכנית החלוקה המוצעת בחוות הדעת המשלימה:
ביום 4.4.2023 השיב המומחה לשאלות הבהרה שהועברו על ידי התובעת וציין, כי הדרכים בתוכנית המוצעת אינן פוגעות באפשרותה של התובעת לגדר את השטח שהוקצה לה. עוד ציין המומחה, כי גישה קבועה לשטח שהוקצה תובעת יתאפשר על ידי זכות מעבר ברוחב של 3 מטר.
לענין איחוד מגרשים ציין המומחה, כי ניתן לציין במסגרת פסק הדין כי בעת הגשת בקשה להיתר בניה במגרשים שיש לאחד כמגרש אחד וכל צד ינצל את זכויות הבניה בהתאם לגודל חלקו במגרש המאוחד וכי ניתן להקים בניה בקיר משותף או במרחק 4 מטר בין שני קירות המבנים או כל מרחק אחר שהבעלים הרלבנטיים יסכימו לגביו כאשר החיבור בין קיר המבנה והגבול המשותף יהיה במחסן או בחניה מקורה.
בהקשר זה ציין המומחה, כי ניתן לערוך הסכם שיתוף שיקבל תוקף של פסק דין וכן מספר הסכמי שיתוף וכי ניתן לקבוע במסגרת פסק הדין כי לאחר איחוד המגרשים ניצול זכויות הבניה לא יהיה כפוף להסכמת הצד השני.
הצעת החלוקה המעודכנת:
בעקבות פגישה שהתקיימה בין המומחה ובין בעלי תפקידים רלבנטיים בוועדה, ביום 11.10.2023 הגיש המומחה תשריט חלוקה קנייני ותכנוני סופי (היא, כאמור, “הצעת החלוקה המעודכנת”).
בהצעת החלוקה המעודכנת הוחלף מיקום המגרשים בין התובעת והנתבע 1 ובוטל המגרש המשותף. מגרש מספר 37/5 חולק בין נתבע 1 לנתבעת 4 וכך למעשה התובעת והנתבע 1 אינם צריכים לערוך ביניהם הסכם.
ביום 15.10.2023 הגיש המומחה פירוט של הנימוקים התומכים בהצעה המעודכנת. המומחה הסביר, כי התובעת והנתבע 1 מתנגדים לבעלות משותפת במגרש אחד ולכן החלפת מיקום המגרשים בחלופה העדכנית נועדה ליצור יחידת שטח עצמאית העומדת בהוראת התוכנית בתוקף מבחינת שטח מגרש מינימאלי בנוסף לנטרול האיחוד התכנוני הקיים והעתידי בין התובעת והנתבע 1.
על כן חלופה זו עדיפה על הצעת החלוקה הקודמת אשר פורטה בחוות הדעת המשלימה וזאת לאחר שהתובעת נתנה הסכמתה להריסת ופינוי מחוברים שהוקמו על ידיה בצמוד לדירתה ממזרח.
הובהר, כי החלופה הקודמת, אשר פורטה בחוות הדעת המשלימה, נסמכה על תשובת התובעת בענין השטח המוחזק על ידי בפועל ובעקבות הבהרת הדברים וההסכמה להרוס את המחוברים ניתן היה ליצור את החלופה העדכנית שאינה דורשת שיתוף בין התובעת והנתבע 1.
עוד הבהיר המומחה, כי זכות המעבר לאורך כל גבול החלקה הצפוני בוטלה לפי בקשת מהנדס הוועדה וכי ניוד חלקו של הנתבע 1 ממיקום מערבי לדירת התובעת למיקום מזרחי לדירת התובעת לא יוצר עלות או הפרש בשווי.
בחקירתו הבהיר המומחה, כי הצעת החלוקה המעודכנת נערכה בעקבות פגישה עם מהנדס הוועדה ובנוסף לשאלות ההבהרה שהגישה התובעת וההתייחסות להסכמתה לפירוק מחוברים (עמ’ 30, ש’ 20-17).
המומחה הבהיר, כי הסכמת התובעת להריסת מחוברים איפשרה יצירת חלופה עדכנית, טובה יותר, שמונעת שיתוף בין התובעת והנתבע 1, שאינם מסתדרים (עמ’ 30, ש’ 32-22).
המומחה נשאל לגבי עמידת הצעת החלוקה המעודכנת בעקרון של הקצאת שטחים לפי החזקה בהם בפועל וציין, כי אמנם לנתבע 1 הוקצה שטח שהוא אינו מחזיק בפועל, אולם הדבר נעשה בלית ברירה ולאור התנגדותו להצעות חלוקה קודמות (עמ’ 34, ש’ 5-1) ובשל התנגדות התובעת והנתבע 1 לשיתוף ביניהם והתנגדותו של מהנדס הוועדה (עמ’ 34, ש’ 34-31).
המומחה הבהיר בחקירתו, כי לכל מגרש יש גישה מדרך סטטוטורית. בחוות הדעת המשלימה הוספה זכות מעבר בין הציר של הכביש המערבי למזרחי אבל לאור התנגדות מהנדס הוועדה היא בוטלה בהצעת החלוקה המעודכנת והובהר, כי לכל מגרש יש דרך מעבר וחיבור (עמ’ 35, ש’ 30-5).
בהתייחס לטענה, כי לנתבע 1 הוקצה מגרש תפוס השיב המומחה כי הוצעה אפשרות של תשלום שכירות (תוך שהמומחה העריך את עלות השכירות) ולחלופין – הריסת המחוברים שאינם בהיתר (עמ’ 36, ש’ 35-15).
התייחסויות הצדדים להצעת החלוקה המעודכנת
אקדים ואציין, כי המומחה טען ששתי החלופות שהוצגו על ידיו אפשריות, טובות, ישימות, עומדות בהוראות התוכניות הקיימות ואפשריות לאישור אולם לאור עמדת מהנדס הוועדה, הספק בענין היכולת לאשר את התוכנית המוצעת בחוות הדעת הראשונה, הבהרת המומחה כי התיקונים בוצעו לאחר קבלת הערות מגורמי התכנון (אם כי הנתבעים 3-1 טענו, כי התיקונים אינם על דעת מהנדס הוועדה) ועמדות הצדדים – אדון בהצעת החלוקה המעודכנת בלבד.
התייחסות התובעת להצעת החלוקה המעודכנת:
התובעת הדגישה, כי הצעת החלוקה המעודכנת שומרת על היקף השטח המוקצה לכל אחד מבעלי הדין בהשוואה לזכויות הרשומות שלהם, כך שאין פגיעה בזכויות הקנייניות.
עוד הדגישה התובעת, כי התוכנית שומרת על גודל מגרש מינימלי (450 מ”ר) וכי הצעת החלוקה המעודכנת כללה שינויים ביחס לתכנית קודמת בעקבות פגישה עם מהנדס הוועדה ובעקבות הערות הצדדים.
התובעת ציינה, כי “מדובר בהצעת החלוקה האופטימלית העומדת לכלל השותפים בחלקה ומכאן מבוקש לאמצה בשתי ידיים” (סעיף 37 לסיכומים).
לענין דרך המעבר – התובעת הסבירה כי הדרך שתוכננה בחוות הדעת המשלימה פגעה באפשרות ניצול המגרשים וגידורם וכי בעקבות מאמציה העיריה החלה או עתידה להחל בעבודות פיתוח שצ”פ או שב”צ ושביל דרכים בגישה במקרקעין וכי המומחה אישר שבהצעת החלוקה המעודכנת יש שביל גישה לכל מגרש.
התייחסות הנתבע 1 להצעת החלוקה המעודכנת:
לטענת הנתבע 1 אביו המנוח העניק לו במתנה בגבול המזרחי של החלקה הגובל בדרך המזרחית (שם קיים מבנה המגורים שלו) ויתרת שטח בצד המערבי של החלקה. לטענתו הוא עושה שימוש בשטחים שהוקצו לו ללא התנגדות משך שנים רבות.
לטענתו, המומחה נקט בגישה מניפולטיבית, חמקנית, והעלה רעיונות של השכרת שטח, הגשת ערר, קביעת דמי שכירות ויצירת הסכם שיתוף אשר לא בא זכרן בחוות הדעת והתייחסותו הארוכה של המומחה לפניה הקצרה של מהנדס הוועדה מעידה על ההתייחסות האישית של המומחה תוך חיפוי על רדידות מקצועית והתרשלות בהכנת תשריט החלוקה (סעיף ז לסיכומים).
עוד טען הנתבע 1, כי המומחה עשה יחד אחת בתיאום עם התובעת והנתבעת 4 וערך את הצעת החלוקה המעודכנת שאינה בהסכמת הנתבעת 3-1. הצעת החלוקה המעודכנת נשלחה לב”כ הנתבעת 4 טרם המצאתה לצדדים. בכך חרג המומחה מחובת ההגינות החלה עליו וחבירתו לתובעת לצורך קידום מטרותיה בהחלפת המגרשים שהמומחה עצמו הציע להקצות לנתבע 1 (סעיף 3ט’ לסיכומים).
לטענת הנתבע 1 הצעת החלוקה המעודכנת מקצה לו שטח תפוס (בית מלאכה), מחייבת אותו לעקור מהמגרש בצד המערבי בו החזיק משך שנים ומגלה אותו לשטח תפוס (סעיף 5 לסיכומים).
עוד טען הנתבע 1, כי יש קושי עם התנהלות המומחה אשר בחר שלא לנייד את התובעת, לא להטיל עליה תשלומי איזון וקיבל את עמדתה על חשבונו (סעיף 5 לסיכומים). לטענתו, התוכנית הוכנה “בשליפה מהמותן של התובעת לאחר שלא היתה שבעת רצון מהחלופה מספר 1” (סעיף 7 לסיכומים) וכי יש קושי עם הקצאת שטחים במשותף לו ולנתבעת 4 מבלי לקבוע מה החלק היחסי של כל שותף ומה גובלות החזקה והשימוש של כל אחד מהשותפים במגרש.
בסיכום הדברים טען הנתבע 1, כי התוכנית פוגעת בו קשות בשל ההצעה לנייד זכויותיו מהחלק המערבי (אזור שהוקצה לו בחוות הדעת המשלימה) על בסיס החזקה היסטורית ארוכת שנים.
המיקום החדש שהוצע לו נופל בשטח תפוס על ידי התובעת ועליו מתפרשת הבניה של התובעת (37/3) וכן על ידי הנתבע 2(37/4). כן נטען, כי המגרש עליו קיים ביתו הוקצה לו במשותף עם הנתבעת 4 והפיכת המגרשים שהוצעו לו לפנויים ידרשו השקעת ממון רב.
לאור האמור טען הנתבע 1, כי יש להורות על עריכת תכנית מפורטת נקודתית במסגרתה ניתן יהיה לאשר מגרשים בשטח הרצוי בהתאם לזכויותיהם של הבעלים.
התייחסותה של הנתבעת 4 להצעת החלוקה המעודכנת:
הנתבעת 4 פתחה והודיעה, כי מסכימה להצעת החלוקה המעודכנת בהיותה מיטיבה עם בני המשפחה המסוכסכים.
הנתבעת 4 טענה, כי היא מעדיפה את הצעת החלוקה המעודכנת בכפוף לכך שזכות המעבר הצפונית לחלקה תישאר להתקיים עד גבולו המזרחי של מגרש 37/5 מאחר והדרך הסטטוטורית הדרומית אינה משרתת את חלקו המערבי של המגרש המשותף (37/5) ואין דרכי גישה לחלק זה של המגרש מלבד זכות המעבר הצפונית.
לטענת הנתבעת 4 ההצעות הוגנות כלפיה והן מיקמו אותה ככל הניתן במגרשים המוחזקים על ידיה מזה עשרות שנים.
