בפני
כב’ השופט הבכיר איתי כץ
תובעים
1. *** ת”ז *********
2. *** דרכון *********
3. *** דרכון *********
4. *** דרכון *********
5. *** דרכון *********
כולם ע”י ב”כ עוה”ד מאזן קופטי
נגד
נתבעים
1. *** ת”ז *********
ע”י ב”כ עוה”ד שאדי סמאר
פסק דין חלקי
מונחת לפני תובענה לפירוק שיתוף ותשלום דמי שימוש בדירת מגורים הבנויה על חלק מחלקות ***בגוש *** חלקות *** בשכונת *** (להלן: “הדירה”).
כללי
ביום *** נפטר המנוח מר *** (להלן: “המנוח”).
ביום *** ניתן ,ע”י ***, צו ירושה בקשר לעיזבונו של המנוח
התובעים והנתבעת (להלן: “הצדדים”) הם יורשיו של המנוח בהתאם לצו הירושה.
התובעים הם ילדיו של המנוח מאשתו הראשונה. הנתבעת היא אשתו השנייה של המנוח.
התובעים 2-5 מתגוררים ב***, כאשר התובע 1 הוסמך לייצגם ולפעול בשמם.
ביום 14.11.22 מונה ,על פי הסכמת הצדדים , השמאי מר *** (להלן: “המומחה”) כמומחה מטעם ביהמ”ש, לצורך הערכת שווי הדירה וגובה דמי השכירות בשני מצבים, כדירה פנויה וכדירה תפוסה.
ביום 7.3.24 הגיש המומחה את חוות הדעת (להלן: “חוות הדעת”), המומחה העריך את גובה דמי השימוש הראויים לדירה הן כדירה פנויה והן כדירה תפוסה לשנים 2015-2023.
במסגרת הדיון, ביום 28.5.24 הסכימו הצדדים כי ינהלו משא ומתן לסיום התיק מחוץ לכותלי ביהמ”ש בתוך 14 יום. ככל שלא יושגו הבנות, יגישו הצדדים סיכומים מטעמם בסוגיית דמי השימוש.
הצדדים לא הגיעו להסכמות. ביום 13.6.24 הגישו התובעים את סיכומיהם לעניין דמי השימוש. ביום 7.7.24 הגישה הנתבעת את סיכומיה.
הדירה
כאמור לעיל, המחלוקות בין הצדדים הם סביב דירה אשר הינה חלק מעיזבונו של המנוח.
הדירה שימשה כדירת מגוריהם של המנוח והנתבעת.
על פי לוח זכויות לא סופי באגף רישום והסדר מקרקעין, חלקם של המנוח והנתבעת בגוש *** חלקה *** הוא *** כ”א, מקרקעין אלו כוללים את הדירה.
אין חולק כי חלקה של הנתבעת בדירה הוא 56.25% (מחצית מן הזכויות בדירה מכח זכותה העצמאית המקורית ושמינית ע”פ צו הירושה ) ואילו חלקם של התובעים יחדיו הוא 43.75%.
טענות התובעים
במהלך השנים פנו התובעים (באמצעות התובע 1) לנתבעת פעמים רבות, בכדי להסדיר את עניין השימוש בדירה אך הנתבעת התעלמה. התובעים מעולם לא שתקו על זכויותיהם בדירה.
יש לערוך את חישוב דמי השימוש בדירה “כדירה פנויה” בהתאם לחוות הדעת ולא “כדירה תפוסה”.
אין לראות בנתבעת “דיירת מוגנת” מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972 (להלן: “החוק”). זאת בשל אי התקיימות התנאים להגדרתה כדיירת מוגנת, כגון: אי רישום הזכויות במרשם המקרקעין; אי הסכמה מטעם התובעים לשימושה הבלעדי של הנתבעת בדירה; אי קיום המטרות הסוציאליות לשמה ניתנה האפשרות להגדיר שותף כדייר מוגן.
