יוסי שיבס, סוויצ אפ בע”מ, פסק דין

לפני

כבוד השופט אמיר ויצנבליט

התובע

יוסי שיבס

נגד

הנתבעת

סוויצ אפ בע”מ

בשם התובע: עו”ד רוית גיא דרור, עו”ד עופרי מרחב

בשם הנתבעת: עו”ד תומר אברהמי

פסק דין

1. לפניי תביעה לקבלת דמי תיווך. בקצרה, ענייננו בהשכרת שטחי משרד. הנתבעת משכירה שטחי משרד לחברת ג’ייפרוג בע”מ (להלן – ג’ייפרוג). בתחילה שכרה ג’ייפרוג שטחים בשיעור מסוים, ועל כך קיבל התובע מהנתבעת דמי תיווך. לאחר מכן ג’ייפרוג שכרה מהנתבעת שטחים נוספים, והתובע עותר לקבלת דמי תיווך גם לגבי השטחים הנוספים הללו. הנתבעת חולקת על כך, ומכאן התביעה שלפניי.

2. התובע הוא מתווך במקרקעין. על-פי הנטען בכתב התביעה (המתוקן), הנתבעת שוכרת שטחי מסחר ומשכירה אותם בשכירות משנה. לפי המתואר על-ידי התובע, הנתבעת התקשרה עם התובע בהסכם לקבלת שירותי תיווך למציאת שוכר משנה. לפי הנטען, חברה בשם ג’ייפרוג התעניינה בשכירת שטחי משרד בבניין של הנתבעת המצוי בשד’ ההשכלה בתל-אביב, אולם בניין זה לא התאים לצרכי ג’ייפרוג. משכך, כך טוען התובע, הוא שכנע את חברת ג’ייפרוג לשכור מן הנתבעת שטחי משרד אחרים, בבניין בשם “רסיטל” ברחוב מנחם בגין בתל אביב (שני הבניינים דלעיל יכונו להלן למען הנוחות – הבניין בשד’ ההשכלה ובניין רסיטל).

לפי הנטען, הנתבעת וג’ייפרוג רצו להתקשר בהסכם לשכירות משנה בקשר לשטח של 2,600 מ”ר בבניין רסיטל, אולם לבסוף ג’ייפרוג שכרה בשכירות משנה מהנתבעת שטח קטן יותר בן 1,200 מ”ר בבניין זה. בגין התקשרות זו קיבל התובע מהנתבעת דמי תיווך. אולם לפי הנטען, בהסכם השכירות שבין ג’ייפרוג לבין הנתבעת ניתנה לג’ייפרוג אופציה לשכור בשכירות משנה שטחים נוספים. לפי הנטען ג’ייפרוג מימשה אופציה זו כחצי שנה לאחר התקשרותה עם הנתבעת, כך שהיא שכרה 1,200 מ”ר נוספים ממנה בבניין רסיטל. התובע טוען שהוא זכאי לדמי תיווך גם בגין השטחים הנוספים ששכרה ג’ייפרוג מהנתבעת – וזוהי התביעה שלפניי.

התובע טוען שהוא פעל למשך זמן במטרה לקדם את השכרת הנכס לג’ייפרוג, השקיע בדבר עבודה אינטנסיבית וממושכת, וזו לבסוף הבשילה לחתימה על הסכם שכירות המשנה בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג. התובע טוען שבכך שימש הגורם היעיל בהתקשרות הנתבעת וג’ייפרוג בעסקה.

דמי התיווך הנתבעים הם בסך 131,625 ש”ח, לצד פיצויים בגין עוגמת נפש בסך 5,000 ש”ח.

3. הנתבעת חולקת על טענת התובע בדבר זכאותו לדמי תיווך נוספים מעבר לאלו שכבר קיבל. הנתבעת טוענת שההסכם למתן שירותי התיווך בינה לבין התובע נעשה רק בקשר לבניין בשדרות ההשכלה, ושלגבי בניין זה העסקה עם ג’ייפרוג לא יצאה אל הפועל. הנתבעת טוענת כי התובע לא התקשר עימה בהסכם למתן שירותי תיווך בכל הנוגע לבניין רסיטל, ששם לבסוף ג’ייפרוג שכרה שטחים מהנתבעת. הנתבעת מצביעה על כך שבמועד שבו נכרת ההסכם למתן שירותי התיווך בינה לבין התובע, בניין רסיטל כלל עוד לא היה בחזקת הנתבעת: לגרסת הנתבעת ההסכם למתן שירותי תיווך בין הנתבעת לבין התובע נכרת ביום 9.9.2019, ואילו הנתבעת התקשרה בהסכם להשכרת שטחים בבניין רסיטל ביום 10.12.2019. הנתבעת טוענת שעל-פי דין אין אפשרות שההסכם למתן שירותי תיווך יתייחס ללקוח (ג’ייפרוג) באשר לכל נכס שהוא של הנתבעת, ולא לנכס ספציפי. הנתבעת טוענת שהתובע לא העניק שירותי תיווך בקשר לנכס שהושכר לבסוף על-ידי ג’ייפרוג בבניין רסיטל. הנתבעת טוענת שהתובע לא לקח חלק במשא ומתן להשכרת השטחים על-ידי ג’ייפרוג בבניין רסיטל. הנתבעת טוענת שההסכם שעשתה עם ג’ייפרוג לשם השכרת שטחי המשרד הנוספים, נעשה לאחר זמן וללא כל מעורבות של התובע.

אשר לדמי התיווך ששילמה הנתבעת לתובע בקשר לשטחי המשרד ששכרה ג’ייפרוג מהנתבעת “בפעימה הראשונה”, הנתבעת טוענת שתשלום זה נעשה לפנים משורת הדין, לאור החברות שבין התובע לבין מי מטעם ג’ייפרוג, מתוך רצון לשמר את ג’ייפרוג כשוכרת משנה, ונוכח ההגינות שבה פעלה הנתבעת. הנתבעת טוענת שהתובע פועל בחוסר תום לב, שעה שהוא מתבסס על תשלום שנעשה לו כמחווה של רצון טוב ולפנים משורת הדין לשם קבלת תשלום נוסף.

4. יצוין כי כתב התביעה הוגש בתחילה כשבו פירוט עובדתי שאינו מתאר נכונה את נסיבות העניין (הנתבעת תוארה בו כשוכרת בעסקה הרלוונטית, בעוד שהיא המשכירה בשכירות משנה). כתב התביעה תוקן לבקשת התובע, תוך חיובו בהוצאות (עיינו, החלטות מימים 14.8.2022 ו-12.10.2022).

5. מטעם התובע העידו הוא עצמו, וכן מר לירן נדל מג’ייפרוג (אשר העיד בעל-פה ללא תצהיר). מטעם הנתבעת העידו מר תום קדוש, שהוא סמנכ”ל הכספים אצל הנתבעת, ומר אורן שליט, שהוא סמנכ”ל פיתוח עסקי, שיווק ומכירות אצל הנתבעת. אציין כי בין מר נדל לבין התובע קיימים קשרי ידידות. עם זאת, התרשמותי מעדותו הייתה חיובית, והיא הותירה בי רושם מהימן.

דיון והכרעה

א. תמצית התשתית העובדתית

6. התובע הוא מתווך במקרקעין. הנתבעת היא חברה העוסקת בהשכרת נדל”ן. עיסוקה של הנתבעת הוא לשכור שטחים ולהשכירם בשכירות משנה (עיינו, דברי בא-כוחה בעמ’ 3 שורות 7-6 לפרוטוקול מיום 27.6.2022). על-פי העדויות שנשמעו, כיום הנתבעת משכירה שטחי משרד בכ-30 בניינים, המתפרסים על פני מעל 160 אלף מ”ר. אולם בשנת 2019, שאז החלה התשתית העובדתית הרלוונטית לענייננו, היקף עסקיה של הנתבעת עדיין היו קטנים יותר. לפי עדותו של מר קדוש, באותה עת הנתבעת השכירה בניין אחד, שלוש קומות במקומות שונים, ובניין רסיטל היה המקום החמישי שהושכר על-ידיה. בשנת 2019 היקף הנכסים המושכרים על-ידי הנתבעת היה כ-9,000 מ”ר (עיינו, עדותו של מר קדוש בעמ’ 80 שורה 34 עד עמ’ 81 שורה 13 לפרוטוקול; אציין כי בעדותם של מר קדוש ומר שליט נשמעו גם שטחים אחרים המושכרים כיום, כ-150,000 מ”ר בהמשך עדותו של מר קדוש או “מעל 150 – 180 אלף מטר” בעדותו של מר שליט בעמ’ 59 שורה 25 לפרוטוקול; אין מדובר בהבדלים מהותיים לענייננו; אלא אם מצוין אחרת, ההפניות לעדויות הן לתמלול הפרוטוקול מיום 9.5.2024).

7. חברת ג’ייפרוג היא חברה גדולה, כיום נסחרת בנאסד”ק. על-פי העדויות שנשמעו, שוויה הוא מספר מיליארדי ש”ח (עיינו, עדותו של מר נדל בעמ’ 20 שורות 8-4 לפרוטוקול; כן ראו, עדותו של מר שליט בעמ’ 62 שורות 30-22 לפרוטוקול, בדבר היותה “חברה גדולה רצינית”). על המשמעות באותה העת של ההתקשרות של הנתבעת, כחברה בצמיחה, עם ג’ייפרוג, עמד מר קדוש בעדותו: “…בכלל ג’ייפרוג זה היה לקוח החלומות שלנו גם היום הוא חלום ומדהים אבל אז היינו הרבה יותר קטנים…” (עמ’ 83 שורות 13-10 לפרוטוקול).

8. ביום 8.9.2019 כרתו התובע וג’ייפרוג הסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין (נספח 3 לכתב התביעה המתוקן). הסכם תיווך זה עוסק, על-פי הרשום בו, בהשכרת בניין שלם בשד’ ההשכלה, בשטח המתפרס על פני שש קומות וכ-2,600 מ”ר. מאחר שאין טוב ממראה עיניים, להלן הקטעים הרלוונטיים מהסכם זה:

ובהמשך:

אעיר כי מר נדל נחקר על כך שבשולי הסכם זה מופיעה חותמת של ג’ייפרוג אך לא חתימה (עמ’ 20-19 לפרוטוקול). אולם אין בפניי כל יסוד להניח שמדובר בהסכם שאינו תקף, וג’ייפרוג אכן שילמה לתובע דמי תיווך. מר נדל העיד שהוא מכיר מסמך זה (עמ’ 20 שורות 34-30 לפרוטוקול), ובהמשך העיד שהמסמך נעשה על-ידי מחלקת הרכש אולם הוא חושב שהמסמך עבר דרכו (עמ’ 24 שורות 33-32 לפרוטוקול). מכל מקום, די בגרסת התובע בתצהירו כי זהו המסמך המהווה את ההסכמות בינו לבין ג’ייפרוג, וזו לא נסתרה.

9. אם כן, ההסכם להזמנת שירותי התיווך שכרת התובע עם ג’ייפרוג עוסק בהשכרת הבניין בשד’ ההשכלה. אולם ענייננו אינו ביחסים החוזיים שבין התובע לבין ג’ייפרוג. ענייננו ביחסים שבין התובע לבין הנתבעת. בעניין אחרון זה, למחרת, יום 9.9.2019, כרתו גם התובע והנתבעת הסכם להזמנת שירותי תיווך (נספח 4 לכתב התביעה המתוקן). גם כאן אין טוב ממראה עיניים, בייחוד לאור ההבדלים בין הסכם זה לבין ההסכם בין התובע לבין ג’ייפרוג, ולאור מחיקות ותוספות שונות בכתב יד, כדלקמן:

אם כן, בראש ההסכם בין התובע לבין הנתבעת מסומן כי ההסכם עוסק ב”נכס להשכרה”. בהסכם מולא שסוג הנכס הוא “בניין”, הכתובת בשד’ ההשכלה, שטח שהוא בקירוב 2,600 מ”ר ומס’ הקומות בבניין שהוא שש. עם זאת, על אלו הוספו מחיקות בקווים אלכסוניים, כפי שניתן להתרשם מצילום המסמך שהובא לעיל. כן נרשמו המילים: “לקוח JFrog”, כשהמילה JFrog מוקפת במסגרת. אציין כי בהמשך ההסכם נרשם ששיעור דמי התיווך הוא כדמי השכירות עבור שלושה שבועות (וכן מצוין, “ללא חניות”).