הנתבעת 4 עמדה על יתרונות הצעת החלוקה המעודכנת – היא שומרת על גודל מגרש מינימאלי עבור כל המגרשים, אין יחסי שיתוף בתוך המגרשים, היא מנטרלת חיכוך קיים בין הצדדים והריסת המחוברים הנדרשת מתייחסת למבנה חניה אשר עלות הריסתו מינימלית ואשר התובעת הסכימה לשאת בה.
עוד הדגישה הנתבעת 4, כי הצעת החלוקה המעודכנת תואמת את הוראות הוועדה ועל כן סיכוי גבוה שתאושר.
הנתבעת 4 הדגישה, כי היא ובניה מחזיקים בחלק מהשטח שייעודו מגורים ובמגרשי מטע הזיתים המערבי מזה שנים. הנתבעת 4 הוסיפה והסבירה, כי בחוות הדעת המשלימה הובאה התייחסות לזכות מעבר הנמצאת בצד הצפוני של החלקה ונקבע, כי זכות זו תתקיים עד פריצת וסלילת הדרך הסטטוטורית הנמצאת לרוחב הדרומי של החלקה.
הנתבעת 4 הדגישה, כי המומחה הבהיר כי אין צורך בעריכת תכנית מפורטת כתנאי לאישור החלוקה האמורה והתשריט יאושר במתכונתו הנוכחית ללא צורך בעריכת תכניות מפורטות בכפוף לפרסום הקלה בענין גודל מגרש מינימאלי, איחוד המגרשים הקטנים והריסת סככה שנבנתה ללא היתר.
הנתבעת 4 הוסיפה וציינה, כי המומחה הסביר, כי לבקשת מהנדס הוועדה הצעת החלוקה המעודכנת התעלמה מזכות המעבר הצפונית ולטענתה, עד לפריצת דרך סטטוטורית בדרום ניתן להבטיח את השימוש בזכות המעבר הצפונית. לטענתה, בכך תוכשר הצעת חלוקה זו ותימנע התנגדויות אפשריות של הנתבעים האחרים.
בהתייחס לסוגיית המגרשים התפוסים ציינה הנתבעת 4, כי הנתבע 1 יכול להשכיר את המבנה הבלתי חוקי לנתבע 2 או להרסו ולמסור את המגרש פנוי לידי הנתבע 1.
לבסוף ציינה הנתבעת 4, כי הצדדים לא חלקו על קביעות המומחה באופן ענייני, נמנעו מהגשת שאלות הבהרה ורק לאחר שהוחלף ייצוגו של הנתבע 1, לאחר שישב בחיבוק ידיים משך ניהול ההליך כולו, החל לפעול בגדר ההליך ולתקוף את הצעת המומחה אשר כבר הפכה מחייבת, בהעדר התנגדות.
בהתייחס לעמדת הנתבעים 3-1 כי יש להגיש תכנית נקודתית מפורטות טענה הנתבעת 4, כי הם פתחו בהליך כזה, בעת הגשת תכנית מספר —. נקבע בענין זה כי כל ההליכים בעניינן של חלקות 36-37 יעוכבו או יוקפאו וזאת בתנאי שתוגש לוועדה תכנית לאיחוד וחלוקה תוך חודשיים ותאושר תוך 8 חודשים. על אף האמור, לא קידמו הנתבעים 3-1 דבר בהקשר זה.
התייחסות הנתבעים 2-3 להצעת החלוקה המעודכנת:
הנתבעים 2-3 טענו, כי צורתה המלבנית של החלקה אינה מאפשרת חלוקה ראויה והולמת בין הבעלים ולכן דרך המלך לפירוק השיתוף היא קידום תכנית מפורטת שכוללת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמת הצדדים אשר תכלול את המקרקעין וחלקות צמודות באותו גוש.
לטענתם, מדובר בפרקטיקה תכנונית מקובלת ונהוגה אשר תאפשר ניצול יעיל ואופטימלי של הקרקע עם מינימום פגיעה בזכויות הבעלים. לטענתם, העיריה קידמה יחד עם בעלים פרטיים תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה של החלקה יחד עם חלקות נוספות ותוכנת זו תואמת עקרונות תכנוניים ומשתלבת עם התוכניות הקיימות.
לטענתם, בהעדר הסכמה לחלוקה המוצעת, יש לערוך טבלת הקצאה ואיזון שמטרתה ליצור שוויון בין הצדדים על ידי פיצוי כספי.
עוד נטען, כי אין טעם בפירוק השיתוף על סמך ההצעה הקיימת שעה שסיכויי האישור על ידי גורמי התכנון הם אפסיים; וכי המומחה ערך את הצעת החלוקה המעודכנת בתיאום עם התובעת והנתבעת 4 בחוסר הגינות ותוך היענות לבקשת התובעת להחלפת המגרש שהוצע בחוות הדעת המשלימה לתובעת.
הנתבעים 2-3 ציינו, כי העיריה, אשר לטובתה קיימת הפקעה לצרכי ציבור ועל כן היא בעלים בחלק מהותי מהחלקה, לא צורפה כצד להליך והתובעת לא צרפה אותה כצד להליך, מסיבותיה.
נטען, כי לא ברור האם נשמרו החלקים שהופקעו לצרכי ציבור אך גם אם נניח שהחלקים המופקעים קיבלו ביטוי בתשריט, היה על התובעת לצרף את העיריה כצד להליך בהיותה בעלים ובהיותה בעלת ראיה תכנונית רחבה והיותה מיוצגת את האינטרס הציבורי.
עוד נטען, כי הצעת החלוקה המעודכנת לא קיבלה את האישורים הנדרשים וגם אין אפשרות לקבלם. נטען, כי הצעת החלוקה המעודכנת נולדה אמנם בעקבות פגישה עם מהנדס הוועדה אולם לא התקבלה עמדה בענין ולא הוצגה הסכמת הוועדה בכתב לתשריט המוצע.
הנתבעים 2-3 הוסיפו וטענו, כי התוכנית המוצעת אינה תואמת את הוראות החוק שכן היא כוללת חלוקה של החלקה למגרשים באופן המהווה, בפועל, עקיפה של הוראות התכנית החלה על החלקה. עוד נטען, כי מדובר בחלוקה מוצעת המתעלמת מהעיקרון הנדרש של שמירה על השווי היחסי של המגרשים שנוצרו לעומדת זכויות הבעלים לפני החלוקה המוצעת מבלי שנקבעו תשלומי איזון.
בהקשר של התאמה להוראות התכנוניות החלות טענו הנתבעים 3-2, כי בהתאם להוראות התוכנית החלה, חלוקת החלקה למגרשים או חלקות קטנות מחייבת את הסכמת כל הבעלים בחלקה.
עוד נטען, כי המומחה סבר שיש להשאיר את דרך הגישה בחלק הצפוני של החלקה בכדי שתשמש דרך גישה לכל המגרשים מאחר וקיימים עליה תשתיות עירוניות והיא מציעה גישה נוחה לכל המגרשים ואולם בהצעת החלוקה המעודכנת בוטלה זכות מעבר זו בכדי להתכנס למידותיו ותנאי של תשריט החלוקה כפי שהתבקש המומחה, בהתאם לעדותו, על ידי מהנדס הוועדה.
לטענתם, דרישת מהנדס הוועדה לביטול זכות המעבר נעשתה מאחר שהדבר נעשה במסגרת אישור תשריט חלוקה והפתרון הפשוט הוא להשאיר זכות מעבר באמצעות אישור החלוקה המוצעת במסגרת תכנית מפורטת שמלווה בחוות דעת של יועץ תנועה מוסמך אך התעקשותו של המומחה ורצונו העז להישאר בתמונת המחלוקת בצד רצונו לספק פתרונות בכל מחיר הובילו להכשלת פתרון המחלוקת בהליך חלופי של אישור תכנית מפורטת. בהקשר זה נטען, כי לא רק שבוטלה זכות מעבר חיונית וראויה מבחינה תכנונית, הדרך החלופית חסומה בפועל.
לבסוף טענו הנתבעים 3-2 כי חלוקת חלקה באמצעות תשריט בלבד הוא הליך יוצא דופן וייחודי וגם על תשריט כזה להתגדר במסגרת התכנית המאושרת וההוראות החלות בחוק.
התייחסות התובעת במענה לטענות הנתבעים 3-1 המתנגדים לתכנית החלוקה העדכנית:
התובעת טענה, כי הנתבעים נמנעו מלשלוח שאלות הבהרה למומחה ובכך ויתרו על זכותם לטעון נגד הצעת החלוקה המעודכנת.
בהתייחס לטענות הנתבע 1 ביחס למעמדו של תשריט החלוקה ההיסטורי שהוזכר על ידי התובעת הבהירה התובעת, כי מדובר בתשריט שאינו לוקח בחשבון הפקעה עתידית שחלה על החלקה בעקבות אישור תכנית המתאר וכי הנתבע 1 מנסה לטרפד את ההליך כדי להימנע מאישור התשריט ולהחזיק בשטחים מעבר למה שמגיע לו והכל בהסתמך על תשריט היסטורי המתעלם מההפקעות החלות כעת.
בהתייחס לטענות בענין אפשרות חליפית של קידום תוכנית מפורטת אותה יזמו הנתבעים 3-1 טענה התובעת, כי לכתחילה שקלה לעכב את ההליך או למחוק אותו מתוך מחשבה שמקודמת תכנית מפורטת אבל אז התברר לה כי מטרת קידום התכנית המפורטת היתה תקיעת גלגלי ההליך כאן בכדי לברר מה יעלה בגורל התוכנית המפורטת שכלל לא הוגשה ולא קודמה במועדים שנקבעו.
התובעת ביקשה להבהיר כי במהלך הפגישה שהתקיימה בין המומחה ומהנדס הוועדה ביום 24.9.2023 הושגו הסכמות ברורות ביחס לתיקונים הנחוצים בחוות הדעת המשלימה ואין להטיל דופי במומחה. עוד הדגישה, כי תכנית החלוקה המעודכנת נוצרה לאחר שניתנה הוראת בית המשפט בעקבות שאלות הבהרה שהוגשו ברשות ולא מדובר בתכנית “שנפלה” על הנתבע 1 “משמיים” (כפי שנטען).
בהתייחס לטענה בדבר שיתוף במגרש מבלי לסמן גבולות חלוקה טענה התובעת, כי בשתי החלופות שהציג המומחה היה שיתוף במגרש והנתבע 1 לא טען נגד הצעת המומחה ולא הגיש שאלות הבהרה בענין זה.
בהתייחס לטענה בדבר אי התאמה בין החלוקה המוצעת, הוראות החוק החלות והוראות התכניות טענה התובעת, כי אין מניעה ואין כל מכשול חוקי לאישור ההצעה בכפוף לעריכת השינויים שנדרשו והריסת מחוברים שאינם בהיתר. עוד נטען, כי פסק דין המאשר תשריט חלוקה מייתר את הצורך בהסכמה של הבעלים.
התובעת הוסיפה כי הנתבע 1 לא פעל באופן אקטיבי בענין החלופה הראשונה שהוצעה והשקיע מאמצים בהכשלת אפשרות החלוקה מאחר והוא מחזיק ועושה שימוש בפועל בחלק עודף על החלק המגיע לו.
התובעת הציגה מענה לטענות בענין מומחיותו של המומחה, בענין תיקון הצעת החלוקה בחוות הדעת המשלימה בעקבות בדיקות שנעשו על ידי המומחה בפגישה עם מהנדס הוועדה (בהתאם לעדות המומחה) וטענה כי אין לטעון להיעדר אישור החלוקה שעה שטרם ניתן פסק דין חלקי וטרם הוגשה ההצעה לאישור.
