לפני
כבוד השופטת אפרת ונקרט
תובעים
1. מ.ע
2. צ.ע
נגד
נתבעים
1. א.ע
2. ג.ע
3. ש.ע
4. ח.ע
פסק דין
הצדדים להליך
התובעים, מ.ע ורעייתו צ.ע (להלן: “התובע” או לחילופין “התובעים”)
נתבעים 1 ו-2: א.ע ורעייתו ג.ע
נתבעים 3-4 : ש.ע ורעייתו ח.ע.ע
התובע מ.ע הינו האח הבכור מבין x אחים במשפחת ע׳, התובע הוא אחיהם של הנתבעים א.ע ש.ע וגיסן של הנתבעות ג.ע וח.ע.
רקע עובדתי ותמצית המחלוקת
ביום XXX הלך לבית עולמו מר ס.ע אביהם של התובע מ.ע והנתבעים א.ע (להלן: “המנוח”), ביום YYY ניתן צו קיום צוואה אחר המנוח, בצוואה נקבעו, בין השאר, הוראות ביחס לשני נכסי מקרקעין: מגרש ב ZZZובית מגורים בשכונת XXXבZZZ.
ביחס לבית מגורי המנוח המצוי ZZZ נקבע בצוואה כי הנתבעים א.ע ש.ע יורשים את הבית בחלקים שווים. (להלן : “הנכס, “הבית”). הנכס רשום היה בבעלות קק”ל וזכות המנוח אשר נרשמה בספרי רמ”י הינה זכות חכירה לדורות, אופן רישום הנכס השתנו במהלך השנים וכיום הנכס מצוי בZZZ.
בהתאם לנטען בתביעה, זכויות היורשים, נתבעים 1 ו- 3, נמכרו לתובעים במועדים שונים בשני מסמכים נפרדים, מסמכים אלה מהווים את בסיס המחלוקת שבפניי ובעניינה אני מתבקשת להורות על אכיפתם או ביטולם.
מדובר במסמך מכירת זכויות נתבעים 1-2 במסמך שכותרתו “חוזה מכירה זמני” שנחתם ביום XXX ומסמך מכירת זכויות נתבעים 3-4 בהסכם שכותרתו “זיכרון דברים” שנחתם ביום YYY למען הנוחות יכונו המסמכים: “חוזה מכירה זמני” ו”זיכרון דברים”
לטענת התובעים הם רכשו משני אחיו של התובע ורעיותיהם את הזכויות שירשו האחים הנתבעים בנכס האב המנוח, נחתמו שני הסכמים נפרדים, הסכם נפרד עם כל אחד מהאחים הנתבעים ורעייתו, בכל אחד מההסכמים התחייבו הנתבעים הרלבנטיים למכירת הזכויות בתמורה לתשלום בסך 50,000 $ שער יציג כמפורט בכל אחד מההסכמים.
לטענת התובעים מלוא התמורה שולמה כבר במלואה זה מכבר בהתאם להסכמים ואף מעבר לכך, אך חרף זאת הנתבעים מפרים את ההסכמים ולא מוכנים לבצע את רישום הזכויות על שם התובעים בהתאם להסכמים.
התובעים מבקשים שבית המשפט יקבע כי הם זכאים להירשם ברמ”י כבעלי מלוא זכויות החכירה בנכס ויורה לנתבעים לבצע את העברת הבעלות על שמם.
לטענת הנתבעים אשר יפורטו בהרחבה בהמשך, התובע ניצל את מעמדו כאח בכור, שני ההסכמים נחתמו בנסיבות של אילוץ ועושק (כל אחד בנסיבותיו), מדובר בהסכם זמני ובזכרון דברים ולא נחתם כל הסכם מחייב ולפיכך מבוקש כי בית המשפט ייקבע שההסכמים בטלים. כמו כן ולחילופין, גם אם לא יתקבלו טענות הנתבעים לעניין בטלות ההסכמים וייקבע שההסכמים תקפים, טוענים הנתבעים שהתובעים הפרו, את שני ההסכמים, הפרה יסודית בכך שלא עמדו במשטר התשלומים המפורט בהסכם (כל אחד מההסכמים בנסיבותיו), משהפרה זו מהווה הפרה יסודית של כל אחד מההסכמים הנתבעים מודיעים על ביטול ההסכם ומבקשים שבית המשפט יקבע שההסכמים בוטלו.
טענות הצדדים בתמצית
טענות התובעים
רכישת הזכויות על ידי התובעים מהאח ש.ע ורעייתו ח.ע (נתבעים 3 ו-4)
רכישת החלק של ש.ע על ידי התובעים נעשתה לאחר פניה קודמת של ש.ע כולל פנייה יזומה של ש.ע בכתב לאח א.ע על מנת שהאחרון ירכוש את חלקו ש.ע במקרקעין. משניסיון המכירה לא צלח, התובעים פנו ביוזמתם ש.ע בהצעה לרכישת חלקו ללא שמץ אילוץ או שידול.
YYYהוסכם כי הנתבעים 3 ו-4 (ש.ע וח.ע) ימכרו לתובעים את הזכויות בנכס בתמורה לאחת משתי האופציות: 50,000$ (שער יציג) אשר ישולמו להם על ידי התובעים או בתמורה לדירה ברחוב ZZZ(הדירה הייתה שייכת לתובעים) – לבחירתם של ש.ע ורעייתו.
הנתבעים 3 ו-4 בחרו בחלופה הראשונה ובמעמד הסכמתם לחלופה זו שולמה על ידי התובעים מקדמה בסך 1,000 $. טענת הנתבעים כי הוצע להם תשלום של 50,000 $ מזומן ולאחר שהתובעים לא עמדו בכך הם נאלצו ליטול משכנתא, מוכחשת על ידי התובעים, הטוענים שאופן התשלום סוכם ונחתם במועד התשלום הראשון ועם חתימת ההסכם .
עוד הוסכם כי יתרת התשלום בסך של 49,000$ תהיה באופן שהתובעים ישלמו את תשלומי החזר המשכנתא (עד שיושלם סך מצטבר של תשלומי משכנתא בסך של 50,000 $) של הנתבעים 3 ו-4 אשר רכשו דירה בXXX. בהתאם לחוזה הרכישה של הדירה שרכשו הנתבעים בXXX עלות הרכישה של השירה עמדה על 60,000 $ ולא 50,000$ כפי שטוענים הנתבעים. על מנת שיוכלו התובעים להעביר לנתבעים את התמורה עבור רכישת הזכויות במקרקעין בYYY, התובעים נטלו יחד עם הנתבעים את המשכנתא שהתקבלה לצורך רכישת הדירה בXXX והתחייבו לשאת בהחזר החלק האקוויוולנטי עבור 50,000$, וכך עשו.
נוסף לתשלום המשכנתא שולמו תשלומים נוספים (מקדמה בסך 1,000 $, 3,000 $ נוספים מאוחר יותר, תשלום ראשון למוכרי הדירה בXXX בסך של 5,500 $, מס רכישה שכ”ט עו”ד וכד’). מפאת מצבם הכלכלי הקשה פנו הנתבעים לתובע בסיוע בתשלום חובות שונים נוספים וכך עשה התובע וסוכם כי תשלום החובות יקוזז מתשלום התמורה. מעבר לתשלומים אלו העביר התובע כספים נוספים גם לאחר לקיחת הלוואת המשכנתא.
שער הדולר היציג ביום לקיחת הלוואת המשכנתא של נתבעים 3 ו-4 היה 4.159 ₪, לפיכך 50,000$ היו שווי ערך ל- 207,950 ₪, לצורך מימון רכישת הדירה על ידי הנתבעים נלקחה הלוואה בסך 223,000 ₪ אך לא היה בכך משום שינוי בגובה התמורה. תנאי לביצוע עסקת המכר המסתיימת בהעברת זכויות במקרקעין נשוא התביעה, היה מצבור תשלומים ששילמו התובעים עד הגעת סכומם המצטבר לסך של 50,000$ שער יציג ביום הביצוע.
בתקופה שבין YYY ועד XXX סך תשלומי התובעים עמד על סך של 58,943$. סך הכספים הנוספים ששילמו התובעים עמד על סך 16,755$, בצירוף המשכנתא שולם סך של 75,718$. מכך עולה כי התובעים שילמו את מלוא התמורה ואף מעבר ועמדו במלוא התחייבויותיהם על פי ההסכם ולכן הנתבעים נדרשים להשלים את כל הנדרש מצדם לצורך העברת הזכויות בנכס.
לטענת התובעים עדותם של הנתבעים לא הייתה מהימנה, הם לא הצליחו להרים את הנטל לביסוס טענות הגזל והמענקים או להשיב מדוע לא הגישו תביעה לביטול ההסכם משנת XXX. בעניין אי דיווח העסקה לרשות המיסים, חובת הדיווח חלה על המוכר קרי הנתבעים. בנוסף הנתבעים רכשו דירה מכספי התמורה של עסקת המכירה, כך שהם נהנו מתוצר עסקת המכר “המבוטלת”. מכל האמור עולה כי ההתחייבות חיה וקיימת ועל הנתבעים למלא חלקם בהסכם.
רכישת הזכויות מא.ע וג.ע (נתבעים 1-2)
ביום XXX הוסכם כי הנתבעים ימכרו לתובעים את הזכויות שירש נתבע 1 בנכס. חוזה המכירה שנחתם עם הנתבעים 1 ו-2 קבע כי הנתבעים ייטלו הלוואה בסך 120,000$ לטובת רכישת דירה אחרת עבור עצמם ותשלום התובעים עבור חלקם של הנתבעים בנכס בZZZשעמד בהתאם להסכם על 50,000 $ , יהיה באופן שהתובעים יישאו בהחזר יחסי לחלק של 50,000$ שער יציג, מהמשכנתא אשר נטלו הנתבעים 1 ו-2 לצורך רכישת דירתם. עוד נקבע כי פריסת התשלומים תהא באותם תנאים שהנתבעים יקבלו מהבנק למשכנתאות.
במועד נטילת המשכנתא השער היציג של הדולר עמד על 4.374 ₪ וסך של 50,000$ היה שווה ערך ל – 218,700 ₪. בפועל חל בהסכמה שינוי, התובעים שילמו מקדמות שונות לנתבעים בסך 8003$ כך שיתרת חובתם עמדה על סך של 42,000$ לפי השער היציג בלבד.
בתקופה שבין YYY ועד ZZZ שולמו לבנק שני תשלומים. הגבוה על ידי הנתבעים ואילו התשלום הנמוך על ידי התובעים סך התחייבותם בגובה של 42,000$ הושלמה ביום XXX.לתשלומים אלו נוספו תשלומי התובעים שבוצעו בתחילת 2019. סך התשלומים ששילמו התובעים עמד על סך של – 66,931$. מכאן עולה כי התובעים שילמו את מלוא התמורה ולכן הנתבעים נדרשים להשלים את כל הנדרש מצדם לצורך העברת הזכויות בנכס.
בעניין הפגמים הנטענים בכריתת החוזה השיבו התובעים שאין ולו בדל ראיה לתקומת אחת מהעילות. אף לא אחד מהנתבעים צירף חוות דעת הנוגעת למצבו הקוגניטיבי, הנפשי או השכלי במועד חתימת ההסכם, ביום חתימת החוזה היה הנתבע כבן YY, סמוך להגשת התביעה הגישה הנתבעת 2 קובץ חישובים לעניין יתרת חוב בסך 4,200 דולר, הנתבעים לא כפרו בעצם ההתקשרות ותקוף החוזה והמחלוקת נסבה אך ורק על פער בגובה החוב ודרך חישובו. כותרת החוזה נרשמה המילה “זמני” רק מהצורך לעגן את החוזה מאוחר יותר באופן מסודר אצל עו”ד, דבר שמסיבות שונות לא נעשה, אך אין בכך כדי להצביע על בטלותו של ההסכם (הזמני) שהוא הסכם לכל דבר.