10. אדגיש שהסכם זה, על מחיקותיו והרישומים המופיעים בו, הוגש כך הן על-ידי התובע, הן על-ידי הנתבעת. קרי, אין בפניי טענה שלפיה מדובר במחיקות או בתוספות המאוחרות לעשיית ההסכם, או שאלו אינן חלק מן ההסכמות בין הצדדים. התובע העיד כי המחיקות בהסכם נעשו על-ידי מר קדוש, ועל כך נרחיב להלן. אם כן, זהו ההסכם כפי שנעשה: כשחלקים בו מחוקים ושיש בו רישומים שונים, והכל כפי שהובא לעיל.

11. ביום 10.12.2019 כרתה הנתבעת הסכם שכירות עם בעלי הזכויות במקרקעי בניין רסיטל, שעל-פיו שכרה הנתבעת שטחים בבניין רסיטל (נספח ו’ לכתב ההגנה). על-פי הסכם זה, רשאית הנתבעת להשכיר את השטחים ששכרה בשכירות משנה (סעיף 5.1 להסכם).

12. ביום 9.6.2020 כרתה הנתבעת עם ג’ייפרוג הסכם לשכירות משנה של שטחים בבניין רסיטל (תויק בתיק ביום 19.5.2024; הסכם זה יכונה למען הנוחות – הסכם השכירות הראשון). בהסכם זה שכרה ג’ייפרוג מהנתבעת שטח של 1,209 מ”ר בקומה 9 בבניין רסיטל (סעיף 2.1 להסכם, לצד מקומות חנייה). מועד מסירת החזקה על-פי הסכם זה הוא ביום 9.9.2020 (סעיף 6.1 להסכם).

בהסכם השכירות הראשון נכללו הוראות שעניינן הגדלת שטחי השכירות בהמשך. בסעיף 4.11 להסכם נקבע כי לג’ייפרוג תעמוד הזכות לשכור בבניין שטח נוסף של כ-700 מ”ר בקומה 10. בסעיף 4.12 להסכם השכירות הראשון ניתנה לג’ייפרוג זכות ראשונים להשכרת שטחים נוספים בבניין.

אעיר כי הסכם השכירות הראשון לא צורף לראיות הנתבעת. הוא הוצג בשלב מאוחר יותר (במהלך ישיבת ההוכחות או אף לאחריה, על כך התעוררה מחלוקת בין הצדדים). עם זאת, בישיבת ההוכחות טען התובע כי המסמך לא גולה בגילוי המסמכים של הנתבעת. על כך השיבה הנתבעת: “יכול להיות שהוא לא גולה אני לא מתווכח כרגע” (עמ’ 26 שורה 7 לפרוטוקול).

13. הנתבעת שילמה לתובע דמי תיווך בגין עסקת השכרת שטחי המשרד מהנתבעת לג’ייפרוג בהסכם השכירות הראשון. התובע הציג לעניין זה שתי חשבוניות, האחת מיום 30.6.2020 על סך כ-115,110 ש”ח שבה נרשם: “עמלת תיווך בניין רסיטל קומה 9 כ 1200 מ”ר”, והשנייה מיום 7.7.2020 על סך כ-1,890 ש”ח, שבה נרשם: “השלמה לעמלת תיווך רסיטל קומה 12 1200 מ”ר” (נספח 5 לכתב התביעה; הסכומים כוללי מע”מ).

14. ביום 31.12.2020 כרתה הנתבעת עם ג’ייפרוג הסכם לשכירות משנה של שטחים נוספים בבניין רסיטל (נספח ה’ לכתב ההגנה; וזה יכונה להלן למען הנוחות – הסכם השכירות השני). כותרת הסכם השכירות השני היא “תוספת” להסכם השכירות הראשון. על-פי האמור בפתח הסכם זה, הוא נעשה הואיל וביום 9.6.2020 נעשה הסכם השכירות הראשון, והואיל ולג’ייפרוג דרושים שטחים נוספים, מוסכם כי ג’ייפרוג תשכור מהנתבעת שטח נוסף של כ-1,209 מ”ר בקומה 8 בבניין. בהסכם נאמר שנוכח הסכמות אלו, הנתבעת וג’ייפרוג מעוניינים לערוך שינויים בהסכם השכירות הראשון. בהסכם השכירות השני נאמר כי מועד מסירת החזקה של השטחים הנוספים הוא יום 1.7.2021, אולם שגם ניתן להקדימו או לדחותו בהתאם להוראות ההסכם (עיינו, סעיף 2 להסכם).

15. לאחר מכן שלח התובע לנתבעת מכתב שבו דרש לקבל דמי תיווך גם בגין הגדלת שטחי המשרד המושכרים לג’ייפרוג (נספח 6 לתצהיר התובע; המכתב צורף באופן קטוע כך שהוא אינו נושא את תאריך המכתב; בסעיף 19 לתצהיר התובע נרשם שהמכתב נשלח ביום 1.2.2021). לגרסת התובע בתצהירו, מכתבו לא נענה.

ב. זכאות התובע לדמי תיווך

16. אלו הן, בתמצית, המחלוקות בין הצדדים. בין הצדדים מחלוקת במישור החוזי, האם קיים ביניהם הסכם בדבר קבלת דמי תיווך בגין שטחים שתשכיר הנתבעת לג’ייפרוג בבניין רסיטל. הנתבעת טוענת כי הסכם התיווך עוסק בקבלת דמי תיווך בקשר לעסקה בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג בבניין בשד’ ההשכלה בלבד, ועסקה שכזו לא הושגה. התובע טוען כי הסכם התיווך חל גם לגבי העסקה שהושגה בין הנתבעת לג’ייפרוג בבניין רסיטל.

17. ככל שההכרעה במחלוקת האמורה תהא על-פי עמדת התובע, זו אינה סוף הדרך, שכן על התובע גם לעמוד בדרישות הדין לקבלת דמי תיווך במקרקעין. שלושה תנאים קבועים בדין לזכאות מתווך במקרקעין לדמי התיווך: היות המתווך בעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין, קיומו של הסכם בכתב אשר עליו לכלול פרטים שונים בהתאם לתקנות, והיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (סעיפים 9 ו-14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ”ז-1997 (להלן – חוק המתווכים ותקנות המתווכים, בהתאמה)). המחלוקת בענייננו היא על שני התנאים האחרונים: קיומו של הסכם בכתב הכולל את הפרטים הנדרשים בדין, והיות התובע הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם.

18. אציין כי יתכן שהנתבעת בסיכומיה גם חולקת על קיומו של התנאי הראשון לעיל בדבר רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין, הגם שבקיצור יחסית (בלשונה: “…ראשית התובע לא הוכיח כי הוא מתווך במקרקעין…”; סעיף 4 לסיכומיה). אולם עיון בכתבי הטענות מעלה כי בכתב התביעה טען התובע שהוא מחזיק ברישיון תיווך וציין את מספר רישיונו (סעיף 1 לכתב התביעה המתוקן), ולעניין זה טענה הנתבעת כי סעיף זה “אינו מוכחש” (סעיף 44 לכתב ההגנה). אכן, בסעיף זה בכתב ההגנה מובאות הסתייגויות שונות (זו לשונו המלאה: “סעיף 1 לכתב התביעה – אינו מוכחש ככל ותואם את המסמכים בזמן אמת ברם ככל והוא דורש את אשר דורש בתביעה הרי הוא פועל בניגוד לקבוע בחוק התיווך ומבוקש לקבוע זאת”). אולם כפי שנפסק, מטרת כתב הטענות היא “להעמיד את היריב על טיב הטענה הצפויה שתיטען נגדו, על מנת שיוכל להתכונן ולא יהא מופתע” (ע”א 135/67 פקיד השומה, תל אביב 4 נ’ פורת, פ”ד כא(2) 411, 419 (1967)). כן נאמר בדומה כי “המטרה המרכזית של כתבי הטענות היא להגדיר בצורה מדויקת ככל האפשר את הפלוגתות העומדות במחלוקת בין הצדדים, כך שבפני בעלי הדין ובית המשפט תהיה פרוסה יריעת המחלוקת האמתית בשלב מוקדם של ההליך” (יששכר רוזן-צבי ההליך האזרחי 381 (2015)). קרי, אם היה ברצון הנתבעת להכחיש את רישיונו של התובע לעסוק בתיווך מקרקעין, היה מקום לעשות כן בבהירות.

ב.(1) ההסכמות בין הצדדים

19. כאמור, בין הצדדים מחלוקת לגבי משמעות הסכם התיווך שכרתו, קרי, מחלוקת במישור החוזי, מהו החוזה שעשו הצדדים ומה פרשנותו. הנתבעת טוענת כי הסכם זה חל רק לגבי עסקה שתירקם בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג בבניין בשד’ ההשכלה בלבד. מאחר שעסקה שכזו לא נכרתה, טוענת הנתבעת שהתובע אינו זכאי לדמי תיווך. התובע, לעומת זאת, טוען שהסכם התיווך חל גם לגבי עסקה שתירקם בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג שלא בבניין בשד’ ההשכלה, ומשכך הסכם התיווך מקנה זכאות לדמי תיווך גם בקשר לעסקה שנעשתה בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג בבניין רסיטל.

20. במחלוקת זו, מצאתי שיש לאמץ את עמדת התובע. דעתי היא שמן ההסכם עולה כוונה משותפת שלפיה דמי התיווך ישולמו לא רק בקשר לעסקת שכירות שתיכרת בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג בבניין בשד’ ההשכלה, אלא גם בקשר לעסקה בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג בנכס אחר של הנתבעת.

21. תחילה, יש להידרש ללשון ולתצורת ההסכם כפי שנעשה: צוינה בו הכתובת של הבניין בשד’ ההשכלה, אולם על גבי הכתובת הוספה מחיקה. לצד זאת הוסף הרישום: “הלקוח JFrog”, והמילה “JFrog” הוקפה במסגרת. לטעמי, הדבר מלמד על כוונה של הצדדים שלפיה ההסכם יביא לזכאות לדמי תיווך בקשר לעסקת שכירות שתיכרת בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג, ולא רק בבניין בשד’ ההשכלה.

22. ואכן, התוספות שנעשו בכתב יד הן בעלות חשיבות בקשר לכוונתם המשותפת של הצדדים. כפי שנאמר (אהרן ברק פרשנות במשפט – החוזה 455 (תשס”א) (להלן – ברק) (ההדגשה הוספה)):

“לעתים קרובות, החוזה שבין הצדדים הוא חוזה מודפס. כך הדבר כאשר החוזה הוא חוזה אחיד. כך הדבר בחוזה רגיל שהצדדים הדפיסו. יש שהצדדים מוסיפים לטקסט המודפס הוראות נוספות. כך הדבר כאשר לטופס המודפס של החוזה האחיד מיתוספת (בהדפסה או בכתב יד) הוראה שהצדדים מצאו לראוי להוסיפה. כך הדבר כאשר לכתב של החוזה הרגיל, הצדדים הוסיפו (בהדפסה שונה או בכתב יד) הוראה נוספת. בכל המקרים הללו הצדדים מצאו לנכון להוסיף הוראה משלהם, שנועדה להוסיף על הטקסט הרגיל של החוזה. להוראה מסוג זה יש משקל מיוחד. ההנחה הינה כי הוראה זו, יותר מכל הוראה אחרת, משקפת את התכלית המונחת ביסוד החוזה. סביר להניח – לאור המאמץ המיוחד אשר הצדדים עשו בהכנסת אותה הוראה לכתב החוזה – כי דווקא בהוראה זו הם ביקשו לבטא את אומד דעתם”.

וכפי שנקבע בבית המשפט העליון: “כאשר צדדים לחוזה מסכימים ביניהם לשנות סעיף אחד מתוך נוסח סטנדרטי של חוזה, יש לשער, שהם הקדישו תשומת לב מיוחדת לשינוי והתכוונו לגרום לתוצאה, אליה חותר השינוי, ולכן אני נוטה להשקפה, כי יש לפרש את החוזה כולו לאור התיקון הנ״ל” (ע”א 702/84 יובל גד בע”מ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, פ”ד מ(4) 802, 807 (1987)).

23. כך הוא בענייננו. הצדדים ראו לנכון לעשות הסכם שבו הרישום בדבר שד’ ההשכלה מחוק, והתווספו מילים בדבר שם ה”לקוח”, שהוא ג’ייפרוג, כששמו הוקף במסגרת. המחיקה מלמדת שכוונת הצדדים הייתה שלא להגביל את תחולת ההסכם לבניין בשד’ ההשכלה – שהרי כתובת זו נמחקה. המסגרת סביב שמה של ג’ייפרוג מלמדת שהתובע והנתבעת ראו לנכון להדגיש את המרכזיות של ג’ייפרוג ביחסים ביניהם, כשהשגת העסקה עמה היא העיקר. מכאן עולה לטעמי כוונה בהירה של הצדדים לתשלום דמי תיווך בעסקה שתיכרת בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג, לא רק בבניין בשד’ ההשכלה, אלא גם בבניין אחר (כפי שנעשה לבסוף בבניין רסיטל).