בהתייחס לזכות המעבר השיבה התובעת, כי זכות המעבר אותה הציעה המומחה היא זמנית עד לסלילת הדרך הסטטוטורית והיא אינה יכולה להוות פתרון קבוע גם מאחר שהיא מכרסמת בזכויות רב בעלי הזכויות בחלקה, גם מאחר שהיא צרה למדי ולבסוף היא מהווה מטרד לבעלי הזכויות ומקור לחיכוכים וסכסוכים בין בעלי הזכויות אשר גם כך מסוכסכים. לבסוף טענה התובעת, כי העיריה החלה בסלילת דרך סטטוטורית.
דיון והכרעה:
ח.1. הוראות הדין ועקרונות ליישום בעת פירוק שיתוף בעין
סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 (“חוק המקרקעין”) קובע, כי “מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם”.
סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע, כי בהעדר קביעה אחרת רשאי כל שותף, ללא הסכמת יתר השותפים להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”.
הוראות סעיף זה מבטאות את ההנחה, כי שיתוף במקרקעין אינו מצב רצוי ויש לעודד את סיומו (ע”א (חיפה) 19877-05-11 ע.ב. דליה אשדוד בע”מ נ’ סלימאן עז אל דין חלבי (28.12.2011), “ענין ע.ב.”).
עוד נקבע בסעיף זה, כי באין הסכם בין השותפים במקרקעין, יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית משפט.
סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע, כי “במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין”. חלוקה בעין היא הדרך העדיפה לפירוק השיתוף (כאשר הדבר אפשרי) מאחר והיא מספקת יתרונות מרביים לצדדים (שכן היא מונעת את אבדן הזכויות בנכס) והן לציבור (בהיותה מעודדת יציאה מהשיתוף) (ראו תמ”ש (נצ’) 32375-12-10 ע.ש נ’ מ.ש (10.2.2014) (“ענין ע.ש.”).
נקבע, כי חלוקה בענין היא אפשרות עדיפה על פני דרכי פירוק אחרות מאחר שהמחוקק ביקש לשמור על הקשר בין האדם וקרקע ורצון הבעלים להמשיך ולהחזיק במקרקעין (רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי ואח’ (25.10.1998), “ענין רידלביץ”).
הטעמים להעדפת חלופה של חלוקה בעין מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר במקרקעין בהם בנו בעלי זכויות במקרקעין את בתיהם ובהם הם מתגוררים וכאשר פירוק שיתוף שאינו בעין עלול להביא לעקירתם של שותפים מן המקרקעין שבהם הם מתגוררים ובהם יש להם זכות קניינית (ת”א (חדרה) 30074-04-10 מימון נ’ להט ואח’ (5.9.2024)).
סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע, כי “פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון”.
כלומר, בעת קביעת אופן פירוק השיתוף על בית המשפט לבחון האם החלוקה המוצעת אפשרית בהתאם לדיני התכנון והבניה ותנאי מוקדם למתן צו חלוקת המקרקעין בעין הוא אישור תשריט חלוקה בהתאם להוראות סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (“חוק התכנון והבניה”). אם כי יש לציין, כי לעיתים הסתפקו בתי המשפט בראיה כי התשריט ניתן או צפוי להיות מאושר ולא המתינו לקבלת האישור בפועל (ע”א (חיפה) 8258-09-09 חלונג’י טאהא יוסף נ’ ח’טיב ראפע (21.7.2010); “ענין חלונג’י”).
בהקשר זה על בית המשפט לבחון, בין היתר, האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון, את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר, התחשבות בניצול זכויות הניצול ועוד (ענין ע.ב. וכן ענין חלונג’י).
ח.2. התייחסות לחוות הדעת הראשונה, להצעת החלוקה העדכנית ולהתנגדויות והסתייגויות מהצעת החלוקה המעודכנת
אקדים ואומר, כי במקרה שלפניי איש מהצדדים לא חלק על הקביעה בחוות הדעת הראשונה בדבר אפשרות פירוק השיתוף בעין ואף אחד לא עמד על פירוק שיתוף בדרך אחרת (רכישת חלקו של מי מהשותפים על ידי שותף אחר או מכירה לצד ג’).
אדרבא, כל הצדדים, אשר מחזיקים בשטח בפועל, ביכרו את הפירוק בעין כאשר המחלוקת היא רק לגבי אופן הפירוק בפועל.
עוד אקדים ואומר, כי בדעתי לאמץ את הצעת החלוקה העדכנית (תוך קביעת מספר תנאים נדרשים) שכן הצעת החלוקה העדכנית מקיימת את העקרונות הנדרשים בעת חלוקה בעין.
אפרט את יישום העקרונות במסגרת הצעת החלוקה העדכנית:
הצעת החלוקה המעודכנת יוצרת חלוקה פיזית שתואמת את היקף הזכויות הקנייניות שהוקנו לכל צד. נשמר היקף השטח המוקצה לכל אחד מבעלי הדין בהשוואה לזכויות הרשומות על שמם.
הצעת החלוקה המעודכנת שומרת על המיקום בפועל של כל הצדדים ומתחשבת בהחזקה של הצדדים במקרקעין מזה שנים. בכך יש התחשבות בזיקה הרגשית של הצדדים למקרקעין וכן חיסכון בעלויות, הימנעות מצורך בפירוק מחוברים ובניה והישענות על היתרים ובניה קיימת.
הצעת החלוקה המעודכנת מתחשבת בשיקולים תכנוניים – עמידה בגודל מגרש מינימלי בהתאם לתוכנית החלה ומקנה לכל צד שטח שייעודו למגורים.
המומחה נתן דעתו על האפשרות להוצאת היתרי בניה בחלקה.
הצעת החלוקה המעודכנת מתייחסת למחוברים הקיימים, לרבות מחוברים שאינם בהיתר.
הצעת החלוקה המעודכנת נתנה ביטוי ליחסים המשפחתיים ויצרה הפרדה בין צדדים שיש ביניהם קשיים.
הצעת החלוקה המעודכנת מתייחסת לדרכי גישה ולאחוזי ההפקעה.
כדי לבסס את הקביעה, כי הצעת החלוקה המעודכנת מיטיבה עם הצדדים, תואמת את הוראות הדין והתוכניות החלות, מקיימת את הרציונל של פירוק שיתוף בעין ועומדת בעקרונות שיש ליישם אדון בפרק ח.3 על תתי פרקיו בכל טענות ההתנגדות שהציגו הצדדים להצעת החלוקה המעודכנת (כאמור, לא יתקיים דיון בהצעת החלוקה בחוות הדעת המשלימה הן לאור ההבהרה שממילא היא אינה עומדת בדרישות מהנדס הוועדה והיא לא תאושר והן לאור עמדת הצדדים ביחס לשתי ההצעות).
ח.3. דיון בהסתייגויות וההתנגדויות הצדדים לתביעה ולהצעת החלוקה המעודכנת:
ח.1.3. צד נדרש מהותי, העיריה, לא צורף כצד להליך וכן התייחסות לטענה בדבר התחשבות בהפקעה החלה על החלקה
לטענת הנתבעים, היה על התובעת לצרף את העירייה כצד להליך היות והיא בעלת ענין בשל הפקעת חלק מהחלקה נשוא ההליך לטובתה. בסיכומי הנתבעים 2-3 נטען, כי לא ברור מהתשריט האם נשמרו החלקים שהופקעו לצרכי ציבור.
במענה לטענה זו טענה התובעת, כי מדובר בטענה שלא עלתה קודם לכן ומהווה הרחבת חזית אסורה. לגופם של דברים השיבה התובעת, כי גבולות השטח המופקע ידועים לכולי עלמא ותשריט החלוקה אינו מכרסם בהם.
איני מקבלת את הטענה בדבר הרחבת חזית שכן הטענה בענין אי צירוף צד נדרש נטענה כבר בכתב ההגנה שהגישו הנתבעים במאוחד (סעיף 24).
בצד זאת, מקובלת עליי הטענה כי היה על התובעת לצרף את העיריה כצד להליך (בהיותה בעלת זכויות מכח ההפקעה לטובתה) ולא ברור מדוע נמנעה מכך לאורך כל ההליך, על אף שהדבר עלה כבר מראשיתו. צירופה של העיריה נדרש גם באופן מהותי (כאמור, בהיותה בעלת זכות קניינית) וגם לצרכי יעילות שכן יתכן שיעלו מצדה טענות ביחס לאופן החלוקה והסדרי המעבר שיחסכו הליכים מול רשויות התכנון.
עם זאת, על אף שלא צורפה, איני סבורה שיש בכך פגם מהותי המוביל לדחיה או מחיקה של התביעה:
ראשית, המומחה התייחס בצורה מפורטת וברורה בכל ההתייחסויות שהוגשו לעצם ההפקעה, שיעורה והחלת ההפקעה על החלקה כולה תוך התייחסות לחלוקה.
כבר בחוות הדעת הראשונה נתן המומחה דעתו על שיעור ההפקעה ומטרותיה (עמ’ 4). בחוות הדעת המשלימה ובהצעת החלוקה המעודכנת התייחס המומחה לאחוז ההפרשה / הפקעה הנדרש ובעת הצעת החלוקה צוינו המגרשים בהם קיימת ההפקעה (בהתייחסות למטרות ההפקעה).
שנית, פירוק השיתוף כפוף להפקעה וככל שהצעת החלוקה שמוגשת לאישור אינה תואמת את שיעור ההפקעה או את תכליתה של ההפקעה ידרשו התאמות או שהצעת החלוקה שתוגש תידחה. כלומר, אין בכך שהעירייה לא לקחה חלק פעיל בהליך כדי לקבוע שזכויותיה יפגעו / שלא ישמרו האינטרסים שלה או שיש למנוע את קידום התוכנית המוצעת.
לבסוף – הנתבעים אמנם טענו שהעיריה היא צד דרוש, אך לא פורט איזה פגיעה יש בה בהתאם לחלוקה המוצעת. לא נטען דבר לגבי התעלמות או אי התאמה של התוכנית המוצעת לשיעור ההפקעה או מטרותיה ולא הובהר איזה השלכות יש לאי הצירוף וכיצד נפגעה זכותה של העיריה.
ח.2.3. קיים תשריט היסטורי מוסכם על הצדדים שאינו תואם את החלוקה המוצעת
הנתבע 1 מתייחס לקיומו של תשריט חלוקה היסטורי אשר היה מוסכם על כולם וטוען, כי המומחה הקצה לו שטח במגרש תפוס ובניגוד להסכמות הצדדים על פי אותו תשריט. בסיכומיו טוען הנתבע 1, כי הצעת החלוקה המעודכנת פוגעת בו פגיעה קשה בשל ניוד זכויותיו למקום שאינו תואם את החזקה ההיסטורית ארוכת השנים.
הנתבע 1 לא הציג טיעון משפטי סדור בענין מעמדו של תשריט החלוקה ההיסטורי ובהתייחס לטענותיו טענה התובעת, כי התשריט ההיסטורי נערך בשנת 1995, כאשר יעוד החלקה היה חקלאי ורק סמוך לשנת 2000 אושרה תכנית מתאר אשר הפכה את יעוד החלקה למגורים ובהתאם הוחלו ההפקעות הקיימות. עוד טענה התובעת, כי התשריט ההיסטורי אינו לוקח בחשבון את ההפקעה העתידית, כך שבפועל הנתבע 1 מונע יישום התוכנית המוצעת כאשר כלל לא ניתן להסתמך על התוכנית ההיסטורית.
כאמור, סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע, כי בעלותו של כל אחד משותפי המקרקעין לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר ואין חלק מסוים לשותף מסוים. עוד קובע החוק האמור, כי הסכם שיתוף ניתן לרישום ומשעה שנרשם כוחו יפה כלפי כל אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר (סעיף 29(א)). סעיף 38 לחוק האמור קובע, כי פירוק שיתוף בעין שנערך בהסכם דורש אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות הדין הרלבנטיות (סעיף 28).