הדירה שימשה כדירת מגורים של המנוח והנתבעת ואין לתובעים אפשרות לעשות בה שימוש משותף יחד עם הנתבעת.
טענות הנתבעת בכתב ההגנה
הנתבעת לא מנעה מהתובעים שימוש בדירה ומכאן שאינה חייבת בתשלום דמי שימוש כלשהם וזאת בהתאם “להלכת זרקא”.
הנתבעת היא “דיירת מוגנת” כאמור בחוק. לא ניתן להחשיב קרקע הנמצאת בהליכי הסדר כקרקע לא רשומה, בסיום ההסדר הדירה תירשם במרשם המקרקעין.
התובעים אינם יכולים לתבוע סכום גבוה יותר ממה שתבעו בכתב התביעה. התובעים לא עתרו לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש עבור התקופה שלאחר הגשת כתב התביעה.
דיון והכרעה
לאחר קיום דיון, עיון בטענות הצדדים ובחומרים שלפני ביהמ”ש, מצאתי לקבל את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעשתה הנתבעת בדירה, הכל מן הנימוקים המפורטים להלן.
חוות דעת המומחה
בחוות הדעת, קבע המומחה את אומדן גובה דמי השימוש הראויים, הן “כדירה פנויה” והן “כדירה תפוסה” לשנים 2015-2023 (ר’ עמ’ 23 לחוות הדעת).
הצדדים לא ערערו על חוות דעת המומחה.
משממנה ביהמ”ש מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לביהמ”ש נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, יאמץ ביהמ”ש את חוות הדעת בהיעדר נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן (ר’ ע”א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע”מ נ’ מונטי רבי (נבו 31.12.1988)).
לאור האמור לעיל, מצאתי לאמץ את ממצאי חוות דעת המומחה.
האם יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש?
מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים עבור השימוש שעשתה בדירה, כמפורט להלן.
שלושה מקורות מהווים את הבסיס המשפטי לחיוב בתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בנכס מקרקעין: ס’ 31-33 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, ס’ 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל”ט-1979, ס’ 39, 61 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג – 1973.
בע”א 1492/90 נאיפה סעיד זרקא נ’ סלמאן פארס (נבו 20.1.1993) נפסק כי החובה לשלם דמי שימוש ראויים קיימת ” כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין ” (להלן: ” הלכת זרקא “). .
ביקורת רבה נמתחה על הלכת זרקא (ר’ ס’ ה(2) לבע”מ 9881/05 פלוני נ’ פלוני (נבו 9.4.2006)).
אבחנה בין הנסיבות בהלכת זרקא לנסיבות בתיק דנן
בעניינינו, הצדדים אינם “בני זוג”, התובעים הם ילדיו של המנוח מאשתו הראשונה והנתבעת היא אשתו השנייה של המנוח. הלכת זרקא עסקה בבני זוג ודירת מגוריהם ויש ליישם הלכה זו בהתאם לנסיבות בהן דובר:
“יחד עם זאת, נקבע כי הלכת זרקא חלה באותן נסיבות מסוימות שלגביהן היא נקבעה. בפרשת זרקא דובר על דירת מגורים המשותפת לבני זוג – כאשר אחד מבני הזוג עוזב את הדירה מרצונו ועל דעת עצמו ולכן רואים את בן הזוג כמסכים לשימושו של בן הזוג הנותר בבית ובמיטלטלין שבו ללא תמורה. ר’ לעניין זה דברי כבוד הש’ רובינשטיין ברע”א 7899/06 ראובן גרוס נ’ עמידר החב’ הלאומית לשיכון בישראל בע”מ (1.5.07, פורסם בנבו): “עניין זרקא עסק בבני זוג ודירת מגוריהם, ואלה ככל הנראה נסיבות אופייניות ושכיחות להתדיינות בנושא דנא… כך או אחרת, את הלכת זרקא יש ליישם באופן התואם את הנסיבות בהן מדובר.”