לטענת הנתבעים שווי הנכס היה גבוה משמעותית מהסכום שנקבע בין הצדדים, לביסוס טענה זו צורף מכתב מהמתווך XX מיום XXX, משמע ששווי הנכס היה ידוע לנתבעים כבר משנת XX משכך מדוע חתמו על החוזה בשנת YY, במקרה דנן, נוכח היחסים המשפחתיים אין להתייחס לשווי השוק של הנכס שכן המחיר בעסקה הוא “מחיר משפחתי” בנסיבות המשפחתיות הרלבנטיות לצדדים.
טענות נתבעים 1-2
התובעים נהגו בחוסר תום לב, הטעיה, עושק וניצול לרעה של הנתבע. הפסקת תשלום המשכנתא מהווה עילה לביטול ההסכם. התנהלות התובע הייתה ניצול לרעה, עושק, תרמית, הטלת אימה והפחדות. התובע ניצל את מצוקתם הכלכלית, מעמדו המשפחתי המיוחד (אח בכור), גילם הצעיר וחוסר ניסיונם של הנתבעים בכדי להשתלט על רכוש אותו קיבל הנתבע 1 בירושה מאביהם המנוח. עבור הרכוש שילם התובע “נזיד עדשים” וגם זאת בקושי רב תוך אי עמידה בהסכמים והתחייבות כלפי הנתבעים.
החוזה אשר נחתם ביום XXX וכותרתו “חוזה מכירה זמני” נוסח נערך ונכתב כולו על ידי התובע, הוא הוכתר כ”זמני” וכך ראו בו הצדדים ובעיקר התובע בציפייה כי בהמשך ייחתם הסכם מכר מחייב לפיכך אין מדובר בהסכם מכר מחייב. למרות בקשות חוזרות ונשנות נמנע התובע מעל 17 שנה מלהעביר אליהם העתק ממסמך זה. במהלך חקירתו התחמק התובע מלענות ישירות על השאלה האם הגיע עם חוזה מוכן לנתבעים או ערך אותן מולם ורק לאחר התערבות בית משפט ענה שלא בא עם חוזה מוכן .
הפסקת תשלומי המשכנתא באופן חד צדדי על ידי התובעים בניגוד להתחייבותם לשלם לבנק מידי חודש בחודשו בהתאם למוסכם עד לתום מלוא פירעון המשכנתא הינה עילה לביטול ההסכם ככל שהיה כזה וככל שמחייב, אם בכלל.
אף אם יקבע כי מדובר במסמך מחייב יש להורות על ביטולו מהטעמים הבאים:
העסקה לא דווחה לרשויות המס כמו כן, המסמך נחתם מתוך עושק, כפייה וניצול לרעה של מעמדו של התובע מול הנתבע תוך שהוא מאיים עליו כי ככל ולא ימכור לו את הבית הוא ינשלו מירושת האב ויש בידיו הכוח לעשות זאת.
התובעים חדלו באופן חד צדדי מתשלום חלקם ובכך ביצעו הפרה של תנאי מהותי במסמך, דהיינו הפרה יסודית המצדיקה ביטול ההסכם.
החישובים אותם הציג התובע נובעים מפרשנות לא נכונה של ההסכם, מלשון הסעיף עולה בברור כי ההחזר אמור להיות החלק היחסי של 42,000$ מ- 120,000$ לכל אורך תקופת ההלוואה ובאותם תנאים אותם קיבלו המוכרים מן הבנק. בעדותו אף הודה התובע כי היה עליו להחזיר את ההלוואה באותם תנאים ולכן יש לדחות חישובים אלו.
מכל האמור לעיל, יש לראות בכתב ההגנה הודעת ביטול הסכם, ומבוקש שבית המשפט יבטל את ההסכם (הזמני).
טענות נתבעים 3-4:
התובע בכור מבין x אחים ניצל את מעמדו במשפחה ועשק את כל אחיו כדי לקדם את מעמדו הכלכלי, התובעים רכשו את חלקו של הנתבע בנכס בתמורה ל- 50,000$ כאשר ערכו במועד הרלוונטי עמד על סך של מעל 200,000$. בנוסף התשלום בעד החלק בנכס לא בוצע מיידית אלא שהתובע שכנע את הנתבעים לקחת משכנתא ל- 25 שנה שתשולם על ידי התובעים במשך 300 תשלומים.
יש להורות על ביטול העסקה מהסיבות כדלקמן: התובעים הפסיקו לשלם את המשכנתא בטענה כי 50,000 $ אינם כוללים ריבית והצמדה, בפועל שולמו רק 195,645 ₪ בלבד ובכך הופר ההסכם בהפרה יסודית על ידי התובעים – דבר המצדיק ביטולו כעת וכמו כן, זיכרון הדברים לא דווח לרשויות.
דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים במסגרת כתבי הטענות והסיכומים הרי שהשאלות הדרושות להכרעה במסגרת פסק דין זה הן כדלקמן:
האם נפלו פגמים במועד כריתת ההסכמים באופן המצדיק קביעה כי אחד מההסכמים בטל.
ככל שיוכרע שלא נפלו פגמים ויקבע כי היה להסכמים שניהם או לאחד מהם תוקף מחייב, יש לבחון מה הם התנאים שנקבעו בהסכמים באמצעות פרשנות והאם הופרו ההסכמים – או אחד מהם – על ידי הנתבעים בהפרה יסודית המצדיקה ביטול (והשבה) בהתאם לחוק החוזים.
לבסוף אדרש לטענות הנוספות שהעלו הצדדים.
ככל שטענות הצדדים יהיו זהות אדרש להן במשותף לשני המסמכים, מקום בו הועלו טענות שונות אבחן כל מסמך בנפרד ביחס לטענות הנטענות לגביו.
האם נפלו פגמים בחתימת ההסכמים שבמחלוקת?
חלק ב’ לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973 (“חוק החוזים”) דן בעילות לביטול הסכם עקב פגמים שנפלו בשלב כריתת ההסכם. עם זאת, בית המשפט ככלל ייטה להימנע ככל הניתן מלהורות בטלות או על ביטולו של הסכם, שכן מקום בו ניתן לרפא הסכם בדרך של ריפוי פגם צורני או קביעה כי יש לבצעו בדרך אחרת. מקום בו הייתה מחלוקת לעניין פרשנותו בית המשפט יבחר בדרך זו, שכן הכלל המנחה הוא כי הסכמים יש לכבד ולקיים.
בעניין עיקרון כיבוד ההסכמים כתבה המלומדת פרופ’ ג. שלו בספרה “דיני חוזים” – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי” (תשס”ה-2005) בעמ’ 16:
“דיני החוזים נועדו להגשים ערכים ולהגן על אינטרסים. הערך החשוב בתחום דיני החוזים הוא הערך של כיבוד הבטחות, שממנו נובע הערך של קיום חוזים. הן הגישה הכלכלית-רציונלית למשפט (הבוחנת כללים משפטיים באספקלריה של יעילות כלכלית) והן הגישה המוסרית-חברתית למשפט תומכות בדוקטרינה הקלסית שלפיה חוזים יש לקיים. מן הבחינה הכלכלית מקדם הדבר יציבות של התקשרויות חוזיות, ומן הבחינה החברתית מבטאת אכיפת הסכמים יישום רעיונות מוסריים של כיבוד הבטחות ואחריות הפרט לדבריו ולמעשיו”.
כך גם קבע גם בית המשפט העליון מפי כב’ הנשיא (כתוארו אז) השופט אהרון ברק:
“חוזה יש לקיים – ולא רק לשלם פיצוי בגין הפרתו- כי בכך מעודדים בני אדם לקיים הבטחותיהם. קיום הבטחות עומד ביסוד חיינו, כחברה וכעם”.
(ראה: ד”נ 20/82 אדרס נ’ הרלו אנד ג’ונס, פ”ד מ”ב(1) 221,278).
עקרון חופש החוזים הוכתר כעקרון החשוב ביותר בדיני החוזים, אך הוא אינו עקרון מוחלט. בית המשפט נדרש לבחון עקרון זה למול האוטונומיה ורצונם של הצדדים כפי שהיו במועד החתימה. מקום בו נבחן ביטול הסכם מחמת פגם ברצון של צד להסכם, בית המשפט יבחן את אומד וגמירות דעתם של הצדדים וכיצד פירש כל צד את הסיטואציה ואת ההסכם שנחתם וזאת על מנת להכריע האם בעת כריתת ההסכם התקיימה הסכמה חופשית של הצדדים לחוזה.
טענת העושק וביטול ההסכם בעטיה
סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי:
“מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה”.
כאשר נקבע כי ההתקשרות בחוזה הייתה עקב עושק, ניתן לבטל ההסכם למרות שהוא נחתם על ידי הצדדים מדעת ומרצון, לבית המשפט הוקנתה סמכות להתערב ואף להורות על ביטול באופן חד צדדי. וזאת בניגוד לעילות הכפייה, הטעות וההטעיה בהם נדרשת הוכחה כי במועד הכריתה אחד הצדדים היה מצוי בהעדר גמירות דעת.
יסודותיה של עילת העושק הנם: קיום החוזה, קשר סיבתי (בין העושק להתקשרות בהסכם על ידי הנעשק), התנהגות העושק, מצב העשוק והיותם של תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, הצד המבקש את ביטול ההסכם מכוח עילה זו נדרש להוכיח כי התקיימו שלושה תנאים מצטברים:
א- במועד חתימת ההסכם היה המתקשר במצוקה, חולשה שכלית/גופנית.
ב- הצד השני להסכם או מי מטעמו ניצל חולשת המתקשר.
ג- תנאי ההסכם בלתי סבירים וחורגים מהמקובל.
כאמור, בהתאם ללשון החוק להוכחת העילה נדרש קיומם שלושה תנאים מצטברים, היצמדות לדרישה זו ניכרת גם בפסיקה, ההקפדה על קיום שלושת התנאים המצטברים דרושה לשם שמירה על הסדר והיציבות החברתית, בהתבסס על עקרון העל של כיבוד הסכמים וערך חופש החוזים. לפיכך, בית משפט נוקט משנה זהירות טרם ביטול הסכם מחמת עושק, שכן יש להיזהר ממצב שבו כל מקום בו נמצאה חולשה של אחד הצדדים יתאפשר ביטול ההסכם והחלת העילה.
בע”א 403/80 סאסי נגד קיקאון, פ”ד לו(1)762 נקבע בעניין זה כי לקיום היסוד הראשון של עילת העושק נדרש להוכיח כי חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו של הנעשק הייתה חמורה וקיצונית ומצוקה זו גרמה לו לסטות משיקול דעתו סטייה של ממש.
“…אין הוא חולה נפש או לקוי בשכלו, שמחמתם אינו מסוגל לדאוג לענייניו, ואף במקומו של מי שלשעה או לעניין לא ידע ולא הבין מה הוא עושה אינו עומד…
מבחינת הפגם בשיקול-דעתו, ש”מומו” פוגם בהתקשרות חוזית מסוימת, הניתנת לביטול רק בהתקיים יתר יסודותיה של עילת העושק. לפיכך חייבים המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון”
(ההדגשה אינה במקור א.ו)
עוד נקבע בפסיקה כי מצב של עוני ומחסור או אי נוחות הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים אינו מספק בכדי להגדיר מצוקה, מצוקה תיקבע רק אם במועד ההתקשרות היה שינוי פתאומי שגרם ללחץ כלכלי או פסיכולוגי חמור (ראה: ע”א 395/83 ש.ע נ’ יכין חק”ל, פ”ד לט(2)737, 741), תנאי נדרש נוסף לבחינת מצוקה בהתאם לספרה של פרופ’ גבריאלה שלו לעיל בעמ’ 46 הוא העדר אלטרנטיבה ממשית סבירה להתקשרות בחוזה.
לטענת כלל הנתבעים החוזה שנחתם הינו תוצר של התנהלות התובע שמקורה בהטעיה, עושק וניצול לרעה של הנתבעים, המסמכים נחתמו מתוך עושק, כפייה וניצול לרעה של מעמד התובע מול הנתבעים תוך שהוא מאיים עליהם כי ככל ולא ימכרו לו את הבית יש בכוחו לנשלם מירושת האב בשל החשש מאיומים אלו ניאותו לתנאים שהכתיב.