24. על כך נוסיף שגם ניתן ללמוד על כוונת הצדדים מהתנהגותם לאחר כריתתו. התנהגות הצדדים לחוזה לאחר כריתתו היא אמצעי ללמוד על כוונתם בעת כריתתו (ברק, בעמ’ 469-467). לעניין זה יש לתת את הדעת לכך שהנתבעת שילמה לתובע דמי תיווך בגין הסכם השכירות הראשון בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג. זאת הגם שהעסקה שנעשתה בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג לא הייתה בבניין בשד’ ההשכלה, אלא בבניין רסיטל.

לטעמי, אין לקבל את טענת הנתבעת שלפיה תשלום דמי התיווך לתובע נעשה לפנים משורת הדין. גרסת הנתבעת היא שהתשלום נעשה לבקשת ג’ייפרוג (ראו, למשל, סעיף 21 לתצהירו של מר קדוש). מר נדל (מג’ייפרוג) אכן העיד שניסה לפשר בין הצדדים בנושא (עמ’ 14-13 לפרוטוקול). אולם בסופו של יום, הנתבעת שילמה לתובע סכום נכבד למדי, בסך 100,000 ש”ח (לפני מע”מ). קיים קושי לראות סכום שכזה כתשלום שנעשה לפנים משורת הדין.

25. הנתבעת צירפה לעניין זה התכתבות בין מר שליט (מהנתבעת) לבין מר נדל (מג’ייפרוג), שם ביקש מר נדל ממר שליט שזה האחרון יבשר לתובע שיקבל את דמי התיווך על מנת “שיהיה מבסוט”, ואחר כך רשם למר שליט, “יצאת מלך” (נספח ג’ לתצהירי הנתבעת). אולם התכתבות זו אינה עם התובע, ואינה מלמדת על הלך הרוח בין בעלי הדין, וזה העיקר. זאת ועוד, עיון בהתכתבות זו מלמד שהתשלום של דמי התיווך בוסס על תחשיב שעשתה הנתבעת של זכאות התובע. בתכתובת זו מסביר מר שליט למר נדל כיצד חישב את הסכום לתשלום. מר שליט כותב באותה התכתבות שעמדת התובע שלפיה מגיעים לו 119,000 ש”ח היא שגויה, והסביר למר נדל את החישוב שעשה. לא נאמר באותה התכתבות שמדובר בפשרה, בתשלום חלקי שנעשה בהגעה לעמק השווה או בדבר מה הדומה לכך. הדברים אינם נחזים לתשלום שנעשה לפנים משורת הדין.

26. הנתבעת מצביעה על כך שבמועד כריתת הסכם התיווך (ביום 9.9.2019), היא טרם שכרה את בניין רסיטל מבעל הזכויות בו (דבר שנעשה לפי ההסכם שהוצג ביום 10.12.2019; נספח ו’ לתצהירי הנתבעת). מצאתי שאין בכך כדי לשנות. זאת לאור אופייה הספציפי של הנתבעת, כמי שעיסוקה הוא בהשכרת שטחי משרד באתרים שונים. כעולה מעדות עדי הנתבעת, כיום הנתבעת משכירה שטחי משרד בכ-30 בניינים, על פני מעל 160 אלף מ”ר. אומנם, בשנת 2019 היקף עסקיה של הנתבעת היה קטן יותר (לפי עדותו של מר קדוש, באותה עת הנתבעת השכירה בניין אחד, שלוש קומות במקומות שונים, ובניין רסיטל היה המקום החמישי שהושכר על-ידיה, ודובר היה בכ-9,000 מ”ר שהשכירה לאחרים; עיינו לעניין זה, עדותו של מר קדוש בעמ’ 80 שורה 34 עד עמ’ עמ’ 81 שורה 13 לפרוטוקול; כפי שצוין, בעדותם של מר קדוש ומר שליט נשמע גם היקף שטחים אחרים המושכרים כיום, אולם ללא הבדל המשמעותי לענייננו).

הגם שבשנת 2019 היקף פעילותה של הנתבעת היה קטן יותר מהיום, לא ניתן להתעלם מכך שעיסוקה של הנתבעת התפרס על פני אתרים שונים שאותם היא מאתרת ומשכירה הלאה. נוכח אופי זה של פעילות עסקית, אין בעובדה שבעת עשיית הסכם התיווך עם התובע הנתבעת טרם שכרה את בניין רסיטל (כדי להשכירו הלאה בשכירות משנה), כדי לשנות מכך שכוונת הצדדים הייתה שישולמו דמי תיווך בקשר לעסקה שתכרות הנתבעת עם ג’ייפרוג, בכל נכס של הנתבעת.

יתרה מכך, הנתבעת הותירה שולי עמימות לגבי השאלה, אימתי קיבלה את הזכויות בבניין בשד’ ההשכלה. בתצהיריהם של מר קדוש ומר שליט נרשם כך (סעיף 14 לתצהירו של מר קדוש; 10 10 לתצהירו של מר שליט; ההדגשה הוספה):

“בהתאם לסעיפים 1 ו-2ב להזמנה כאמור, נקבע באופן חד משמעי, כי מקום בו יתגבש הסכם שכירות משנה, בין ג’ייפרוג לבין סוויצ אפ בנוגע לשטח הבניין ברח’ ההשכלה 3, הרי שתשלום לו התמורה בהתאם. נוכח העובדה, כי סוויצ אפ פעלו במקביל גם לשכירת השטח בבניין ברח’ ההשכלה בעצמם (כשהנתבעת היא למעשה המשכירה), הגדילו הצדדים והבהירו כי דמי התיווך ישולמו רק בנוגע להסכם שכירות המשנה בבניין זה, ולא מעבר לכך.”

דברים אלו לא בהירים. לא ברור מה הכוונה באמירה ש”במקביל” בנתבעת פעלו “לשכירת השטח בבניין רח’ ההשכלה בעצמם” – והאם הכוונה בכך היא שבעת כריתת הסכם התיווך גם בבניין בשד’ ההשכלה טרם רכשה הנתבעת זכויות, שכן עסקה בכך “במקביל”. מר שליט נשאל בחקירתו הנגדית ממתי לנתבעת זכויות בשד’ ההשכלה, ותשובתו הייתה בתחילה, “לא זוכר”, אולם לאחר מכן השיב שלמעשה גם בבניין בשד’ ההשכלה לא היו לנתבעת זכויות בעת עשיית הסכם התיווך עם התובע. כך הובאו הדברים בלשונו של מר שליט, ואוסיף שהתרשמותי הייתה שהוא מנסה לחמוק ממתן תשובה בהירה (עמ’ 61 שורות 36-27 לפרוטוקול):

“עו”ד מ. עופרי : זה נכס שהיה לכם זכויות בו ממתי [הבניין בשד’ ההשכלה, א.ו.]?

העד, מר א. שליט : לא זוכר.

עו”ד מ. עופרי : הנכס בהשכלה.

העד, מר א. שליט : אני לא זוכר.

עו”ד מ. עופרי : באותו זמן של חתימת ההסכם זה נכס שהיה,

העד, מר א. שליט : עד כמה שאני זוכר היינו במשא-ומתן איתו עדיין לא כרתנו הסכם.

עו”ד מ. עופרי : יכול להיות שעדיין לא היו לכם זכויות בו.

העד, מר א. שליט : עניתי לך על השאלה.

עו”ד מ. עופרי : לאחר מכן כן רכשתם זכויות בו?

העד, מר א. שליט : כן”.

הנה כי כן, בטענה שלפיה במועד כריתת הסכם התיווך טרם רכשה הנתבעת את זכויותיה בבניין רסיטל, ולכן לא ייתכן שהסכם התיווך מתייחס לבניין רסיטל אלא הוא מתייחס לבניין בשד’ ההשכלה בלבד – אין דבר. לאחר הותרת שולי עמימות, לבסוף השיב מר שליט כי גם הזכויות בבניין בשד’ ההשכלה נרכשו על-ידי הנתבעת לאחר כריתת הסכם התיווך.

27. כן נזכור שענייננו בפרקי זמן קצרים למדי, בני מספר חודשים. אין מדובר, למשל, בעשיית עסקה במקרקעין בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג לגבי בניין ששכרה הנתבעת מבעליו שנים לאחר כריתת הסכם התיווך, כך שניתן לסבור שהדבר חורג מכוונת הצדדים בעת עשיית הסכם התיווך. הנתבעת רכשה את זכויותיה בבניין רסיטל מספר חודשים בלבד לאחר עשיית הסכם התיווך. נזכור, כאמור, שגם הזכויות של הנתבעת בבניין בשד’ ההשכלה נרכשו על-ידי הנתבעת לאחר כריתת הסכם התיווך.

28. בנסיבות אלו, יש לראות את הסכם התיווך ככזה המעגן את כוונת הצדדים שלפיה תהא זכאות לדמי תיווך לא רק בגין עסקה שתרקם בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג בבניין בשד’ ההשכלה (כזכור, דווקא שמו של בניין זה נמחק), אלא גם בבנייניה הנוספים של הנתבעת, בין אם כבר נשכרו על-ידי הנתבעת במועד עשיית הסכם התיווך ובין אם נשכרו על-ידיה לאחר מכן, ובכלל זאת בניין רסיטל.

ב.(2) בחינת ההסכם על-פי חוק המתווכים והתקנות מכוחו

29. עתה לשאלה הנוספת, בדבר דיות ההסכם על-פי הוראות הדין. קרי, השאלה היא האם לאור חוק המתווכים והתקנות מכוחו, זכאי התובע לדמי התיווך חרף חוסרים הקיימים בהסכם. סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע, כי “מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה”. אם כן, הדרישה בדין אינה אך לקיומו של הסכם בכתב, אלא גם שבהסכם זה יכללו פרטים שונים שנקבעו בדין. פרטים אלו קבועים בתקנות המתווכים, והם שם המתווך והלקוח ופרטיהם, סוג העסקה המדוברת (דוגמת, שכירות), תיאור הנכס מושא פעולת התיווך, מחיר העסקה בקרוב, ושיעור דמי התיווך. המחלוקת לענייננו מתרכזת בחובה לציין בהסכם את “תיאור הנכס נושא פעולת התיווך” (תקנה 1(3) לתקנות אלו).

30. במקרים שבהם המתווך במקרקעין והלקוח לא עשו ביניהם כל מסמך בכתב שהוא, קיים בסיס לסברה שלפיה לא יהיה זכאי המתווך לכל דמי תיווך (עיינו, ע”א 3384/16 מזרחי נ’ מרקוביץ, פסקאות 50-48 (5.7.2018) (להלן – עניין מזרחי); וכן ראו, פסק-דיני בת”א (שלום הרצ’) 23132-06-19‏ שרביט נ’ סגול (20.10.2020), בדבר דחייה על הסף של תביעה נוכח העדר כל מסמך בכתב). זאת בשים לב לתכלית הצרכנית של חוק המתווכים. אולם, כפי שנפסק, כאשר מסמך בכתב קיים אולם חסרים בו פרטים, ניתן בזהירות הראויה ובנסיבות המתאימות לכך להשלימם באמצעות עקרון תום הלב (ראו, עניין מזרחי, בפיסקה 46).

31. בענייננו, מצאתי שבאורח חריג, ובנסיבות הקונקרטיות של התביעה שלפניי, יש לקבוע כי הסכם התיווך חל גם לגבי בניין רסיטל, הגם שההסכם חסר בקשר לתיאור הנכס מושא שירותי התיווך. זאת שכן מצאתי שבנסיבות, עמידת הנתבעת על טענה זו נגועה בחוסר תום לב.

32. ראשית, יש לתת את הדעת לאופן שבו עשו הצדדים את ההסכם. עמדנו על הדברים לעיל. בהסכם אומנם נרשם הבניין בשד’ ההשכלה, אולם רישום זה נמחק. כאמור, אין בפניי טענה או ראיה לכך שמדובר בתוספת מאוחרת. קרי, הצדדים באו בהסכם כפי שהוא, עם המחיקות על גביו. לצד זאת הוספו המילים: “לקוח JFrog”. בשני אלו באה לידי ביטוי כוונת הצדדים המשותפת כי ההסכמות ביניהם מתייחסות לג’ייפרוג. כן לא ניתן להתעלם מהקפת המילה “JFrog” במסגרת. המסגרת מדגישה את הכוונה, שלפיה ההתקשרות בין הצדדים היא לגבי התקשרות הנתבעת עם ג’ייפרוג.