כלומר, בהעדר הסכם שיתוף או חלוקה מאושרת, אין בעלות בחלק ספציפי של נכס משותף ואם לא נרשם הסכם שיתוף או אושרה חלוקה מוסכמת על ידי הרשויות הממוסמכות – אין להסכמה בין צדדים מעמד מחייב כלפי כולי עלמא.
הפסיקה דנה בשאלת מעמדו של הסכם שיתוף שלא נרשם ועוצמת החיוב הנובע ממנו (ראו למשל ע”א 1076-10-08 (מרכז) זילברשטיין נ’ ק.ל.ר.ג. יזום השקעות בע”מ (27.12.2009); רע”א 8267/07 סאמר נ’ סאמר (14.10.2007)).
בת”א (חיפה) 19240-04 חסון נ’ חסון (28.2.2013) סבר בית המשפט כי תשריט חתום יכול אמנם לבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני אך מאידך, ניתן לראות בו הסכם שמבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם ולא בהכרח על הסכמה לחלוקה קניינית.
באותו ענין הסביר בית המשפט, כי החלוקה המוסכמת מהווה אינדיקציה לגבי אומד דעתם של הצדדים בעת עריכת ההסכם אך אין לו מעמד קנייני כלשעצמו (יצוין שעל פסק דין זה הוגש ערעור שהתקבל בחלקו, אך קביעות אלה, לענייננו, לא הועמדו לבחינת ערכאת הערעור (ע”א (חיפה) 55543-04-13 חסון נ’ חסון (27.6.2013)).
בת”א (קריות) 464/05 אחמד נ’ עזבון המנוח שקור (26.10.2009) ראה בית המשפט את הדברים באופן שונה במקצת וקבע, כי די בתשריט החלוקה כדי לחייב את הצדדים באשר לאופן ושיעור החלוקה וזאת על אף שהחלוקה על פי ההסכם אינה תואמת במדויק את חלקי הבעלים.
בתמ”ש (חיפה) 3977-12-20 פלונית נ’ אלמונית (24.10.2023) קבע בית המשפט, כי “במקרה והחלוקה בתשריט החלוקה חורגת מחלקיהם היחסיים של השותפים בקרקע, הדבר יקשה על בית המשפט להתייחס לתשריט הנ”ל כאל הסכם חלוקה קנייני, שכן מדובר בפגיעה בזכות הבעלות של מי מהשותפים, אשר ניתן לפגוע בה בהסכם ויתור מפורש, ולא להסתפק בתשריט חלוקה חתום על ידי השותפים, שאינו יכול להוות ראיה לויתור או אינדיקציה לכך, בהעדר ויתור מפורש”.
(ראו גם ע”א (חיפה) עזבון חליל אבראהים דעוף חוג’ראת נ’ חלאילה עלי חוסין (26.7.2022))
איני סבורה שבמקרה שלנו יש להידרש לשאלת אכיפת התשריט ההיסטורי שעה שההסכם בין הצדדים ממילא אינו תואם את הוראות התכנון החלות כעת (לא בהיבט של היעוד ולא בהקשר של ההפקעה המשמעותית אשר הוחלה על החלקה), ושעה שההסכם לכאורה אמנם ביטא הסכמה בדבר חלוקת השימוש במקרקעין אולם בפועל החלוקה שהוסכמה, לכאורה, אינה תואמת את החלק היחסי של כל שותף בהתאם לרישום הזכויות המחייב.
משכך, אין להסכם מעמד מחייב במידה הגוברת על חלוקת השטח על פי שיעור הזכויות הקנייניות.
אוסיף, מעבר לדרוש, כי אין כלל הסכמה בדבר מיקום השטחים המוחזקים בידי הנתבע 1 בהתאם לנסח ההיסטורי והצדדים חלוקים האם בכלל הוקצו לנתבע 1 שטחים בצד המערבי של החלקה בהתאם לתשריט (עמ’ 32, ש’ 31 – עמ’ 33, ש’ 3 וכן עמ’ 33, ש’ 36).
על כן אין בהוראות תשריט החלוקה ההיסטורי כדי לכבול את הצדדים מביצוע חלוקה שונה.
ח.3.3. הדרך הראויה לפירוק השיתוף במקרקעין היא מתן הוראה לעריכת תכנית מפורטת נקודתית
הנתבעים 3-1 טענו, כי מאחר וחלות מגבלות משפטיות ותכנוניות על הצעת החלוקה המעודכנת, הדרך הראויה לפירוק השיתוף היא ליתן הוראה לעריכת תכנית מפורטת נקודתית אשר תאפשר אישור מגרשים בשטח רצוי בהתאם לזכויות הבעלים.
ראשית יובהר – משך כל שלבי ההליך, מראשיתו, טענו הנתבעים כי קיימת תכנית מפורטת שעיקרה איחוד וחלוקה של 4 חלקות צמודות באופן שמשביח את החלקה נשוא הליך זה (כך נטען כבר בדיון שהתקיים ביום 6.11.2018 (עמ’ 2, ש’ 18-1). ב”כ התובעת ציין, כי יש נכונות לבחון את הדברים ולשקול פעולה בהתאם לתכנית המותנעת (עמ’ 2, ש’ 28-23) ואולם, בפועל – משך כל התקופה הממושכת בה נוהל ההליך (למעלה משש שנים), לא קודמה התוכנית האמורה ולא הוצגו אינדיקציות של נכונות מצד גורם כלשהו (בעלי חלקות או גורמי תכנון) לפעול לקידומה.
בדיון שהתקיים ביום 13.6.2021 טען ב”כ הנתבעים 3-1, כי יום קודם לדיון נודע לו שחלק מהשותפים מקדמים תכנית מפורטת שיש בה כדי להסדיר את חלוקת השיתוף בצורה אופטימלית (עמ’ 12, ש’ 29-22). שנה לאחר מכן, בדיון שהתקיים ביום 21.6.2022 שבו הנתבעים 3-1 על הטענה, כי מקודמת תכנית מפורטת שעניינה איחוד וחלוקה ועל כן יש להקפיא את הבירור כאן (עמ’ 16, ש’ 23-17). באותו מעמד הסביר ב”כ הנתבעת 4 כי ניתנה החלטה התוחמת מסגרת זמנים לקידום התוכנית המוצעת אולם הצדדים לא פעלו בענין ויוזמי התוכנית זנחו אותה (עמ’ 17, ש’ 35-עמ’ 18, ש’ 6). חצי שנה לאחר מכן, שב ב”כ הנתבעת 4 והסביר, כי משך תקופה ארוכה לא פעלו יוזמי התוכנית בשום אופן לקדמה ולאחר משך זמן ממושך שלא בוצעה פעולה ולאחר שפנה לוועדה וביקש לשוב ולהתניע את ההליכים בענין החלקה הגישו אותם נתבעים תוכנית נוספת לאיחוד וחלוקה בכדי לפגוע בהליך כאן (עמ’ 22, ש’ 30 – עמ’ 23, ש’ 17).
מעבר לאמור, המומחה ציין, כי הוא עיין בכל המסמכים ולא ראה את התוכנית הנטענת (עמ’ 23, ש’ 34-33) וכי בשלב זה לא ניתן לדעת מה יהיו השלכות של תכנית כזו (עמ’ 24, ש’ 20-18).
ביום 13.7.2023 שבו הנתבעים וטענו, כי יש תכנית מאושרת להפקדה ויש הסכמה בחלקה צמודה לתוכנית (עמ’ 27, ש’ 13-7). בסיום הדיון שהתקיים בנוכחות מהנדס הוועדה סוכם לבחון את ההצעה העומדת בפני בית המשפט בשלב זה ולנסות לגבש הסכמות. כלומר, לא הוצגה עמדה שיש להקפיא או לחדול את בירור התביעה כאן בשל חלופה עדיפה של פירוק תחת הוראות תכנית מפורטת.
בדיון שהתקיים ביום 31.1.2024, כשש שנים לאחר שהוגשה התביעה (!) העיד המומחה בענין זה ועמד על כך שניתן לבצע את החלוקה בעין מבלי להידרש לשינויים תכנוניים וכי הצעת החלוקה העדכנית תואמת את התוכניות החלות מבלי שיש צורך בקידום תכנית מפורטת.
המומחה התייחס לענין זה בצורה ברורה ומפורשת והסביר, כי אין צורך בעריכת תכנית מפורטת כתנאי לאישור התשריט, שכן “החלוקה העתידית היא אך ורק לחלקה עצמה ללא שיתוף אף חלקה אחרת. אין מקום לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים במקרה דנן גם לא ברור מה הטעם התכנוני או הקנייני כאשר אין הוראה מפורשת בתוכניות המאושרות לעריכת איחוד וחלוקה ללא הסכמה. אסור בתכלית האיסור להוסיף חלקות נוספות במקרה דנן” (תשובה מספר 1 לשאלות הבהרה (הוגשו ביום 18.3.2020)).
פעם נוספת נדרש המומחה לענין זה גם בהתייחסות המומחה למכתבו של מהנדס הוועדה המקומית (הוגש ביום 9.8.2022). המומחה הסביר, כי “אין מקום לעריכת תוכנית מפורטת כתנאי לאישור התשריט כאשר עלות הכנת תוכנית מפורטת היא כ-35,000 ₪ על הצד הנמוך” ו”אין מניעה תכנונית לאשר תשריט חלוקה as is בכפוף לפרסום הקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה לענין גודל מגרש מינימאלי”. עוד הסביר המומחה באותו מסמך, כי “תשריט החלוקה אינו משנה יעודים או הוראות כלשהן בתכנית” וכי “הוא נועד לאישור חלוקה קניינית התואמת מצב תכנוני מאושר ותקף”.
אני סבורה כי בנסיבות בהן משך 6 שנים נטען שיש לקדם חלופה תכנונית ולא בוצעה שום פעולה משמעותית לקידום אותה חלופה, לא ניתן להסתמך על הנטען ולהימנע מאישור התוכנית כאן לצורך קידום תוכנית תיאורטית שיוזמיה ככל הנראה נטשו אותה.
עוד יש לומר, כי הנטל להוכיח כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין באופן הנטען מול על השותף הטוען זאת (ענין רידלביץ). מעבר לחזרה, מידי דיון, על הטענה כי בהעדר תכנית מפורטת לא ניתן יהיה לאשר את התוכנית המוצעת, לא הוצג טיעון משכנע ביחס לסיבה בעטייה יהיה קושי לאשר את תכנית החלוקה העדכנית. מעבר לאמור, מהנדס הוועדה נכח בדיון וסיכום הדברים היה בחינת אפשרויות גיבוש הסכמות. לא הוצג ולא התקבל הרושם שהדרך היחידה לפירוק השיתוף בחלקה נשוא הליך זה היא קידום תכנית מפורטת וסיכויי התכנותה של תכנית כזו לא הוצגו.
בע”א (ירושלים) 39/67 סלים בילדינגס נא ג’אן בנין (25.6.1969) קבע בית המשפט, כי “…אם נראה לבית המשפט שיש סיכוי לקבל תשריט מאושר תוך תקופה המתקבלת על דעתו, יש לאפשר, ע”י מתן ארכה מתאימה לצד המעונין בכך, להשיג את התשריט המאושר. ברם, אם בית המשפט יהיה סבור “כי ענין השגת התשריט המאושר הוא עניין של “דחיה לכמה שנים”, כי אז עליו להימנע ממתן ארכה להשגת התשריט, ולקבוע שהנכס אינו ניתן לחלוקה, בגלל היעדר תשריט מאושר”.