עוד ציינו הנתבעים 1 ו-2 כי חרף בקשות חוזרות ונשנות לא הועברו לידיהם העתקים מהמסמכים שנחתמו. לעניין חוזה המכירה הזמני נטען כי התובע הבטיח שמסמך קבוע ייחתם בהמשך באופן מסודר מול עו”ד, דבר שכאמור לא קרה.
הנתבעים 1 ו- 3 ראו בתובע אח גדול מבין הבנים, הוא שימש להם כתחליף אב והם מצדם נתנו בו את מלוא אמונם. התובע כתב וערך לבדו את המסמכים שבמחלוקת אותם ראו הנתבעים לראשונה במועד החתימה. המסמכים נחתמו מבלי שנקראו ונבדקו טרם החתימה ומבלי שנשאלו שאלות לעניין תוכנם וזאת מתוך יראת כבוד ואמון עיוור בתובע, טענות אלה שמעו גם בעדות הנתבעות.
הנתבעים סבורים שבמסגרת ההליך הצליחו להרים את הנטל הדרוש להוכיח כי התנהלות התובע כלפיהם הייתה ניצול לרעה, עושק, תרמית, הטלת אימה והפחדות. מ שהוכח כי התובע ניצל את מצוקתם הכלכלית, גילם הצעיר וחוסר ניסיונם בכדי להשתלט על רכוש אותו קיבלו בירושה מאביהם המנוח יש להורות על ביטול ההסכמים.
לטענות אלו השיב התובע כי אין ולו בדל ראיה לתקומת אחת מהעילות.
כפי שיובא להלן, בעדותם חזרו הנתבעות 2-4 שוב ושוב כי החתימה נעשתה בהסכמה. אומנם מצאתי כי יש אמת בטענת הנתבעים 1 ו-3 באשר למעמדו של התובע כאח בכור אשר על פיו יישק דבר, מעין דמות אב, וסבורני כי אכן היה לכך משקל רב במכלול הנסיבות שהביא את הנתבעים ובנות זוגם (נתבעות 2 ו-4) לחתום על המסמכים, אך כפי שצוין לעיל, לא השתכנעתי כי ניתן לקבוע ששרר מצב של חולשה קיצונית או קושי כלכלי חריף עובר לחתימת ההסכם העונה לדרישות החוק המחמירות להגדרת “מצוקה” בעילת העושק.
כאמור – “אין די בעובדה, שהמתקשר נתון ללחץ חברתי-משפחתי וללחץ אישי-פנימי, המעמידים אותו במצב רגשי ונפשי לא קל…” (ע”א 9207/04 כמיסה נ’ גרטלר (14.8.2008)).
מצבם הנפשי של הנתבעים במועד כריתת ההסכמים כפי שנלמד מעדותם:
עדות ג.ע נתבעת 2 בדיון מיום XXX עמודים 47-51 ו-68:
“ת. אני חתמתי, אני התכוונתי לקיים את החלק גם שבעלי בא ואמר לי תחתמי וזה מה יש. הוא פחד מאח שלו. הייתה לו יראת כבוד לאח שלו. הוא פחד ממנו. ואיך שהוא בא ואמר לי, אמר לי ג.ע, תחתמי, זה מה יש.
.
.
ת. לא אני. אני כיבדתי בהחלט את מה שאני כתבתי. אני חתמתי על זה.
.
.
ת. אנחנו באופן עקרוני חתמתי, חתמתי את זה מתוך אי רצון, כי בעלי ביקש ממני. אני בעד שאנחנו נעשה, שיהיה ש.ע בין האחים ואני לא מתערבת בקטע הזה. שזו הייתה ירושה ביניהם. ידעתי שיש פה עושק. ידעתי שיש פה ניצול לרעה. אני ידעתי שיש פה הרבה דברים לא מכובדים שהוא כתב, כי הוא עם זה מוכן.
ש. ואף על פי כן הסכמת.
ת. הסכמתי תחת המרות של בעלי, בהחלט.
ש. והסכמת לתוכן של המסמך.
ת. אני לא הסכמתי. חתמתי. ואני עמדתי ואני התחייבתי במה שאנחנו עשינו.
ת. אני הכרנו בתור כמה אבא של בעלי ובעלי הייתה לו מרות ואנחנו סמכנו עליו בעיניים עצומות. זה לא היה הסכם של אנשים זרים. הוא בא הביתה. הוא אמר רק חצי, כאילו רק את החצי של הדירה. אני אקח את החובות עליי… חתמתי לא מתוך רצון. אבל כיבדתי את החתימה הזו. כי מבחינתי אני כן כי הוא אמר לי לחכות לזה שהוא יביא, יגיד בוא לעורך דיו ותחתמו לי.
.
אז הבנו שבזמן שהוא יחליט להעביר את שמו את הנכס, הוא יבוא ויקרא לנו
ש. ואז מה יקרה?
ת. נחתום לו.
ש. תחתמו לו
ת. בפירוש. כן.
ש. הייתה לכם הסכמה. הבנתי.
ת. הייתה לנו הסכמה בהחלט, באופן עקרוני כן, לקבל את זה.
ת. …זה היה ברור לנו שאנחנו היינו עושים את זה. אני לא התכחשתי לזה שאנחנו עשינו את ההסכם. ההסכם הראשוני אנחנו לא התכחשנו אליו.
עדות האח ש.ע נתבע3 בעמוד 97:
ת. לא, אבל אחר-כך הוא אמר לי אין לי את ה-50,000 דולר, בוא נעשה את זה בהלוואה. בהלוואה.
ש. הסכמת? הסכמת?
ת. ואז באנו לקראתו. אמרנו, אין שום בעיה.
ש. הסכמת?
ת. הסכמתי. אמרתי לו, אין שום בעיה, אבל תשלם את כל המשכנתא. הוא אמר, אתם לא משלמים שקל. הכל אני משלם, עד האגורה האחרונה.
עדות ח.ע נתבעת 4 בעמודים 104, 108:
ת. גם לפני שהתחתנתי, כבוד השופטת, לא היו לו הורים. הוא אח שלו הגדול. אני באתי אליו הביתה, בשביל שהם יכירו אותי. מבחינתי, מה שהוא יגיד , אמן וקדוש. אני שום דבר.
ת. ממקום של טוב לב, אמר, אני אארגן לכם דירה תמורת דירה. ואז בעלי הסכים. ואז אני חתמתי. כאילו מה שהוא אמר לי, על פיו יישק דבר. מה שהוא אמר אז אני עשיתי.
על כל אלו יש להוסיף כי הנתבעים 1 ו-2 טענו כי אין מחלוקת שהתקיימה עסקה למכירת זכויותיהם במקרקעין ואינם חולקים על כך, טענותיהם מכוונות לגובה התשלום שהיו לדעתם התובעים לשלם.
מתוך עדות ג.ע, נתבעת 2 (עמ’ 51 ו- 54)
ש. כלומר, הסכום 50,000 דולר היה מוסכם כשלעצמו, נכון? ככה אני מבין
ת. כן, זה היה ההסכם, 50,000 דולר.
ש. אז היה מוסכם.
ת. כן
ש. אז זה היה מוסכם.
ת. כן
.
.
ת. זה היה מוסכם בחתימה. גם אתה לפעמים חותם על מ שהו שאתה לא רוצה ושותק.
עדות א.ע נתבע 1 בעמ’ 65:
כב’ השופטת: זאת אומרת, אדוני היה מוכן לקיים את עסקת המכר,
מר א. ע׳: תן לי את מה שמגיע לי, לא נתת לי. אתה עושק אותי.
כב’ השופטת: אדוני היה מוכן לקיים את עסקת המכר, אבל טען שמגיע לו עוד כסף, כן?
מר א. ע׳: בוודאי.
כב’ השופטת: כן?
מר א. ע׳: בוודאי.
כב’ השופטת: טוב.
עו”ד שחר: אז נגמר, אז אין לנו מחלוקת שהעסקה,
מר א. ע׳: זו לא עסקה.
עו”ד שחר: קרמה עור וגידים,
מר א. ע׳: אם נותנים לך חצי מהסכום של רכב, ואומרים לך שמע, קיבלת כסף, אז תביא את הרכב, אתה אומר סליחה, לא קיבלתי כסף.
עו”ד שחר: אז למה אמרת לו רק 4,000 דולר? להוסיף.
מר א. ע׳: כי זה מה שהוא צריך להביא. זה מה שהוא היה צריך להשלים ל-50,000 דולר. גם ככה הוא רימה אותי ב-50,000 דולר,
ועדות א.ע בעמ’ 69:
עו”ד שחר: כן, אז זאת אומרת, לאור האמור עד כה, אתם לא חלקתם על כך, אתה ואשתך, שחלקו של א.ע בנכס נמכר, נפלה מחלוקת לימים, מסיבה כלשהי, שלא ידועה לי, על תשלומים, חובות כלשהם. והא ותו לא. עכשיו, השאלה שלי היא, לאורך כל התצהיר שלך, הנוכחי, שקיים, לאורכו, אתה חולק על עצם ההעברה, אז אתה חוזר בך? זו השאלה.
כב’ השופטת: על עצם המכירה, הכוונה היא שאתה חולק בתצהיר על עצם המכירה.
מר א. ע׳: לא חולק כלום,
עו”ד שחר: לא חולק? טוב.
במסגרת ניהול ההליך אכן התרשמתי מהמארג המשפחתי שנפרש בפני. לא נעלם מעיני מעמדו המיוחד של התובע הנובע מעצם היותו של התובע אח בכור, בפער שנים גדול ורב מכובד בתורה במשפחה מסורתית ופטריארכלית. אין גם ספק כי מעמד מיוחד זה הקרין גם למערכת היחסים מול הגיסות.
מערכת היחסים בין הנתבעים לתובע התאפיינה ביראת כבוד וקבלת מרותו. עם זאת, לא ניתן להתעלם מגילם של הנתבעים במועד חתימת החוזים שהיו שניהם מעל גיל 30, ממצבם המשפחתי (נשואים) ומהעובדה שהנתבעים 1 ו-2 , בשנת YY, למרות מעמדו של התובע, עמדו על זכותם וסירבו לחתום לטובת התובע ורעייתו על מסמך ויתור זכויות שביקש שיחתמו עליו.
בנוסף, בתצהירה ובחקירתה העידה ג.ע, הנתבעת 2, כי טרם חתימת ההסכם פנתה למספר עורכי דין לברור עניין הפלישות במגרש. מכאן שנעשתה בדיקה אמתית טרם החתימה, תוך התייעצות עם עורך דין. מכך ניתן להסיק שאפשרות זו עמדה בידיה גם במועד חתימת ההסכם או לכל הפחות מיד לאחריו. ככל שבחרו הנתבעים 1-2 לא לעשות כן, אין להטיל את האחריות לבחירה זו על התובע.
חולשתם ומצבם הכלכלי של כלל הנתבעים לא נבע משינוי פתאומי שהביא ללחץ מיוחד עובר למועד הכריתה. מעדויות הצדדים עולה כי מצב זה נמשך על פני שנים רבות, גם מעמדו המיוחד של התובע היה נתון קבוע וידוע במשפחה מאז ומעולם.
עוד סבורה אני שככל והתנהלות האחים נבעה מהחשש לעמוד מול התובע אזי לכל הפחות היה באפשרותם להסתייע ברעיותיהם, הנתבעות, הן על מנת לערוך בדיקה מקצועית של מהות העסקה אצל גורמים מקצועיים כגון עו”ד או שמאי מקרקעין, בדיוק כפי שפעלו בשנת YY טרם החתימה כאשר פנו למתווך על מנת שיבחן את שווי הדירה והן כדי להתנהל מול התובע כפי שעשו זאת בהמשך. יכולת העמידה של הרעיות מול התובע, בלטה אף בעת מתן עדותן בפני.
לנוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי לא הונחה בפני כל תשתית ראייתית כגון מסמך רפואי המעיד על מצוקה או חולשה שכלית/גופנית להוכחת הטענה. מצאתי לקבוע כי לא עלה בידי מי מהנתבעים להרים את הנטל הדרוש להוכיח כי במועד ההתקשרות החוזית היו במצוקה/ חולשה שכלית/ גופנית חמורה וקיצונית המצדיקה, התערבות של בית המשפט בחוזה וביטולו מחמת עושק.