כלומר, ענייננו אינו אך בהסכם תיווך שבו קיים חוסר. הנסיבות שבפנינו מורכבות מכך, כשלפנינו הסכם תיווך שנעשו בו מחיקות ותוספות המצביעות היטב על כוונת הצדדים בהתייחס לאותו חוסר. המחיקה של הכתובת, הוספת המילים “לקוח JFrog”, הקפת המילה “JFrog” במסגרת – כל אלו מבטאים באופן ברור למדי את כוונת הצדדים להסכם התיווך כי הסכם זה עוסק בהתקשרות בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג, בכל בניין וגם מעבר לבניין בשד’ ההשכלה. קרי, להבדיל מחוסר פשוט בהסכם תיווך, בענייננו כוונת הצדדים הפוזיטיבית הייתה לעשות הסכם שבו אותו חוסר. לאור זאת, לטעמי קיים חוסר תום לב רב ברצון הנתבעת להתנער מהסכמות הצדדים כפי שבאו לכדי ביטוי במחיקות ובתוספות שעשו בהסכם. אחרת, התוצאה היא שהנתבעת באה בהסכם חסר משמעות ונפקות.

33. שנית, בדיון ההוכחות נשמעו עדויות הצדדים לגבי הנסיבות שבהן נעשו המחיקות והתוספות בהסכם התיווך. התובע העיד שמי שעשה את המחיקות הוא מר קדוש (עמ’ 47 שורות 23-22 לפרוטוקול: “…זה הנתבעת מחקה זה תום קדוש מחק את רחוב ההשכלה וכתב חברת ג’ייפרוג לא אני”). מר שליט העיד שאינו יודע מי ביצע את המחיקות, והפנה את בא-כוח התובע לשאול בנושא את מר קדוש (עמ’ 62 שורה 29 עד עמ’ 63 שורה 16 לפרוטוקול). תשובותיו של מר קדוש בנושא היו לא בהירות ומתחמקות. כך השיב מר קדוש בנושא (עמ’ 79 שורה 1 ואילך לפרוטוקול):

“עו”ד מ. עופרי: למעשה ההסכם תיווך הזה שאתה מחזיק זה בשביל לשכור את יוסי בשביל ג’ייפרוג?

העד, מר ת. קדוש: בשביל שחברת ג’ייפרוג יחתמו בהשכרה [צ”ל לדעתי – בהשכלה, א.ו.].

עו”ד מ. עופרי: אז מאיזה סיבה אתה מוחק את המילים שדרות ההשכלה?

העד, מר ת. קדוש: איפה, אני לא זוכר אם אני מחקתי, אני לא מחקתי אני לא יודע מי מחק את זה אנחנו חתמנו עם ג’ייפרוג ויוסי בשביל שיחתמו נכס ברחוב ההשכלה מאוד פשוט.

עו”ד מ. עופרי: אדוני אתה חתום על המסמך זה נכון?

העד, מר ת. קדוש: כן.

עו”ד מ. עופרי: אתה חותם על מסמך ששדרות ההשכלה מחוקות בו.

העד, מר ת. קדוש: נו נו?

כב’ הש’ א. ויצנבליט : קודם כל זה אתה מאשר שאתה חתמת על המסמך הזה ששדרות ההשכלה מחוק?

העד, מר ת. קדוש: אני חתמתי על המסמך כן.

כב’ הש’ א. ויצנבליט: אתה רואה למעלה יש מחיקות.

העד, מר ת. קדוש: נו אני לא זוכר זה 2009 איך אני זוכר זה היה מחוק או לא?

כב’ הש’ א. ויצנבליט : יש לך עותק אחר של המסמך?

העד, מר ת. קדוש : עכשיו בזה הרגע מ-2019 אני צריך להתקשר למשרד לבדוק לא זוכר, אני חתמתי זה חתימה שלי חתמנו עם ג’ייפרוג שיקחו הנכס בהשכלה.

כב’ הש’ א. ויצנבליט : אני אשאל אחרת המסמך הזה צורף לתצהיר שלך נכון?

העד, מר ת. קדוש : כן.

כב’ הש’ א. ויצנבליט : ז”א אם תסתכל תראה זה ככה הם צירפו את המסמך לתצהיר שלהם בסדר, אז כשערכת את התצהיר שלך מאיפה הבאת את המסמך?

העד, מר ת. קדוש : באחד המיילים אני מניח.

כב’ הש’ א. ויצנבליט : או קיי, מיילים בין מי למי?

העד, מר ת. קדוש : ביני לבין יוסי אם אני זוכר נכון.

כב’ הש’ א. ויצנבליט : הבנתי.

עו”ד מ. עופרי : אז כשאתה חותם על המסמך הזה מה הכוונה שלך אם שדרות ההשכלה מחוק מה הכוונה שלך?

העד, מר ת. קדוש : בספטמבר 2019 הכוונה הייתה שחברת ג’ייפרוג באים לרחוב ההשכלה.

עו”ד מ. עופרי : אתה מגיע לפה ומתייחס לזה כאילו זה דבר שולי זה בערך מרכז כל הסיבה שאנו נמצאים כאן היום.

העד, מר ת. קדוש : יש אלפי מסמכי תווך, כשבא הלקוח הוא בא לרחוב ההשכלה ג’ייפרוג.

עו”ד מ. עופרי : אז למה אתה חותם על מסמך שבו רחוב ההשכלה מחוק?

העד, מר ת. קדוש : אני לא זוכר.

עו”ד מ. עופרי : יש שם את השם ג’ייפרוג מסומן שם.

העד, מר ת. קדוש : נו.

עו”ד מ. עופרי : ומוקף בריבוע למה הוא שם אני מנחש התשובה אני לא זוכר.

העד, מר ת. קדוש : אני אסביר מאוד פשוט יש לך עכשיו אתה לוקח נכס או-קיי יש מתווך או שהוא בא איתנו לשם ויש מתווך בעסקה ואני מראה את הנכס הזה לחברה בשם ג’ייפרוג למחרת תבוא חברה בשם ספורט ואני אסגור איתם שהוא לא יטען שהוא הביא אותם או שהוא יטען שהנכס שלו אז אתה מציין את הנכס ואת הלקוח”.

ניתן להתרשם שבעדותו של מר קדוש לעתים קיים העדר זיכרון, לעתים התחמקות – ובכל מקרה ההסברים אינם משכנעים. בנסיבות אלו יש להעדיף את גרסת התובע כי מי שביצע את המחיקות הוא מר קדוש. ועוד: עיון בסיכומי הנתבעת מעלה להבנתי שהנתבעת עצמה מפרשת את דבריו של מר קדוש כמי שאישר בעדותו שהוא שמחק את כתובת הנכס והקיף במסגרת את שמה של ג’ייפרוג (עיינו, סעיף 9 לסיכומי הנתבעת: “סמנכ”ל הכספים אצל הנתבעת, מר תום קדוש (לעיל ולהלן: “תום”) אישר, כי הוא חתם על הסכם התיווך מטעם הנתבעת והוא זה שמחק את כתובת הנכס והקיף בריבוע את השם של ג’יפרוג, כאשר כוונתו בזמן אמת הייתה שהסכם התיווך בין התובע לנתבעת רלוונטי, בהתייחס להשכרת הנכס בשד’ ההשכלה 3 לחברת ג’יפרוג בלבד”; ההדגשות במקור; אוסיף שהסיפא בטיעון אינה בהירה: הכיצד זה דווקא המחיקה של הכתובת נעשית בכוונה שהסכם התיווך יחול רק לגבי אותה הכתובת). אם כן, בסיכומיה מודה הנתבעת שמר קדוש הוא שביצע את המחיקות בהסכם התיווך והוסיף את המילים “לקוח JFrog” ואת המסגרת סביב המילה JFrog. קיים חוסר תום לב בולט ברצון הנתבעת לחמוק מהסכם ומכוונת הצדדים, כאשר הנציג מטעמה הוא שלקח חלק בעיצוב ההסכם, על מחיקת הכתובת, הוספת שם הלקוח והדגשתו באמצעות מסגרת.

אולם גם אלמלא קביעה זו בדבר זהות מבצע המחיקות והתוספות, כאמור, הן התובע, הן הנתבעת, הגישו לתיק בית המשפט את הסכם התיווך על מחיקותיו והתוספות בו. אם מר קדוש איתר את נוסח ההסכם באופן זה באחת מתכתובות הדוא”ל שלו עם התובע, הרי שלא מצאנו שבאיזשהו שלב הוא הלין בפני התובע על המחיקות והתוספות שנעשו בכתב יד בהסכם. קרי, הנתבעת התקשרה בהסכם התיווך, על מחיקותיו ועל התוספות שנעשו בו, ביודעין, וזו הייתה כוונתה. בסוף תשובתו, כאמור, מר קדוש אף הסביר מדוע שמה של ג’ייפרוג מוקף במסגרת. ספק בעיני אם הסברו משכנע, אולם לענייננו מעדותו עולה שהקפה זו במסגרת סביב שמה של ג’ייפרוג נעשתה ביודעין.

גם בשל כך, קיים חוסר תום לב בולט בהתנערות הנתבעת מההסכם כפי שנעשה. ודאי שכך לאור העדפת גרסת התובע שלפיה המחיקה של הכתובת והתוספות בו נעשו על-ידי מר קדוש – כך שהנתבעת מבקשת לחמוק מהסכם שהיא עצמה עשתה ופעלה לעיצובו. אולם גם אלמלא ממצא זה, קיים חוסר תום לב בהתנערות מהסכם שנעשה על-ידי הנתבעת באופן מודע, כשהיא לא הלינה על תוכנו, על המחיקות והתוספות שנכללו בו.

34. שלישית, יש לתת את הדעת למאפייניה הייחודיים של הנתבעת. אין מדובר בענייננו באותו לקוח “רגיל” של מתווך במקרקעין המעוניין להשכיר נכס, הצרכן הפרטי אשר לו נכס יחיד. מדובר בענייננו בחברה שעיסוקה הוא השכרת שטחי משרד. גם בשל כך, ושעה שחברה מסוג זה באה בהסכם עם מתווך במקרקעין שבו מחיקת הכתובת שצוינה, וציון שם הלקוח (השוכר) במסגרת, לטעמי קיים חוסר תום לב בולט בהתנערותה מההסכמות והישענותה על חוסרים בהסכם בכתב.

35. ואכן, הנתבעת אינה הצרכן הרגיל שאינו מיודע, אותו אדם שבינו לבין המתווך במקרקעין קיימים פערי כוחות ומידע. הנתבעת היא גוף לא קטן, העוסק בתחום השכרת שטחי המשרד. על-פי עדותו של מר שליט, הנתבעת עובדת עם “עשרות” מתווכים (עמ’ 59 שורות 33-32 לפרוטוקול). כך גם בעת הרלוונטית, שעה שמר שליט העיד כי אילולא התובע הוא ודאי היה מכיר את מר נדל “…דרך עשרות מתווכים אחרים” (עמ’ 63 שורה 19 לפרוטוקול). אם כן, שלא כמו הצרכן הרגיל, הנתבעת היא “לקוח מתוחכם” של מתווך המקרקעין, ואין בינה לבין המתווך פערי כוחות לרעתה, ואולי אף להיפך. גם בשל כך יש לקבוע שקיים חוסר תום לב ברצון הנתבעת לחמוק מההסכמות בין הצדדים בשל החוסר בהסכם בדבר תיאור הנכס.

36. לעניין זה אוסיף שלא נעלמה מעיני קביעת בית המשפט העליון בעניין מזרחי, שלפיה הגמשת הדרישה לקיומם של הפרטים השונים בהסכם התיווך מכוח עקרון תום הלב תעשה, “רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם” (ההדגשה הוספה, פיסקה 46 לפסק-הדין). עם זאת, לטעמי יש לקרוא את הדברים בהקשרם עם המשך הדברים, כדלקמן (חלק מההדגשות הוספו, פיסקאות 47-46 לפסק-הדין):

“46. חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים – בפתח הדברים, אדרש לשאלה הנוגעת לאפשרות להכיר בתשלום דמי תיווך גם כאשר בחוזה התיווך חסרו חלק מהפרטים הנדרשים לפי הדין. בעיקרו של דבר, אני סבורה שבהקשר זה יש לאמץ – אם כי בזהירות הראויה – את הגישה אשר מאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. כאמור, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו. לכן, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני.

47. החלתה של גישה “גמישה” זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים או שהיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק. אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים “חד פעמיים” המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך… על כך ניתן להוסיף כי כאשר מדובר בעסקת תיווך שעניינה רכישת מקרקעין על-ידי גורם עסקי, היקפה של העסקה או אף זיהוים של המקרקעין המיועדים לרכישה עשויים להשתנות (וזאת בהשוואה למצב הטיפוסי של תיווך בעסקת מכר של דירה, שהיקפה ומיקומה הם קונקרטיים). במצב דברים זה עשוי להיות קשה יותר לעמוד בדרישות הסטטוטוריות לזיהוי הנכס המיועד למכירה ולהכללתם של פרטים אלה בחוזה התיווך”.

