לפני
כבוד השופטת הילה גורביץ עובדיה
התובעת:
ש.נ. ת”ז ——–
ע”י ב”כ עוה”ד דוד רוזן
נגד
הנתבעת:
ע.ח. ת”ז ——–
ע”י ב”כ עוה”ד שושנה ברוידה בן דוד
פסק דין
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
הצדדים וטענותיהם:
התובעת והנתבעת אחיות, בעלות במשותף של הזכויות בדירה הידועה כגוש —– חלקה — תת חלקה -, המצויה ברחוב —-, —, —. בבעלות התובעת 15/16 מהזכויות ובבעלות הנתבעת 1/16 מהזכויות (להלן: “הדירה”).
ברקע, רכישת מחצית מזכויות הבעלות בדירה על ידי התובעת מאת אחי הצדדים, מר י.נ. ז”ל והנחלת זכויות אימן של הצדדים (המחצית השנייה) לתובעת, לאחר שהאחים הנוספים הסתלקו מעִזבון האֵם לטובת התובעת לפי צו ירושה מיום 27/03/2019.
התובעת הגישה תביעה לפירוק שיתוף ועתרה לפירוק השיתוף ועתרה כי חלקהּ של הנתבע תעבור לבעלותה כפי הסכמתה להסתלק מעִזבון האֵם המנוחה לפי הסכם, שנטען כי נערך ביום 07/08/1990. נטען כי התובעת מחזיקה בדירה מאז 1981 ועל אחת כמה וכמה משנת 1986 – השנה בה נפטרה אֵם הצדדים, והיא נשאה בתשלום סך 687 ₪ בגין חלקהּ של הנתבעת בהוצאות אחזקת הבית, ארנונה, גז, מים וחשמל לשנים 2014-2020, וגם בחלקהּ בהוצאות שיפוץ ובהוצאת אחזקה. נטען כי “מסירותה של התובעת, עמידתה בתשלומים השוטפים, הם ששימרו את דירת המגורים בבעלותם של הצדדים, שאם לא כן-היו מבוצעים פעולות של מימוש על הדירה”.
נטען כי שווין של הזכויות 390,000 ₪ ומשנתבעת לא שילמה עבור אחזקת הדירה דבר, עד כה, יש להעביר את חלקהּ של הנתבע לבעלות התובעת. לחילופין יש לקזז מחלקהּ של הנתבעת בסך 24,375 ₪ (1/16) את החוב לתובעת.
לכתב התביעה צורף הסכם בכתב יד שאינו נושא תאריך ונחזה להיערך בין כל יורשי האֵם המנוחה לבין התובעת. על פי ההסכם, יורשי האֵם המנוחה מוותרים על חלקם בדירה לטובת התובעת (חסרה חתימת האח א.נ.). נטען כי ההסכם נערך ביום 07/08/1990.
הנתבעת בכתב הגנתה טענה כי לאחר שעלתה אֵם הצדדים לישראל, בהיותה אלמנה, קיבלה את הזכות להתגורר בדירת “עמידר”; עוד נטען כי על מנת לאפשר קבלת משכנתא נרשמו הזכויות מחצית על האם המנוחה ומחצית על האח המנוח י.נ..
נטען כי לאחר שהאח י.נ. נישא, הוא ויתר על זכויותיו בדירה על-מנת לרכוש דירה אחרת והזכויות נרשמו על שם התובעת בנאמנות ואין זו עִסקת מכר שדווחה, ויש בכוונת הנתבעת לבדוק את הדברים. עוד נטען כי הנתבעת מתכוונת להגיש תביעה לביטול הסתלקויות האחים וביטול רישום הזכויות על שם התובעת מאחר וסביר להניח שרצון המנוחה היה שכל ילדיה ירשו אותה בחלקים שווים (8). נטען כי הדירה אינה מחוברת לחשמל או למים לאחר שהתובעת מתגוררת אצל ביתה משנת 1973. נטען כי מאחר והנתבעת מתגוררת בחו”ל, בעת שהגיעה לביקורים בארץ התגוררה אצל האֵם המנוחה בדירה ועשתה כן גם לאחר פטירת האֵם. נטען כי האֵם המנוחה התגוררה בדירה לבדהּ והדירה ריקה מאז פטירתה. עוד נטען שהתנהגות התובעת לאֵם ולנתבעת הייתה מחפירה.
