לפני
כבוד השופטת רונית גורביץ
תובע
ת”ז
ע”י ב”כ עוה”ד אחמד עאדל מחאג’נה
נגד
נתבע
ת”ז
ע”י ב”כ עוה”ד דיאב חורי
פסק דין
בפני הכרעה בתביעה כספית בין אחים.
התובע עותר לחייב את הנתבע לשלם לו את מחיר חלקה מס’ 15 גוש 16634 מאדמות XXX (להלן: “חלקה 15 “) שמכר הנתבע או פיצויים השווים בערכם לאותה קרקע בסך של 400,000 ₪ (טרם הגשת חוו”ד שמאי).
לטענתו, התביעה מוגשת בעקבות פסק הדין שניתן בין אותם אחים ביום 21.11.19 בתמ”ש 63629-12-15 (להלן: “פסק הדין”) בתביעה קודמת שהגיש התובע לאכיפת הסכם בין האחים (להלן: “התביעה הקודמת”).
הרקע העובדתי נכתב בפסק הדין ויובא כאן בתמצית.
הצדדים ואח נוסף (להלן: “XXX”) הינם יורשיו של האב המנוח וחלקו היחסי של כל אחד מהם בעיזבון מכוח צו ירושה שניתן ביום 19.12.2012 הנו שליש.
אביהם המנוח העביר עוד בחייו במתנה קרקעות לשני בניו. התובע קיבל את חלקה 15, האח מר XXX קיבל מאביו שתי חלקות, חלקה 9 בגוש 16642 וכן את חלקה 102 בגוש 16642 (להלן: “חלקה 102″) והנתבע לא קיבל מאביו קרקע.
הצדדים ביצעו ביניהם שלוש עסקאות הקשורות לירושתם ולמקרקעין שכבר היו בבעלותם, שתי עסקאות נעשו בעל-פה ועסקה אחת בכתב:
זכויותיו של התובע בחלקה 15, הועברו במתנה וללא תמורה מן התובע לנתבע.
זכויותיו של מר XXX בחלקה 102, הועברו במתנה וללא תמורה לתובע.
לגבי הזכויות בחלקה 48, נחתם הסכם בין הצדדים, ביום 6.6.2010 (להלן: ”ההסכם” ו”חלקה 48″) והנתבע, ומר XXX, התחייבו להעביר זכויותיהם במבנה וכל שטח אחר בחלקה שבחזקתם ו/או יהיה בחזקתם בעתיד לתובע.
בהסכם שנחתם בין שלושת היורשים, נקבע כי : “במידה ויירשמו הזכויות בחלקה ובמבנה בעתיד על שם אמם גב’ XXXו/או ע”ש כל אדם אחר מיורשי המנוח ו/או מיורשי אמם יפעלו הצדדים להעברת ורישום הזכויות ע”ש מר XXX . כן הוסכם כי ההסכם נערך להשלמת חלוקת העיזבון של המנוח והעיזבון העתידי של אמם של הצדדים, מכיוון שטרם הושלמה החלוקה כתוצאה מרישום החלקה הנ”ל על-שם מדינת ישראל כנאמן לתושבי XXX”.
הנתבע מכר את זכויותיו בחלקה 15 לצד שלישי והתמורה שדווחה לרשות מיסוי מקרקעין הייתה 85,500 ₪.
בפסק הדין קבעתי כי התרחיש ההגיוני והעולה בקנה אחד עם השכל הישר, מעבר למאזן ההסתברויות, הינו כי לאחר שהנתבע שיתף את התובע ואת האח XXX בקשיים שנתקל במימוש זכותו לבנות על חלקה 15, הסכימו האחים לבטל ההסכם לגבי חלקה 48, כדי לאפשר גם לנתבע לבנות בתים לילדיו (סעיף 66).
ציינתי כי הנתבע חכר חלק מחלקה 48 (שטח של 625 מ”ר) מרשות מקרקעי ישראל תמורת 302,093 ₪ על פי חוזה חכירה מיום 17.11.13 ורק לאחר מכן הגיש בקשה להיתר בנייה (סעיף 69).