קרי, בקריאת קביעת בית המשפט העליון בהקשרה, החשיבות שבזיהוי הנכס היא בעיקרה כשמדובר בצרכן הטיפוסי ושאינו מיודע. אז קיימת חשיבות רבה שהרוכש (או השוכר) ידע בגין איזה נכס הוא כפוף להתקשרותו עם המתווך. שונים הדברים כשמדובר בגורם עסקי ומתוחכם, כבענייננו. אז, על-פי קביעת בית המשפט העליון בעניין מזרחי, אף זיהוי המקרקעין עשוי להשתנות, כשקשה יותר לעמוד בדרישה הסטטוטורית בקשר לזיהוי הנכס. כך הוא בענייננו. ענייננו במקרה ייחודי שבו עיסוקה של הנתבעת הוא באיתור נכסים להשכרה, ושלה מספר נכסים. כאמור, הנתבעת עשתה ביודעין הסכם שבו נמחקה באורח אקטיבי הכתובת של הנכס, ומוסגר שמו של השוכר הפוטנציאלי. במקרה שכזה, לטעמי קיים חוסר תום לב בולט בהתנערות הנוכחית מן ההסכם, שבעטיו יש לקבוע שהנתבעת מנועה מלהסתמך על העדר הכתובת בהסכם. מדובר לטעמי במקרה הבא בגדר סוג המקרים שתוארו בבית המשפט העליון בסיפא של הדברים שהובאו לעיל.

37. רביעית, כפי שנראה להלן בדיון בתנאי הנוסף בדבר היות המתווך הגורם היעיל, התובע הוא שהכיר לנתבעת את ג’ייפרוג. לכך מסכימים גם עדי הנתבעת. התובע הכיר לנתבעת, בעת שהייתה חברה קטנה יותר, לקוח גדול, אשר כונה על-ידי מר קדוש, “לקוח החלומות” (עמ’ 83 שורות 13-10 לפרוטוקול). השירות שנתן התובע לנתבעת בהיכרות זו, בעת היותה חברה קטנה יותר ובצמיחה, הוא לטעמי משמעותי ביותר, וגם בעטיו קיים חוסר תום לב בהצבעת הנתבעת על החוסר הקיים בהסכם בדבר תיאור הנכס כטעם להתנער מההסכמות עם התובע.

38. לסיכום, מצאתי שקיים חוסר תום לב מצד הנתבעת בהסתמכותה על החוסר בהסכם בדבר תיאור הנכס, המונע ממנה להעלות טענה זו.

ב.(3) היות התובע הגורם היעיל בהתקשרות

39. על מנת לזכות בדמי התיווך, על התובע גם להוכיח שהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים בהסכם מחייב. בית המשפט העליון עמד על תנאי זה בע”א 2708/14 ישראלי נ’ אהרוני, פיסקאות 9-8 (‏6.12.2015) (בהבאת דברים מתוך ע”א 2144/91 מוסקוביץ‎ ‎נ’ ביר, פ”ד מח(3) 116, 123 (1994) (להלן – עניין מוסקוביץ); ההדגשות במקור):

“משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים.

9. בעניין מוסקוביץ הציג הנשיא מ’ שמגר רשימה לא סגורה של שיקולים אשר עשויים להשפיע על ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל:

“(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;

(ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה;

(ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע”א 294/76 הנ”ל);

(ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;

(ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;

(ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;

(ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;

(ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך” (עניין מוסקוביץ, עמודים 123-124)”.

בד בבד, בתי המשפט גם נתנו משקל לכך שהמתווך הוא שעשה את ההיכרות הראשונית בין הצדדים לעסקה. בעניין מוסקוביץ נקבע (בעמ’ 123): “כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה” (עם זאת בית המשפט העליון הוסיף כי במצבים שונים יש להתחשב בנסיבות המקרה). כך, מטבע לשון שמופיע לא אחת בפסיקה הוא, האם המתווך “היה זה שזרע את זרע העיסקה” (שם, בעמ’ 124). בע”א (מחוזי חי’) 1698/03 כרמי נ’ קלמנוביץ, פיסקה 4 (7.6.2004) (כב’ השופט י’ עמית) (להלן – עניין כרמי) נקבע (ההדגשות הוספו):

“הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו”מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו”ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות”.

40. בפסיקה נדונו מספר מקרים שבהם לקוחו של המתווך עשה עסקה נוספת ומאוחרת במקרקעין, והמתווך דרש דמי תיווך גם בגין עסקה מאוחרת זו.

בת”א (שלום ת”א) 12585/06 נ.ת.מ. שירותי נדל”ן בע”מ נ’ א. יצחקי חב’ לבנין והשקעות בע”מ (27.3.2007) (כב’ השופטת ר’ ערקובי) (להלן – עניין נ.ת.מ.), נדונו נסיבות בעלות דמיון לענייננו. מתווך במקרקעין ומשכיר כרתו הסכם לגבי השכרת שטחים במגדל. שטחים במגדל הושכרו, ועל כך שולמו דמי תיווך. בעת כריתת הסכם התיווך, לא היה קיים המגדל הנוסף של הנתבעת, שטרם נבנה. לאחר מכן השוכרת שכרה שטחים נוספים במגדל הראשון ובמגדל החדש. תביעת המתווך לקבלת דמי תיווך בקשר לעסקת השכירות נוספת, התקבלה. מעניין לציין שגם באותו עניין נטען שחלק מדמי תיווך שולמו לפנים משורת הדין (בניסיון הנתבעת להסביר הכיצד שילמה דמי תיווך הגם שמעבר לחובתה על-פי ההסכם לשיטתה), והטענה נדחתה (נקבע: “אדם לא משלם למעלה מכפל מחובתו על פי הסכם לפנים משורת הדין”). בית המשפט התייחס לטענה בדבר פרטים חסרים בהסכם התיווך, ודחה טענה זו. נקבע: “זאת ועוד, חוק המתווכים הוא חוק צרכני אשר מטרתו להגן על ה”לקוח” כצד החלש בעסקה… במקרה שלפנינו מדובר כאמור בגופים מסחריים ואין לתאר את המשיבה כצד חלש”. בנוסף, בית המשפט דחה את הטענה שלפיה המתווך אינו זכאי לדמי התיווך שכן השטחים הנוספים הושכרו שלא על-פי האופציה שניתנה בהסכם השכירות (בלשון פסק-הדין: “אין להקיש מתוך הסכם השכירות כי הסכם התיווך התייחס לאופציה שפורטה בהסכם השכירות דווקא”).

41. ניתן גם ללמוד לענייננו, בהיקש, ממקרים שהתעוררו בפסיקה שבהם לקוחו של המתווך שוכר תחילה את הנכס, ולאחר מכן רוכש אותו – והמתווך דורש את דמי התיווך גם בגין עסקת הרכישה המאוחרת להשכרה. עיון בפסיקה מלמד שבמקרה שכזה הנסיבות אשר ייבחנו הן, למשל, האם העסקה המאוחרת עמדה על הפרק מלכתחילה או שמא מדובר בהתפתחות מאוחרת שלמתווך אין קשר אליה, ופערי הזמנים בין העסקאות. כן נקבע כי מקום בו ההיכרות הראשונית בין הצדדים נעשתה על-ידי המתווך, טבעי הוא שבעסקת ההמשך הם לא יהיו זקוקים רבות לשירותיו.

עיינו, פסק-דיני בתא”ק (שלום הרצ’) 59052-09-19 מירי אופק בע”מ נ’ קז (3.6.2024) (ערעור תלוי ועומד, ע”א (מחוזי ת”א) 46971-09-24), שם התקבלה תביעת המתווך; כן עיינו, ת”א (שלום ת”א) 43510/00 ג’ובני נ’ קרסו (9.1.2002), שם התקבלה תביעת המתווך (“…התרשמותי מכלל הראיות אשר הובאו בפני הינה כי כוונתם היסודית והראשונית של הנתבעים היתה לבדוק הנכס לשם קנייתו – ולא לשם שכירתו, גרידא… הערכתי, הינה, כי אכן, כגירסת התובע, נכנסו בני הזוג לגור בנכס במטרה “לנסותו” לקנייה, ולבדוק באם מתאימה הסביבה והולמת להם למגורי קבע”; פיסקאות 37-35 לפסק-הדין; ההדגשות במקור). כן עיינו, תא”מ (שלום חי’) 8278-12-09 תווך דניאל בע”מ נ’ אמינפור (21.6.2011) (להלן – עניין תווך דניאל), שם נרכשה הדירה כשלוש שנים לאחר השכרתה, ותביעת המתווך התקבלה (“אך טבעי הוא כי לאחר שמתווך מפגיש בין קונה למוכר לצורך מכירה ואלה מחליטים לבצע עסקת שכירות, ולאחר שנוצר קשר ישיר ושוטף בינהם בהיותם שוכרים, הם לא נזקקים יותר למתווך ומאמציו” (פסקה 21 לפסק-הדין); “פעולתה האפקטיבית של התובעת בשלב הראשון, הצגת הנכס לנתבעים ותאום הפגישה בינם לבעלי הדירה, היא שהביאה את הצדדים (בעל הנכס והנתבעים) ליצור קשר, בתחילה של שכירות ובהמשך של מכר בבחינת “הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך” (פס”ד מוסקוביץ לעיל), ובנסיבות אלו נראה כי יש לראות בתובעים הגורם היעיל” (פיסקה 26 לפסק-הדין); “יש לראות את השלב השני של ההתקשרות כהמשכו הטבעי של השלב הראשון ובוודאי אין לומר כי השלב השני “ניטרל את יעילותו של השלב הראשון”… אמנם פרק הזמן שחלף עד לסיום העיסקה היה ארוך יחסית, אך הוא נבע מכך שלנתבעים ובעלת הדירה, לא אצה הדרך” (פיסקאות 28-27 לפסק-הדין)). לעומת זאת, עיינו, בת”א (שלום חי’) 19805-04-22 עמרני נ’ פריינטה (28.12.2023), שם נדחתה תביעת המתווך, ונקבע, “…התובע אישר בחקירתו, כי סוגיית המכירה של הדירה לא עמדה על הפרק כלל באותה נקודת זמן שהנתבע פנה אל התובע, התובע אישר כי לאחר חתימת הסכם השכירות, הקשר בינו לבין הנתבע נותק…” (פיסקה 73 לפסק-הדין).

42. ניתן לסכם ולומר, שעל מנת שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בשל עסקה נוספת שעשה לקוחו במקרקעין מעבר לעסקה הראשונה, ניתן לשקול, בין היתר, האם העסקה השנייה הייתה צפויה ונדונה מלכתחילה, לעומת עסקה שנייה שלא נצפתה כלל; את פרקי הזמן בין העסקאות; את “עוצמת הקשר” בין העסקאות – האם מדובר בהמשך טבעי של העסקה הראשונה או בשתי עסקאות מנותקות עובדתית; והכל כמובן כפוף לנסיבות העניין.

43. חזרה לענייננו. דעתי היא שיש לראות בתובע כגורם היעיל בהתקשרות הנתבעת וג’ייפרוג לגבי הסכם השכירות השני, קרי, הרחבת שטחי המשרד הנשכרים על-ידי ג’ייפרוג.

44. ראשית, היקף שטחי המשרד שתשכור ג’ייפרוג – כשזה כולל הן את השטח ששכרה ג’ייפרוג בהסכם השכירות הראשון, הן את זה ששכרה בהסכם השכירות השני – נדון על-ידי הצדדים מלכתחילה. הוא מצא את ביטויו בהסכם התיווך בין התובע לבין ג’ייפרוג, שם נרשם שיישכרו שטחי משרד בשטח של 2,600 מ”ר. היקף שטח זה גם מצא את ביטויו בהסכם התיווך בין התובע לבין הנתבעת, כשגם שם מולא השטח, 2,600 מ”ר.

לאחר מכן כרתה הנתבעת עם ג’ייפרוג את הסכם השכירות הראשון שבו נשכרו למטה ממה שתוכנן – 1,209 מ”ר. הסכם השכירות הראשון עוסק בפחות ממחצית מהשטח שבגינו פנו הצדדים לתובע לשם מתן שירותי התיווך. לאחר מכן נעשה הסכם השכירות השני, שבו הושכרו 1,209 מ”ר נוספים. בשני הסכמים אלו יחדיו, הוגשמה בקירוב הכוונה המקורית של ג’ייפרוג והנתבעת בדבר היקף שטחי המשרד המושכרים.

