לפני
כבוד השופטת יפעת שקדי שץ
תובעים
1.ש.א. ת”ז ——-
2.ל.א. ת”ז ——-
ע”י ב”כ עוה”ד יוסי כהן שוקרון
נגד
נתבעים
1.ת.ק. ת”ז ——–
ע”י ב”כ עוה”ד יניב ערבה
2. ג.ק.ר. ת”ז ——-
ע”י ב”כ עוה”ד אופק תבור ועוה”ד חגי קאשי
פסק דין
לפניי תביעה של הורים כנגד בתם ובעלה לשעבר. תביעה זו מוגשת על רקע פרידת הנתבעים והליך פירוק שיתוף בבית מגוריהם שלצורך רכישתו הושקעו כספי התובעים.
התובעים העבירו לידי הנתבעים כספים לצורך רכישת בית מגורים (800,000 ש”ח), אשר לטענתם חלקם (300,000 ש”ח) ניתנו במתנה או בהסכם נאמנות להבטחת רווחתה של נכדתם.
לטענת התובעים, משעה שהצדדים מפרקים את השיתוף בבית המגורים מתקיים תנאי מפסיק לפיו הם זכאים להשבת המתנה. לחלופין, הם זכאים להשבת הכספים בשל הפרת הסכם נאמנות.
הנתבע טוען כי סך כל הכספים שהעבירו לידם התובעים (כולל הסכום הנתבע) הם סכום התמורה עבור דירה שרכשו התובעים מהנתבעת אשר דווחה באופן חלקי (500,000 ש”ח) בהסכם המכר ביניהם.
מכאן התביעה שלפני.
התובעים הם הוריה של הנתבעת, וחמיו לשעבר של הנתבע. בין הנתבעים מתנהלים מספר הליכים בבית משפט זה נוכח פירודם. הנתבעים הם הוריה של צ’, נכדתם של התובעים, הסובלת ממחלת CCHS ומוגדרת כבעלת למעלה מ- 100% נכות (“צ'”) ושל בת נוספת.
ראשיתו של ההליך בהגשת תביעה למתן פסק דין הצהרתי בענין ביטול מתנה. כתב התביעה תוקן ביום 19.10.2020 ובו עתרו התובעים לתביעה כספית על סך 396,000 ש”ח (בהתאם להחלטה מיום 1.10.2020 שדחתה את הבקשה לסילוק התביעה על הסף) .
התובעים העבירו לידי הנתבעים סך של 800,000 ש”ח לצורך רכישת בית מגורים: ביום 1.4.2014 התובעים הפקידו לחשבון הבנק של הנתבעת סך של 500,000 ש”ח ; וביום 13.4.2014 התובעים הפקידו לחשבון הבנק של החברה הקבלנית סך של 300,000 ש”ח.
ביום 1.4.2024 הנתבעים רכשו בית מגורים ברחוב ——-ב—– הידוע כגוש —– חלק מחלקה —– (“בית המגורים”) בעלות של 1,820,000 ש”ח.
מתוך הסכום הכולל שהעבירו התובעים לנתבעים (800,000 ש”ח) לצורך רכישת בית המגורים קוזז לכאורה סך של 500,000 ש”ח (טענה שמכחיש הנתבע) לאחר שהתובעים רכשו מהנתבעת בתמורה לסכום זה את הדירה שהייתה בבעלותה ברחוב —— ב——הידועה כגוש —–חלקה —- תת חלקה —–(“הדירה ב——“). הסכם המכר בין התובעים לבין הנתבעת לרכישת הדירה ב——-נחתם ביום 22.6.2014 (“הסכם המכר”).
התובעים עותרים בתביעתם להשבת סכום השקעתם ברכישת בית המגורים בסך של 396,000 ש”ח (נכון למועד הגשת כתב התביעה המתוקן) שהוא שיעור של 16.5% מסכום התמורה הכולל (התובעים השקיעו בבית המגורים 300,000 ש”ח מתוך 1,820,000 ש”ח).
התביעה הוגשה על ידי שני תובעים אולם התובעת לא הגישה תצהיר עדות ראשית, לא התיצבה לדיונים, לרבות שמיעת הראיות, ולא נחקרה, באופן שיש בו כדי להוביל למסקנה, כי היא אינה עומדת על התביעה.
לטענת הנתבע, אין מדובר במתנה או בהסכם נאמנות; אין קשר בין הכספים שניתנו על ידי התובעים לבין מצבה הרפואי של הבת צ’; עד גיל 5 שנים הבת צ’ התגוררה בשלוש דירות שונות שכולן קטנות והתאימו היטב למצבה.
לטענת הנתבע, התובעים רכשו את הדירה ב—- תמורת סך של 800,000 ש”ח תוך ביצוע עבירת מס ולכן סכום התמורה שנרשם היה 500,000 ש”ח. לטענת הנתבע, שווי בית המגורים עלה מיום רכישתו בין היתר בשל השקעות שבוצעו בו ולכן אין לגזור משוויו את שווי השקעת התובעים הנטענת כיום, שאינה בשיעור 16.5% מסכום ההשקעה הכולל ברכישת בית המגורים.
לחלופין טען הנתבע, כי התובעים אינם שותפים ואין להם זכויות בבית המגורים ולכן שוויו הנוכחי אינו רלוונטי לסכום ההשבה הנטען.
הנתבעת תומכת בטענות התובעים.