עוד קבעתי כי : “מתברר שהסיבה העיקרית להגשת התביעה, אם כי לא היחידה, היא שהנתבע סירב לבקשתו של התובע לתת לו חלק ממחיר הקרקע שהנתבע מכר מחלקה 15, ולא ההפרה הנטענת של ההסכם. כאשר אלמלא עילת התביעה של הפרת ההסכם, אין כביכול עילה לתובע לדרוש חלק מתמורת מכר של חלקה 15, שהיא כבר לא בבעלות התובע מכוח אותו הסכם, אלא של הנתבע” (סעיף 64).
הכרעה שניתנה בפסק הדין הינה כדלקמן:
ההסכם ביחס לחלקה 48 בוטל.
התביעה לאכיפת ההסכם נדחתה.
ציינתי כי : “שקלתי האם יש בסמכותי לפסוק סעד אחר, שלא התבקש, בנסיבות בהן הנתבע נותר גם עם כספי מכירת חלקה 15 וגם עם הנכס (בחלקה 48) , ומצאתי שאין בידי לעשות כן.
עסקאות חילופי הקרקעות נעשו על סמך ההנחה כי כולן יתבצעו ללא תמורה.
….
יוצא אפוא, כי בעוד התובע קיבל חלקה ללא תמורה מהאח XXX, הנתבע נדרש לשלם כ- 300,000 ₪ עבור החכרת זכויות בחלקה 48 עליו ניצב גם בית ההורים, ולפי עדותו מכר את הזכויות בחלקה 15 כנגד 86,000 ₪ בלבד”.
טענות התובע
התובע טוען כי הנתבע לא עמד בחובת תום הלב עת מכר את זכויותיו בחלקה 15 ושלשל את הכספים לכיסו הפרטי לאור ביטול ההסכם בחלקה 48.
לגרסתו לאורך כל הליך המשפטי בתביעה הקודמת, טען כי ההסכם בנוגע לחלקה 48 בוטל עוד בטרם שהחל הנתבע בעבודות הבנייה. משמע שהנתבע היה מודע לעובדה שההסכם בנוגע לחלקה 48 בוטל, וחרף זאת במקום להחזיר לתובע את זכות הבעלות בחלקה 15, הוא מכר אותה לצד שלישי ושלשל את הכספים לכיסו הפרטי ללא ידיעתו.
בנוסף, לגרסתו, הנתבע השתלט על חלקה 48 ובנה בשטחה את בית מגורי ילדיו ובכך נישל אותו מזכויותיו בשתי החלקות והתעשר על חשבונו.
לטענתו ויתר על מלוא זכויותיו בחלקה 15 לטובת הנתבע על מנת שהוא יבנה בתים לבניו וזאת כנגד ויתור הנתבע על זכויותיו בחלקה 48.
מבחינתו מדובר בשתי עסקאות אשר שלובות זו בזו. כך, שברגע שעסקה אחת מתבטלת, הצדק מחייב את ביטול העסקה השנייה. ומצופה היה כי משבוטל ההסכם הנוגע לחלקה 48, תבוטל גם עסקת המתנה בנוגע לחלקה 15 והנתבע ישיב לתובע חלקה זו. אך משלא עשה כן, הרי שלדידו, מדובר בהתעשרות של הנתבע שלא כדין.
עוד לטענתו, עושרו של הנתבע ניתן לו בזכותו, שכן אילולא עסקת המתנה, לא היה לנתבע את האפשרות לגייס את ההוצאות הכרוכות בעסקת החכירה ואת בניית הבתים לבניו.
לטענתו הנתבע מכר את חלקה 15 בסכום הנמוך משוויה הריאלי.
התובע סבור כי בשים לב ששווי הקרקע במגמת עלייה, הוא הפסיד חלקת קרקע אשר שוויה כיום נאמד בסך של 900,000 ₪ ולחלופין בסך של 780,000 ₪ נכון למועד המכירה כפי שנקבע בחוות הדעת מטעמו.