מה גם ששני ההסכמים נחתמו כבר לפני זמן רב, שניהם לפני למעלה מ- 20 שנה וככל שהייתה למי מהנתבעים טענה לביטול החוזה עקב עושק, היה עליו לתת הודעת ביטול ולהודיע כי ההסכם מבוטל בשל פגם זה וזאת בהזדמנות הראשונה, וודאי לא לאחר כ- 20 שנה…
משנקבע בחוק כי התנאים הנדרשים על מנת לשכנע את בית המשפט בעילת העושק הם מצטברים, אינני נדרשת להמשיך ולבחון את התנאים הנוספים. לפיכך, אני קובעת כי לא התקיים עושק במועד חתימת הסכם המכר, המתיר את ביטולו והחוזה תקף וטענה זו להתקשרות בהסכם מחמת עושק, נדחית .
עם זאת ולמעלה מן הצורך, מצאתי להתייחס בקצרה לטענות הצדדים כי תנאי ההסכם היו גרועים עבור הנתבעים (המוכרים) ם וחרגו מהמקובל, להלן היסוד השלישי בעילת העושק.
לטענת נתבע 1 במסגרת האיומים שנקט התובע כנגדו, מחיר העסקה הוכתב על ידי התובע. לטענתו, בהמשך התברר לנתבעים 1-2 כי התמורה שסוכמה נמוכה לעין ערוך מהמחיר הריאלי בשוק החופשי ביום החתימה. עוד התברר כי בהתאם לאישור הוועדה המקומית מיום XXXזכויות המקרקעין כוללות היתר לבניית 6 דירות כך שערכם של הדירה והמגרש גבוהים באופן ניכר מהערך על בסיסו נחתם ההסכם.
לטענת הנתבעים 3-4 התובעים רכשו את חלקו של הנתבע בנכס בתמורה ל- 50,000$ כאשר ערך הנכס במועד הרלוונטי עמד על מעל 200,000$. כמו כן, גם אופן ביצוע התשלום היה רע עבור הנתבעים. התשלום בעד החלק בנכס לא בוצע מיידית אלא שהתובע שכנע את הנתבעים לקחת משכנתא ל- 25 שנה שתשולם על ידי התובעים במשך 300 תשלומים. כעת התובעים הפסיקו לשלם את המשכנתא בטענה כי 50,000 $ אינם כוללים ריבית והצמדה ובפועל שולמו רק 195,645 ₪ בלבד. אף חלק זה של העסקה גרוע במיוחד עבור המוכרים.
לטענות אלו משיבים התובעים, שהנתבעים 3 ו-4 הציגו מסמך מתווך המעריך את שווי הבית נכון ליום XXX, משמע ששווי הנכס היה ידוע לנתבעים כבר משנת YY בעוד שהחוזה נחתם עם נתבעים 3 ו-4 נחתם בשנת XX ועם נתבעים 1 ו-2 בשנת ZZ. לפיכך, לטענת התובעים לא עומדת לנתבעים הזכות לעלות טענת טעות בשווי העסקה בקשר לנתון זה וככל שהיה בידם ספק בקשר לשווי הנכס ובכל זאת כרתו את ההסכם הרי שהם נטלו על עצמם את הסיכון לגביו.
וכך מתוך עדותו של נתבע 3 א.ע:
עו”ד שחר: מי פנה לתיווך X?
מר א. ע׳: מי פנה?
עו”ד שחר: כן.
מר א. ע׳: אני פניתי.
עו”ד שחר: אתה פנית. היית אצלו במשרד?
מר א. ע׳: לא.
עו”ד שחר: אלא?
מר א. ע׳: דרך טלפון.
עו”ד שחר: דרך טלפון. מתי זה היה?
מר א. ע׳: לא זוכר תאריך.
עו”ד שחר: עכשיו תתבונן בבקשה בנספח ג’ שאתה הגשת. זה ממש נספח ג’ פה, שהוא ההמשך. הוא ההפניה פה. אתה שם לב לתאריך? זה היה בשנת 97′,
מר א. ע׳: אוקיי.
עו”ד שחר: אתה עוד לא חתמת על כלום, היה דיבור, ש.ע כמעט כבר חתם. וכל הבירור הזה נעשה ב-XX’?
מר א. ע׳: כן, דיברתי איתו בטלפון.
עו”ד שחר: בשנת XX’? יש תאריך למעלה.
מר א. ע׳: אוקיי.
עו”ד שחר: מה פתאום פנית אליו בשנת XX’?
מר א. ע׳: לדעת כמה השווי של המגרש.
עו”ד שחר: סתם ככה, בלי קשר לדיבור,
מר א. ע׳: בלי שום קשר.
עו”ד שחר: בלי שום קשר למכירה?
מר א. ע׳: לא.
מכך עולה שהנתבעים 3 ו-4 בדקו את שוויו של הנכס עוד בשנת XX, פרק זמן משמעותי לפני חתימת העסקה והיו מודעים לשוויו של הנכס.
זאת ועוד, מדובר בחוזה בתוך המשפחה על כל המשתמע מכך לרבות המחיר. מחיר העסקה נקבע נוכח היחסים המשפחתיים זהו “מחיר משפחתי” שנגזר על רקע יחסי העבר המשפחתי בין הצדדים לרבות עזרה כלכלית משמעותית שנתנו התובעים לנתבעים במשך שנים ואין לפיכך להתייחס לשווי השוק ביחס למחיר.
עיון בחוות הדעת המומחה מעלה כי אכן שווי העסקה בשני המועדים בהם ההסכמים היה לכאורה נמוך משמעותית ממחיר הנכס בשוק החופשי ואם נוציא מהמשוואה את הקשר המשפחתי בין הצדדים לחוזה על כל השלכותיו, אכן מעורר פער זה אי נוחות רבה. מסכימה אני כי יש ממש בטענות הנתבעים כי ההתקשרות לא הייתה כדאיות כלכלית עבורם. עם זאת, שעה שקבעתי כי לא התקיים עושק, אין מקום להידרש לשווי הנכס שכן הייתה גמירות דעת מצד הנתבעים ולכל היותר מדובר בטעות בכדאיות עסקה אליה אדרש בהמשך ביחס לטענת ההטעיה.
יחד עם טענת העושק נטענו באופן כללי טענות נוספות לפגמים בכריתה כגון אילוץ, ניצול לרעה חוסר תו”ל וכד’ כל זאת מבלי שהונחה התשתית הראייתית להוכחת טענות אלו בחומר הראיות שהובא בהליך ובדיונים שנערכו בפניי. לפיכך, אני קובעת כי לא התקיימו פגמים מסוג אילוץ וניצול לרעה וכד’ וטענות אלו נדחות.
לנוכח כל האמור אני קבועת שלא הוכח בפני שהתקיימו התנאים הנדרשים לצורך הוכחת עילת העושק, וטענה זו נדחית.
הטעייה
לעניין טענה של פגם בהתקשרות בעילת הטעייה, קובע סעיף 15 לחוק החוזים כדלקמן:
“מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעייה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, “הטעיה” – לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן”.
על הטוען טענת הטעייה מוטל הנטל להוכחת התשתית העובדתית והראייתית לכלל התנאים המצטברים העומדים בבסיס טענותיו:
קיומה של טעות חמורה ומהותית, היורדת לשורשה ומהותה של העסקה.
קשר סיבתי בין הטעות לבין התקשרותו של הטועה בהסכם. דהיינו: יש להוכיח כי הטעות היא הגורם להתקשרות, ולולא הטעות לא היה הטועה מתקשר בחוזה. לעומת זאת, טעות שנפלה במהלך מו”מ לכריתת החוזה, אך לא הניעה את ההתקשרות, לא תהווה עילה לביטולו.
ידיעתו האובייקטיבית של הצד השני על הטעות שנפלה אצל המתקשר עמו בהסכם. הדעה הרווחת בפסיקה היא, כי ידיעת הצד השני מתייחסת לעומק הטעות וליסודיות הטעות גם יחד.
(ראה: שלו, שם, בעמ’ 282-285) . (ראה: תמ”ש 53679-02-14 י.ג נ’ י.ל ניתן ביום 11.6.17 (פורסם בנבו), ע”א 10745/06 אזולאי נ’ המכללה האקדמאית אורט ע”ש סינגאלובסקי- פולק ת”א, [פורסם בנבו] 2009).
לא מצאתי שהנתבעים הניחו תשתית ראייתית מספקת להוכחת אף לא אחד מהתנאים המצטברים לעילת ההטעיה. גם טענה זו כמו גם יתר הטענות לפגמים בכריתה הועלתה בכלליות ללא צירוף תשתית ראייתית מספקת להרמת נטל הוכחתה.
למעט הטענה לעניין שווי הנכס שנדונה לעיל, לא הבהירו הנתבעים מה היא הטעות החמורה, מה ידע הצד השני, מה הקשר הסיבתי בין הטעות להתקשרות ולא רק שלא נטען כי אלמלא הטעות לא היו מתקשרים בחוזה, הנתבעים אף הצהירו פעם אחר פעם כי הסכימו לחתום על ההסכמים.
לנוכח האמור מצאתי לקבוע כי לכל היותר מדובר בטעות בכדאיות העסקה. זאת ועוד, מכל החומר שהונח בפניי אני סבורה שגם הטענה לעניין שווי הנכס לא הייתה נטענת אילו התובעים היו ממשיכים לשלם את תשלומי המשכנתא כסדרם.
ומעדותו של התובע מ.ע דיון ביום XXX בעמוד 53 שורות 20-24, עמוד 65 שורות 5-10, עמוד 67 שורות 4-11:
ת. במגרש שם הוא נתן לי חצי, החצי השני התחלקנו עם זה שני אחים ממש אחרים, השניים הקטנים. אמרתי לו תשמע אבא, אין להם קורת גג, תן להם את הבית.
מר מ. ע׳: אני יודע שאני דאגתי להם שיהיה להם דירה, ואמרתי,
עו”ד ר: אבל יש להם בית, למה הם צריכים דירה?
מר מ. ע׳: אין להם בית.
עו”ד ר: יש להם את הבית הזה.
מר מ. ע׳: אבל הם לא רצו להמשיך לגור שם, עובדה שהם עזבו.
מר מ. ע׳: בסדר, לא זוכר. ואמרתי, אני אתן להם, לא, זאת אומרת שכל אחד מאיתנו קיבל פחות מ-35,000, אני קיבלתי פחות או יותר ככה 35,000. וה-2 עוד קיבלו גם כן פחות ממני כי הוא כל אחד רבע. ולהם אמרתי הם קטינים, אני צריך לדאוג להם, שיהיה להם מקום, קחו 50,000. ככה זה היה השיקול שלי.
עו”ד ר: הבנתי, בלי שום קשר למחיר האמיתי בשוק?
מר מ. ע׳: בטח. והם הסכימו וקנו דירה.
הלכה ידועה היא כי טעות בכדאיות העסקה אינה עילה לביטול העסקה(ראה “שלו”, שם, בעמוד 297; ע”א 1514/04 שיכון השקעות בע”מ נ’ יון חנית נכסים בע”מ [פורסם בנבו 14.12.2006], ע”א 888/75 ספקטור נ’ צרפתי, פ”ד לב (1) 231.
משכל טענות הנתבעים לעניין פגמים בכריתת החוזה נדחות, אני קובעת כי ההסכם תקף ומחייב.
משכך נקבע, יש לבחון את הוראות ההסכם ופרשנותן ואופן קיומן על ידי הצדדים וככל שהתקיימה הפרה האם היא עולה עד כדי הפרה יסודית שיש בה כדי להביא לביטולו.
פרשנות ההסכם
סעיף 25 לחוק החוזים קובע כדלקמן:
“חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.”