ר’ ת”א (שלום ת”א) 13667-08-10 אברהם אברהם נ’ יעקב יחזקאל (נבו 22.4.2013)
הדירה שימשה למגוריהם של הנתבעת והמנוח. לא ניתן לצפות מהתובעים שיתגוררו יחד עם אמם החורגת לאחר פטירת אביהם, בדירה ששטחה כ 130 מ”ר.
מקום מגוריהם של רוב התובעים הוא ב***
כאמור לעיל, התובעים גרים כולם ב*** למעט התובע 1, אשר מייצג את שאר התובעים.
התובעים 2-5 לא יכלו לעשות שימוש בדירה בשל מיקומם הגיאוגרפי ובנסיבות העניין לא סביר שיכלו להשכיר את חלקם בדירה לצד ג’.
התובעים עמדו על דרישתם לקבלת דמי שימוש בדירה
לטענת התובעים, הם עמדו על זכותם לקבל דמי שימוש מהנתבעת לאורך השנים (ר’ ס’ 11, 16-17 לכתב התביעה).
הנתבעת אישרה שהתובעים אכן פנו אליה בנוגע לתשלום דמי שימוש (ר’ ס’ 19 לכתב ההגנה וס’ 3 לסיכומי הנתבעת).
ניתן לראות כי התובעים עמדו על זכותם לקבלת דמי שימוש ולא שתקו לגבי זכות זאת.
לאור המפורט לעיל, מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש עבור השימוש שעשתה בדירה, היקף החיוב יפורט בהמשך פסק הדין.
האם הנתבעת היא “דיירת מוגנת”? וכנגזרת מכך כיצד נאמוד את דמי השימוש בדירה כדירה פנויה או דירה תפוסה?
מצאתי כי הנתבעת אינה חוסה תחת ההגנה הקבועה בס’ 33 לחוק ואין להגדירה “כדיירת מוגנת”.
ס’ 33 (א) לחוק קובע:
החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
בשל הפגיעה בזכותו של השותף אשר אינו גר בנכס (שכן התמורה/דמי השימוש עבור הנכס יהיו נמוכים יותר שכן מדובר “בנכס תפוס” בשל היות אחד השותפים דייר מוגן), נוטים בתי המשפט לצמצם את זכות השותף המחזיק בנכס ליהנות מההגנה בחוק ולהיות מוגדר כ “כדייר מוגן” (ר’ ע”א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע”מ נ’ קלו, פ”ד לח(4) 293 (1984); בג”ץ 323/81 וילוזני נ’ בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ”ד לו(2) 733 (1982) ; רע”א 8233/08 כובשי נ’ שוורץ, פ”ד סד(2) 207 (2010)).
מכאן שנקודת המוצא היא כי הזכות לדיירות מוגנת היא מצומצמת.
בע”א (מחוזי חי’) 34754-01-18 רביע מובאריכי נ’ חלים ג’רוס (נבו 15.8.2018) סוכמו התנאים השונים בכדי להוכיח זכות לדיירות מוגנת:
“ניתן לסכם ולקבוע כי ההגנה הניתנת לשותף המחזיק בנכס על פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר היא מצומצמת ביותר. כדי להוכיח את זכותו לדיירות מוגנת על השותף המחזיק לשכנע כי החזיק בנכס חזקה ייחודית;
כי ניתנה לו הסכמה של כל שותפיו;
כי הסכמה זו נמשכה עד למועד הפירוק;
כי דרישתו ליהנות מההגנה אינה נגועה בחוסר תום לב. עמידה על זכות הדיירות, מבלי ששותפיו ידעו או יכלו לצפות את האפשרות שיוותר כדייר מוגן בעת שניתנה לו זכות החזקה, עשויה להיחשב כחוסר תום לב.
דומה גם כי בית המשפט צריך להתבונן על כלל הנסיבות ולברר האם יש הצדקה עניינית להגן על השותף ולתת לו ליהנות על חשבון שותפו.”