נטען כי התובעת ויתרה על זכויותיה בדירה ולא ברור מדוע נרשמה עִסקת המכר בין התובעת ובין האח. אשר להסכם שנטען כי נחתם ביום 07/08/1990, נטען כי אין מדובר בהסתלקות על פי דין ולא היה באפשרות יורשי האחים להסתלק מחלקם בעיזבון האֵם. נטען עוד כי תצהירי ההסתלקות נחתמו בפני עורך-דין קרוב משפחה, בלחץ וללא סיבה, אין הסבר לוויתור למעט כי התובעת, כגרושה עם ילד, הפעילה לחץ על אחֵיה לוותר על זכותם וכתבי ההסתלקות נחתמו ונערכו שלא כדין.
נטען כי התובעת אינה כשירה לנהל ההליך, הרוח החיה בתביעה היא נכדת התובעת המבקשת כי התובעת תוריש לה את הזכויות בדירה. נטען גם כי צו הירושה אחר עִזבון האֵם הוּצא שלא כדין ולא נמסר לנתבעת.
לגופו של פירוק השיתוף נטען כי התשלומים לאחזקת הדירה שהם תשלומים חודְשיים קבועים, מעידים שהדירה עמדה ריקה והתובעת מבקשת להשתלט על הדירה כשהיא מעלימה מבית המשפט את שווי הזכויות האמיתי וקיומו של פרויקט פיני-בינוי. נטען כי לא קיימת זכות קיזוז ויש לדחות התביעה.
הנתבעת עתרה לרכוש את הזכויות בדירה לפי שוויָן ביום המכירה והערכת שמאי לאחר שיתקיים דיון בהסתלקויות, ולאחר שיוכח כי רישום זכויות התובעת נעשה שלא כדין.
מאחר ולא עמדה לנתבעת טענת הגנה כנגד פירוק השיתוף ביום 05/01/2023, ניתן צו לפירוק השיתוף. נוכח המחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי והפוטנציאל הגלום בזכויות, לשם פירוק השיתוף מונה מומחה בית משפט, השמאי מר דן ברלינר.
הוגשה חוות דעת מומחה בית משפט נושאת תאריך 31/01/2023, ולפיה שווי הזכויות במכר ממוכר ברצון לקונה ברצון, סך 890,000 ₪. הנתבעת שלחה למומחה שאלות הבהרה והמומחה זומן לעדות. לאחר שהתקבלו תשובות המומחה לשאלות ההבהרה, עתרה הנתבעת לחקירת המומחה.
עוד קודם לחקירת המומחה הגישה הנתבעת בקשה להורות על עיכוב פירוק השיתוף עד סיום הליך פינוי-בינוי. נטען בבקשה כי מתשובות המומחה לשאלות ההבהרה, ברור כי שווי הדירה לאחר סיום הליך פינוי-בינוי גבוה לאין שיעור מערכהּ כיום ופירוק השיתוף בטרם סיום הליך פינוי-בינוי יגרום לנתבעת נזק ניכר. נטען כי הדירה אינה מושכרת שנים. עוד נטען כי התביעה הוגשה כאשר הסתבר לתובעת כי נחתמו חוזים לפינוי-בינוי, עובדות שהועלמו מבית המשפט, ולא ייגרם לצדדים נזק אם בית המשפט ייעתר לבקשה.
בדיון שהתקיים ביום 11/05/2023 חזרו הצדדים על טענותיהם.
בתום הדיון נדחתה בקשת הנתבעת ובית המשפט גם הפנה הנתבעת לכך שטענותיה בעניין צו הירושה וההסתלקויות, אין מקומן בהליך שבפניי – ונקבע מועד לחקירת המומחה.
יוער כי בד בבד בית המשפט הציע לצדדים כי הדירה תוצע למכירה בשווי המגלם את חוות דעת המומחה בצירוף 15%, וככל שהדירה תימכר, ההפרש בין חלקהּ הנטען של הנתבעת לבין המחיר העתידי הצפוי, היְינו 1/16 מההפרש, יופקד בנאמנות. ההצעה לא התקבלה.
המומחה נחקר ביום 04/01/2024 והצדדים ועדיהם נחקרו ביום 18/04/2024, לאחר שהנתבעת עמדה על קיום חקירות הצדדים ועדים חרף כי מדובר בתביעה לפירוק שיתוף אשר המחלוקת בה נוגעת לעיתוי פירוק השיתוף, להבדיל מטענות אחרות. כעת הוגשו סיכומי הצדדים.
דיון והכרעה:
9. התביעה שבפניי היא תביעה לפירוק שיתוף אשר הבסיס להגשתהּ מצוי בחוק המקרקעין התשכ”ט-1969; בתמצית אציין כי על פי סעיף 37 לחוק, כל שותף במקרקעין זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השיתוף, פירוק השיתוף ייעשה בעין על פי הסכם בין שותפים, ובהיעדרו על פי צו בית משפט (סעיף 38 לחוק), מקום בו לא ניתן לחלק את המקרקעין בעין, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירה וחלוקת הפִדיון. ראו סעיפים 39-40 לחוק הנ”ל. יוער כי סיפא סעיף 40(ב) קובעת כי במקרה של פירוק שיתוך שאינו בעין, לבית המשפט סמכות להורות על פירוק שיתוף בדרך שתיראה לו יעילה וצודקת בנסיבות העניין.