נקודת המוצא בפרשנות חוזה היא לעולם לשון החוזה, אך לא רק. על היושב בדין להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, לבחון את טיבו של החוזה, תכליתו וכלל הנסיבות הקשורות לחוזה כאשר המטרה הסופית היא קביעת אומד דעת הצדדים על פי ההסכם, על פי לשונו ועל פי נסיבות העניין החיצוניות לו:
“הלכה פסוקה היא כי עיקר העיקרים בפרשנות חוזה הוא הניסיון לברר את כוונתם האמיתית של הצדדים. מילות ההסכם הן כלי עזר ראשון במעלה כדי לקבוע את אומד דעת הצדדים אך לעתים אין בהם די.
ההתחקות אחר כוונת הצדדים לחוזה נעשית לפי הגילוי החיצוני של דעתם, כלומר על פי מבחן אובייקטיבי הוא מבחנו של האדם הסביר. כללי הפרשנות של חוזים יחולו על הסכם ממון. ומהם עיקרי כללי הפרשנות של חוזה? ניתן לרכזם בתמצית שלוש אלה:
א. ראשית, נקודת המוצא בפרשנות חוזה היא לשון החוזה –לה יש משקל כבד ומשמעותי בגיבוש אומד דעת הצדדים.
ב. שנית, לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבול הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עם לשונו.
ג. שלישית, קיימת חזקה הניתנת לסתירה לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב על רקע הקשרו הכללי. עם זאת במקרים שבהם לשון החוזה אינה חד משמעית יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים על רקע הוראות החוזה ובאמצעות בחינת הנסיבות החיצוניות לו. כך יש ליתן את הדעת להתנהגות הצדדים בשלב המו”מ, להתנהגותם לאחר כריתת החוזה, לחוזים נוספים בין הצדדים, לנוהג המסחרי שביניהם וכד’ ”
(תלה”מ (נצ’) 42377-03-18 צ.ע נ’ מ.ע, ניתן ביום 9.5.2021 כב’ הש’ זגורי והאסמכתאות שם. הדגש במקור)
המסמכים שבמחלוקת
“חוזה מכירה זמני” שחתמו התובעים ביום XXX מול נתבעים 1-2 א.ע וג.ע
מעיון בלשון ההסכם עצמו (אשר קטע ממנו מובא להלן) עולה כי מילותיו של סעיף ד’ להסכם הן:
“הוסכם בין המוכרים הנ”ל לקונים הנ”ל שאופן התשלום תמורת מכירה זו בסך 50,000 דולר ארה”ב שער יציג בש”ח. יהיה פרעון הלוואה שהמוכרים הנ”ל לוקחים מהבנק בסך מאה וע׳ם אלף דולר, ובאותם תנאים שהמוכרים הנ”ל מקבלים מהבנק שממנו הם מקבלים את ההלוואה הנ”ל”
מכאן, שבהתאם לפרשנות סבירה והגיונית “אותם תנאים” משמעו אותו מספר החזרי הלוואה באותם תנאי ריבית והצמדה כפי שמפורט במסמכי ההלוואה.
419060523524590229996625091740229996623048330
מעדותה של נתבעת 2 ג.ע, אשתו של ש.ע, בעמוד 51, שורות 7-9:
“אבל מתוך מקום שאני מקיימת את ההסכם שלי. כשהוא בא, ההסכם היה לעשות איתנו משכנתא, לחתום משכנתא ביחד”.
(פרוטוקול עמוד 54)
עוד נטען בעניין ההתחייבות, לאחר שהתובע פנה בשנת XXX לנתבעים 1-2 לחתום על כתב ויתור בעמודים 55-56 ועמוד 65.
ועוד מעדות ג.ע:
“… הלכנו אליו הביתה אני ובעלי. ישבנו עם צ.ע ומ.ע ביחד ואמרתי לו, מ.ע תיקח הכל, את הבית, את השטח, את הירושה, את הפלישה, מה שאתה רוצה תיקח. אבל יש כמה דברים מוסכמים שאנחנו צריכים לסכם בינינו. ביקשתי קודם כל להשלים לנו את החוב שחסר לנו 4,200 דולר, שהחוב הזה לא סוכם”.
כב השופטת: רק רגע, אני רוצה להבין. 4,100 דולר שחסרים בשביל להשלים את ה- 50,000 דולר?
ת. כן. כן. זה היה, שזה היה צריך להיות בתוך המשכנתא. וכשאני הערתי לו בזמן שעשינו את החישוב מול פקידת הבנק, אני אמרתי לו שהחישוב לא נכון ואז הוא סתר אותי והוא אמר לי אחר כך נדבר ומאז הוא לא הסכים להודות בזה שזה חסר”
עו”ד שחר: אתם נשארתם במחלוקת על 4,200 דולר?
ת. בהחלט
.
ת. .. ש- 4,200 דולר ומשכנתא עם כל הריביות וההצמדות ויש שם כסף, אי אפשר ולבצע את זה. מתוך חמישים שזה כבשת הרש.
.
הוא בא אלינו הביתה עם אשתו והוא בא עם מסמך מוכן. ואז אני אמרתי לו, תקשיב, 50,000 דולר אני לא מוכנה שתשתתף אתנו במשכנתא. אני רוצה שאתה תביא לנו הלוואה מבחוץ, תיקח הלוואה ותביא לנו. והוא לא הסכים.
כבוד השופטת: אני מסתכלת על סעיף ד’ כתוב שם כך: ” מוסכם בין המוכרים הנ”ל והקונים הנ”ל שאופן תשלום תמורת מכירה זו בסך 50,000 דולר יהיה פירעון מההלוואה שהמוכרים הנ”ל לוקחים מהבנק בסך 120,000 דולר”
ת. בסדר. לא לקחנו 120,000 דולר. זו הייתה טעות. הבית עלה 120,000 דולר.
.
ת. אז הוא שישתתף אתנו ב- 50,000 דולר. זה לא משנה אם הייתי לוקחת 100,000 דולר.
עו”ד ש: הלאה. עכשיו אני אומר לך שמה שסוכם ביניכם, בין מ.ע לבין א.ע וג.ע, בין מ.ע וצ.ע לבין א.ע וג.ע היה תשלום 50,000 דולר קנה המידה הוא לפי שער יציג. ומבלי שום קשר לעליות ומורדות ותוספות שונות שנלקחו מההלוואה אתם מול הבנק. הוא מולכם בשער יציג.
.
.
ת. אני לא מסכימה
ת. או- קי. אז אני יכולה לבוא ולהגיד לך שאנחנו כתבנו שזה לפי שער דולר יציג. הלכנו. אמרו לנו מה שער הדולר. לקחנו את ההלוואה באותם תנאים שההלוואה נתנה לנו.
.
ת. אני לא חולקת על הנייר. זה ברור שלא. נספח ט’ אומר שחלקו של מ.ע במשכנתא זה 35%.
ש. … אפשר לקרוא בתצהיר שלך שבעצם כל המחלוקת מצדך ולהבנתך היא על 4,200 דולר.
“זיכרון דברים” שחתמו התובעים ביום YYY מול ש.ע וח.ע נתבעים 3 ו-4
24345803490054003504565347375100428269029763390022301202809355003469380206988100382685418300390041341521582701002312670131252400312928090030500317707266080600308484017362600
והתוספת המאוחרת
37592843025320003461885195745500175821118974950041357551509905002903730111442500431403410730350019323051004445004081145939737001757680840105003721922385777001998522240478002210206237240035292772460900
ראו עדות התובע מ.ע בעמוד 69 שורות 17-21, עמוד 70 שורות 25-28, עמוד 71 שורות 14-19, עמוד 73 שורות 17-24, עמוד 74 שורות 2-5 ו- 23-25, עמוד 75 שורות 2-19, עמוד 76 שורות 15-17, עמוד 82 שורות 2-10 עמוד 84 שורות 31-34 ועמוד 85 שורות 1-4.
“עו”ד ר: הבנתי, אוקיי, בוא נמשיך הלאה. ואז הצעת להם 2 אפשרויות,
מר מ. ע׳: כן.
עו”ד ר: או שייקחו את הבית xxx, או 50,000 דולר.
מר מ. ע׳: נכון.
עו”ד ר: כתוב בתשלומים או לא כתוב בתשלומים?
מר מ. ע׳: מה זה?
עו”ד ר: ה-50,000 דולר.
מר מ. ע׳: כתוב מתוך ההלוואה שהם ייקחו.
עו”ד ר: העמוד, עוד פעם, אני שאלתי אותו שאלה, לא מתייחס. אני שאלתי אותו אם את ה-50,000 דולר הוא היה אמור לשלם תשלומים או לא, אז אומר זה היה כפוף להלוואה. אני לא ראיתי שכתוב את זה שם.
מר מ. ע׳: בטח, כתוב, אתה לא ראית, תראה לו את הקבלות,
מר מ. ע׳: אני הסברתי, אני הסברתי. כי אני, המטרה שלי הייתה שתהיה להם קורת גג, הם היו מטולטלים. עוד א.ע הלך סחט דירה, המצב הבריאותי שלו והכל, חשבתי שיהיה לו קורת גג, קח את הדירה שלי למרות שלא הייתי מעוניין לתת אותה. רק שיהיה להם קורת גג כי הם גם לא יכול לסבול את שני האחים שהם חולי נפש.
עו”ד ר: אוקיי.
מר מ. ע׳: תהיה להם קורת גג, קח אותה, אני נותן לך אותה בתמורת 50,000 דולר.
עו”ד ר: אתה אומר, אולי זה שווה 200,000 דולר ואתה מקבל רק 50,000 דולר.
מר מ. ע׳: אולי זה 200,000 דולר, רציתי, הייתי מוכן לתת לו העיקר שיהיה לו קורת גג.
מר מ. ע׳: כי הסברתי, כי אני מעוניין הייתי בדירה. מאחר ולא הייתה להם קורת גג, הייתי מוכן לוותר להם שיגורו.
עו”ד ר: אוקיי, אני מפנה לנספח הזה, זה מוכר לך? איפה כתוב שאת ה-50,000 דולר אתה תשלם בתשלומים?
מר מ. ע׳: הם קיבלו את זה בכלל בהלוואה, אני שילמתי את ההלוואה.
עו”ד ר: איפה זה כתוב?
כב’ השופטת: השאלה היא אדוני, תקשיב, אם כתוב תפנה אותו, אם לא כתוב, תגיד לא כתוב.
מר מ. ע׳: איפה כתוב תשלומים? איפה כתוב שבתשלומים? קודם כל הם לא שילמו אגורה, את כל ההלוואה אני שילמתי, עד שהגעתי,
עו”ד ר: פתחנו את זה עוד פעם.
מר מ. ע׳: עוד פעם.
עו”ד ר: הבנתי. כל ההלוואה אתה שילמת, בוא נגיד גם,
מר מ. ע׳: אני שילמתי רק אני, את כל ההלוואה לבד.
עו”ד ר: אוקיי, אז אתה סיכמת להם, חבר’ה, יש מימוש אופציה, לכו תחפשו דירה.
מר מ. ע׳: אני מציע להם לשלם קורת גג לא משנה איפה, בקרית צאנז, בXXX, לא משנה, כי הם היו מטולטלים. כן, זה הכוונה שלי, לא יודע.
עו”ד ר: אז למה שילמת על המשכנתא? למה הסכמת לחתום על המשכנתא שהם לא רוצים להעביר אחר כך,
מר מ. ע׳: כי אני רוצה שיהיה להם דירה.
עו”ד ר: הם לקחו הלוואה של 223,000 ש”ח.
מר מ. ע׳: כן.
עו”ד ר: אתה מאשר או לא מאשר?
מר מ. ע׳: כן, הנה הצ’ק. כן, הנה הצ’ק אצלה.
עו”ד ר: אתה צירפת לכתב התביעה שלך הסכם הלוואה שגם הם וגם אתה חתמת עליו.
מר מ. ע׳: נו,
עו”ד ר: אתה מאשר שזאת מטרת הסכם ההלוואה.
מר מ. ע׳: כן.
עו”ד ר: לא יודע מה הוא שווה היום, ואתה נותן לו 50,000 דולר לא בבת אחת, לך תיקח הלוואה, תשלם אותה, אני מההלוואה, מהקרן והריבית, אני אשלם לך רק 50,000 דולר, תתמודד עם שאר התשלומים.