בעניינינו, מצאתי כי לא הייתה הסכמה של התובעים (“השותפים לדירה”) כי הנתבעת תחזיק בדירה חזקה ייחודית המעניקה לה זכות כדיירת מוגנת.
הנתבעת לא הוכיחה בשום צורה כי ניתנה לה הסכמה שכזאת ע”י התובעים. בעניין זה יש לציין גם את עמידת התובעים על זכותם לקבלת דמי שימוש כמפורט לעיל.
כמו כן, בהתאם להלכת פרמינגר ( ר’ ע”א 3295/94 גיל פרמינגר, , הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל נ’ חוה מור, פושטת-רגל, נ(5) 111 ((1997) יש לפרש בצמצום את ס’ 33 לחוק, כך שיחול רק על זכות בעלות או חכירה לדורות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (ר’ גם רע”א 8516/21 אלון שמעון שמש נ’ עו”ד ירון פוקס – המנהל המיוחד (נבו 7.6.2022)).
בעניינינו, הדירה נמצאת בהליכי הסדר ורשומה בלוח זכויות לא סופי באגף רישום והסדר המקרקעין. מכאן שלא ניתן לראות בזכויות הנתבעת כרשומות במרשם המקרקעין כאמור בהלכת פרמינגר.
לאור הקביעה שהנתבעת איננה דיירת מוגנת, הרי שאומדן דמי השימוש בה הוא בהנחה כי מדובר בדירה פנויה.
לאור המפורט לעיל, מצאתי כי הנתבעת אינה חוסה תחת ההגנה של ס’ 33 לחוק (דיירת מוגנת) ויש לאמוד את גובה דמי השימוש בדירה בהנחה כי היא פנויה.
טענות הנתבעת שעלו לראשונה בסיכומים
לטענת הנתבעת, ככל שתתקבל עמדת התובעים שאין לראות בה כדיירת מוגנת בדירה מפני שהיא לא רשומה במרשם המקרקעין, אזי חלוקת הדירה משתנה בהתאם לצו הירושה כיוון שמדובר בזכות שבמיטלטלין.
טענה זו עלתה לראשונה בסיכומים ומשכך מהווה הרחבת חזית אסורה (ר’ ע”א 1594/20 יצחק קלקודה נ’ רשות מקרקעי ישראל (נבו 29.08.2021)) ודינה להידחות .
יתרה מכך, אי ההכרה בנתבעת כדיירת מוגנת לא הייתה תלויה באופן בלעדי בסוגיית הרישום כמפורט לעיל.
עוד טענה שעלתה רק בסיכומי הנתבעת היא כי יש לקחת בחשבון השקעות שלה בדירה והעובדה שהיא שמרה ותחזקה את הדירה לאורך השנים.
מאחר שטענה זו עלתה לראשונה בסיכומים יש לדחותה מן הטעם של הרחבת חזית אסורה מעבר לצורך בנוסף יצויין גם כי טענה זו לא נתמכה בראיות כלשהן.
הסעד המבוקש
בכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש בסך 165,375 ₪ לתקופה של שבע שנים עובר להגשת התביעה. אגרה שולמה בהתאם.
בסיכומים, עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בסכום של 263,677 ₪ (הסכום כולל ריבית והצמדה) וזאת מיום 1.1.2015 ועד ליום 30.6.2024. כמו כן, התובעים עותרים לחייב את הנתבעת בתשלום עבור התקופה שלאחר 30.6.2024.
התובעים לא ביקשו לתקן את כתב התביעה לגבי הסכומים המבוקשים ו/או לגבי דמי השכירות הראויים לאחר מועד הגשת התביעה וזאת גם לאחר קבלת חוות דעת המומחה. האגרה ששילמו התובעים היא עבור הסכום המבוקש בכתב התביעה ולא המבוקש בסיכומים.