לטענת הנתבעת, אם בית המשפט יקבל את טענת הנתבע לפיה שווי הדירה ב—- ביום מכירתה בשוק החופשי עמד על סך 800,000 ש”ח, ולא כפי שהסכימו התובעים והנתבעת ביניהם לפי הסכם המכר, הרי שהיא עומדת על זכותה לביטול התחייבותה ליתן מתנה לנתבע בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק המתנה והשבת מלוא כספי הדירה ב—- לרבות פירותיהם ורווחיהם אשר הושקעו ברכישת בית המגורים של הצדדים – לידיה (סך של 800,000 ש”ח פחות יתרת הלוואה המובטחת במשכנתא שנותרה אז לסילוק בידיה בסך של כ- 250,000 ש”ח, קרי: 550,000 ש”ח) או כל סכום אחר אשר יקבע כי ניתן על ידי התובעים לידי הנתבעת עבור רכישת הדירה ב—-.
ביום 16.7.2020 מונתה שמאית המקרקעין, גב’ דגנית גלר, כמומחית מטעם בית המשפט כדי להעריך את שווי הדירה ב—-. חוות הדעת השמאית הוגשה ביום 31.8.2020, תשובות לשאלות הבהרה הוגשו ביום 10.1.2021, והמומחית נחקרה עליה ביום 16.2.2022 (“חוות הדעת השמאית”).
מטעם התביעה העידו ביום 5.7.2022 בנם של התובעים, מר מ.א., אשר ערך את הסכם המכר מיום 22.6.2014 בין התובעים לבין הנתבעת (עמ’ 72 לפרוטוקול), והתובע (עמ’ 78 לפרוטוקול). הנתבע העיד בעצמו (עמ’ 87 לפרוטוקול).
לאחר שמיעת ראיות התביעה ועדות הנתבע, ובהסכמת התובעים, ההליך הושהה במטרה לאפשר התמקדות בהליך הטיפולי של הנתבעים ובנותיהם ובהתאם להמלצת גורמי הטיפול.
הוראות על הגשת סיכומים ניתנו ביום 5.5.2023 לאחר סיום ההליך הטיפולי. כלל הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.
מהו תוכן החוזה בין הצדדים?
במהלך ההליך התובע טען מספר טענות בנוגע לטיב העסקה בגינה התובעים העבירו סך של 300,000 ש”ח לידי הנתבעים:
התחייבות לתת מתנה (סעיף 26 לכתב התביעה המתוקן); מתנה על תנאי (סעיף 28 לכתב התביעה המתוקן); הסכם נאמנות (סעיף 29 לכתב התביעה המתוקן); ומתנה שבצידה נטל או חיוב (סעיף 4 לסיכומי התובעים).
אינני נדרשת לטענה כי מדובר בהתחייבות לתת מתנה מאחר שזו נזנחה בסיכומי התובעים, ואיני נדרשת לטענה שמדובר במתנה שבצידה נטל או חיוב מאחר שזו הועלתה לראשונה בסיכומי התובעים ולכן נחשבת כהרחבת חזית אסורה.
לפיכך, טענות התובע להן אדרש הן שמדובר בהסכם מתנה על תנאי או בהסכם נאמנות.
מנגד, כאמור, הנתבע טען, כי מלוא הכספים הושבו לתובעים כנגד קבלת הדירה ב—-.
לטענתו סכום התמורה בהסכם המכר היה 500,000 ש”ח אך שווי הדירה ב—- היה 800,000 ש”ח, ונרשם סכום תמורה מופחת משיקולי מס כשבפועל מלוא הסכום שהעבירו התובעים לידי הנתבעים שימש כתמורה.
לאור האמור שלוש העסקאות שיש לבחון הן: העברת כספים כנגד תמורה, מתנה על תנאי והסכם נאמנות. בפרק “ב” להלן אדון בטענה בדבר העברת תמורה מלאה עבור הדירה ב—-, תוך עריכת הסכם מכר אשר אינו מבטא את הסכום המוסכם; בפרק “ג” אדון בטענת הענקת מתנה “על תנאי” ובפרק “ד” בטענה של הסכם נאמנות. בכל פרק אסקור את עיקרי טענות הצדדים ביחס לנושא הנדון בפרק ולאחר מכן תובא ההכרעה ביחס לכל טענה.
ב. העברת 800,000 ש”ח הכוללים את סכום התביעה תמורת הדירה ב—-
לטענת הנתבע, התובעים העבירו לנתבעים כספים כנגד תמורה מלאה. הכספים שהועברו מהתובעים לנתבעים בסך 800,000 ש”ח לא ניתנו במתנה אלא מדובר בכספים שהתובעים העבירו לנתבעים בתמורה לרכישת הדירה ב—- שהיתה רשומה על שם הנתבעת.
לטענת הנתבע, הסכם המכר פיקטיבי ונרשמה בו תמורה של 500,000 ש”ח משיקולי מס. הנתבע טוען כי התובע העיד שהכספים ניתנו במימון ביניים כך שלכל היותר מדובר לכאורה בהלוואה (טענה המוכחשת) ולא בכספים שניתנו במתנה.