באותו ענין שמע בית המשפט את עדותו של מהנדס העיריה והסיק כי “תהליך אישור תכנית או תשריט על ידי הוועדות לתכנון ובניה הוא תהליך ממושך ומורט עצבים ואין אפשרות על פי רב לחזות מראש כמה זמן יידרש לאישור תוכנית ונשיאת השאלה האם שותף לנכס שנפשו נקעה מהשותפות ועז רצונו להיפרד משותפו חייב להיות נתון לחסדי הוועדות ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהם…” (יצוין שהדיון שם היה בהקשר של קביעה כי המקרקעין אינם ראויים לחלוקה אולם הגיון הדברים נכון לענייננו). (ראו גם תמ”ש (נצ’) 3760-02 ה. (ר.) א.א נ’ א. ח.א.א.א. (יורש) (30.11.2011).
בתמ”ש (כ”ס) 38900-06 עזאם נק חלתה (27.12.2010) נדרש כבוד השופט צ. ויצמן לסיטואציה בה עמד מי מהצדדים על עיכוב פירוק השיתוף עד לקידום תכנית שעתידה לחול על המקרקעין:
“אנו מצויים היום, למעלה מ- 4 שנים לאחר הגשתה של התביעה ! … ועל אף שכך לא הובאה כל ראיה מצד הנתבעים כי תוכנית המיתאר מס’ טב/ 3400, הכוללת הפקעת שטחים מהאגף הדרומי, אכן הופקדה עד כה וכי הליכי מימושה וביצועה הולכים וקרבים. הנתבעים אף לא טרחו בהמצאת תעודה ציבורית אשר תעיד על הפקדת תוכנית כאמור ומכאן יש להניח כי זו טרם הופקדה, ומתוך הזמן הרב שחלף מאז רישומה אפשר אף שלא תופקד בעתיד הקרוב.
נוכח הוראת היסוד שבסע’ 37 (א) לחוק המקרקעין לפיה “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”, לא יהא זה ראוי למנוע משותף לממש את זכותו הקניינית באופן הנראה בעיניו ולמעשה להמתין עד בוש וללא כל הגבלת זמן עד להתרחשותו של אירוע מסויים העשוי או להשפיע על ערך המקרקעין”.
ראו בהקשר זה גם ע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ נ’ פיין, פ”ד ל(1) 454 (1975), שם דחה בית המשפט העליון טענתם של חלק מהשותפים אשר התנגדו לפירוק השיתוף בטענה שיש להמתין לתכנית מפורטת שתורה על איחוד חלקות וחלוקתן מחדש ותשביח את המקרקעין לעומת מצבם הנוכחי, וזאת אחר שהבהיר כי אין באמור לעכב מזכותו של שותף לממש זכותו הקניינית לאלתר.
במקרה בו כבר נעשתה עבודה מאומצת ונערכה הצעת החלוקה העדכנית; בנסיבות בהן עמד המומחה על כך שהצעת החלוקה העדכנית מבוססת על הערות מהנדס הוועדה והיא תואמת את התוכניות החלות ומאחר שממילא נדרש אישור הוועדה – איני סבורה שיש לדחות את ההצעה על יסוד הטענה כי יש לבחור באפשרות תכנונית חלופית אלא לבחון את היתכנות ההצעה הקיימת (אשר כבר נבחנה בצורה כזו או אחרת על ידי גורמי התכנון) ולהימנע מעיכוב נוסף וממושך לקידום תכנית תיאורטית שלא ברור האם מוסכמת על כל הגורמים המעורבים; לא ברורות השלכותיה ולא ברור הצורך בה.
אוסיף, כי לא ברור האם הופקדה תכנית, האם היא מקודמת ומה תכליתה. כך גם לא ידוע מה יהיו ייעודי הקרקע, אופן החלוקה האפשרי על פיה והתאמת הנתונים כאן להוראות התוכנית העתידית (התאורטית).
משכך, אני דוחה את הטענה, כי אין לאפשר הגשת תכנית החלוקה העדכנית לאישור ולהמתין עד לאישורה של התוכנית הנטענת.
ח.4.3. אין היתכנות להצעת החלוקה שכן אין הסכמה של בעלי הזכויות
הנתבע 1 טען, כי הוראות החוק הרלבנטיות קובעות שתי דרכים לעריכת תוכנית חלוקה – בהסכמה ושאינה בהסכמה.
לטענתו, חלוקה שאינה בהסכמה היא באמצעות תשריט תכנוני ולא קנייני והמגרשים הנוצרים בתשריט החלוקה יהיו בבעלות משותפת של כל הבעלים ואין טבלת הקצאה (כפי שנערכה בהצעת החלוקה המעודכנת) (סעיפים 13-10 לסיכומים).
הנתבעים 3-2 טענו, כי הוראות התוכנית החלה מחייבת הסכמת כל הבעלים בחלקה כתנאי לחלוקה של החלקה הקיימת למגרשי בניה (פרק ב.4 לסיכומים).
איני סבורה שהעדר ההסכמה גורר קביעה של דחיית הצעת המומחה. סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע שתי חלופות – חלוקה בהסכמה (אשר דורשת אישור מפקח כי החלוקה תואמת את הוראות החקיקה הרלבנטיות) וחלוקה על פי צו בית משפט, כאשר לא גובשה הסכמה.
מובן, כי אם היתה הסכמה על אופן פירוק השיתוף, לא נדרשים היו להליך שיפוטי. חלוקה בצו שיפוטי נדרשת כאשר אין הסכמה של הבעלים לגבי אופן פירוק השיתוף או פרט לגביו (כמו למשל שיעור תשלומי האיזון).
החוק מקנה עדיפות לפירוק באופן מוסכם מראש בין השותפים “ורק בהעדרה של הסכמה שכזו יעשה פירוק השיתוף בהתאם להוראות בית המשפט” (רע”א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ’ שאול ויסמן (25.7.2010); וכן ראו גם ע”א (מרכז) 1076-10-08 זילברשטיין נ’ ק.ל.ר.ג. יזום והשקעות בע”מ (27.12.2009)).
אוסיף, כי המסקנה בדבר אפשרות של חלוקה בעין ללא הסכמת הבעלים נלמדת מהפניית סעיף 387(ב) לחוק המקרקעין לסעיף 39 לחוק המקרקעין הקובע, כי החלופה הראשונה הנבחנת היא פירוק בעין ורק במקרה בו החלוקה אינה אפשרית או שהחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים אז פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון (סעיפים 40-39).
אם כן, אין בכך שלא גובשה הסכמה בין כל שותפי המקרקעין, כשלעצמה, כדי לפסול את אישור ההצעה ומתן צו מחייב על ידי בית המשפט (בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים).
ח.5.3. לא נקבעו תשלומי איזון ולא הוצגה התייחסות לעלויות שיחולו על הנתבע 1
הנתבעים 3-2 טענו, כי הוראות חוק התכנון והבניה קובעות, כי במצב בו לא ניתן לשמור על שווי יחסי של מגרשים שנוצרו בעקבות חלוקה בעין יש להורות על תשלומי איזון וכי תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס”ט-2009 מחייבת במקרה של חלוקה ללא הסכמה לערוך טבלת הקצאה ואיזון שתיערך בידי שמאי בהתאם לתבנית קבועה בתקנות האמורות.
לטענתם המומחה לא הסביר מדוע אין לחייב בתשלומי איזון ולא ביסס את המסקנה בענין זה.
הנתבע 1 טען, כי הצעת החלוקה העדכנית מחייבת הסתמכות על המנגנון הקבוע בחוק לקביעת תשלומי איזון בשים לב לפגיעה בו עת הוצע לנייד את זכויותיו מהחלק המערבי של החלקה (אשר הוקצה לו על בסיס חזקה היסטורית ארוכת שנים) למיקום חלופי הנופל בשטח תפוס על ידי התובעת ועל ידי הנתבע 1 באופן שיחייב אותו בהתמודדות משפטית ארוכה ובעלויות של ממון רב (סעיף 17 לסיכומים).
המומחה התייחס בצורה מפורשת לחלוקה המוצעת וקבע, כי מדובר בחלוקה הוגנת וצודקת אשר אינה מחייבת תשלומי איזון (סעיף 8.10 לחוות הדעת המשלימה).
המומחה נחקר בענין זה עת נשאל בנוגע להפרש בשווי מגרשים תפוסים לעומת מגרשים פנויים וטען, כי מדובר בבניה קלה, שאינה על פי היתר, שאין מקום לחייב בתשלום שעה שמדובר בפעילות שאינה חוקית ושהוצגו פתרונות לפיצוי בענין זה.
עוד טען המומחה כי “אילו הייתי חושב שיש מקום לתשלומי איזון מעצם זה שמישהו קיבל מגרש פנוי לעומת מישהו שבנוי לא כדין, הייתי לוקח את זה בחשבון. אנחנו מדברים גם על מחלוקת בתוך המשפחה. אם התירו לנתבע 2 להקים מבנה לפני שחילקו את הקרקע הם צריכים לשאת בעלות…” (עמ’ 36, ש’ 15 – עמ’ 37, ש’ 9).
המומחה הבהיר, כי במגרש התפוס שהוקצה לנתבע 1 – מדובר בצריף (עמ’ 36, ש’ 31) והשטח הנוסף התפוס הוא בניה קלה מאלומיניום שאין לו השפעה על השווי וממילא התובעת מוכנה להרוס את המבנה (עמ’ 38, ש’ 3-1).
המומחה הסביר, כי “תשלומי איזון חלים במצב שישנו שווי של מגרש כל כך הרבה יותר ממגרש אחר, בחלוקה אני חייב לשמור על שטחים ואז אני מאזן בכספים מבחינת שווי, אבל לא במקרה הזה” (עמ’ 38, ש’ 33-32).
סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי בית המשפט רשאי לפסוק בדבר תשלומי איזון מקום בו החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומים כאלו, בית המשפט רשאי להורות על תשלומי איזון אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין (בע”מ 937/11 אלמוני נ’ פלוני (12.7.2011)).
כלומר, לא כל חלוקה בעין מחייבת בהכרח קביעת תשלומי איזון ועל בית המשפט לבחון האם הדבר נדרש, האם הדבר יעיל וצודק בנסיבות והכל בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט (ראו גם ענין חלאנג’י, בסעיף 16).
במקרה שלפניי הטענה היא לפער בשווי המגרשים משתי סיבות – היות המגרשים שהוקצו לנתבע 1 תפוסים, היות המגרש במיקום שונה מהמיקום בו הוא נמצא כעת והשיתוף בשני מגרשים.
כלומר, לא נטען לפער בשווי בשל שוני בגודל המגרשים, ביעוד המגרשים, בקרבה לכביש סואן, בשל מגבלות בניה או כל סיבה מהותית אחרת.
המומחה שקל ענין זה, בחן אותו בכל שלבי הבדיקה והתייחס לענין זה בכל אחת מחוות הדעת.
בהנמקה שהוצגה לתכנית החלוקה המעודכנת הסביר המומחה, כי לא נגרם נזק לנתבע 1 מניוד השטח שלו מצד מערב לתובעת לצד מזרח תובעת מאחר ששווי המגרשים אחיד (סעיף 9(3) לנימוקי המומחה שהוגשו ביום 15.10.2023).
עוד הסביר המומחה, כי החלפת המיקום מאפשרת “יחידת שטח עצמאית העומדת בהוראת התוכנית בתוקף מבחינת שטח מגרש מינימלי בנוסף לנטרול האיחוד התכנוני והקנייני והחיכוך הקיים והעתידי בין התובעת והנתבע 1” (סעיף 2 לנימוקים האמורים).
כך, המומחה סבר שלא נגרם לנתבע 1 נזק כספי עקב שינוי המיקום ושאין שוני בשווי.
בהתייחס לטענה בדבר פער בשווי המגרשים בשל היות השטח תפוס הדגיש המומחה, כי מדובר בשני מבנים שבנייתם אינה על פי דין – (1) צריף שבנה הנתבע 2; (2) שביל וחניה מקורה מאלמנטים קלים שבנתה התובעת.