לאור האמור לעיל, ניתן לחייב את הנתבעת עד לגובה הסכום הנטען בכתב התביעה בלבד (165,375 ₪) בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל וזאת עד שבע שנים קודם למועד הגשת כתב התביעה ולא ניתן גם לפסוק דמי שימוש ראויים לאחר מועד הגשת התביעה ללא תיקון כתב התביעה .
הסכום בו תחויב הנתבעת
לאחר שקבעתי כי: יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש לתובעים, הנתבעת איננה דיירת מוגנת וכן את גובה הסכום המקסימלי אותו ניתן לחייב את הנתבעת והמועדים לה, יש לגשת לחישוב הסכום על פי חוות דעת המומחה.
התביעה הוגשה ביום 28.10.2021 ומכאן שמועד תחילת חיוב הנתבעת הוא מיום 28.10.2014.
לשנים 2015-2016 : גובה דמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת עבור כל שנה הם 42,000 ₪. חלקם של היחסי של התובעים בדירה הוא 43.75% ומכאן שמגיע להם סכום של 18,375 ₪ עבור כל אחת מהשנים.
לשנים 2017-2018 : גובה דמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת עבור כל שנה הם 45,000 ₪. בהתאם לחלקם היחסי של התובעים בדירה, מגיע להם סכום של 19,687 ₪ עבור כל אחת מהשנים.
לשנים 2019-2020 : גובה דמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת עבור כל שנה הם 50,000 ₪. בהתאם לחלקם היחסי של התובעים בדירה, מגיע להם סכום של 21,875 ₪ עבור כל אחת מהשנים.
לשנת 2021 : גובה דמי השימוש שנקבעו בחוות הדעת עבור שנה זאת הם 55,000 ₪. לאור מועד הגשת התביעה יש לחשב עשרה חודשים בלבד משנה זו כך שדמי השימוש להם זכאים התובעים בהתאם לחלקם היחסי הם 20,052 ₪.
לשנת 2014 : לא נקבע בחוות הדעת שווי דמי השימוש לגבי שנה זאת, בגינה יש לחייב את הנתבעת בחודשיים האחרונים של אותה שנה . עם זאת ניתן להשתמש בשמאות של שנת 2015 עבור חודשים אלו. דמי השימוש להם זכאים התובעים בהתאם לחלקם היחסי הם 3062 ₪.
סיכום
לאור המפורט לעיל, התביעה לתשלום דמי שימוש – מתקבלת.
הנתבעת תשלם לתובעים את צבר הסכומים שפורטו לעיל עבור שבע השנים קודם למועד הגשת התביעה. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מן היום האחרון של כל שנת חיוב בהתאם למה שפורט לעיל ועד לתשלומם המלא בפועל וזאת עד לגובה הסכום הנקוב בכותרת כתב התביעה (165,375 ₪) בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
הצדדים ינהלו ביניהם משא ומתן לגבי אופן ביצוע פירוק השיתוף לאחר שהנתבעת הביעה את רצונה לרכוש את חלקם של הנתבעים בדירה לפי מחיר השמאות (כמפורט בס’ 26 לכתב ההגנה ) וקביעת בית המשפט לעיל כי אין מדובר בדירה תפוסה תוך ההפרש הלא גדול בין שווי הדירה כפנויה לשווי הדירה כתפוסה על פי חוות הדעת השמאית . הצדדים יעדכנו את ביהמ”ש בהודעה משותפת תוך 30 יום כולל ימי הפגרה היכן עומדים הדברים.
הנתבעת תישא בשכ”ט ב”כ התובעים בסך 15,000 ₪ .לא ישולם סכום זה בתוך 30 יום מהיום יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן לפרסום ללא שמות הצדדים וללא פרטים מזהים
המזכירות תמציא פסק הדין החלקי כדין לצדדים.
ניתן היום, כ”ו תמוז תשפ”ד, 01 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.