לדבריו, דירות זהות נמכרו במועד הסכם המכר בגובה של כ-760,000 ש”ח ולאחר ההסכם חלה עלייה משמעותית במחירי הדירות הזהות באזור. הנתבע טוען כי השמאית שמונתה כמומחית מטעם בית המשפט העריכה את שווי הדירה ב—- במועד ביצוע הסכם המכר בסך של כ-740,000 ש”ח לפחות וכי נוכח נתוני השוק וגובה התמורה שניתנה עבור הדירה, לא ניתן לקבל את טענות התובעים כי לא עלה בידה של הנתבעת למכור את הדירה ב—-.
לטענת התובעים, עדות השמאית היא עדות חסרה המבוססת על הערכה מושכלת ולא מבוססת על העובדות כפי שהיו במועד רכישת הדירה ב—-.
התובעים טוענים כי בשנת 2014 כוונתם היתה להלוות במימון ביניים לנתבעים סך של 800,000 ש”ח שחלקו יושב עם מכירת הדירה ב—-, והיתרה שתיוותר תבטיח את קורת הגג של צ’ ולא תושב להם כל עוד מטרה זו מתקיימת. התובעים רכשו מהנתבעת בתמורה מלאה את הדירה ב—-, וזו משקפת את שוויה האמיתי במועד הסכם המכר בסך 500,000 ש”ח.
לטענתם, במועד הסכם המכר אומד דעתם של הצדדים כולם היה כי שווי הדירה ב—- הוא 500,000 ש”ח ובזמן אמת הוצעו דירות חדשות בנות 4 חדרים הכוללות מרפסת שמש למכירה בשטח שמצפון לעיר —- הגובל עם —— בסך של כ-750,000 ש”ח, ואילו דירת הנתבעת היתה בת 3 חדרים ברח’ —– בבניין מוזנח.
עוד נטען, כי הביקוש לסוג הדירות כמו של הנתבעת ירד באופן חד, ותנופת הבניה גרמה לקושי במציאת רוכשים פוטנציאליים.
כאמור, בית המשפט מינה מומחית מטעמו לצורך הערכת שווי הדירה ב—- במועד עריכת הסכם המכר. אמנם, התרשמתי שחוות דעת המומחית משקפת את שווי השוק המוערך של הדירה ב—- במועד הסכם המכר, ואף עדותה של המומחית היתה מקובלת עלי ולא נסתרה. עם זאת, איני סבורה, כי העובדה שהערכת השווי על ידי השמאית שונה מסכום המכר כדי ללמד בהכרח על כך שהסכם המכר הוא פיקטיבי, כפי שטוען הנתבע.
בחוות הדעת השמאית צוין כי המועד הקובע לשומה הוא 22.6.2014, שאז הדירה היתה בת 13 שנים; מדובר ברמת בניה סטנדרטית (אך הבניין לא סטנדרטי – עמ’ 100, ש’ 16), מצבה הפיזי של הדירה תואם את מצבו הפיזי של הבנין ואת גילו, ולא אותרו פגמים מיוחדים במבנה.
חוות הדעת העריכה את שווי הדירה ב—- נכון ליום 22.6.2014 בסך 740,000 ש”ח.
בחוות הדעת הסתמכה המומחית על עשר עסקאות מכר של דירות דומות שבוצעו בסביבתה הקרובה של הדירה ב—- בתקופת הזמן הרלוונטית. הדירות שהושוו דומות באופן שהן בבניינים סמוכים ואף באותו הבנין, במספר החדרים, סדר גודל של שטח וקומות. המומחית השיבה לשאלות ההבהרה, והבהירה, בין היתר, שלכל שיטת חישוב יש יתרונות וחסרונות, אך ממוצע של עשר עסקאות משקף נאמנה את השווי המשוקלל כשהוא מנכה את סטיות התחשיב לכל כיוון.
המומחית נחקרה על חוות דעתה (עמ’ 96 לפרוטוקול). כאמור, התרשמתי מעדותה של המומחית כי חוות הדעת משקפת את שווי הדירה ב—- במועד הסכם המכר (עמ’ 101, ש’ 29; עמ’ 102, ש’ 6).
נדמה כי מחיר התמורה בהסכם המכר חריג ביחס לעסקאות ההשוואה (עמ’ 103, ש’ 24).
המומחית הדגישה כי יש הבדל בין מחיר לבין שווי, והסבירה כי “המחיר יכול להיקבע כי מישהו מאוד לחוץ למכור…” (עמ’ 103, ש’ 3). בחקירה החוזרת הוסיפה כי ההערכה שלה לא התייחסה למימוש מהיר אלא לשוק חופשי (עמ’ 105, ש’ 9).
השמאית אף ציינה כי היא לא יודעת איך נראתה הדירה במועד שנמכרה (עמ’ 103, ש’ 27), וכי במועד הביקור הדירה נראתה מתוחזקת וכי נעשו בה שינויים במהלך השנים (עמ’ 104, ש’ 6).
במקרה זה, אני סבורה שאכן יש פער בין שווי הדירה לבין המחיר שנקבע בהסכם המכר, ואולם, לא ניתן ללמוד מפער זה בלבד על היותו של הסכם המכר הסכם פיקטיבי.
כידוע, חוזה למראית עין הוא חוזה בו “קיימת אי-התאמה מכוונת בין הרצון הגלוי של הצדדים, כפי שהוא משתקף מהחוזה שנכרת, ובין הרצון המשותף האמיתי שלהם, דהיינו ההסכמה הסובייקטיבית שביסוד ההתקשרות. בעוד שכלפי חוץ נוצר מצג לפיו כוונת הצדדים הייתה להתקשר בחוזה מחייב בהתאם לאמור בו, בפועל רצונם האמיתי הוא שונה” (ע”א 4009/22 כץ נ’ בן עטיה פסקה 11 (18.10.2023)).