10. מהאמור עולה כי חוק המקרקעין התשכ”ט-1969 קובע עִקרון-על לפיו כל שותף במקרקעין משותפים, לפי רצונו, זכאי לעתור לפירוק השיתוף. ראו רע”א 1017/97 יצחק רידלביץ’ ואח’ נ’ יצחק מודעי ואח’ מיום 25/10/1998, סעיף 10 עמ’ 634 לפסק הדין.
עוד ראו רע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ’ עו”ד איל שוורץ, סד(2) 207, 218 (2010):
“עיקרון זה, שמרבית המלומדים סבורים כי מקורו בנטייה הרווחת בשיטות משפט שונות להתייחס אל השיתוף כאל תופעה זמנית ובלתי רצויה (ראו יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 278 (1997) (להלן: ויסמן); מיגל דויטש קניין 75, 595 (1997); אליהו כהן דיני מקרקעין – החזקה ובעלות 143 (1986); אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין-המרשם ופעולות במקרקעין 183 (1995); השוו: חנוך דגן “שיתוף במקרקעין-מוסד חברתי רצוי?” משפטים כז 493 (1997) (להלן: דגן)), נובע מן ההנחה כי יחסי השיתוף טומנים בחובם “זרעים של ריב ומדון” שקיים ספק בדבר יכולתו של בית המשפט ליישבם, ומן הפוטנציאל השלילי הטמון בשיתוף כמעכב את פיתוח הנכסים המשותפים, מכביד על יכולתם של השותפים לעשות בהם שימוש, מונע את נזילותם של נכסים ואת התנועה המתמדת בשוק הנדל”ן ומסרבל את ביצוען של עסקאות בהם (ראו ע”א 1849/91 פרידמן נ’ חברת האחים פנחס, פ”ד מז(5) 588 (1993); ויסמן, שם; רע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, פ”ד נב(4) 625 (1998); אוריאל רייכמן “בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן-הצורך בשינוי הדין” עיוני משפט ט(1) 121, 124-123 (1983) (להלן: רייכמן)). העיקרון בדבר “זכות היציאה” מן המסגרת של יחסי שיתוף מוצא את ביטויו גם בסייג הקבוע בסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, המגביל את תוקפה של תניה בהסכם שיתוף המונעת פירוק שיתוף לתקופה העולה על 3 שנים. ביסוד סעיף 37 לחוק המקרקעין ניצבים איפוא, בצוותא, האוטונומיה האישית של השותפים וחירותם לצאת מקשר שהם אינם מעוניינים בו (דגן, בעמ’ 504), הנבחנת באופן פרטני לגבי כל שותף, לצד השאיפה לקיים שוק מקרקעין פעיל ודינאמי. זכותם של השותפים להוסיף ולשמר את יחסי השיתוף תכובד עד לנקודה שבה יביע שותף רצון כן ותם-לב להביא לפירוקו, שאז יצטרף חפצו של השותף בפירוק השיתוף לרצון להניע את שוק המקרקעין ולמנוע קיפאון, ואלה יגברו בדרך-כלל על רצונם של יתר השותפים ויצדיקו את פירוק השיתוף, גם אם ייעשה מאמץ להמשיך ולקיים את יחסי השיתוף בין השותפים הרוצים בכך (סעיף 43 לחוק המקרקעין).”
אמנם קיימים חריגים לעִקרון-על זה, כגון קיומה של תניה מוסכמת המגבילה פירוק שיתוף, חוסר תום לב או שימוש לרעה בזכות ועוד, אך אף אחד מהחריגים לא מתקיים כאן, ואפרט;
הטענה כי הדירה עומדת ריקה מזה עשרות שנים, ואינה ראויה למגורים לאחר שננטשה על-ידי התובעת, גם בה אין לשנות, שהרי זכותו של בעל הקניין שלא לעשות שימוש בקִניינו. והעובדה כי התובעת לא התגוררה בדירה או לא עשתה בה שימוש היא זכותה ואינה פוגעת בזכותהּ האחרת לעתור לפירוק השיתוף.
אשר לטענות הנתבעת כי הסתלקות האחים לטובת התובעת נעשתה סמוך להגשת התביעה מבלי שגולה להם קיומו של פרויקט “פינוי-בינוי”, כפי שציינתי בדיון מיום 05/01/2023, טענות אלו אין מקומן בהליך זה. מעת שניתן צו ירושה על בסיס הסתלקויות, שהן בתוקף, הרי שהצו מחייב כלפי כולי עלמא.