הנה כי כן, אין מדובר בהסכם שכירות נוסף שלא נצפה מלכתחילה, או התפתחות מאוחרת שלמתווך אין כל קשר אליה. מלכתחילה פנו הצדדים לתובע שיתווך בעסקה שהיקפה הוא של 2,600 מ”ר. ציפייה זו הוגשמה (בקירוב) בשני הסכמי השכירות יחדיו (כשכל אחד מהם הוא להשכרת 1,209 מ”ר).

45. שנית, בין שתי עסקאות השכירות קשר רב, כעולה מהוראות הסכמי השכירות. אפתח בהסכם השכירות הראשון. הסכם השכירות הראשון צופה את האפשרות להרחבת שטחי המושכר. הוקנתה בו אופציה להרחבת שטחי המושכר בהיקף של כ-700 מ”ר (סעיף 4.11 להסכם השכירות הראשון). בנוסף, בהסכם השכירות הראשון ניתנה זכות ראשונים לג’ייפרוג לגבי כל שטח נוסף בבניין רסיטל המוחזק על-ידי הנתבעת (סעיף 4.12 להסכם השכירות הראשון). הדבר מתיישב עם עדותו של מר נדל, שלפיה דרך הפעולה של ג’ייפרוג היא להבטיח את האפשרות להרחיב את שטחי המשרדים שהיא שוכרת (ראו עדותו בעמ’ 31 לפרוטוקול).

אעיר כי מצהירי הנתבעת גרסו בתצהיריהם לגבי הסכם השכירות הראשון כך: “ההסכם הראשון שגי פרוג חתמה איתנו עליו היה 1200 מ”ר היה קומה אחת לא הביעו רצון ולא כלום ולא דיברו איתנו על לקחת עוד קומות מעבר לקומה הראשונה שהם לקחו” (סעיף 39 לתצהירו של מר קדוש; סעיף 32 לתצהירו של מר שליט). אולם בהתנסחות עדינה אומר, שאמירה זו אינה עולה בקנה אחד עם הסכם השכירות הראשון עצמו, שבו עוגנו אופציה להשכרת שטחים נוספים וכן זכות ראשונים לגבי השכרת שטחים נוספים. כן נזכור כי דברים אלו הובאו בתצהירים מבלי לתמוך את הדברים בהסכם השכירות הראשון, ושהסכם השכירות הראשון, שלהבנתי לא גולה בגילוי המסמכים, נחשף בשלב מאוחר יותר. צר לי על דברים אלו שהובאו כך בתצהירי הנתבעת.

כמו כן, ועדיין אתנסח באורח עדין ומתון כלפי הנתבעת, בסעיף 6 לתצהירו טען התובע כי בהסכם השכירות הראשון ניתנה אופציה להשכרת שטחים נוספים וכי האופציה מומשה. מצהירי הנתבעת, בתצהיריהם, גרסו כי סעיף זה בתצהיר התובע הוא “לא נכון עובדתית, סעיף שיקרי…” (סעיף 41 לתצהירו של מר קדוש וסעיף 34 לתצהירו של מר שליט). בהמשך מצהירי הנתבעת מתארים את ההתקשרות בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג, אולם אינם מציינים כי בהסכם השכירות הראשון ניתנה גם ניתנה אופציה להשכרת שטחים נוספים ואף ניתנה לג’ייפרוג זכות ראשונים לגבי כל שטח שהוא בבניין המוחזק על-ידי הנתבעת. כל זאת, כזכור, מבלי שמצהירים אלו מצרפים את המסמך המהותי הנוגע לעניין, הוא הסכם השכירות הראשון. אכן, שגה התובע באומרו כי האופציה מומשה (שכן הסכם השכירות השני עוסק בהשכרת שטח בקומה אחרת; ואציין כי איננו יודעים אם מומשה זכות הראשונים שניתנה לג’ייפרוג). אולם המידע הרלוונטי אינו בידי התובע, כי אם בידי הנתבעת. אם הנתבעת אינה מצרפת לתצהיריה את המסמך המהותי הנוגע לעניין, הסכם השכירות הראשון, וזה להבנתי לא גולה, הכיצד ניתן לבוא בטרונייה בנושא לתובע אם אינו יודע איזו קומה ניתנה באופציה ואיזו קומה נוספת הושכרה לבסוף? מכאן ועד כינוי תצהיר התובע כשקרי רחוקה מאוד הדרך, בייחוד כשמצהירי הנתבעת אינם מציינים שבהסכם השכירות הראשון נכללה אופציה (הגם שלא היא בדיוק זו שמומשה), ואף זכות ראשונים, ואינם מצרפים לתצהיריהם את הסכם השכירות הראשון.

ועוד: הנתבעת טענה בדיון בחקירתו הנגדית של מר נדל, כך: ” עכשיו אני אומר לך שבאותו הסכם חוזה שכירות מ-10/12/2019 לא הייתה אופציה לא גדילה וזאת הסיבה שהיה צורך לחתום על מספר הסכמים נוספים כנספחים להסכם השכירות המקורי כי לא הייתה מבוססת אופציה במסגרת הסכם השכירות הראשון, מה אתה אומר על זה?” (עמ’ 32 שורות 5-1 לפרוטוקול; הערה: נפלה טעות כנראה במועד הסכם השכירות הראשון, שכן הוא מיום 9.6.2020). אולם עיון בהסכם השכירות הראשון מלמד שניתנה בו אופציה לג’ייפרוג, וכן ניתנה בו לג’ייפרוג זכות ראשונים, כמבואר לעיל.

הקשר בין שתי העסקאות גם עולה מהוראותיו של הסכם השכירות השני. כותרת הסכם השכירות השני מדגישה קשר זה, כשהסכם השכירות השני מכונה: “תוספת להסכם שכירות משנה”. קרי, מדובר ב”תוספת” להסכם השכירות הראשון. בפתח הסכם השכירות השני נרשם כי הוא נעשה “הואיל: והצדדים חתמו ביום 9/6/2020 על הסכם שכירות [הראשון, א.ו.]…”, “והואיל: נוכח העובדה כי לשוכר נדרש שטח משרד גדול יותר, הצדדים מסכימים כי השוכר ישכור מהמשכיר שטח נוסף של כ-1,209 מ”ר…”. גם פתיחה זו להסכם השכירות השני מדגישה את הקשר שבין העסקאות.

כן נרשם בהסכם השכירות השני שהוא נעשה הואיל ו”הצדדים מעוניינים לערוך שינויים בתנאי הסכם שכירות המשנה [הראשון, א.ו.]…” – קרי, הסכם השכירות השני גם עוסק בשינויים להסכם השכירות הראשון. עוד הוסכם בהסכם השכירות השני כי הוראות הסכם השכירות הראשון ממשיכות לחול (סעיף 1.3 להסכם השכירות השני). גם הוראות אלו מדגישות את הקשר שבין שתי העסקאות.

המשכו של הסכם השכירות השני גם הוא מלמד על הקשר הרב שבין שני הסכמי השכירות. הוסכם שהמפרט של עבודות ההתאמה במושכר “יהיה זהה למפרט שהוסכם לנכס הנוכחי”, תוך הפניה לנספח בהסכם השכירות הראשון, הגם שהוסכם על תוספות שונות (סעיף 2.3 להסכם השכירות השני). לאורך הסכם השכירות השני מוחלות הוראות מהסכם השכירות הראשון (עיינו, למשל, סעיפים 2.5-2.4, 4.3, 4.4, 7.1 ו-7.3 להסכם השכירות השני). תקופת השכירות בהסכם השכירות השני גם מוחלת על השטחים בהסכם השכירות הראשון (סעיף 3.2 להסכם השכירות השני). הסכם השכירות השני מעדכן את דמי השכירות בגין המושכר כולו (סעיף 4.1 להסכם השכירות השני). אם כן, הקשר בין הסכמי השכירות הוא רב מאוד. הסכם השכירות השני מחיל הוראות מהסכם השכירות הראשון, מכונה “תוספת” להסכם השכירות הראשון, והכל כפי שפורט לעיל.

46. ודוק, העובדה כי בהסכם השכירות הראשון האופציה שניתנה לג’ייפרוג היא להשכרת שטחים בקומה 10 בבניין (סעיף 4.11 להסכם השכירות הראשון), בעוד שהסכם השכירות השני עוסק בהשכרת שטחים נוספים בקומה 8, אינה גורעת מהמסקנה האמורה (טענה זו נדחתה גם בעניין נ.ת.מ. שנדון לעיל). חרף הבדל זה, בין ההסכמים קשר רב, כך שניתן ונכון לראות את הסכם השכירות השני כהמשכו הטבעי של הראשון. נזכור כי בהסכם השכירות הראשון לא ניתנה אך אופציה לג’ייפרוג, אלא גם זכות ראשונים על כל שטח בבניין המוחזק על-ידי הנתבעת. הסכם השכירות הראשון, אפוא, נעשה על בסיס ההבנה המסחרית שקיימת ציפייה שג’ייפרוג תהא מעוניינת להרחיב את שטחי המשרד המושכרים בבניין, ואכן כך נעשה. כאמור, הסכם השכירות השני מנוסח ומעוצב כתוספת להסכם השכירות הראשון תוך החלת הוראות מהסכם השכירות הראשון. הקשר בין ההסכמים הוא גדול ובולט. אין מדובר בעסקה שהיא בלתי קשורה לזו הקודמת, שאז ניתן לומר למתווך שאין מקום שיעלה טענות לגבי העסקה השנייה.

47. שלישית, אני סבור שפרקי הזמן בין שני ההסכמים אינו גדול באופן יחסי. הסכם התיווך נעשה ביום 9.9.2019. הסכם השכירות הראשון נכרת ביום 9.6.2020. הסכם השכירות השני נכרת ביום 31.12.2020. ענייננו בהשכרת שטחי משרד, ובשטחים נרחבים. ניתן להניח שמשא-ומתן שכזה מערב ייעוץ משפטי ואורך זמן. מועד המסירה של המושכר לפי הסכם השכירות הראשון נקבע ליום 9.9.2020, כך שהסכם השכירות השני נעשה זמן לא רב לאחר מכן. מר קדוש עצמו מסכים בתצהירו כי נוכח מורכבות העסקה המשא-ומתן היה ארוך (בלשונו: “ויודגש, כי אין המדובר בהשכרת “דירה”, אלא בהשכרת שטח בבניין, שכלל בחובו מו”מ ארוך ומתמשך, קיום פגישות ושיחות טלפון מרובות ובמשך תקופה ארוכה (בת כחצי שנה), בנוגע לתנאי הסכם השכירות ומבחינת שני הצדדים, שהתובע לא היה צד להן ולא תרם להן כהוא זה” (סעיף 11 לתצהירו; עיינו גם סעיף 8 לתצהירו של מר שליט; ההדגשה במקור). אם כן, גם לשיטתו אופי העסקה הוא כזה המצריך משא-ומתן ממושך.

עיון בפסיקה מלמד שלא אחת זכו מתווכים בדמי התיווך גם כשפרקי הזמן הרלוונטיים לא היו קצרים, ובהתחשב כמובן באופי העסקה ויתר הנסיבות. עיינו, למשל, עניין מוסקוביץ שם דובר על פרק זמן של עשרים חודשים שבהם לא התקיים משא-ומתן (ונקבע, בעמ’ 125-124: “בהקשר זה יש להוסיף כי מבחינת מעבר זמן יש מקום להבחין בין סוג נכסים שונים: אין דין דירת מגורים כדין בית-מלון. חשיבות חלוף הזמן עומדת, בדרך כלל, ביחס הפוך לשווי הנכס או לגודל האובייקט. ככל שערך הנכס רב יותר, הרי שגם המשא ומתן, בדרך כלל, נמשך זמן רב יותר. לכן המשקל הניתן לעצם מעבר הזמן – במישור הזיקה הסיבתית – פוחת ככל שערך הנכס גדול יותר”); עניין תווך דניאל, שם נרכשה הדירה כשלוש שנים לאחר השכרתה; ע”א (מחוזי מרכז) 27970-04-14 רוזנצוויג נ’ אמנון (31.12.2014) (להלן – עניין רוזנצוויג), שם אושרה קבלת תביעת המתווך בבית משפט השלום והקביעה כי, “חלוף הזמן במקרה דנן כ – 15 חודש, הינו סביר בהחלט, שכן אין המדובר בעסקה פשוטה…” (פיסקה 22 לפסק-הדין).