הנטל להוכיח שחוזה נעשה למראית עין מוטל על הטוען לכך. יש לעמוד על אומד-דעת הצדדים כפי שהיה בעת כריתת ההסכם על-מנת לבחון מהו טיב ההסכם שנחתם בין הצדדים. על אומד-דעת הצדדים ניתן ללמוד מלשון ההסכם, ממטרותיו, מתכליותיו ומנסיבות עריכתו (ע”א 8567/02 גליק נ’ מיוסט פ”ד נז(6) 514, 522 (2003)).
עורך הסכם המכר הוא אחיה של הנתבעת, מר מ.א.. מ’ העיד כי הוא משפטן (עמ’ 72, ש’ 33), וכי הסכם המכר היה הסכם המקרקעין הראשון והיחיד שאי פעם ערך ולכן נעזר בחברה המתמחה במקרקעין (עמ’ 75, ש’ 21; עמ’ 74, ש’ 5), וכי הוא עשה “גזור והדבק” מחוזה שקיבל (עמ’ 77, ש’ 33). מעיון בלשון הסכם המכר לא ניתן ללמוד על אומד דעת הצדדים, ולכן אדרש לנסיבות עריכתו.
מבחינת הסדר הכרונולוגי של האירועים הרי שמלכתחילה התובעים סייעו לנתבעים לרכוש את בית המגורים ולטובת זאת העבירו לטובתם סך של 500,000 ש”ח ביום 1.4.2014 וסך של 300,000 ש”ח (לידי החברה הקבלנית) ביום 13.4.2014. הסכם המכר לא נחתם עם העברת מלוא הכספים שאז היה בכך לכאורה כדי לתמוך בטענה שמדובר בתמורה עבור רכישת הדירה ב—- אלא נחתם ביום 22.6.2014 כחודשיים לאחר העברת הכספים, שאז צוינה תמורה בסך 500,000 ש”ח.
על פניו רצף האירועים ומשך הזמן שחלף מהעברת התמורה ועד לחתימת הסכם המכר תומך בעדות התובע כי היה ניסיון של הנתבעת למכור את הדירה (עמ’ 83, ש’ 31). אמנם מדובר בפרק זמן קצר לניסיון זה, אך מעדות התובע ניתן ללמוד כי מבחינתו ברגע שהנתבעת קיבלה כסף היא הייתה צריכה להחזיר לו בחזרה מכוח “ההיגיון, המוסריות והמוסר” (עמ’ 84, ש’ 11).
התובע העיד: “סליחה? היא צריכה להחזיק שתי דירות? היא היתה בלחץ למכור את הבית, להחזיר. אבא שלה רוטשילד?” (עמ’ 83, ש’ 26). התובע הצהיר כי מאחר שהנתבעת לא הצליחה למצוא רוכש לדירה ב—- אז עלתה האפשרות לרכוש את דירתה של הנתבעת.
התרשמתי שהתובע סבר בזמן אמת ששווי התמורה משקף את שווי השוק, אף שכאמור חוות הדעת השמאית קובעת כי בפועל המצב היה ככל הנראה שונה. התובע העיד כי הדירה ב—- היתה הרוסה וכי מסביבה בנו דירות של 4 חדרים עם לובי וחניות בשווי של 750,000-700,000 ש”ח (עמ’ 84, ש’ 29).
לדבריו, אם לא היה מדובר בבתו – הוא לא היה רוכש את הדירה (עמ’ 85, ש’ 29). אף מ’, עורך הסכם המכר, העיד כי סכום התמורה שיקף לדעתו את שווי הדירה ב—- (עמ’ 74, ש’ 16). אמנם מדובר בעדות של בנו של התובע ואחיה של הנתבעת, ואולם, כאמור, נתתי אמון בעדות התובע והדבר גם נתמך במסקנה הנלמדת מרצף האירועים ומציון הסכום התואם את סכום ההעברה הראשונה.
מ’ כך העיד: “באותה תקופה, הנתונים שלי, היו כמה חברות בניה שבנו דירות 4 חדרים בגודל של 110 מטר עם מרפסת שמש 12 מטר בסטנדרט גבוה, בשווי של 750,000 ש”ח. לכן, ביחד עם המצב הפיזי של הדירה ב—-, אין ספק ש-500,000 ש”ח שיקף באופן ריאלי לחלוטין את שווי הדירה באותו זמן” (עמ’ 74, ש’ 23).
אמנם אין מדובר בשמאי או באיש נדל”ן (עמ’ 74, ש’ 18) והתובעים אף לא התייעצו עמו על גובה השמאות (עמ’ 74, ש’ 33), אך עדותו בנוגע למצב הדירה ביחס לשוק בזמן אמת מחזקת את טענות התובע בנוגע לנסיבות בהן נקבע סכום התמורה בהסכם המכר ואת המסקנה כי הצדדים סברו שהסכום משקף את השווי בנסיבות ואת כוונתם בזמן אמת.