מר מ. ע׳: זה אתה אומר, אני אמרתי לו לשלם. אני משלם כל זמן שהשער היה גבוה, מה לעשות התמזל המזל וככה ירד כל השער, ובמפורש ההלוואה רשומה לפי שער יציג”.
עדות האח ש.ע נתבע 3 עמודים: ,77, 78, , 84, 81:
ש. מ.ע וצ.ע היו משלמים את המשכנתא במלואה. אתם לא שילמתם כלום נכון?
ת. נכון. זה היה ההסכם בנינו
ש. אתם לווים הוא מחזיר.
.
ת. אבל השילומים כל חודש בחודשו עד סיום המשכנתא. זה היה ההסכם.
עו”ד שחר: כן, מה זה קשור?
ת. עד סיום המשכנתא הוא אמר לי…הוא אמר לי בפירוש שאין לי שום עניין עם המשכנתא. אתה מקבל את הדירה בלי משכנתא. אתה לא יודע מה זה לשלם משכנתא.
ש. ככה?
ת. ככה הוא אמר
.
.
ת. בהסכם שלנו שהיה שהתשלום של 50,000 דולר עשינו אתו את ההסכם שניקח את ההלוואה מהבנק, הוא ישלם את כל מלוא הסכום של המשכנתא מהבנק, לבנק. לא את כל ה- 50. כל הסכום. כל הסכום של ההלוואה. שזה היה הסכום.
.
.
ת. החלטנו סופית על 50,000 דולר, וכאן בחלק התחתון של המסמך כתוב פה שזה תשלום באמצעות החזרי משכנתא, לא תשלמו כלום למשכנתא.
עמודים 97-98:
ת. זה לא כתוב. זה נאמר בעל-פה. הוא אמר, כל מה שנאמר בעל-פה יהיה כתוב על כתב.
ש. נו?
ת. והוא לא כתב.
ש. רגע. החוזה שאתם עשיתם, שהוא זיכרון דברים קוראים לו, הכותרת שלו, זה לא מופיע שזה במזומן. אז מה עושים?
ת. שמה?
ש. זה לא במזומן. זה הופך להיות באמצעות הלוואה ככה, כמו שסיכמתם בהמשך. אז למה? תגיד שאתה לא מסכים.
ת. שמה אני לא מסכים?
ש. אתה אמרת במזומן.
ת. לא, אבל אחר-כך הוא אמר לי אין לי את ה-50,000 דולר, בוא נעשה את זה בהלוואה. בהלוואה.
ש. הסכמת? הסכמת?
ת. ואז באנו לקראתו. אמרנו, אין שום בעיה.
ש. הסכמת?
ת. הסכמתי. אמרתי לו, אין שום בעיה, אבל תשלם את כל המשכנתא. הוא אמר, אתם לא משלמים שקל. הכל אני משלם, עד האגורה האחרונה.
ש. ואני אומר לך שמה שהוא אמר ומה שהיה ברור שהוא משלם סכום שקלים שיתכווץ מדי חודש בחודשו ויגדל ולשכשיגיע לשווי 50,000 דולר שער יציג-
ת. לא.
ש. יחדל מלשלם.
ת. כתוב. כתוב שבשווי. כתוב שווי? לא כתוב שווי. כתוב 50,000 דולר. לא כתוב שווי. גם בהסכמים שלנו לא כתוב, בהסכם שהוא כתב לא היה שום דבר בשווי. הוא אמר 50,000 דולר על 50,000 דולר. דירה תמורת דירה. וזה שמאמינים, נתנו את האמון בתור אח, בתור כמו אבא. זה מה שאנחנו מקבלים.
עדות ח.ע שם עמוד 108, עמוד 121 שורות 7-9:
ת.ממקום של טוב לב, אמר, אני אארגן לכם דירה תמורת דירה. ואז בעלי הסכים. ואז אני חתמתי. כאילו מה שהוא אמר לי, על פיו יישק דבר. מה שהוא אמר אז אני עשיתי.
מן הכלל אל הפרט
מכל החומר שהונח בפני ומעדויות הצדדים והעדים שהעידו בפני מצטיירת התמונה הבאה: לשון הסעיפים במסמכים ברורה ומשקפת את אומד דעתם של הצדדים כאמור בעדויותיהם ולפיה מכירת הזכויות תעשה בתמורה לפירעון הלוואות שייקחו הנתבעים לטובת רכישת דירה. סעיף ד לחוזה המכירה הזמני עם נתבעים 1 ו-2 (א.ע וג.ע)
“הוסכם בין המוכרים הנ”ל לקונים הנ”ל שאופן תשלום תמורת מכירה זו בסך חמישים אלף דולר ארה”ב שער יציג בש”ח. יהיה פירעון מהלוואה שהמוכרים הנ”ל לוקחים מהבנק בסך מאה וע׳ם אלף דולר ובאותם תנאים שהמוכרים הנ”ל מקבלים מהבנק שממנו הם מקבלים את ההלוואה הנ”ל”
וכן סעיף התמורה במסמך התוספת לזיכרון הדברים עם נתבעים 3 ו-4 (ש.ע וח.ע):
“יתרת התשלום שהוא בסך 49,000 $ ישלם הקונה מ.ע ע׳ לאחר שיודיע המוכר הנ”ל לקונה הנ”ל בכתב ויציג בפניו חוזה קניה של הדירה שהוא חפץ לקנותה ולאחר שתאושר לקונה הנ”ל הלוואה בנקאית שאמור הקונה הנ”ל לקחת לשם כך”.
הצדדים אינם חלוקים כי מטרת המסמכים והתנאים שנקבעו בהם הייתה כי גם לאחר מכירת הזכויות בנכס לתובעים, תישאר לנתבעים קורת גג ותימצא בבעלותם דירה חלף מכירת זכויות חלקם בנכס העיזבון כך עלה מעדות התובע שפורטה לעיל:
“המטרה שלי הייתה שתהיה להם קורת גג”, “רק שיהיה להם קורת גג”, תהיה להם קורת גג. אני נותן לך אותה בתמורת 50,000$”, “אני מציע לשלם לכם קורת גג לא משנה איפה”
וכן מעדות הנתבעים:
“שייקח את הזכויות שלנו במשכנתא וישלם כל חודש בחודשו דירה תמורת דירה”, ” אמר, אני אארגן לכם דירה תמורת דירה”, שאין לי שום עניין עם המשכנתא. אתה מקבל את הדירה בלי משכנתא”, בהסכם שהוא כתב לא היה שום דבר בשווי. הוא אמר 50,000 דולר על 50,000 דולר. דירה תמורת דירה”.
לשון הסעיף גופו מדברת על כך שהתובע ישלם את ההלוואות שיילקחו לטובת הדירות שיירכשו על ידי הנתבעים, סכום ההלוואה שישולם על ידי התובעים יהיה 50,000$ אך הצדדים חלוקים האם התשלום יהיה סכום זה בהתאם לשער היציג ביום ביצוע התשלום או סכום זה בכפוף לתנאי ההלוואה עד סיום פירעונה.
מעדויות הצדדים עולה כי לצדדים שניהם הייתה ציפייה כי מכספי התמורה שיקבלו הנתבעים בגין מכירת הזכויות בנכס, יירכשו הנתבעים 1-2 ו- 3-4 כל אחד דירה אשר תשמש לו קורת גג ותספק לו בטחון מבחינת דיור. וזאת לנוכח מצבם הכלכלי שהיה ידוע לכל הצדדים בהליך. הנה כי כן, הן מלשון ההסכם והן מעדויות הצדדים שניהם, עולה כי אומד דעת הצדדים בעת חתימת ההסכם היה שהנתבעים ירכשו דירה חלופית.
התחקות אחר אומד דעת הצדדים מתוך החוזה ונסיבות העניין אף היא מובילה למסקנה כי מטרת הצדדים בהסכם בכל הנוגע לאופן תשלום התמורה שהיא תבוצע דרך משכנתא שתילקח לרכישת דירה.
יובהר כי מצאתי את עדותם של הנתבעים עקבית, אמינה ומהימנה ומתיישבת עם נסיבות המקרה והיא מקובלת עלי. גרסת התובע מנגד הייתה מתחמקת ולא עוררה בי אמון רב. ואף מצאתי להעיר לתובע על כך ראה פרוטוקול מיום xxx עמ’ 62.
כב’ השופטת: אדוני ישיב לשאלות, ואני אומרת לאדוני שאם אני אתרשם שאדוני לא משיב לשאלות, ואדוני גם לא ישיב לשאלות שבית המשפט מפנה אליו, תהיה לזה משמעות, חבל.
סעיף 25 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973 (להלן: “חוק החוזים”) קובע כי מקום בו חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים עדיף על פירוש המבטל את החוזה. עוד נקבע בסעיפים 25(ב1) ו- 25(ג):
(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.
(ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.
בהתאם ללשון החוק ולאחר שעמדתי על אומד דעתם של הצדדים במועד חתימת המסמכים וכן לאור התרשמותי מטענות כלל הצדדים ביחס לנסיבות חתימת ההסכמים שאף פורטו בהרחבה לעיל בחלק הדן בפגמים בכריתה. ובשים לב כי טענות אלה עלו בחקירתם ובתצהיריהם באופן חוזר ועקבי, אני סבורה כי גם פרשנות סבירה של ההסכמים מעידה על כך שכוונת הצדדים הייתה שהתובע, במקום להוציא 50,000 $ מכיסו ולשלמם טבין ותקילין לידי הנתבעים בעת חתימת, בין אם עמד לרשותו סכום זה ובין אם לאו, בחר להסתמך על כספי הלוואה.
דרך המלך הייתה שהתובע עצמו ייקח הלוואה, בסכום הנדרש (50,000 $) ויישא הוא לבדו במלוא החברי התשלום בגינה מבלי להטריד את הנתבעים (המוכרים) בדרך גיוס הכסף על ידו. אולם התובע, בחר שלא לעשות כן, שכן אז, מן הסתם היה עליו להמציא בטוחות נדרשות, ואולי לשעבד נכס מנכסיו. קל היה יותר לתובע להורות לנתבעים לקחת את ההלוואה עבורו, ולשעבד לשם כך (משכנתא) נכס שלהם, להבטחת הלוואה שלקחת הוא על מנת שיוכל לשלם להם את התמורה עבור נכס שרכש מהם המחיר מפליג לטובתו, והנתבעים, כפי שעלה מעדותם אשר פורטה לעיל באו לקראתו בעניין זה בגמישות מירבית.
גם פרשנות סבירה מכוונת לכך שלא יעלה על הדעת, בנסיבות אלו, ושעה שהלוואת המשכנתא כולה, או חלקה היחסי באו לממן את התובע (ולא את הנתבעים), שהתובע לא ייקח על עצמו את מלוא תנאי המשכנתא, לרבות ההצמדה והריבית המשולמת בהתאם לתנאי ההלוואה על כל המשתמע מכך. טענות התובע כי הלוואת המשכנתא על תנאיה אינה נוגעת לו וכל מחויבותו היא לשלם 50,000 $ לפי שער יציג ביום התשלום נדחות.
את העסקה יש לראות כאילו היה התובע נוטל בעצמו הלוואת משכנתא מהבנק במועד לקיחת ההלוואה, מעביר לידי הנתבעים את הסך הנדרש (50,000 $) ואז נושא בהחזרים מול הבנק שהעמיד לו את ההלוואה.
התובע, לנוחותו ולצורך צמצום הסיכון שיוטל עליו, הצליח לשכנע את הנתבעים שהם יקחו בעצמם הלוואה וישעבדו נכס שלהם על מנת לממן את הסכום שעליו לשלם להם. לכל הפחות עליו לעמוד במלוא החזרי הסכום שמימן הבנק עבור תשלום חלקו בעסקה, ואין להשית את העלויות הנלוות של קבלת ההלוואה (ריבית) על הנתבעים.
מהאמור עולה כי לטעמי גם פרשנות סבירה של תנאי ההסכם מעלה כי על התובע לשאת בהחזר המשכנתא (כולה או חלקה היחסי) בהתאם לתנאיה, והשתכנעתי גם שזו הייתה כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכמים, ואין כל קושי לטעמי לקרוא כך את ההסכמים גם כיום.