בהתייחס למבנים שבנתה התובעת הובהר, כי התובעת נתנה הסכמתה להריסת המחוברים (כך שלא מדובר במגרש תפוס (37/3)).
בהתייחס למבנה שמשמש את הנתבע 2 ציין המומחה, כי ניתן להסכים על תשלום דמי שכירות או להורות על הריסתו (בחוות הדעת קבע המומחה שווי שכירות מוערך והצדדים לא חלקו על הסכום שנקבע, לא הוגשו שאלות הבהרה בענין ולא נחקר המומחה בענין זה).
אכן, יש קושי מסוים עם קיומו של המבנה שבנה הנתבע 2 בשטח שהוקצה לנתבע 1 (37/4) אולם מאחר ומדובר בבניה שאינה חוקית (כלומר דינה ממילא הריסה); מאחר והוצע פתרון זמני של תשלום דמי שכירות כדי לשפות על הנזק שנגרם מתפיסת השטח, מאחר ונדמה כי החלק התפוס אינו משנה את זכויות הבניה או את תכלית השימוש בשטח שהוקצה לנתבע 1 ומאחר וממילא עלויות ההריסה הן מינימאליות (שכן מדובר במבנה קל), לא מדובר במבנה המשמש למגורים והעתקתו אינה מורכבת – איני סבורה שיש לדחות את התוכנית המוצעת בשל אי קביעת תשלומי איזון בשים לב לכך שהנימוק הוא לפער בשווי בשל היות המגרש תפוס.
אציין, כי ממכתבו של מהנדס הוועדה (מכתב מיום 4.8.2022) עולה, כי הריסת המבנה (אשר הוגדר על ידי המהנדס “מבנה קל”) מחויבת כדי לאשר תשריט חלוקה. על כן, על פניו נדמה, כי לא ניתן יהיה להסכים על הותרת המבנה ותשלום דמי שכירות (הוראות בענין זה תינתנה בסוף פסק הדין החלקי), אולם כך או כך, המומחה העריך שכל עלויות הפינוי, אם יגיעו הדברים לכדי כך, לא עולים על סך של 4,000 ₪ (עמ’ 39, ש’ 1), כך שאיני סבורה שמדובר בעלות שמצדיקה הימנעות מהחלוקה או שמדובר בהשלכות שיוצרות עוול ממשי.
עוד אציין, כי המומחה סימן בהצעת החלוקה המעודכנת את האלמנטים הבנויים המחייבים הריסה ואשר יהרסו עם קבלת החלטה שיפוטית (סעיף 5 לנימוקי המומחה, הוגשו ביום 15.10.2023).
אוסיף, כי אף אחד מהנתבעים לא טען לשיעור הפער בשווי בין המגרשים לכאורה; לא עימת את המומחה עם שאלת ההבדל בין המגרשים; לא הציג פער משמעותי בין המגרשים מבחינת גודל, יעוד, שטח לבניה וכו’ ועל כן איני סבורה שנסתרה קביעתו של המומחה כי החלוקה המוצעת אינה מצדיקה קביעת תשלומי איזון.
נוסף על כך, איני מקבלת את טענת הנתבע 1 ביחס לעלויות הכבדות שיחולו עליו בכדי להסדיר את הבניה (סעיף 17ג’. לסיכומים) הן מאחר שלא הוצגה שום ראיה ביחס לעלויות אלה (לא נטען דבר לגבי טיבן של ההוצאות הנטענות או שיעורן), הן מאחר שלמעט המחוברים הקלים שאינם בהיתר (לגביהם הובאה התייחסות כאמור) לא הוצגה מגבלה אחרת לבניה בשונה מהמגרשים האחרים והן מאחר שהמומחה לא נחקר בענין עלויות בניה ולא הוצגה שום שאלה בענין זה.
ח.6.3. הצעת החלוקה המעודכנת מחייבת שיתוף בין שני מגרשים
בכדי להתגבר על גודל המגרש המינימלי הנדרש, קבע המומחה בחוות הדעת המשלימה שיתוף בין מגרשי התובעת והנתבע 1.
מאחר ומדובר בצדדים שיש ביניהם מחלוקת מהותית, הם אינם מסתדרים ולאור ההתנגדות שהציג הנתבע 1 – בהצעת החלוקה המעודכנת שינה המומחה את מיקום המגרשים ויצר שיתוף בין הנתבע 1 והנתבעת 4 (37/5). באופן הזה כל המגרשים עומדים במגבלת הגודל המינימאלי.
הנתבעים 3-2 טענו, כי יצירת השיתוף במגרש 37/5 חותרת תחת העיקרון הבסיסי של הליך הפירוק – הפרדת שותפות וביטול חיכוך שנוצר בשיתוף במקרקעין וכן מנוגדות להוראות תקנות התכנון והבניה (איחוד וחלוקה), תשס”ט-2009 (“תקנות התכנון והבניה”) (סעיפים 47-42 לסיכומים).
בהתייחס לטענות אלה –
ראשית, איני סבורה שהצעתו של המומחה סותרת את הוראות תקנות התכנון והבניה שכן המחוקק ציין במפורש, כי הקצאה תעשה “ככל האפשר” באמצעות ריכוז זכויות של אדם אחד במגרש אחד והקצאות יהיו “ככל הניתן” ו”ככל האפשר” בהקצאת מגרשים לבעלות יחידה ובהפרדת שותפות במקרקעין (תקנות 7-6).
כלומר, אין בעצם יצירת השיתוף כדי לפסול את הצעת החלוקה אלא שהנחיות המחוקק הן לנסות להימנע מכך ככל האפשר, לא שהדבר אינו אפשרי באופן גורף.
שנית, הנתבעת 4 אינה מתנגדת להסדר המוצע והיא מסכימה שהיא עדיפה על כל אפשרות אחרת.
העלאת טענות התנגדות על ידי הצדדים שאינם נפגעים מיצירת המגרש המאוחד (נתבעים 3-2) אינה ברורה ולכאורה, אינה תמת לב שכן הדבר אינו נוגע להם, אינו פוגע בהם וההתנגדות אינה ממניעים ענייניים אלא, לכאורה, נועדה לאפשר המשך החזקה בשטח גדול מהשטח בו יש לנתבע 2 זכויות בעלות (החזקה ביתר).
הנתבע 1 טען, כי השיתוף בינו ובין הנתבעת 4 בעייתי מאחר שלא נקבע מה חלקו היחסי של כל שותף ומה גבולות החזקה והשימוש של כל אחד מהשותפים במגרש (סעיף 7 לסיכומים). כלומר לא נטען ביחס לעצם השיתוף אלא שלא הוסדר אופן חלוקת השיתוף.
בהתייחסות שהגיש המומחה למכתבו של מהנדס הוועדה הובהר, כי הקצאת מגרש בשטח של 340 מ”ר לנתבע 1 יחד עם שטח של 848 מ”ר שיוקצה לנתבעת 4 ניתן ליצור מגרש מאוחד שעומד בתנאים. על השטח שהוצע לשניהם יחד (37/5 בתוכנית החלוקה העדכנית) יש שני מבנים עם קיר משותף וכך ניתן להתגבר על מגבלת הגודל ולאפשר המשך בניה עתידי (עמ’ 2).
בתגובה שהגיש הנתבע 1 להצעת החלוקה המעודכנת התנגד הנתבע 1 להחלפת השטחים אך לא הוצג טיעון סדור ביחס לנזק שנגרם לו ואף לא הוצע פתרון עדיף בכדי להתגבר על דרישת גודל המגרשים. על פניו, מדברי המומחה (אשר לא נסתרו) צורת המגרש המאוחד ואופן הבניה מאפשר בניה למגורים על ידי הנתבע 1 והנתבעת 4 בשטחים הכוללים שהוקצו להם.
עוד הסביר המומחה, כי באופן הזה מוקצה לנתבע 1 שטח במידה שווה למידה שהוקצתה לו בחלופה הקודמת; באותן מידות ועם גישה למגרשו (סעיף 7 להנמקה שהגיש המומחה וראו גם ההסבר שניתן בחקירה (עמ’ 34, ש’ 5-1)).
ברור שהקצאת מגרש משותף אינה אידיאלית ואינה תואמת את הרציונל של יצירת הפרדה מלאה בין שותפים, אולם לא הוצג קושי ממשי משמעותי שנובע מאיחוד שני מגרשים ועריכת הסכם שיתוף. מובן, כי אם היתה אפשרות ליצור הפרדה בין כל מגרש שהוקצה מדובר היה בפתרון עדיף, אולם בנסיבות הענין, במצב בו מתאפשרת החלוקה על פי שטחי ההחזקה בהתאמה לשיעור הזכויות; במצב בו כל השותפים מקבלים שטח לבניה ובשים לב ליישום הפשוט, יחסית, של החלוקה – מדובר בבחירה בחלופה בעלת הפגיעה המינימלית במי מהצדדים.
על כן, מאחר והטענות שהעלו הנתבעים 3-2 כלל אינן רלבנטיות ביחס אליהם ונדמה כי ההתנגדות נועדה לעכב את פירוק השיתוף (שעה שנעשה שימוש בשטח עודף על ידי הנתבע 2); מאחר שלא הוצג קושי או נזק משמעותי מהפתרון שהוצע על ידי המומחה ומאחר שהפתרון מאפשר חלוקה של החלקה כולה ללא צורך בהשקעת כספים משמעותית או קביעת פיצויים – איני מקבלת את הטענה בענין זה כמצדיקה את דחיית הצעת החלוקה העדכנית.
עם זאת, מקובלת עליי ההסתייגות שהציג הנתבע 1 בענין אופן החלוקה של מגרש 37/5 שכן מעיון בהצעת החלוקה העדכנית לא ניתן לקבוע מהם גבולות החזקה והשימוש של שותפי המגרש (הנתבע 1 והנתבעת 4). בהצעת החלוקה המעודכנת, בטבלת השטחים וחלוקה – יש התייחסות, כאמור, לשיעור חלקו של כל שותף בתוך מגרש זה, אולם בתשריט שהוגש אין התייחסות לחלוקת השימוש. על כן יהיה צורך להסדיר זאת במסגרת ההליכים לאישור, יישום וביצוע התוכנית. הוראות תינתנה בסוף פסק הדין החלקי.
ח.7.3. דרכי גישה למגרשים המוצעים בהצעת החלוקה העדכנית
בחוות הדעת הראשונה הסביר המומחה, כי בהתאם לחלוקת היעודים על פי התוכנית החלה קיימים שני שטחים שמיועדים לדרך – דרך מזרחית (51 מ”ר) ודרך מערבית (56 מ”ר)
בחוות הדעת המשלימה הסביר המומחה, כי לאורך הגבול הצפוני של החלקה קיים שביל מעבר מפסולת אספלט. לדבריו, תוואי השביל משרת את הבעלים בחלקה 36, 37 והנו על פני שתי החלקות לאורך הגבול המפריד בין שתיהן. נכון להיום, זו דרך הגישה המשרתת את כל הצדדים.
המומחה הסביר, כי בתוכנית הכלולה בחוות הדעת המשלימה הוקצה לאורך הגבול הצפוני זכות מעבר ארעית ברוחב 3 מטר לפי הקיים כעת ואשר תמשיך לרשת את החלקה כולה עד לסלילת הדרכים על ידי העיריה באופן סופי כאשר בתוואי הזכות למעבר קיימת תשתית למערכת ביוב וכל חזית הדירות הם כלפי זכות המעבר לרבות הקמת פילרים לחיבורי חשמל.
בהתייחסות שהגיש הנתבע 1 להצעת החלוקה המעודכנת טען, כי דרך הגישה הצפונית שנכללה בחוות הדעת המשלימה בוטלה בהצעה העדכנית וכי לא הוצעה דרך גישה חלופית לכל אחד מהמגרשים.