הנתבע לא הוכיח כי הוסכם על סכום תמורה אחר מזה שנקבע בהסכם המכר. הנתבע אינו צד להסכם המכר ולא נכח במעמד החתימה אלא היה בחדר אחר (עמ’ 91, ש’ 11). לדבריו, הצדדים סיכמו כי סכום התמורה יהא 800,000 ש”ח אך הסתבר לו שבהסכם המכר נרשם סכום פחות (עמ’ 91, ש’ 25). הסכם המכר של הדירה ב—- נערך בין התובעים לבין בתם הנתבעת, ולכן לא ברור על אלו הסכמות מסתמך הנתבע ומי היה צד להם. הנתבעת נשאלה בחקירתה מדוע ויתרה על רבע מיליון ש”ח, והעידה כך: “לא ויתרתי, אני אסביר גם למה…קודם כל מראש זה יפה מאוד שהשמאית אמרה אני פחות התעסקתי למה? כמה? ואיך? כי זה הכיס של ההורים שלי לכיס שלי. בחינתי הדירה שלי אם אבא שלי יחזיר זה לא מעניין אותי. אני הדירה שלי. עכשיו הבית לא היה שווה היא ראתה את הבית אחרי השיפוץ אז שניסיתי למכור את הבית עוד לפני הרעיון של ההורים שלי לא נתנו עליו גם חצי מיליון” (עמ’ 80 לתמלול, ש’ 22).
הנתבעת טוענת בסיכומיה כי כל הצדדים הסכימו שאף אם לא יהא בכספי מכר הדירה ב—- כדי לכסות את מלוא סכום ההלוואה, היתרה שתיוותר תהא כמתנה עבור צ’ כדי להבטיח את קורת הגג המתאימה עבורה ועבור צרכיה המיוחדים. התובע הצהיר כי היה לו ולאשתו ברור ששווי דירתה של הנתבעת נמוך מהסכום שהם הסכימו להעביר לידי הנתבעת וכי ההפרש יהא כמתנה מהתובעים עבור הבטחת קורת הגג של הנכדה צ’.
נראה כי יש לבחון את הסכם המכר על רקע יחסי המשפחה הייחודיים. במקרה זה, נראה ששני הצדדים להסכם המכר התבססו על כך שהועברו כספים נוספים ושמכל מקום מה שיוותר ישמש כמתנה עבור בתם של הנתבעים. אני סבורה שיש בנקודת מוצא זו כדי לחזק את טענת התובע בדבר סכום התמורה בהסכם המכר.
לא התרשמתי שמדובר בהסכם פיקטיבי בשל תרמית מס, בהתחשב בסכום המס הנטען ובהינתן הסכומים ששולמו על ידי התובעים לטובת הנתבעים (עמ’ 92, ש’ 21). התובע הצהיר כי הנתבעת נטלה הלוואה על סך 90,000 ש”ח וכנגד החזרה החודשי של ההלוואה הוא העביר לנתבעת את השיקים שקיבל עבור דמי השכירות של הדירה ב—- (סעיף 43 לתצהיר התובע). התובע העיד כי לאחר הסכם המכר הוא העביר לנתבעת את דמי השכירות שקיבל עבור הדירה ב—- בסך 90,000 ש”ח (עמ’ 87, ש’ 21), והנתבע אישר זאת (עמ’ 90, ש’ 7). בחקירתו עומת התובע עם סוגית מס הרכוש ונשאל האם הפחית את סכום התמורה בהסכם המכר כדי לא לשלם מסים. התובע השיב: “סליחה?מה ההפרש? 15,000 ש”ח. קיבל ממני צ’קים לשלוש שנים, של 3,000 ש”ח בחודש, 90,000 ש”ח. אני עליך יעשה הליך של 15,000 ש”ח? נשמע לך הגיוני?…90,000 ש”ח היא קיבלה. כל חודש. עם צ’קים. על הסכום הזה, זה מה שיהווה את הרווח שלי? על זה אני ארמה את המדינה? היתה מעבירה את הדירה עליי במתנה, לא היה בכלל מיסים, או כסף. מה זה השטויות האלה?” (עמ’ 85, ש’ 22).
מ’ העיד שהוריו שילמו 30,000 ש”ח מס רכישה (עמ’ 75, ש’ 27). על פניו הסכום שהיה על התובעים לשלם אילו סכום התמורה היה 800,000 ש”ח היה גבוה בכ-18,000-15,000 ש”ח (עמ’ 85, ש’ 19). אמנם מדובר בסכום לא מבוטל ואולם בהתחשב בסכומים שהוסיף לשלם התובע לנתבעים לאחר הסכם המכר, נתתי אמון בעדותו ואיני סבורה כי נרשם סכום תמורה מופחת בשל שיקול מס או במכוון כדי להונות את רשויות המס.
בזהירות הנדרשת יצוין כי התובעים לא תבעו את הסך של 90,000 ש”ח, וכי על פניו סכום התמורה (500,000 ש”ח) בהסכם המכר וסכום הסיוע הנוסף משכר הדירה (90,000 ש”ח) מצמצם את הפער בין מחיר הדירה המוסכם לשווי השוק המוערך בחוות הדעת השמאית כך שההפרש הוא 150,000 ש”ח (740,000-590,000 ש”ח). נוסף על כך, לא ניתן ללמוד מהערכת השמאות על השלב שבו בוצעו שיפוצים בדירה שייתכן שהעלו את שוויה במועד השמאות לעומת שוויה טרם השיפוץ ובמועד הסכם המכר.