48. רביעית, מן הראיות עולה שהתובע הוא אכן הגורם היעיל בעסקה – הן בהסכם השכירות הראשון, הן בהסכם השכירות השני. התובע הוא שהכיר בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג. מר נדל העיד כי בינו לבין התובע קיימים קשרי ידידות (עיינו, עמ’ 12 לפרוטוקול). מר נדל העיד כי הגם שהוא אינו עובד של ג’ייפרוג, הוא אחד המשקיעים בחברה זו, והוא שעוסק בניהול הנדל”ן שלה (עמ’ 12-11 לפרוטוקול; לדבריו, הוא התבקש על-ידי הנהלת ג’ייפרוג לנהל את כל הנדל”ן של החברה בארץ בשים לב לגדילתה, והוא שעוסק באיתור הנכסים עבורה; משכך מצאתי שהוא העד הנכון והרלוונטי לעניין זה מטעם ג’ייפרוג). מר נדל העיד שהתובע הוא שהכיר לו את הנתבעת (עמ’ 12 שורה 26 ואילך לפרוטוקול). מדבריו עולה הקשר של התובע לעסקה (עמ’ 12 שורות 36-23 לפרוטוקול; ההדגשות הוספו):

“ואז החל העניין הזה של לחפש נכס JFROG ויוסי אמר לי תשמע אני מתווך כמובן כמו שאתה יודע ואני יכול לנסות לעזור לכם כחלק מהעניין ג’ייפרוג חתמה עם יוסי על הסכם תיווך ואז הגיע הסיפור של סוויצ’ אפ יוסי אמר תשמע יש פה חברה שזה מה שהם עושים הם משכירים SPACE של נדל”ן לטווח ארוך וכו’ וכו’ והם גם נותנים מענה וכו’ מה שנקרא תבואו עם הלפטופ אתה בתור חברת היי טק תבוא, אכן נפגשנו עם חברת סוויצ’ אפ הפגיש בינינו יוסי והפגישה הראשונה הייתה לגבי נכס שנמצא ברחוב ההשכלה בתל אביב בחנו את הנכס היינו ממש קרובים לכדי סגירה שם, היו שם כמה דברים שבסוף הפילו את העסקה כמו אנטנה שנורא פחדנו מקרינה וחומר חול וכו’ לא יצאה העסקה ומשם סוויצ’ אפ שאותם יוסי הכיר לנו הציעו לנו עוד ועוד ועוד דברים כחלק ממה שהם הציעו הם הציעו לנו לקחת את הבניין שבו היום אנחנו נמצאים שזה נקרא מגדל רסיטל…”.

דומה שהנתבעת מסכימה לכך שהתובע הוא שהכיר בין הצדדים (בלשונה בעת חקירתו הנגדית של התובע: “…מה שכן הצלחת להוכיח לנו שהיית גורם יעיל בהשכלה ולא הצלחת להוכיח לנו כי אתה בעצם תיעדת הכל והראית את כל מה שהיה לך לא הצלחת להוכיח שהיית גורם יעיל למעט ההיכרות שלך עם האנשים על זה אין חולק, הכרת את האנשים הכרת (לא ברור) לחברת סוויצ’ אפ אף אחד לא מתווכח מזה אתה יכול לרדת את זה יש הסכמה בעניין אבל לא הצלחת” (עמ’ 56 שורה 31 ואילך לפרוטוקול; בדומה, בסעיף 16 לסיכומיה טענה הנתבעת: “יצוין, כי אין מחלוקת שהנתבעת הכירה את ג’יפרוג באמצעות התובע…”). מר שליט העיד שהתובע הוא שיצר עימו קשר והתקשר אליו (עמ’ 59 שורות 35-34 לפרוטוקול). בלשונו בהמשך עדותו: “הוא התקשר ביום בהיר וטען שיש לו לקוח בשם ג’ייפרוג במהלך הדרך אמרתי לו תשמע יש לנו נכס שיכול להתאים ברחוב השכלה 3 זה התהליך” (עמ’ 62 שורות 17-15 לפרוטוקול).

היכרות זו אינה דבר של מה בכך. כפי שכבר צוין, היום הנתבעת משכירה שטחי משרד בכ-30 בניינים, על פני מעל 160 אלף מ”ר. אולם בשנת 2019 היקף עסקי הנתבעת היו קטנים יותר, והיא השכירה אז בניין אחד, שלוש קומות במקומות שונים, ובניין רסיטל היה המקום החמישי. בשנת 2019 הנתבעת השכירה כ-9,000 מ”ר (עיינו, עדותו של מר קדוש בעמ’ 80 שורה 34 עד עמ’ 81 שורה 13 לפרוטוקול). כך העיד מר קדוש על המשמעות של העסקה עם ג’ייפרוג בעת הרלוונטית, ועד כמה הייתה נחשקת, בדברים שכבר צוטטו לעיל: “…בכלל ג’ייפרוג זה היה לקוח החלומות שלנו גם היום הוא חלום ומדהים אבל אז היינו הרבה יותר קטנים…” (עמ’ 83 שורות 13-10 לפרוטוקול; כן עיינו עדותו של מר שליט בעמ’ 62 לפרוטוקול כי ג’ייפרוג היא “חברה גדולה רצינית”; וכן עדותו כי מדובר לקוח חשוב “מאוד”, עמ’ 78 שורות 36-35 לפרוטוקול).

מר קדוש, בתצהירו, מסכים שלתובע קשר לעסקה בשל חברותו עם אחד מעובדי ג’ייפרוג (סעיף 3 לתצהירו). חברות זו היא שתרמה והביאה להיכרות בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג, וכתוצאה מכך לעסקה בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג. מר קדוש מוסיף בתצהירו: “…לאחר שיוסי הכיר לסוויצ אפ את ג’ייפרוג נעלם מהתמונה, והצדדים נאלצו לערוך מו”מ ארוך ומייגע בנוגע לתנאי ההסכם, התמורה וגודל שטח ההשכרה בבניין, בעצמם” (סעיף 16 לתצהירו). אם כן, מר קדוש מודה שהתובע הוא שהכיר לנתבעת את ג’ייפרוג. אשר לאי-השתתפות התובע במשא-ומתן, נדון בכך להלן.

כאמור, ההיכרות בין הצדדים היא חלק משמעותי בהיות מתווך הגורם היעיל שהביא לעסקה (עיינו, עניין כרמי בדברים שצוטטו לעיל). התובע הכיר לנתבעת בצעירותה לקוח חשוב ומשמעותי, לקוח שהוא “חלום” בלשון העד מטעמה. זמן סביר לאחר הסכם התיווך אותו לקוח גדול ומשמעותי שכר מהנתבעת שטחים, וזמן נוסף שלטעמי גם הוא סביר ואינו רב בנסיבות העניין, הוא הרחיב את השטחים ששכר. הן לגבי שטחים אלו והן לגבי אלו יש לראות את התובע כגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה.

49. לזאת אוסיף כי מר נדל גם עמד על הצורך של ג’ייפרוג להבטיח מראש אפשרות להגדיל את השטח המושכר, ובלשונו: “ואכן לקחנו שם קומה אחת עם אופציה, כשחברת הייטק לוקחת ספייסים אז היא לוקחת את זה עם אופציות לגדילה זאת אומרת האופציה היא כזו שאנחנו תמיד אומרים לחברת סוויצ’ אפ אגב כמו שאנחנו עושים איתם היום כשאנחנו הולכים לגדול איתם להמשיך לגדול איתם עם חברת סוויצ’ אפ” (עמ’ 12 שורה 36 עד עמ’ 13 שורה 5 לפרוטוקול). לאמור, אותה היכרות ראשונית שנעשתה בזכות התובע, הייתה עם לקוח שלו פוטנציאל גדילה, פוטנציאל שאכן התממש.

50. קיים חוסר בהירות לגבי השאלה, האם התובע ביקר בבניין רסיטל. התובע העיד שביקר בבניין רסיטל עם מר נדל (עמ’ 46 לפרוטוקול). מר נדל העיד שביקר עם התובע בבניין בשד’ ההשכלה. לפי עדותו, ולמיטב זכרונו, הוא סבור שהיה עוד מפגש או שניים עם התובע בבניינים נוספים. לגבי בניין רסיטל, לפי עדותו של מר נדל הוא הנחה את התובע שלא להצטרף לביקור שכן ג’ייפרוג אינה מעוניינת בו (בלשון העד: “קשה לי לזכור אני בטוח שהיו עוד מפגש אחד או שניים ברמת הביזנס זאת אומרת בואו נלך לראות הבניין הזה בוא תצטרף לראות הבניין הזה וכו’ וכו’… בהשכלה בטוח היינו שלושתנו ההשכלה זה הבניין הראשון, לאחר מכן ברסיטל אני לא חושב שהיו מפגשים עם יוסי, כי ברסיטל אני כבר אמרתי ליוסי תשמע אנחנו הולכים לבחון את בניין רסיטל אבל אנחנו לא מעוניינים בו אז אין לך מה לבוא”; עמ’ 18 שורות 26-19 לפרוטוקול). אך לאחר מכן העיד מר נדל כי לדעתו אולי התובע ביקר עם נציג ג’ייפרוג בבניין רסיטל (עמ’ 36 שורות 28-18 לפרוטוקול). אין בפניי תשתית מספקת לקבוע ממצא בנושא, וכפות המאזניים בנדון מעוינות. אולם כך או אחרת, אין הדבר גורע מן המסקנה בדבר היות התובע הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה. אם נאמץ את גרסת התובע כי ביקר בבניין רסיטל, הדבר מחזק את המסקנה כי שימש כגורם היעיל שהביא להתקשרות. אם נאמץ את הגרסה שלא ביקר בבניין, הרי שלפי עדותו של מר נדל כך היה לאור דבריו של מר נדל שאין צורך שהתובע יצטרף לביקור – כך שלא ניתן לזקוף זאת לחובת התובע.

51. חמישית, אשר לאי-השתתפות התובע במשא-ומתן בין הנתבעת לג’ייפרוג, בפסיקה נקבע שאין הכרח שהמתווך יהיה מעורב במשא-ומתן זה (עיינו, עניין כרמי בדברים שכבר צוטטו לעיל (“…בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו”מ בשם מי מהצדדים…”); ראו גם, ת”א (מחוזי ת”א) 1438/06 קוקרמן נדל”ן בע”מ נ’ ‏Plaza Centers (Europe) B.V, פיסקה 33 (3.5.2012) (“לא מצאתי ממש בטענות הנתבעות, כפי שבאו לידי ביטוי בתצהירו של שטרקמן, לפיהן התובעת לא מילאה אחר התחייבויותיה על פי ההסכם, מן הטעם שזו לא פעלה לקרב את הצדדים לקראת החתימה על העסקה… ואף לא הוכח כי קוקרמן [התובעת המתווכת, א.ו.] נדרשה לפעול ולסייע במשא ומתן שהתנהל בינות הצדדים”); ע”א (מחוזי ת”א) 21883-06-18 רייסדור טאוורס בע”מ נ’ מנשה, פיסקה 46 (27.8.2019) (להלן – עניין רייסדור) (“…בדרך כלל לא נדרש המתווך לנהל מו”מ בשם מי מהצדדים בכדי להיחשב כגורם היעיל…”)).

לזאת נוסיף, כי בעדות שנשמעה מטעם מר נדל, העיד זה כי הוא ביקש מהתובע שלא להיות מעורב במשא-ומתן. בלשון העד (עמ’ 13 שורות 26-14 לפרוטוקול; ההדגשות הוספו):

“עו”ד מ. עופרי : תספר בבקשה על מידת ההשפעה של יוסי שיבס על העסקה שבסופו של דבר נרקמה ביניכם לבין סוויצ’ אפ.

העד, מר ל. נאדר : או קיי אחד הדברים החשובים וזה מה שאני ביקשתי מיוסי בעוד באותו שלב אחרי שעברנו מי מרחוב ההשכלה לאיפה שאנחנו נמצאים היום מה ששכרו מחברת סוויצ’ אפ זה אני אמרתי לו יוסי תודה רבה על ההיכרות עם סוויצ’ אפ במובן הזה אנחנו לוקחים את זה מכאן ז”א גם מבחינת אבטחת מידע גם מבחינת הצרכים של החברה שלנו פנימה אתה לא צריך לנהל עכשיו את כמה חדרים אנחנו צריכים ואיזה גודל אנחנו צריכים וכו’ וכו’ וכו’ תודה על ההיכרות שעשית לנו עם סוויצ’ אפ את העניינים הטכניים הפנימיים של איך להשכיר כמה להשכיר מה גודל באיזה צורה באיזה תצורה משפטית עסקית מסחרית זה אנחנו נעשה בתוך ג’ייפרוג לשאלתך”.