טענות הנתבע
לגרסת הנתבע, בהסכם שערכו ביניהם האחים, לא היה תנאי כי חלקה 15 ניתנה לנתבע בתמורה לוויתורו על חלקה 48 ואף לא צוינה תרופה בהסכם לפיה, באם יבוטל, תושב חלקה 15 לתובע, או באם תימכר, תינתן לו מחצית התמורה. לגרסתו, אילו היה תנאי כזה, היה הנתבע מותיר את חלקה 15 בחזקתו ומוכר נכס אחר.
הנתבע הוסיף כי הזכויות בחלקה 15 אותם מכר היו בעת המכירה רכושו הפרטי והבלעדי והיו רשומות על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך זכאי היה למכור אותן ולקבל לעצמו את תמורת המכירה.
הנתבע מכחיש את טענת התובע שהוא התנגד לביצוע פעולות הבנייה שעשה על חלקה 48, הואיל והדבר נקבע בפסק הדין, והוא מנוע מלטעון זאת מחמת השתק פלוגתא.
הנתבע אף מכחיש את טענות התובע ביחס למחיר חלקה 15 והוא טוען כי המחיר שבו נמכרה היה נכון וסביר למועד מכירתה ונסיבותיה.
אמנם שלושת ההסכמים שנעשו בין שלושת האחים קשורים זה לזה, בין אם אלה הסכמי חליפין או עסקת חלוקת עזבון, ואולם משנעשו ההסכמים והנכסים אשר ניתנו על פיהם ונרשמו על שם המקבלים בלשכת רישום מקרקעין, הרי שכל אחד מהם נהפך לבעליו הבלעדי כולל הזכות למוכרו ולקבל לעצמו את מלוא מחירו.
לגרסתו, התובע לא היה מוותר על חלקה 15 אילו לא קיבל מאחיו XXX את הזכויות בחלקה 102, עליה הקים התובע בית דירות, ומלכתחילה לא חשקה נפשו בחלקה 15.
עוד טוען כי להסכם שנערך לא היה כל תוקף משפטי. ההסכם בוטל על ידי הצדדים במפורש בהסכמת שלושת האחים, וגם בהתנהגות לאור המהלכים הגלויים משנת 2012 ועד להגשת התביעה ב 30.12.15, ביניהם חכירת קרקע מחלקה 48 מרמ”י, השגת היתר בנייה, והקמת בניין בן 3 קומות, וכל זאת ללא כל מחאה מצד התובע.
לטענת הנתבע, אין כל בסיס לטענות כי העסקאות נכרתו מהסיבה כי הנתבע לא קיבל קרקע ומתוך מטרה לבנות בתים לילדיו, שהרי כל אלו הם בבחינת מניעים אשר אינם יכולים להיחשב כתנאים להסכם. ולכן, מכירת חלקה 15 אינה בגדר הפרת ההסכם. ומכל מקום, ההסכם לא כלל בחובו תנאי להחזרת חלקה 15 לתובע.
עוד טוען כי התובע לא הציג כל אסמכתא או ראיה המוכיחה כי ההסכם מגביל את הנתבע מעשיית פעולה בחלקה 15. כך גם לא נקבעו תנאים בהסכם ולא נרשמה הערת אזהרה בטאבו.
לסיכום טוען כי חלקה 15 ניתנה לו בתמורה לכך שהתובע קיבל מהאח XXX את חלקה 102 ולא בתמורה לחלקה 48. ומעבר לאמור, משבוטל ההסכם ויש מעשה בי-דין, אין התובע יכול להעלות כל טענה המבוססת על ההסכם.
עותר לדחיית התובענה ולחיוב התובע בהוצאות לרבות שכ”ט עו”ד.
דיון
הסוגיות העיקריות שבמחלוקת הינן:
האם הסכם בין האחים לגבי חלקה 15 היה מותנה בתנאי כלשהו?
מהו הדין ביחס לחלקה 15 נוכח ביטולו של הסכם מיום 6.6.2010 ביחס לחלקה 48.