לאור האמור, לא הוכח שהתובעים העבירו לידי הנתבעים סך של 800,000 ש”ח כתמורה עבור רכישת הדירה ב—-, וטענת הנתבע בהקשר זה – נדחית.
עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שאף אם התובעים והנתבעת לא העריכו נכון את שווי השוק של הדירה ב—- במועד הסכם המכר כפי שוויה הריאלי, הרי שבפועל התובעים קיבלו מהנתבעת דירה ששוויה כ-740,000 ש”ח תמורת סך של 500,000 ש”ח. יצוין כי אף אם נערך שיפוץ בדירה, לא הוכח מתי נערך, מהם היקפו ועלותו וכיצד יש בו כדי להשפיע על שוויה.
לאור האמור, בהסתמך על השווי המוערך על ידי המומחית, מתבקשת מסקנה, כי לכל היותר התובעים העבירו לידי הנתבעים כספים בסך של 60,000 ש”ח במתנה (על תנאי כטענת התובעים) או בנאמנות. במקרה זה, כפי שיפורט בהמשך, אף אם היתי מגיעה למסקנה שסך של 800,000 ש”ח שימש כתשלום מלוא התמורה בעד הדירה ב—-, לא היה בכך כדי לשנות מתוצאת פסק הדין.
משלא התקבלה טענתו של הנתבע, אינני נדרשת לטענת הנתבעת כי על הנתבע להשיב לידיה את מלוא כספי הדירה ב—- לרבות פירותיהם ורווחיהם אשר הושקעו ברכישת בית המגורים של הצדדים.
מתנה על תנאי
לטענת התובעים, הם נתנו במתנה לנתבעים סך של 300,000 ש”ח בתנאי לרכישת בית המגורים עבור צרכיה של נכדתם צ’ ועבורה בלבד. לטענת התובעים, גירושי הנתבעים ודרישת הנתבע לפירוק שיתוף בבית המגורים הם תנאי מפסיק למתנה.
לטענת הנתבע, התנאי התקיים כשהנתבעים רכשו את בית המגורים היות שהם לא עשו בכספים שימוש אחר. לטענתו, לא מתקבל על הדעת כי לתנאי יהיו גלגולים נוספים לאחר שהתמלא וכל שכן שנים רבות לאחר נתינת המתנה.
סעיף 4 לחוק המתנה, התשכ”ח-1968 (“חוק המתנה”) קובע כי “מתנה יכול שתהיה על תנאי”.
חוק המתנה אינו קובע את דיניו של התנאי, ובענין זה חלות הוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973, המבחינות בין תנאי מתלה לבין תנאי מפסיק (סעיף 27(א)).
במקרה של חוזה מתנה שבו תנאי מפסיק, בהתקיים התנאי המפסיק אין חוזה המתנה מופר ולא נולדת זכות ביטול, אלא החוזה חדל מלהתקיים. מכיוון שכך, מוטלת על מקבל המתנה החובה להשיב את המתנה לבעליה (ע”א 495/80 ברקוביץ נ’ קלימר פ”ד לו(4) 57, 64 (1982)).
על מנת לבחון האם לפנינו חוזה מתנה אם לאו, יש לבחון את כוונת הצדדים. אף על מנת להכריע בשאלה האם מדובר במתנה מותנית, יש לברר את רצון הנותן וזאת על פי כללים הקבועים בדיני פרשנות חוזה, קרי, כוונת הצדדים ואומד דעתם כפי שהם משתקפים מהנסיבות (תלה”מ (קריות) 51220-02-18 פלוני ואח’ נ’ אלמוני ואח’ פסקה 28 (11.5.2023)).
כאשר מדובר ביחסי משפחה ישנה חזקה, הניתנת לסתירה, כי העברה ללא תמורה נעשית מתוך כוונה לתת מתנה. עם זאת, החזקה מצומצמת אך לקשרים אשר בהם טבעי להניח שמדובר במתנה, למשל ביחסים שבהם המעביר מחויב לדאוג לרווחתו הכלכלית של הנעבר (כמו ביחסים שבין הורים וילדים), והיא אינה חלה כאשר הקשר בין הצדדים, אף אם מדובר בקשרי משפחה, אינו יוצר הנחה כי המעביר התכוון להעניק לנעבר מתנה (ע”א 3829/91 וואלס נ’ גת, מח(1) 801, 811 (1994)).
במקרה זה אני סבורה שהקשר המשפחתי יוצר את החזקה כי העברה נעשתה מתוך כוונה לתת מתנה:
ראשית, התובעים הם הוריה של הנתבעת (עמ’ 86, ש’ 7) ובמועד מתן המתנה זו הייתה נשואה לנתבע.
שנית, התובעים טענו כי דאגו לנכדתם, בתם של הנתבעים, וביקשו להעניק לה מתנה (עמ’ 83, ש’ 8) כדי להבטיח את רווחתה וקורת הגג שלה בשל מצבה הרפואי (עמ’ 81, ש’ 17).
התובע העיד שהוא ביקש לעזור לנכדה שלו בכל מחיר (עמ’ 80, ש’ 7), (עמ’ 84, ש’ 18). די, לטעמי, בצירוף מערכת היחסים בין התובעים לנתבעים, מצבה של צ’ ותיאור הדאגה לה כדי להקים את החזקה המתקיימת במסגרת משפחתית של כוונת מתנה בין התובעים והנתבעים.