ואם בכך לא די, יש להוסיף על כך שהמקרה שבפניי נכנס לגדר המקרים בו לאחד הצדדים – התובע – הייתה עדיפות בעיצוב תנאי החוזה.
מצאתי לקבוע כי לתובע הייתה עדיפות בניסוח תנאיהם ועיצובם של שני הסכמי המכר שהרי הוא שכתב אותם, ולכן, בהתאם להוראת סעיף 25(ב1) לחוק החוזים יש לפרש את החוזה לטובת הצד השני ולא לטובתו.
לנוכח האמור נקבע שההתחייבות לשלם את יתרת תשלומי המשכנתא רובצת לפתחם של התובעים בהתאם ליתרת הפירעון לסילוק המשכנתא, או החלק היחסי כפי שייקבע להלן, ביחס לכל זוג נתבעים בנפרד. תשלומים אלו יש לשלם החל מהמועד בו הפסיק לשלמם.
עוד נקבע בחוק כי יש לקיים הסכם בהתאם לחוזים דומים לו, כפי שפורט לעיל, משעניין המחלוקת הינו תשלומי התמורה שנלקחו כמשכנתא, מצאתי כי יש להקביל את תנאי התשלום בהסכמים לנוהג המקובל בתשלומי משכנתאות בשוק החופשי. משקבעתי כי ההתחייבות לשלם את יתרת תשלומי המשכנתא רובצת לפתחם של התובעים יש לבחון את גובה החוב ביחס לכל זוג נתבעים.
אין מחלוקת כי התובעים הפסיקו לשלם את תשלומי ההלוואות באופן חד צדדי ביום xxx כך שלמעשה פירעון ההלוואה לא הסתיים. יש להשיב את ההלוואה עד תומה ואף לפנות אל הבנק ולערוך תחשיב בגין התקופה שלא שולמה. ככל שנתבעים שילמו בתקופת הביניים תשלומי משכנתא, ישיבו להם התובעים את הסכומים ששולמו על ידם בתוך 14 יום מהיום.
אמנם מעדותה של נתבעת 2, ג.ע, בדיון שהתקיים ביום zz בעמודים 55-57, עולה כי גובה החוב ביחס לנתבעים 1-2 עמד בזמנו, על פי תחשיב שערכה אז הנתבעת, על כ- 4,200$ בתוספת ריבית והצמדה וייתכן שלו היה התובע משלם אז את יתרת הסכום שעמד לפירעון לא היו הדברים מגיעים אף עד כדי הגשת תביעה וההסכם היה מקוים על בוריו על ידי הצדדים שניהם.
עם זאת התובע לא מצא לשלם את יתרת הסכום אשר לו טענו הנתבעים 1 ו-2 כיתרת חוב בזמנו ובחר להפסיק בשנת xx באופן חד צדדי את תשלומי המשכנתא, שעד אז שולמו על ידו במלואם. לנוכח זאת, הנתבעים מצאו עצמם עומדים בפני שוקת שבורה. הדבר אף בא לידי ביטוי בטענות שעלו בפני עוד במהלך דיוני קדם המשפט ואף ניתנה החלטה המורה לתובע לשתף פעולה לצורך הקפאת החזרי המשכנתא.
כאמור, לא כך מצא הנתבע לנהוג, וחבל. מכל שהובא בפני, סבורה אני כי יש לפרש את ההסכם עם נתבעים 1 ו-2 באופן שעל הנתבע לשאת במלוא תשלומי המשכנתא, עד לכיסויה הסופי והמוחלט. הייתה לעיני הטענה כי הלוואת המשכנתא עמדה על 60,000 $ ולא על 50,000 $, כפי שהיה עליו לקחת על עצמו בהתאם להוראות ההסכם. עם זאת, אין מחלוקת כי מתוך הסכום שנלקח כהלוואה שערכו אז היה שוו”ע בשקלים ובהתאם לשער יציג ל- 60,000 $ בעת לקיחת ההלוואה, חושבו שני סכומים בסך 40,800 ₪ ן- 42,500 ש”ח כמענקים שירדו מהסכום להחזר. לפיכך, בפועל, היה ההחזר אף נמוך יותר משמעותית מ-50,000 $ לפי שווי יציג בעת לקיחת ההלוואה.
לענייו זה ראו עדותו של התובע עצמו בעמ’ 83:
“כב’ השופטת: אדוני, נשאלת שאלה, כמה תשלומים שילמת? זאת השאלה.
מר מ. ע׳: אני לא יודע.
עו”ד ר: זה מענק. אתה מאשר שזה מענק?
מר מ. ע׳: מה שכתוב.
עו”ד ר: מענק, יופי. מפנה אותך לסעיף 4,”
למסקנה זו מגיעה אני מכך ששווי ההלוואה שנלקחה עמד על סך של 228,000 ₪ שהיו אז שוו”ע ל- 60,000 $ בהתאם לשער היציג בעת לקיחת ההלוואה דהיינו ביום xxx. מסכום זה נוכו לאחר מכן שני המענקים שעמדו על סך של 83,300 ₪ דהיינו למעל משליש משווי ההלוואה בשקלים בעת לקיחתה.
ערה אני לחלוף הזמן ולעובדה כי תחשיב מדויק מצריך התייחסות למדדים וריביות בתקופות הרלבנטיות, עם זאת, גם באומדנא גסה קובעת אני שככל שישלם התובע את מלוא תשלומי המשכנתא, יש להניח בסבירות גבוהה מאד שלא ישלם יותר מסך של 50,000 $ בשקלים לפי ערכם בשקלים בשער יציג בעת לקיחת הלוואת המשכנתא וזאת בתוספת ריביות והצמדות בהתאם לתנאי המשכנתא וזאת לנוכח הסכומים המהותיים שמחקו מההלוואה כמענקים, אלא ישלם סכום נמוך משמעותית.
אבהיר כי לא מצאתי להידרש כלל לטענות הנתבעים על כך שהתובע “לקח” מהם את המענקים או התעשר על חשבונם בהקשר זה וזאת אף כי הזכאות למענקים הייתה של הנתבעים, והתובע, מחזיר ההלוואה, נהנה מקיומם של המענקים וההטבה שהביאו, מצאתי שבמצב הדברים כפי שהונח בפני, קיומם של המענקים מהם נהנה התובע (שכן הפחיתו מהותית את חבות ההלוואה) הוא בבחינת “זה נהנה (התובע) וזה לא חסר (הנתבעים)”. לפיכך, למעט קביעתי לעיל, לעניין השפעת המענקים על האומדנא בה מצאתי לנקוט, איני נדרשת לטענות אחרות ביחס למענקים אלו.
לטענת התובע, המגובה במסמכים, שילם לנתבעים, עוד טרם לקיחת המשכנתא את הסכומים הבאים: 1,000 $ במועד החתימה על הסכם המכר (המכונה זכרון דברים) ביום YYY, 3,000 $ נוספים ביום xx (נספח ז2 לכתב התביעה – מסמך החתום על ידי התובעים והנתבעים) ו- 5,500 $ שילם לטענתו ישירות למוכרי הדירה בXXX. לפיכך, לא היה עליו לשלם את מלוא 50,000$, משום שכבר שילם אשר לטענתו סכומים אלו. כמו כן, טוען הוא התובע לקיזוז סכומים נוספים, כגון תשלומים לבעלת הבית, תשלומי חשמל וכד’.
אשר ל- 1,000 $ ול- 3,000 $ מצאתי לקבל טענתו כי אכן שילם סכומים אלו וזאת חרף שהנתבעים טענו כי לא מדובר ב- 3,000 $ אלא ב- 3,000 ₪. אולם מאחר וקיים מסמך בכתב, הרי שלא נטען לטעון כנגדו ואני דוחה את הטענה שמדובר ב- 3,000 ₪.
עם זאת, ביחס לסכום של 5,500 $ ששולמו על ידו לטענתו ישירות למוכר הדירה בXXX, הגם שהסכם המכר של הדירה אכן מעלה כי במעמד החתימה שולם סכום זה, אין כל ראיה המלמדת על כך שהתובע הוא ששלמו ולפיכך נדחית טענתו לעניין זה.
אשר לסכומים הנוספים שמבקש הוא לקזז: תשלומים לבעלת הבית ותשלומי חשמל וכיוצ”ב לא מצאתי להתייחס אליהם כלל הן מטעם שלא ניתן לקזזם ללא הסכמה והן מן הטעם, שחרף כל האמור, וקבלת הטענה ששילם 4,000 $ (ביחד שני התשלומים) משקבעתי שההחזר הכולל ששילם/ישלם עבור המשכנתא נמוך משמעותית מהסכום שנלקח, וזאת לנוכח היעדר החבות להחזיר את תשלומי המענקים, לא מצאתי להביא בחשבון סכומים אלו (4,000 $) שכן בתחשיב הכולל, מצאתי שהנאתו של התובע מהמענקים (אשר הנתבעים היו אמורים ליהנות מהם לכאורה) גבוהה בהרבה מחסרונו בשל אי קיזוז הסכום של 4,000 $.
על כך אוסיף, אף בבחינת למעלה מן הצורך, שעיון במלוא עדותו הפתלתלה של התובע, לרבות ההיגיון שהנחה אותו “לעזור” לשני אחיו הצעירים מעלה תמיהה רבתי האם אכן פעולותיו היו מונעות מרצון לעזור לאחיו או מרצון “לעזור” לעצמו.
בנסיבות אלו, בהן מצאתי את התנהלותו של התובע מול הנתבעים עובר לחתימת ההסכמים ואף לאחר מכן גובלת כמעט בחוסר תום לב, הגם שלא מצאתי שיש בהתנהלותו די כדי לקבוע שעשק את הנתבעים, הרי שהתרשמתי שבמידה רבה ניצל את תמימותם ואמונם בו ואת מעמדו במשפחה ואת הכבוד שרחשו לו, על מנת לרקוח עסקה כלכלית המיטיבה עמו ולא מיטיבה עמם, וזאת בלשון המעטה. עוד יש להוסיף גם את הפסקתו החד צדדית של התובע לשלם את תשלומי המשכנתא, שגרמה טרחה רבה, חוסר נוחות ואולי אף נזקים לנתבעים.
הגם, כפי שמצאתי לעיל, שאין בכל אלו כדי לקבוע כי ההסכם בטל מחמת אחת מהעילות אליהן טענו הנתבעים, ויש לקיימו, הרי שסבורה אני כי יש לתת משקל להתנהלות זו של התובע כאשר באים לקבוע הן את פרשנות ההסכם, והן את אופן קיום החיובים על פי ההסכם. כל זאת גם משיקולי צדק ותום לב וגם בהסתמך על סעיף 25(ב1) לחוק החוזים, ולאופן בו מוחזרות הלוואות בכלל והלוואות משכנתא בפרט (שכידוע מוחזרות בתוספת הצמדה וריבית).
עוד בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף שגם בעת מתן עדותו, מצאתי את התובע מתחכם ומתחמק ונדרשו לעיתים הערות בית המשפט שהופנו כלפי התובע על מנת שניתן יהיה לחקור אותו כראוי.
כך למשל – בעמ’ 61 לפרוטוקול כדוגמה:
” מר מ. ע: תשתוק.
עו”ד ס: אבל אני חייב להעיר לך.
כב’ השופטת: מר ע׳, אתה נמצא עכשיו באולם שלי, ואני רוצה לומר לאדוני, אדוני נמצא עכשיו בחקירה נגדית,
מר מ. ע׳: הוא לא יכול לעשות ממני קרקס אבל, תגני גם עליי.
עו”ד ס: אתה עושה מעצמך קרקס.
כב’ השופטת: אדוני ישיב לשאלות, ואני אומרת לאדוני שאם אני אתרשם שאדוני לא משיב לשאלות, ואדוני גם לא ישיב לשאלות שבית המשפט מפנה אליו, תהיה לזה משמעות, חבל.”
ובעמ’ 92 לפרוטוקול
“כב’ השופטת: תקשיב לי אדוני. אדוני, עוד פעם אחת אני אוציא אותך החוצה.