משמעות הדבר כי לתובעת עומדת הזכות להגיש תביעתהּ דנן בכל עת. הוראה זו מאיינת את טענות הנתבעת לעניין עיתוי הגשת התביעה.
12. זאת ועוד, הנתבעת בסיכומיה הבהירה כי היא מסכימה לפירוק השיתוף אך טענותיה נוגעות לעיתוי פירוק השיתוף, לטענתה יש לעכב את פירוק השיתוף עד למועד סיום פרויקט פינוי-בינוי, שאחרת יפגעו זכויותיה.
13. לא מצאתי כי הנתבעת הוכיחה שיפגעו זכויותיה אם פירוק השיתוף ייעשה לאלתר. הטענה כי לאחר סיום פרויקט פינוי-בינוי ערכה של הדירה יהיה גבוה מערכה הנוכחי כיום (וברור שכך) אין בה לשנות. זהו פוטנציאל, שמגולם בחוות דעת המומחה. הנתבעת לא טענה אחרת. להיפך, בסעיף 3 לסיכומי הנתבעת, נכתב כי חוותה דעת מהימנה ומִקצועית.
זאת ועוד, אם סבור היה המחוקק כי יש לעכב פירוק שיתוף של נכס מקרקעין בעל פוטנציאל פיתוח או השבחה שטרם מומשו או שמצוי בעיצומו של פרויקט פינוי-בינוי, היה הדבר בא לידי ביטוי בהוראות החוק הרלוונטיות באופן המגביל את עקרון העל לפיו שותף במקרקעין רשאי לעתור לפירוק שיתוף בכל עת.
זה המקום לציין כי, על פי סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין התשכ”ט-1969, מקום בו בהסכם השותפים קיימת מגבלה ששוללת פירוק שיתוף, בית המשפט רשאי להגביל את ההוראה ל-3 שנים להורות על פירוק השיתוף. הוראה זו מחזקת את עיקרון העל המעניק אוטונומיה אישית לכל שותף לעתור לפירוק שיתוף בכל עת וכי לא ניתן לעכב פירוק שיתוף, בשל טענה לקיומו של פרויקט צפוי, שמועד התחלתו או מועד סיומו, אינם ידועים, אם כלל.
14. על כן, נפסק כי פירוק השיתוף יבוצע לאלתר.
15. אשר לשווי המבוקש ואופן פירוק השיתוף. יש מקום, כטענת הנתבעת, נוכח חלוף הזמן מאז שניתנה חוות הדעת, לבחון את השווי הראוי לעת הזו. ראו סעיף 24 לסיכומים. כך גם יש לאפשר השאת התמורה.
על כן, פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכר לצד ג’ ממוכר ברצון לקונה ברצון כאשר עומדת לכל אחד מהצדדים זכות להשוות להצעה הגבוהה שתתקבל. ההודעה על מימוש הזכות תימסר במסירה כדין לב”כ הצד שכנגד בתוך 30 יום ממועד קבלת ההצעה הגבוהה. צד שלא יממש זכותו במועד, יוחזק כמסכים למכר זכויותיו במחיר ההצעה הגבוהה עם זכות ראשונים לצד שכנגד. אם שני הצדדים יממשו זכותם בהודעה כאמור ובמועד, תיערך התמחרות בין הצדדים, בתוך 7 ימים לאחר חלוף המועד למשלוח ההודעה או קבלת הודעה, לפי המוקדם. אם שני הצדדים לא ישלחו הודעה, ימכרו הזכויות, בתוך 30 יום לצד ג’ שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר.
הצדדים ישתפו פעולה בפרסום ובהצגת הדירה לצדדי ג’, ואם לא ייחתם הסכם מכר בתוך 120 יום מפסה”ד, ימונו ב”כ הצדדים ככונסי נכסים לשם פירוק השיתוף.
16. משהתביעה התקבלה ונדחו טענות הנתבעת, יש לחייב הנתבעת בהוצאות. בהקשר זה אציין כי מצד אחד יש ממש בטענה כי השווי שנטען בתביעה, סך 390,000 ₪ יחד עם אי גילוי עובדת קיומו של פרויקט/מתחם פינוי-בינוי במיקום הדירה, מהווים חוסר תום לב; מצד שני הנתבעת בהתנהלותה האריכה את ניהול ההליך. באיזון בין הדברים, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות ההליך סך 1,500 ₪ ושכר טִרחת עורך-דין סך 12,000 ₪.
מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים, תיקוני הגהה ועריכה.
המזכירות תמציא לצדדים.
ניתנה היום, ו’ אלול תשפ”ד, 09 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.