הנטל על הוכחת היות המתנה “על תנאי” מוטל על התובעים, הטוענים זאת.
בפסיקה נקבע כי מי שמבקש להתנות מתנה בתנאי מתלה או בתנאי מפסיק, צריך לעשות זאת בצורה ברורה, הניתנת לזיהוי. כלומר, שניתן יהיה לגלות את התנאי תוך בחינת אומד דעת הצדדים או תוך שמיעת ראיות על דברים שהוחלפו ביניהם בעל-פה או בכתב (ע”א 87/343 פרי נ’ פרי, פ”ד מד(2) 154, 164 (1990)).
בהתאם לפסיקה, אם לא הוכח קיומו של תנאי בדבר נישואים תקפים של הצדדים אשר תוקף המתנה תלוי בו, אין ללמוד כי גירושי הצדדים מהווים תנאי מפסיק אשר בהתקיימו יהפכו כספי המתנה להדירים (תמ”ש ( טבריה) 33826-04-12 מ’ פ’ נ’ ר’ ש’ פ’ (20.9.2015)).
התובע העיד כי לא נערך הסכם מאחר שהתנהל מול הבת שלו (עמ’ 83, ש’ 14, עמ’ 87, ש’ 8). אף הנתבעת העידה כי לא נחתם הסכם נוסף על הסכם המכר של הדירה ב—- עם הוריה (עמ’ 82 לתמלול, ש’ 5).
אם כן, אין בפני חוזה מתנה ואין בפני תנאי מפורש בכתב המתלה או מפסיק את המתנה.
התרשמתי כי התובעים דאגו לנכדתם וסביר להניח כי ביקשו להעניק לה מתנה כדי להבטיח את רווחתה וקורת הגג שלה בשל מצבה הרפואי, ואף עדות התובע מצביעה על כוונה לתת מתנה אך התובע לא הציג ראיות כלשהן על קיומו של תנאי מפסיק ואף לא הציג אינדיקציות להתנהלות מזמן אמת אשר ניתן להסיק ממנה על ההבנה בין הצדדים כי המתנה ניתנת על תנאי ומה תוכנו של אותו תנאי.
התובע הצהיר כי התובעים העבירו לידי הנתבעים סך של 800,000 ש”ח כמימון ביניים עד אשר הנתבעת תמכור את הדירה ב—- ותשיב להם את תמורת המכר, והעיד כי הכספים ניתנו כדי שהנתבעים לא יפספסו את העסקה לרכישת בית המגורים (עמ’ 81, ש’ 8). לדבריו, היה ברור לתובעים ששווי הדירה ב—- נמוך מהסכום שהם הסכימו להעביר לידי הנתבעת וכי ההפרש יהא כמתנה מהתובעים עבור הבטחת קורת הגג של נכדתם צ’. התובע העיד בנוגע לכספים שהיה על הנתבעת להשיב (עמ’ 84, ש’ 11).
מעדותו של התובע נלמד כי במועד מתן הסכום הכולל (800,000 ש”ח) כוונת התובעים היתה שעל הנתבעים להשיב חלק מן הסכום בגובה תמורת מכר הדירה ב—-, כשתימכר, וכי חלק אחר שהסכום שלו לא ידוע נועד להיות מתנה לטובת הנכדה צ’ (עמ’ 82, ש’ 18). מר מ.א. תמך בגרסת אביו בנוגע להסכמתם של התובעים מלכתחילה למתן מתנה בסכום לא ידוע (עמ’ 73, ש’ 11).
מר מ.א. העיד כי הוריו דיברו עמו ועם אחות נוספת בנוגע למתן הכספים לנתבעים, וכי הסיבה שהיה חשוב להם לדבר איתם קודם המעשה היתה כי זה לא מקרה רגיל.
לדבריו: “…לא אני ולא אחותי הגדולה זכינו בסיוע כזה ההורים, במתנה או הלוואה או דרך אחרת. ההסבר שלהם היה ברור – המקרה של הילדה צ’ אינו רגיל, אנחנו מוכנים להשקיע כל מה שיש לנו כדי לעזור לקנות בית שיתאים לצרכים שלהם” (עמ’ 73, ש’ 23).
מעדותו של מ’ ניתן ללמוד לכאורה על הנסיבות למתן הכספים לידי הנתבעים וכן על דאגתם של התובעים לצרכיה של צ’ אשר יכולה להעיד על כוונתם ליתן מתנה אך לא ניתן ללמוד על קיומו של תנאי מפסיק.
אף אם היה ברור לצדדים כי מקורות המימון מהתובעים הם למען רכישת קורת גג עבור הנכדה צ’ ולצרכיה המיוחדים, לא ניתן ללמוד מהאמור כי פירוק השיתוף בבית המגורים הוא תנאי מפסיק. לכאורה, אף לאחר פירוק השיתוף בבית המגורים ישמשו הכספים שניתנו לטובת הבטחת קורת גג אחרת לצ’, ולא ברור מדוע נדרשת קורת הגג בבית המגורים בהכרח.
לא הוכח בפני קיומו של תנאי מפסיק, ועל כן לא ניתן להחיל את חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל”ט-1979.
לפיכך, הכספים אשר התובע עותר להשבתם ניתנו על ידו במתנה שלא בוטלה.