מר מ. ע׳: מה את רוצה ממני, אני צריך להגן על אשתי, הוא מסבך אותה.
כב’ השופטת: עו”ד ש אני מציעה שתייעץ ל,
מר מ. ע׳: תיזהרי ממני. אני יותר מסוכן מההוא.
כב’ השופטת: אני אומר לגברתי, גברתי מסתכלת עליי, גברתי מדברת אליי עכשיו, אדוני ישאל והגברת תסתכל אליי, כן. כן עו”ד ס, בוא תמשיך בבקשה. כן, עו”ד ס”
ביחס לנתבעים 3-4 מצאתי לקבוע כי מאחר שההלוואה ניטלה על סך של 120,000$, ומאחר ועל התובע היה לשלם להם סך של 42,000$, זאת משאין מחלוקת ששילם כבר בתחילה סך של 8,000 $ (ר’ סעיף 23 לכתב הגנתם) הרי שחלקו בתשלומי המשכנתא עומד על החלק היחסי
( 42:120=0.35) דהיינו החזר חודשי בסך 35% מכלל החזרי המשכנתא שנותרו לתשלום לבנק צריכים להיות מוחזרים על ידי התובע.
האם בוצעה הפרה יסודית של ההסכם ועומדת לצדדים טענת ביטול (והשבה)?
לטענת הנתבעים אי דיווח העסקה לרשות המיסים מהווה עילת ביטול. לטענת התובעים איחור בדיווח לרשות גורר סנקציה כספית של קנסות אך אינו גורם לביטול עסקה. הטענה מנוגדת לעקרון תום הלב ובפרט מקום בו קיימים יחסי משפחה בין הצדדים. יתרה מכך, הנתבעים מנועים מלטעון טענה זו בשל התחמקותם מהסדרת העסקה אצל עו”ד ואף בשל העובדה שחובת הדווח חלה בעיקר עליהם כמוכרים.
עוד טוענים נתבעים 1-4 כי הפסקת תשלומי המשכנתא באופן חד צדדי על ידי התובעים בניגוד להתחייבותם לשלם לבנק מידי חודש בחודשו בהתאם למוסכם עד לתום מלוא פירעון המשכנתא הינה הפרה יסודית של הסכם המהווה עילה לביטולו ככל שהיה כזה וככל שמחייב, אם בכלל. כך העידה נתבעת 2 ג.ע בדיון מיום xx עמוד 71-74:
“ת. .. אני הכרתי גברתי השופטת ואמרתי לבעלי, חתמנו לו על ה- 50,000 דולר, אני עומדת ב- 50,000 דולר הזה, אני אשלם ואנחנו נחתום לו גם על זה שזה היה ויתור. ברגע שהוא בא והוא כבר לא רק שהוא לא שינה… שהוא ביטל לנו את המשכנתא, שה היה כל כך דבר חריג.
ת. …אז אני חושבת שהדבר הזה שאנחנו מדברים היום שאי תשלום משכנתא זה פשוט פוצץ.
זו הייתה הפרה בוטה של ההסכם בנינו.
.
.
אנחנו את החלק שלנו נעשה ונכבד אותו. שזה הגיע למצב שהוא הפר הפרה באמת בוטה, זה רצחת, זה ירשת.
עו”ד ש: שורה תחתונה של הנאום היא שפלוני בחר להפסיק את תשלומי המשכנתא החודשיים ב- 1 למרץ 2019.
ת. הוא הפסיק הוא לא בחר, הוא הפסיק כן.
ש. בחר להפסיק והפסיק
ת. מבחינתי, גם שחתמתי על ההסכם שלא רציתי, כיבדתי את ההסכם. ברגע שהוא ביטל לנו את תשלומי המשכנתא, מבחינתי אין מכר, אין הסכם, אין כלום.
הבנאדם בעצם הפסיק לשלם לנו באמצע, לא מספיק הוא שילם לנו את זה בתשלומים וגרם לנו משכנתא יותר גבוהה, אבל הוא ביטל. מבחינתי זה מבוטל גבירתי.
אני לא רואה בזה שהוא עשה את החלק שלו, הוא הזיק לנו בזה. הוא גמר אותנו מבחינת הכסף. זה לדעתי.. מבוטל ההסכם הזה.”
כך גם העיד נתבע 3 ש.ע שם, עמודים 77-78:
“ש. מ.ע ופלונית היו משלמים את המשכנתא במלואה. אתם לא שילמתם כלום נכון?
ת. נכון. זה היה ההסכם בנינו
ש. אתם לווים הוא מחזיר.
.
ת. אבל השילומים כל חודש בחודשו עד סיום המשכנתא. זה היה ההסכם.
עו”ד שחר: כן, מה זה קשור?
ת. עד סיום המשכנתא הוא אמר לי…הוא אמר לי בפירוש שאין לי שום עניין עם המשכנתא. אתה מקבל את הדירה בלי משכנתא. אתה לא יודע מה זה לשלם משכנתא.
ש. ככה?
ת. ככה הוא אמר”
חוזה מכר מקרקעין הינו חוזה ככל חוזה אשר יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב, על החוזה חלים דיני החוזים וההוראות שנקבעו בחוק החוזים וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970 ודינים נוספים.
הפרה יסודית על ידי אחד הצדדים מהווה עילה לביטול ההסכם, הפרה יסודית נחשבת הפרה אשר סביר להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש הפרה זו ותוצאותיה. הודעת הביטול תבוצע על ידי שליחת הודעה לצד המפר בתוך זמן סביר מרגע שנודע לו על ההפרה.
במקרה זה ההפרה הנטענת החלה ביום zzz , לאחר שהוגשה כבר התביעה, אשר בה טוען התובע כי סיים כבר למלא את חלקו בקיום החוזה והנתבעים ביקשו לראות בכתבי ההגנה שהוגשו בxx הודעת ביטול. מכלל חומר הראיות שהונח בפניי אני מוצאת כי בנסיבות העניין לא מדובר בהפרה יסודית. ההסכם בוצע כהלכתו משך שנים ארוכות, כך זיכרון הדברים שנחתם בשנת xxx מול נתבעים 3-4 קוים מעל 20 שנה וכך גם הסכם המכירה הזמני שנחתם לפני קרוב ל-x שנה בשנת xx מול נתבעים 1-2. לא ניתן גם לחלוק על כך שבשל חלוף הזמן עיקר התמורה כבר שולם.
זאת ועוד, מעדויות הנתבעים עצמם עלה כי הם ניסו למצוא פתרון לביצוע ההסכם מחוץ לכותלי בית המשפט ורק לאחר שהתובעים הגישו את כתב התביעה הגישו במסגרת הגנתם הודעה על ביטולו של ההסכם.
לאור האמור, מצאתי כי מקור ההפרה הינו בפרשנות התובע את ההסכם ולא בחוסר רצונו לקיים את חיוביו שכפי שהבינם על פי ההסכם. מהעובדה שההסכם קויים משך שנים רבות סבורה אני כי התובע היה מבחינתו מחויב להסכם – כפי שפירשו – ולא ניתן לראות בהתנהלותו לאחר הגשת התביעה הפרה יסודית. כך גם יש גם לקחת בחשבון כי בכספי התמורה שקיבלו הנתבעים מהתובע כתוצאה מעסקת המכר הם רכשו דירות. לפיכך טענות הנתבעים להפרה יסודית המקנה זכות לביטול ההסכם (והשבה) נדחות ואני קובעת כי הפסקת התשלומים מצד התובעים, גם אם יש בה הפרת ההסכם אינה מהווה הפרה יסודית.
במצב זה ניתן לבית המשפט שיקול דעת לבחון האם ביטול ההסכם צודק בנסיבות העניין. לטענתי לא מוצדק הביטול במקרה זה.
סעיף 4 לחוק החוזים תרופות (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970 קובע:
“בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות העניין.”
לנוכח כל האמור מצאתי לקבוע כי החוזים תקפים ויש לקיימם באופן הבא:
התובעים ימשיכו בתשלום תשלומי המשכנתא בהתאם לחוזה הלוואת המשכנתא ביחס לנתבעים 1 ו-2 במלוא ההחזר עד לפירעון מלא של הלוואת המשכנתא וביחס לנתבעים 3 ו-4 בשיעור החזר של 35% מסך כל תשלום החזר חודשי. בתום ביצוע האמור הנתבעים יעשו מצדם כל פעולה הנדרשת לצורך רישום הזכויות במקרקעין בZZZלידי התובעים וזאת בתוך תקופה שלא תעלה על 60 יום, הצדדים, בסיוע ב”כ ישתפו פעולה לצורך כך.
משמצאתי כי סכומי החוב שנותרו לתשלום אינם גבוהים באופן יחסי, מצאתי להתיר לתובעים ככל ויחפצו, לפרוע את מלוא החוב באמצעות תשלום חד פעמי וסילוק מידי של המשכנתאות (או חלקם היחסי של התובעים כפי שנקבע לעיל ) בהתאם לתחשיב שייערך בבנק לצורך כך. לאחר המצאת אסמכתא מהבנק לפירעון מלא של המשכנתא במקרה של נתבעים 1 ו-2 למחיקת השעבוד על דירתם והחלק היחסי בהלוואת המשכנתא במקרה של הנתבעים 4 ו-3 , תבוצע העברת הזכויות של הנתבעים בנכס בZZZלידי התובעים.
בעניין ביטול העסקה בשל אי דיווח לרשויות בהתאם לסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה), תשכ”ג-1963. הפסיקה הרווחת קובעת כי יש לפרש סעיף זה באופן מקל ולראות בו תניה מכללא בהסכם שמטרתה היא קיום חובה חוקית של דיווח ותשלום מס. לפיכך, מצאתי לדחות טענה זו ולקבל את עמדת התובעים כי איחור בדיווח לרשות גורר סנקציה כספית של קנסות אך אינו גורם לביטול עסקה. לא מצאתי להידרש לשאלה על מי חלה חובת תשלום המיסים (שבח, מכירה) שכן חובה זו נקבעה באופן מפורש בחוק מיסוי מקרקעין.
סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה באופן שאני קובעת שההסכמים תקפים ויש לקיימם בהתאם להוראות פסק הדין. עם זאת נדחית טענת התובעים כי מילאו את מלוא התחייבויותיהם על פי ההסכם ולפיכך נדחית טענתם כי על הנתבעים להעביר לתובעים כעת את זכויותיהם בנכס בYYY.
לצורך קיומו של ההסכם על הצדדים לפנות לבנק נותן ההלוואה כאשר ביחס למשכנתא שנטלו נתבעים 1-2 על התובעים לשלם את מלוא ההחזרים או לחילופין לפרוע את המשכנתא במלואה בכל דרך אחרת שימצאו לנכון. לכשיומצא לנתבעים 1 ו-2 אישור מהבנק שהלוואת המשכנתא סולקה ונפרעה לחלוטין, והשעבוד הוסר מדירתם, יפעלו הצדדים במשותף לרישום הזכויות בZZZעל שם התובעים.
ביחס לנתבעים 3 ו-4 , מיתרת המשכנתא שנותרה לסילוק, על התובעים לסלק 35%, או מסך התשלום החודשי מידי חודש בחודשו, או שיפנו לבנק ויבקשו לפרוע מידית את החלק היחסי של המשכנתא בהתאם לחלקם של בהלוואת המשכנתא (35%). ככל שיבחרו לפרוע את מלוא חלקם בהתאם לתחשיב שייערך בבנק, כאמור לעיל, יימחק שמו של התובע כלווה/מחזיר ולאחר קבלת אסמכתא מתאימה מהבנק שחלקו נפרע במלואו, יפעלו הצדדים במשותף לרישום הזכויות בZZZעל שם התובע.
הוצאות – משנדחו בחלקן והתקבלו בחלקן טענות הצדדים, לא מצאתי להטיל הוצאות על מי מהם.
תואיל המזכירות להמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
פסק הדין ניתן לפרסום בהיעדר פרטים מזהים.
ניתן היום, י”ב אדר א’ תשפ”ד, 21 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.