ובהמשך עדותו (עמ’ 16 שורות 32-23 לפרוטוקול):

“עו”ד מ. עופרי : הטענה של הנתבעת היא שיוסי לא היה חלק יעיל או גורם יעיל בעסקה שבסופו של דבר נסגרה אני רוצה את התייחסותך לכך.

העד, מר ל. נאדר : אני חושב שהבהרתי את זה בצורה מאוד מדויקת כשאמרתי עבודתו של יוסי הייתה מבחינתי יחליט כבוד השופטת מה שיחליט מבחינתי הייתה להכיר לי את סוויצ’ אפ במובן הזה שלאחר מכן אמרתי לו אני מבקש ממך לא להתערב אתה לא יודע מה הצרכים שלנו אני לא יכול להכניס אותך למשרדים שלנו וכו’ וכו’ וכו’ תודה רבה על עבודתך ישלמו לחברת סוויצ’ אפ מאה מיליון שקל או לא ייתנו לו שקל אין לי עניין עם זה אני בתור ג’ייפרוג אפרופו תודה לך יוסי על עבודתך הוצאתי צ’ק ושילמתי”.

וראו גם, בדומה, עדותו של מר נדל בעמ’ 36 לפרוטוקול. הדברים אושרו על-ידי התובע בחקירתו הנגדית (עמ’ 45 לפרוטוקול).

בדומה נקבע, כי כאשר לקוחו של המתווך אינו מעדכן את המתווך על קיום המשא-ומתן או מרחיק את המתווך ממנו, לא תשמע הטענה כי באי-השתתפות המתווך במשא-ומתן יש כדי להפחית מהיותו הגורם היעיל שהביא לעסקה (עיינו, ת”ק (כ”ס) 66048-06-19 יפת נ’ קליבר 5.56 ציוד לחייל בע”מ, פיסקה 11 (17.8.2020) וסקירת הפסיקה שם; ע”א (מחוזי ת”א) 2314/00 פרנק נ’ י.ה מקרקעין וניהול בע”מ (9.12.2001); ת”א (שלום ת”א) 47771-04-14 אפשטין נ’ שוחט, פיסקה 32 (18.11.2016) (ערעור נדחה, ע”א (מחוזי ת”א) 2988-01-17). אם כן, לא ניתן לבוא בטרוניה כלפי התובע על כך שלא לקח חלק במשא ומתן בין הנתבעת לבין ג’ייפרוג, שעה שמר נדל הנחה את התובע שלא לקחת בו חלק.

52. שישית, ולמעלה מן הנדרש, הנתבעת שילמה לתובע את דמי התיווך בגין הסכם השכירות הראשון. כפי שכבר נאמר, דעתי היא שאין לומר שתשלום זה נעשה לפנים משורת הדין. תשלום דמי התיווך או חלקם עשוי להקים מניעות לכפור בהיות התובע הגורם היעיל לגבי הסכם השכירות הראשון (עיינו, עניין רייסדור, פיסקה 46: “…כאשר רוכש הנכס כבר שילם למתווך חלק מדמי התיווך, אין הוא יכול להעלות הטענה כי המתווך לא היה הגורם היעיל, שכן משלא מצא מניעה לשלם לו בעבר, הוא מנוע מלטעון טענה זו לאחר מכן, לרבות מכוח דיני תום הלב. משכך, גם במקרה דנן מאחר והמערערת כבר החלה בתשלום דמי התיווך, הרי שהיא מושתקת מלהעלות טענות של יעילות המתווך”). אף אם אין מדובר לכדי טעם העולה לכדי “מניעות”, מדובר בנסיבה בעלת משקל המחזקת את המסקנה כי התובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות, שכן כך ראתה אותו הנתבעת בזמן אמת לגבי הסכם השכירות הראשון. אם כך לגבי הסכם השכירות הראשון, ומשעמדנו לעיל על הקשר הרב שבין הסכם השכירות הראשון להסכם השכירות השני (הן מבחינת תוכנם, הן מבחינת מועדם, כשלטעמי פער הזמנים ביניהם אינו רב בנסיבות), הדבר מחזק את המסקנה שהתובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות גם בהסכם השכירות השני.

53. שביעית, ולמעלה מן הנדרש, ניתן לתת משקל לכך שגם ג’ייפרוג שילמה את דמי התיווך בגין הסכם השכירות הראשון (עיינו, עניין רוזנצוויג, בפיסקה 23, שם ניתן משקל לנתון זה; נושא זה הוא גם אחד הקריטריונים שנקבעו בעניין מוסקוביץ, ראו ס”ק (ו) לרשימה שם). אכן, אין תשתית לסיבה שבגינה ג’ייפרוג להבנתי לא שילמה לתובע דמי תיווך בגין הסכם השכירות השני. אולם נזכור כי ההסכם בין התובע לבין ג’ייפרוג הוא שונה, עוסק בנכס בשד’ ההשכלה באופן מפורש, כך שמישור היחסים שבין התובע לבין ג’ייפרוג עשוי לשקף סיכויים וסיכונים השונה מאלו שבמישור היחסים שבין התובע לבין הנתבעת. עם זאת, תשלום דמי התיווך של ג’ייפרוג לתובע לגבי הסכם השכירות הראשון מחזק את הקביעה כי התובע היה הגורם היעיל בהתקשרות בהסכם השכירות הראשון. כאמור, לכך נוסיף את הקשר הרב שבין שני הסכמי השכירות, כפי שהדברים נדונו בפירוט לעיל, והדבר מהווה נימוק נוסף בעל משקל (למעלה מן הנדרש), המחזק את המסקנה כי התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם השכירות השני.

54. נסכם. התובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם השכירות הראשון. התובע הוא שהפגיש בין הצדדים ובכך הביא לעסקה. התובע הביא לחברה בצמיחה שלה שטחי מסחר להשכרה בהיקף קטן יותר מכיום, לקוח שהוא “חלום”. הנתבעת שילמה לתובע את דמי התיווך בגין עסקה זו, וגם ג’ייפרוג עשתה כן. על כך נוסיף שהקשר בין הסכם השכירות הראשון לבין הסכם השכירות השני הוא רב. פער הזמנים בין ההסכמים אינו גדול בנסיבות. מדובר בהמשך התקשרות שנצפתה מלכתחילה. ציפיה זו מצאה את ביטויה בהיקף השטחים שצוין בהסכמי התיווך, מצאה ביטויה בהוראות הסכם השכירות הראשון (באופציה, גם אם לבסוף הושכרה קומה נוספת אחרת, ובזכות הראשונים), וזה היה התכנון המסחרי של ג’ייפרוג מראש. הסכם השכירות השני הוא “תוספת” להסכם השכירות הראשון. בכך, הסכם השכירות השני הוא פעולה “שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך”, כשהתובע הוא “שזרע את זרע העיסקה” (בלשון בית המשפט העליון בעניין מוסקוביץ).

אעיר כי ענייננו שונה מזה שנדון בע”א 2708/14 ישראלי נ’ אהרוני (‏6.12.2015), אשר אליו הפנתה הנתבעת בסיכומיה. באותו עניין, נקבע שהמתווך אינו הגורם היעיל, כן “אף כי המערער החל בהנעת המהלך מול המשיב שהוביל בסופו של דבר לעסקה בה התקשר המשיב, עדיין בסופו של דבר העסקה שיצאה אל הפועל מנותקת בזמן, במקום ובזהות הצדדים מהעסקה המקורית לה תיווך המערער. הצדדים לעסקה השתנו, תוכן העסקה השתנה, והיא נולדה גם בהליך שונה” (פסק-דינו של כב’ השופט מ’ מזוז). ענייננו שונה מכך, כמבואר לעיל.

בסופו של יום, ענייננו אינו, למשל, בהסכם שכירות שני שנעשה לאחר שנים ארוכות, או בהשכרת שטחי משרד בבניין אחר לגמרי, או בעסקה נוספת מסוג אחר דוגמת עסקת רכישה. ענייננו בהמשכיות ברורה למדי: זמן לא רב לאחר הסכם השכירות הראשון נעשתה תוספת להסכם, והוספו שטחי השכרה שנצפו מלכתחילה על-ידי כל הצדדים. מכאן מסקנתי היא שהתובע הוא הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים גם בהסכם השכירות השני.

ב.(4) שיעור דמי התיווך

55. בהסכם התיווך הוסכם ששיעור דמי התיווך הוא כדמי השכירות לתקופה בת שלושה שבועות, ללא חניות. דמי השכירות בגין השטח הנוסף שהושכר בהסכם השכירות השני הם 151,125 ש”ח בתוספת מע”מ (עיינו, סעיף 4.1 להסכם השכירות השני). אם חלק מסכום זה הוא עבור חניות – המידע בנדון נמצא אצל הנתבעת, והיה עליה להביאו. התובע, בסיכומיו, לא הוסיף את המע”מ לדמי השכירות בנוסף למע”מ המגיע לו, ולכן אין צורך לדון בשאלה האם היה נכון להוסיף את המע”מ “פעמיים”. שלושה שבועות מתוך חודש הם בקירוב 21/30. על כן, החישוב הוא, בתוספת המע”מ המגיע לתובע (בשיעורו היום): 151,125X(21/30)X1.18, והתוצאה היא 124,829 ש”ח.

56. אשר להפרשי ריבית והצמדה, על אלו ככלל להתווסף מיום היווצרות העילה. בלשון בית המשפט העליון, “כבר נפסק כי בהיעדר נימוק להצדקת ההגבלה, יש לקבוע את תקופת הריבית, באופן שהיא תחל מיום היווצרות עילת התביעה” (ע”א 136/92 ביניש-עדיאל – עורכי-דין נ’ דניה סיבוס חברה לבנין בע”מ, פ”ד מז(5) 114, 130 (1993); הדברים נכונים גם בקשר להפרשי הצמדה, ראו, ע”א 3381/17 אשכנזי נ’ בן שלמה, פיסקה 44 (‏22.8.2018); יצוין שהנתבעת לא טענה בסיכומיה בדבר אי-כימות סכומים אלו בכתב התביעה, ובכל מקרה עיינו לעניין זה, ע”א 8417/09 עיריית ירושלים נ’ לוי, פיסקה 28 (21.8.2012)). מועד זכאות התובע לדמי התיווך הוא ביום עשיית הסכם השכירות השני, שהוא יום 31.12.2020.

(הערה: בכתב התביעה נתבעו הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה. אולם בסיכומים נטען, ובצדק, להוספת הפרשים אלו מיום כריתת הסכם השכירות השני. לבדיקתי הנתבעת לא כללה טיעון בנושא בסיכומיה ולא התנגדה לכך. אוסיף שממילא הסכום שנפסק הוא מעט נמוך מסכום כתב התביעה, ולמיטב בדיקתי הוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום היווצרות העילה ועד יום הגשת התביעה עודנה נמוכה מסכום התביעה).

57. אשר לתביעת פיצוי בגין “עוגמת נפש, טרטורים והוצאות”, מצאתי שאין לכך מקום (למעט הוצאות המשפט כפי שייקבעו להלן). מדובר בתביעה בנושא מסחרי, והנסיבות אינן מצדיקות פסיקת פיצוי בגין נזק שאינו ממוני.

58. אשר לשכר-טרחת באי-כוח התובע, נתתי את הדעת לטירחה שהוקדשה לבירור ההליך, וכן לקבלת התביעה כמעט בכללותה. התביעה התבררה עד תום. הוגשו תצהירים וכן סיכומים בכתב. התקיימו שלושה דיונים, אחד מהם הוא ישיבת הוכחות. בהתחשב בכל אלו, מצאתי שעל הנתבעת לשאת בשכר-טרחת באי-כוח התובע בסך 30,000 ש”ח.

59. בנוסף, בשל תוצאת ההליך, הנתבעת תישא בהוצאות לטובת התובע בגובה האגרה כפי ששולמה ושכר העד מטעם התובע (מר נדל) כפי שנפסק.

סוף דבר

60. אשר על כן:

(א) התביעה מתקבלת כמעט במלואה, במובן זה שהנתבעת תשלם לתובע 124,829 ש”ח. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום 31.12.2020.

(ב) נוסף על כך, הנתבעת תישא בשכר-טרחת באי-כוח התובע בסך 30,000 ש”ח, וכן תשלם הנתבעת לתובע הוצאות בגין האגרה כפי ששולמה ושכר-העד מטעם התובע כפי שנפסק.

(ג) על הסכום שהפקיד התובע בקופת בית המשפט בסך 500 ש”ח לעבור לידי העד מר לירן נדל.

ניתן להגיש ערעור על פסק-הדין לבית המשפט המחוזי תוך 60 ימים מיום מסירתו.

ניתן היום, י”ג טבת תשפ”ה, 13 ינואר 2025, בהעדר הצדדים.