ד. הסכם נאמנות
התובע טוען כי מדובר בהסכם נאמנות אשר גובש והוסכם בין התובעים לבין הנתבעים, לפיו הנתבעים ירכשו על שמם את בית המגורים כמדור קבע עבור הבת צ’ במימון וסיוע של התובעים, מתוך דאגה לרווחתה ושלומה הפיזי והנפשי.
התובע טוען כי יש בפירוד של הנתבעים ובפירוק השיתוף בבית המגורים, משום הפרת הסכם הנאמנות והמטרה לשמה ניתן הסיוע הכספי מלכתחילה, ולכן יש לחייב את הנתבעים להשיב לתובעים את מלוא הכספים ששילמו לרכישת בית המגורים עבור נכדתם, על פירותיהם.
לטענת הנתבע, אין הסכם נאמנות בכתב, בעל פה או במשתמע. לטענת הנתבע, מדובר בגרסה הסותרת את יתר טענות התובעים.
סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל”ט-1979 קובע כי “נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת”.
סעיף 2 לחוק האמור קובע, כי “נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש”. בפסיקה נקבע כי כריתת חוזה יכול שתיעשה בדרך של התנהגות, וכי חוזה נאמנות, כמו כל חוזה אחר, ניתן להשלמה לפי אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ואם איננו משתמע ממנו – מתוך הנסיבות.
נקבע כי ניתן לכרות חוזה נאמנות באופן משתמע (ע”א 3829/91 וואלס נ’ גת, פ”ד מח(1) 801, 812 (10.2.1994), תלה”מ (ת”א) 57792-03-17 נ’ ג’ נ’ נ’ ג’ (3.1.2020)).
נטל ההוכחה מוטל על הטוען לקיומה של נאמנות.
ראשית אציין כי יש קושי עם העלאת הטענה בדבר נאמנות כטענה חלופית לטענת המתנה על תנאי. שכן לא מדובר בטענות עובדתיות שיכולות לדור יחד ותוכן ההסכמות הנטען בכל חלופה סותר את השניה.
שעה שתנאי נאמנות צריכים להיות ברורים ובהירים, הטענה כי מדובר במערכת יחסים חלופית למתנה על תנאי שומטת את הבסיס תחת טענת הנאמנות.
נוסף על האמור, אין בפני הסכם נאמנות בכתב. מדובר בטענה שנטענה בכלליות ללא נימוק המצביע על כי מדובר בנאמנות על פי חוק או בחוזה או כי מדובר בנאמנות משתמעת. התובע ציין, כי אינו מבין את המושג “נאמנות” (עמ’ 86, ש’ 28) וכשנשאל איזה הסכם נאמנות הופר הוא השיב: “ברגע שהם מתגרשים, לי יש חלק בדירה בחלוקה. ברגע שזה מתפרק החלק שלי צריך להיות מוגן” (עמ’ 87, ש’ 5).
עורך הסכם המכר העיד כי “כל עניין רכישת הדירה ב—-, המטרה והכיוון שלה היה ברור. לדאוג לרווחתה של צ’. מעבר לזה שאלות של הסכמי ממון, נאמנות, לא עלו על הפרק” (עמ’ 78, ש’ 12).
אמנם, אין חובה לערוך הסכם נאמנות בכתב וניתן להסתמך על הסכמות בעל פה, אך יש להוכיח את עצם קיומו של ההסכם ואת תוכנו בעדויות ובראיות אחרות (ה”פ (מרכז) 30380-04-10 אוטיליה קרפ נ’ יעקב קרפ (28.6.2011); ע”א 5315/12 יוסף בדיחי נ’ רפאל מיוסט (17.2.2015)).
בית המגורים נרשם על שם הנתבעים. גם אם השלמת הרישום לא בוצעה על דעת הנתבעת (כפי שטענה), לא ברור מה הפעולות שהיה על הנתבעים כנאמנים לכאורה לבצע ומהי מטרת הנאמנות. התובעים לא הציגו גרסה סדורה ביחס לתוכן הסכם הנאמנות ומהן החובות החלות על הנאמנים כלפיהם וכיצד הדבר הוסדר בין הצדדים.
אף אם היתה לכאורה חובת נאמנות המתייחסת לצ’, הרי שלאחר פירוק השיתוף בבית המגורים הכספים מתמורת המכר יוותרו בידי הנתבעים ויוכלו לשמש לרווחת צ’ ולקורת גג עבורה, כך שלא ברור כיצד הנתבעים הפרו את חובת הנאמנות לכאורה.
לפיכך, מאחר שלא הוכח תוכן הסכם הנאמנות ולא הוצגו ראיות לעצם קיומו או לסוג והיקף החובות החלים על הנאמנים מכח ההסכם הנטען, אינני סבורה כי התובע הוכיח שמדובר בהסכם נאמנות. לאור האמור, הטענה נדחית.
סוף דבר
טענות התביעה בדבר חובת השבת כספים שניתנו לנתבעים – בין מכח הסכם מתנה ובין מכח יחסי נאמנות לא הוכחו.
בהסתמך על ניתוח הדברים כאמור, אני מורה על דחיית התביעה.
נוכח נימוקי הדחיה ומשלא התקבלו טענות הנתבע, איני עושה צו להוצאות.
זכור ערעור כחוק.
פסק הדין מותר בפרסום בכפוף להשמטת פרטים מזהים.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.
ניתן היום, י’ סיוון תשפ”ד, 16 יוני 2024, בהעדר הצדדים.