יצוין, כי הנתבעים 3-2 לא טענו בענין זה דבר בעת הגשת התגובה להנמקה להצעת החלוקה העדכנית.
כאמור, התובעת והנתבעת 4 נתנו הסכמתן להצעת החלוקה המעודכנת (כאשר הנתבעת 4 התנתה את ההסכמה בהמשך שימוש בדרך הקיימת).
בעדותו הסביר המומחה, כי בשתי החלופות שהוצעו (בחוות הדעת המשלימה ובהצעת החלוקה המעודכנת) כל מגרש נהנה מדרך סטטוטורית, אבל בחלופה שהוצגה בחוות הדעת המשלימה הוספה זכות מעבר שתחבר את הציר של הכביש המערבי לציר הכביש המזרחי (עמ’ 35, ש’ 9-7 וכן עמ’ 35, ש’ 23-16).
המומחה הוסיף והסביר, כי בהצעת החלוקה המעודכנת הושמטה ההתייחסות לזכות המעבר בשל התנגדותו של מהנדס הוועדה (עמ’ 35, ש’ 8 וכן עמ’ 36, ש’ 14) וכי הוא סבור שזכות המעבר אינה פוגעת באיש, בתחום דרך המעבר מצויות תשתיות (טלפון, מים, ביוב וחשמל) וכי יש להותיר אותה בין על בסיס החלטה שיפוטית ובין על בסיס הצעת חלוקה וזאת עד להסדרת פתרון קבע (עמ’ 35, ש’ 15-9).
אוסיף, כי הצדדים היו חלוקים אם הדרך הסטטוטורית חסומה. המומחה טען שהוקמה הפרדה בין חלקה 37 לחלקה 38 וכי יש להרוס את ההפרדה יחד עם הריסת המבנה שהוקם על ידי הנתבע 2 (עמ’ 35, ש’ 36-26); מטעמה של הנתבעת 4 נטען, כי ההפרדה פורקה (עמ’ 36, ש’ 1).
בסיכומיה טענה התובעת, כי הכללת זכות המעבר בתוכנית יוצרת אנדרלמוסיה (סעיף 51) ופוגעת בזכויות הקנייניות של כל אחד מבעלי הזכויות ובכלל הקמת הגדר במגרש המוקצה לכל אחד מהם לשם תיחום המגרש משמעו חסימת השביל הארעי ליתר המגרשים (סעיף 50) ועל כן ביטול הדרך הארעית שנכללה בחוות הדעת המשלימה מתחייבת (סעיף 57).
עוד ציינה התובעת, כי במהלך חודש מאי 2023 נמסר לבעלי הזכויות בחלקה מכתב מסגן ראש העיריה אשר הודיע, כי בכוונתו להתחיל בעבודות לפיתוח שצ”פ/שב”צ ושביל דרכים וחניה ציבורית (המכתב צורף לתצהיר התובעת) וכי גם בהתאם לדברי המומחה, לכל מגרש יש גישה מדרך סטטוטורית.
כלומר התובעת עומדת על ביטול דרך המעבר, כפי שעשה המומחה בהצעת החלוקה העדכנית.
בסיכומי התשובה הבהירה התובעת, כי זכות המעבר אותה הציע המומחה מהווה פתרון זמני בלבד עד לסלילת הדרך הסטטוטורית והיא אינה יכולה להוות פתרון קבוע הן מאחר שמדובר בפגיעה בזכויות בעלי הקרקע שכן דרך המעבר חורגת לתוך המגרשים המוצעים; הן מאחר שהיא צרה מידי ואינה מאפשרת מעבר של שני כלי רכב והן מאחר שהלא ניתן לסטות מהוראות התוכנית המחייבת אשר כוללת תוואי של דרך סטטוטורית (סעיפים 55-50).
נוסף על כך הובהר, כי עבודות סלילת הדרך הסטטוטורית החלו וככל שיש חסימה, מוטלת על העיריה החובה לוודא הריסה או פינוי של החסימה (סעיף 57 לסיכומי התשובה).
הנתבע 1 טען, כי הדרך הסטטוטורית חסומה (סעיף 4.ג. לסיכומים) וכי לא ניתן להסתמך עליה כדרך גישה המזינה את כל המגרשים ללא הוצאת צווי הריסה או שינוי תוואי הדרך (סעיף 16 לסיכומים).
הנתבעת 4 טענה, כי זכות המעבר הצפונית לחלקה נדרשת מאחר והדרך הסטטוטורית הדרומית אינה משרתת את החלק המערבי של המגרש המשותף ואין דרך גישה לחלק זה של המגרש מלבד זכות המעבר הצפונית (סעיף 3.א. לסיכומים). משכך הבהירה הנתבעת 4, כי היא מבכרת את הצעת החלוקה העדכנית בכפוף להמשך קיום זכות המעבר הצפונית וזאת עד לפריצת הדרך הסטטוטורית הממוקמת דרומית לחלקה (סעיף 38.ד לסיכומים).
הנתבעים 3-2 טענו, כי ביטול זכות המעבר הצפונית היא טעות תכנונית איומה וזכות המעבר הקיימת עדיפה על זכות המעבר הסטטוטורית החסומה על ידי בניה קיימת (סעיף 55 לסיכומים); כי זכות המעבר הצפונית בוטלה בשל התנגדות מהנדס הוועדה אשר התנגד לקביעת דרך באמצעות אישור תשריט חלוקה וכי הפתרון הוא הכשרת דרך המעבר באמצעות אישור החלוקה המוצעת במסגרת תכנית מפורטת שמלווה בחוות דעת של יועץ תנועה מוסמך (סעיפים 56-55).
לאחר ששקלתי את עמדת המומחה (כפי שהובאה בחוות הדעת המשלימה, בהנמקה להצעת החלוקה העדכנית ובעדותו) ואת טענות כל הצדדים ביחס לדרך המעבר ולדרכי הגישה למגרשים השונים אני סבורה שאין בטענות הנתבעים 3-1 בכל הנוגע לדרכי הגישה כדי להצדיק דחיית תכנית החלוקה העדכנית המוצעת. מקובלת עליי עמדת המומחה (אשר נתמכת למעשה בעמדת הנתבעים 2-3 ועמדת הנתבעת 4), כי יש להותיר, כהסדר זמני, את זכות המעבר הצפונית בכדי לוודא גישה נוחה לכל המגרשים ולהימנע ממצב בו קיימת מגבלת גישה.
מודגש, כי מדובר בהסדר זמני עד לסלילת הדרך הסטטוטורית הקבועה בתוכנית וכי אין בכך כדי להכשיר את הדרך הזמנית שעה שתוקם החלופה על פי התוכניות החלות.
איני סבורה שיש לקבוע את דרך המעבר הצפונית כדרך מעבר קבועה הן מאחר שהיא אינה תואמת את הוראות התוכנית החלה והן מאחר והיא חורגת לתוך המגרשים המוקצים באופן שפוגע בזכויות בעלי הקרקע.
ח.8.3. החלפת השטחים המוצעים בחלוקה כך שהנתבע 1 אינו מקבל שטח התואם את השטח שהוקצה לו בעבר
כאמור, בעקבות התנגדויות הצדדים ומהנדס הוועדה לחלוקה שנכללה בחוות הדעת המשלימה ערך המומחה הצעת חלוקה מעודכנת והקצה לנתבע 1 שטח במגרשים 37/3 (בשלמות), 37/4 (בשלמות) ושטח במגרש 37/5 (340/1188), כאשר יתרת שטח המגרש הוקצתה לנתבעת 4 (848/1188).
הנתבע 1 טען, כי אביו המנוח מסר לו חזקה בגבול המזרחי של החלקה, שטח הגובל בדרך המזרחית (שם קיים מבנה המגורים שלו) וכן בצד המערבי של החלקה (מזרחית לשטח שהוקצה לנתבעת 4 על ידי האב המנוח) (סעיף 1 לסיכומים). עוד טען הנתבע 1, כי הדברים באים לידי ביטוי בתשריט ההיסטורי שנחתם על ידי כל הזכאים והמחזיקים וכי מקבלת החזקה הוא עושה שימוש בשטח שהוקצה לו על ידי האב המנוח ללא התנגדות.
לטענתו, הצעת החלוקה המעודכנת “הוכנה לפי מידותיה של התובעת ובתיאום עמה ועם הנתבעת 4” שכן אין הסבר הגיוני לעקירת הנתבע מהמגרש בצד המערבי אותו החזיק עשרות שנים והגלייתו למגרשים תפוסים (על מגרש 37/3 ממוקם מבנה שהוקם על ידי התובעת ועל37/4 ממוקם מבנה שהוקם על ידי הנתבע 2) (סעיף 5 לסיכומים).
עוד טען הנתבע 1, כי חלופה זו פוגעת בו שכן ניוד זכויותיו מהחלק המערבי (שטח שהוקצה לו בעבר על בסיס חזקה היסטורית ארוכת שנים) תגרור עלויות רבות בכדי להפוך את המגרשים שהוצעו לו למגרשים פנויים וכי המגרש עליו קיים ביתו (37/5) הוקצה לו ולנתבעת 4 במשותף.
ראשית, כאמור, הצדדים חלוקים איזה שטח הוקצה לנתבע 1 ובאיזה שטח החזיק בפועל (עמ’ 33, ש’ 35).
שנית, כאמור, ההקצאה ההיסטורית אינה בעלת מעמד באופן המקנה זכויות קנייניות.
שלישית, אמנם אחד הפרמטרים שיש להתחשב בהם בעת פירוק שיתוף בעין הוא שאלת השימוש והחזקה ויש לעשות מאמץ להתאים בין החלוקה המוצעת לחלוקת השימוש בפועל אולם אין בכך שאין התאמה מלאה כדי לפסול הצעת חלוקה ומובן שלא בכל מקרה תתאפשר התאמה מלאה הן בשטח והן במיקום עבור כל שותף ושותף.
כאמור, הנתבע 1 טען כי האב המנוח הקצה חזקה בגבול המזרחי של החלקה, שטח הגובל בדרך המזרחית (שם קיים מבנה המגורים שלו) וכן בצד המערבי של החלקה (מזרחית לשטח שהוקצה לנתבעת 4 על ידי האב המנוח). מעיון בתשריט של הצעת החלוקה המעודכנת עולה, כי הוקצה לנתבע 1 השטח בו נמצא בית המגורים שלו (מגרש 37/5) התואם את השטח שנטען על ידיו שהוקצה לו (בצד המזרחי, סמוך לדרך המזרחית). כלומר, המומחה הקצה שטח שתואם את השטח המוחזק על ידי הנתבע 1 בפועל ובו נעשה שימוש.
אשר לטענה כי הוקצה לנתבע 1 שטח בצד המערבי של החלקה בתשריט ההיסטורי וכעת הוקצו לו מגרשים במרכז החלקה (37/3-37/4), כאמור, כאשר בוצעה חלוקה אחרת (בחוות הדעת המשלימה) התנגד הנתבע 1 לחלופה המאפשרת שמירה על מיקומו אבל יוצרת שיתוף עם התובעת, לכן נדרש המומחה לחלופה שנכללה בהצעת החלוקה העדכנית. ברור שניוד שטחים אינו אופטימלי, אולם מיקום מגוריו של הנתבע 1 נשמר ולא התאפשרה חלופה אחרת ששומרת על המיקומים כולם כפי שהם. נדמה, כי כל חלופה שתוצג תגרור ניוד של מי מהצדדים (לאור מגבלות החלקה, מגבלות השטחים המינימליים, ההחזקה המפוזרת והחזקה ביתר לעומת הזכויות הקנייניות) ונדמה כי מדובר בניוד שהוא סביר ומידתי שכן הוא לא גורר שינוי מגורים ונשמר שטח ההקצאה התואם את שטח הבעלויות.
בהנמקה שהגיש המומחה להצעת החלוקה העדכנית הסביר, בהתייחס להחלפת השטחים המוחזקים, כי לנתבע 1 לא יגרם כל נזק מהחלפת מיקום השטחים שכן הוקצה לו מגרש בגודל כמעט זהה, אשר יש אליו דרך גישה וכי באופן הזה מנוטרל חיכוך קיים ועתידי בינו ובין התובעת. עוד ציין המומחה, כי שווי המגרש שהוקצה לנתבע 1 בחלופה שהוצגה בתוכנית החלוקה המעודכנת שווה למגרש שהוקצה לו בחוות הדעת העדכנית.
אוסיף, כי המומחה נחקר בענין זה והסביר, כי בחלופה שהוצגה בחוות הדעת העדכנית השטח שהוקצה היה לפי ההחזקה הנטענת בפועל, אך היתה לכך התנגדות:
“הנתבע 1 הציג שהוא מחזיק בשטח המערבי. זה בעצם לפי חלופה 1. כששייכתי לנתבע 1 שטח לפי חזקה בפועל בחלופה הראשונה גם הוא התנגד וגם התובעת התנגדה. בחלופה השניה, לפי שאלות ההבהרה שנשאלתי עליהן ולאחר קיום ישיב עם מהנדס הוועדה ניסיתי לבטל את השותפות ביניהם במגרש שאני הצעתי בזמנו… [בין התובעת והנתבע 1 – י.ש.] זה נכון שהשטח שמוקצה זה לא השטח שהוא מחזיק בפועל כי אין ברירה. לא היתה לי ברירה”.
המומחה נשאל אם בדק אפשרות של השארת הנתע 1 בצד המערבי של החלקה והשיב:
“אני עשיתי את זה בחלופה 1 והוא התנגד. לפי רוח השאלה הוא מבקש להיכנס אם אני לא טועה, במקום נתבעת 4… הרי זה נבחן ושללתי את זה… בחלופה 1 נתתי לנתבע 1 ליד נתבעת 4 והוא דחה את זה גם”.
פעם נוספת נשאל המומחה האם יש אפשרות למקם את הנתבע 1 בחלק המערבי והשיב:
“זה מה שעשיתי בחלופה 1 בתנאי שיסכימו ביניהם. לא מסכימים? כל הזמן היתה התנגדות של התובעת והנתבע 1, לא רוצים להיות ביחד. גם מהנדס הוועדה התנגד, אז תנו לי פתרון”
(עמ’ 34, ש’ 33-1).
בענין ע.ש. שהוזכר, קבע כבוד השופט זגורי, כך (סעיף 105):
“… בפירוק השיתוף בעין אין הכרח שבסופו של יום כל שותף יישאר עם אותה בעלות במקרקעין (מבחינת יחס או שיעור בעלות ליחס כל המקרקעין).
…
חלקו של שותף במקרקעין המשותפים אינו חלק פיסי מסוים של המקרקעין, אלא חלק בלתי מסוים במקרקעין כולם, כלומר לכל שותף יש חלק במקרקעין, כשיעור חלקו בשיתוף, אך לאף שותף אין חלק מסוים …
אין זה נכון לומר שכל אחד מן הבעלים המשותפים זכאי להחזיק בחלקה שטח המתחייב מן המכפלה של חלקו בחלקה בשטח החלקה כולה. לאף אחד מן הבעלים המשותפים אין בעלות בשטח מסויים של החלקה, אלא בעלותו “לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם” (סעיף 27 לחוק המקרקעין).
…
סעיף 43 של חוק המקרקעין קובע, כי יש להתחשב “בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם” וכן “בשאר משאלותיהם של שותפים.” אין בהוראת סעיף זה כדי לשלול, בדרך כלל, את דרישת אחד השותפים לפירוק השיתוף. אם שאר השותפים רוצים לקיים את השיתוף, אפשר אולי להימנע מחלוקת מגרשיהם למגרשים נפרדים, וניתן להורות על כך שהמגיע להם יהיה במגרש אחד, בבעלותם המשותפת. יש להתחשב במשאלות השותפים לגבי מיקומו של כל מגרש אותו הם מקבלים, וכדומה…”
כלומר, יש להתחשב במיקום של כל שותף, בהחזקה, ברצון השותפים ובשיעור הבעלות אך החלוקה צריכה להיות כזו שמתחשבת ומשקללת את כל הפרמטרים הרלבנטיים ומציבה את האפשרות הסבירה ביותר בנסיבות תוך הבנה שיתכן שיכורסם חלקו של מי מהשותפים, ידרש ממנו ויתור מסוים או שינוי לא מוסכם.
אם כן, לאור ההנמקה שהציג המומחה, לאור העבודה שלחלופה קודמת, שאיפשרה המשך החזקה התנגד הנתבע 1, מאחר שהחלוקה כעת מתחשבת במקסימום הפרמטרים הנדרשים ומאפשרת המשך החזקה בשטח בו קיים בית מגוריו של הנתבע 1, מאחר שניוד השטחים מתחייב ומי מהצדדים נדרש היה לעשות כן ולאור האילוצים שפרט המומחה – איני סבורה שיש בעצם ניוד חלק משטחי הנתבע 1 כדי לדחות את הצעת החלוקה המעודכנת.
ט. סוף דבר:
לאחר שבחנתי את הצעת החלוקה העדכנית ואת כל ההתנגדויות לה; לאחר שבחנתי את טענות הנתבעים 3-1 ואת המענה שהוצג להן ולאחר ששקלתי את החלופות שהוצגו (חלופה קודמת על ידי המומחה וחלופה שהוצגה על ידי הנתבעים 3-1) אני סבורה שיש לדחות את כל הטענות שהוצגו כהתנגדות להצעת החלוקה העדכנית.
כאמור, בפרק ח’ לעיל – שקלתי את הטענות בענין הגשת תוכנית מפורטת, את הטענות בענין העדר תשלומי איזון, את הטענות בענין ניוד השטחים, את הטענות בענין משמעות הסכמה קודמת (“התשריט ההיסטורי”), את הטענות בענין התחשבות בהפקעה ומקומה של העירייה בהליך, את הטענות בענין העדר ההסכמה בין הצדדים, את הטענות בענין יצירת שיתוף כפוי ואת הטענות בענין קיומם של מחוברים בשטח שהוקצה ולאחר דיון בכל אחת ואחת מהטענות לא מצאתי שיש בה כדי להצדיק דחיית הצעת החלוקה המעודכנת.
כך, אני דוחה כל טענות והסתייגויות הנתבעים 3-1 מהצעת החלוקה המעודכנת שהציג המומחה ומקבלת את עמדת התובעת והנתבעת 4 אשר ביקשו לאמץ את הצעת החלוקה המעודכנת.
בהתאם, ניתן בזה צו לפירוק השיתוף במקרקעין על ידי חלוקתם בעין, כמפורט בהצעת החלוקה המעודכנת שערך המומחה.
פירוק השיתוף מותנה באישור, כי החלוקה המפורטת בתשריט החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, על התקנות שמכוחו, והוראות כל תכנית החלה על המקרקעין ובהתאם להוראות סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965.
התשריט בהתאם להצעת החלוקה העדכנית יוגש לאישור הועדה לתכנון ובנייה בהתאם להוראת סעיף 38 לחוק המקרקעין ולסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה.
לא יאוחר מ-30 ימים ממועד קבלת אישור הוועדה תפרק/תסיר התובעת את המחוברים שהוצבו / נבנו על ידיה במגרש שהוקצה לנתבע 1 ויפרק/יסיר הנתבע 2 את המחוברים שהוצבו/נבנו על ידיו במגרש שהוקצה לנתבע 1. לא יפורקו המחוברים – רשאי הנתבע 1 לפעול לפירוק / הסרת המחוברים תוך חיוב התובעת או הנתבע 2 בעלויות הפירוק אשר נקבעות כעת על סך 4,000 ש”ח בתוספת מע”מ כדין וכן הוצאות נלוות בסך 2,500 ש”ח (הסכום מתייחס בנפרד כלפי התובעת וכללפי הנתבע 2, על פי הענין). במידת הצורך – יחתם צו מתאים שיאפשר ביצוע ההריסה / פירוק וגבייה.
ככל שהועדה לתכנון ובניה מתנה את מתן האישור בפירוק / הסרת המחוברים יעשה כן לא יאוחר מ-30 ימים לאחר הודעת הוועדה בענין (לא יפורקו המחוברים, תחול ההוראה בסעיף 150 לעיל בדבר פירוק וגביה על ידי הנתבע 1).
ככל ותושג הסכמה של הועדה להותרת המחוברים שהציב/בנה הנתבע 2 ואין בכך כדי להכשיל את קבלת האישור – ישולמו דמי שכירות לנתבע 1 בסך 1,000 ₪ לחודש החל ממועד קבלת אישור הוועדה.
כהסדר זמני עד להשלמת הסדרת הדרך הסטטוטורית ימשיכו הצדדים לעשות שימוש בדרך המעבר הקיימת (כמוצג בתשריט בחוות הדעת המשלימה). המעבר יבוצע תוך התחשבות בגבולות המגרשים. עם הסדרת הדרך הסטטוטורית ועם קבלת אישור לחלוקה – רשאי כל צד לגדר את המגרש שהוקצה לו (גם אם המשמעות היא פגיעה ברוחב דרך המעבר הקיימת כעת (הצפונית).
לא יאוחר מ-30 ימים ממועד אישור החלוקה יסמן המומחה במגרש 37/5 את השטח שהוקצה לנתבע 1 ולנתבעת 4 (בהתאם לפירוט גודל השטח שהוקצה להם בתוכנית). ככל שהדבר הוא תנאי לאישור התוכנית על ידי הועדה, יעשה כן לא יאוחר מ-30 ימים ממועד הדרישה.
בשלב זה, לאור הוראות סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 יתן פסק דין חלקי שכן יש לקבל את אישור רשויות התכנון לגבי תכנית החלוקה (ע”א (חיפה) מואסי נ’ מואסי (4.10.2021) ורע”א 7895/20 מואסי נ’ מואסי (13.4.2021)). עם קבלת האישור, ככל שיתקבל, ינתן פסק דין.
צד המעוניין בפסיקתא הכוללת את התשריט של המומחה בהתאם להצעת החלוקה המעודכנת כשהוא חתום על ידי בית המשפט ידאג להגישו לחתימתי באמצעות המזכירות.
ב”כ התובעת יגיש הודעת עדכון לגבי הפעולות שבוצעו מול הוועדה בתוך 90 ימים מהיום.
לאחר ששקלתי את העלויות בהן נשאו הצדדים בכדי לקדם את פירוק השיתוף, את האופן בו נוהל ההליך על ידי כל צד, את ההימנעות ממשלוח שאלות הבהרה, את ההתנהלות שלא על פי לוחות הזמנים הקבועים בתקנות הרלבנטיות לסדרי הדין, את אופן הפעולה מול המומחה ואת התרומה לקידום ההליך, אני מחייבת את הנתבע 1 בהוצאות התובעת בסך 7,500 ש”ח ואת הנתבעים 3-2, יחד ולחוד, בהוצאות התובעת בסך 5,000 ש”ח.
אני מתירה את פרסום פסק הדין החלקי בהשמטת כל פרט מזהה.
המזכירות תסגור, בשלב זה, סגירה מנהלית את התיק. הגשת עדכונים, בקשות וכל התנהלות עתידית תהיה במסגרת התיק הסגור עד להגשת האישור או הודעה אחרת. תזכורת למעקב עוד 90 ימים.
ניתן היום, ב’ חשוון תשפ”ה, 03 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.