האם זכאי התובע לסעד כספי בגין מכירת הזכויות בחלקה 15 ומהו שוויה ריאלי.
א האם העסקה בין האחים לגבי חלקה 15 היה מותנה בתנאי כלשהו
לטענת התובע בכתבי טענותיו העסקאות בחלקה 48 ובחלקה 15 קשורות בקשר בל ינותק.
הנתבע קיבל את חלקה 15 בתמורה לזכויותיו בחלקה 48.
ועם ביטול העסקה לגבי חלקה 48, בחר הנתבע להשאיר לעצמו את חלקה 15 , ובכך התעשר שלא כדין.
ראשית יש לעמוד על המטרה שעמדה ביסוד העסקה לגבי חלקה 15.
התובע טוען בכתבי טענותיו שהיות והנתבע לא קיבל קרקע מהאב המנוח וכדי לסייע לו לבנות בתים עבור נכדיו נכרתו בין האחים שלושת העסקאות (סעיפים 7 ו- 10 לכתב התביעה, סעיף 7 לתצהירו).
בסעיפים 2-5 לתגובתו לטענותיו המקדמיות של הנתבע (הוגש ביום 6.2.22) טוען התובע כי העביר לנתבע במתנה את מלוא הזכויות בחלקה 15 על מנת שהנתבע יבנה יחידות דיור לבניו ותו לא, וזאת כאות הכרת תודה על כך שהוא ויתר לתובע על מלוא זכויותיו בחלקה 48 על פי ההסכם. תנאי שכאמור היה ידוע היטב לנתבע.
ממשיך וטוען התובע כי מעולם לא טען שהנתבע אינו הבעלים הרשום של חלקה 15. אולם מציין כי הנתבע ידע היטב שמדובר בהעברת זכויות בתנאי שיבנה יחידות דיור לבניו, ולא לשם העשרת כיסו הפרטי על חשבון התובע. ומלין על כך, שהנתבע לא טרח להציע לתובע לרכוש את חלקה 15 בטרם פנייה לצדדים שלישיים והשלמת רישום העסקה בטאבו.
הכרעה
על דיני החוזה “על תנאי” חולש עקרון חופש החוזים, שממנו נובע כוחם של צדדים לחוזה לקבוע תניות בחוזה ותנאים לחוזה כרצונם וכאוות רוחם. ניתן ללמוד על הפעלת רצון זה באמצעות התבוננות בדברי הצדדים, בהתנהגותם ובנסיבות העניין.
“תנאי מפסיק” הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו התנו הצדדים מראש את חדילת החוזה (עמ’ 592 בספרם של גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019) והע”ש 26 שם).
בענייננו נטען לפקיעת העסקה במועד התרחשותו של התנאי המפסיק “שהחלקה תחזור לתובע אם לא יבנה הנתבע יחידות דיור לבניו”.
כשמדובר בחוזה על תנאי מפסיק, מי שצריך להוכיח את התקיימותו של התנאי המפסיק הוא הצד החייב, הטוען כי חיוביו פקעו עם התרחש תנאי זה (עמ’593 לספרם). זאת ועוד לא קבעו הצדדים מועד לקיום התנאי המפסיק, ועל כן הוא יתבטל אם לא התקיים בתוך פרק זמן סביר לאחר כריתת ההסכם.
אומד דעתם של הצדדים הוא המפתח לפתרון השאלה אם החוזה כולל תנאי.
גרסתו של התובע כי העסקה בין האחים לגבי חלקה 15 הייתה מותנית בתנאי כלשהו לא הועלתה על הכתב בעסקה זו או בכל מסמך אחר ולא נתמכה בעדים או בראיות.
במסגרת הודעה על הגשת ראיות מטעם הנתבע על פי החלטתי מיום 21.9.23 צורפו שני ייפויי כוח שנחתמו ביום 6.6.10 בפני עוה”ד טאהה חיאדרה האחד ע”י האח XXX והתובע לפיו העביר XXX את חלקיו בחלקה 102 לתובע והשני ע”י התובע והנתבע לפיו העביר התובע את חלקיו בחלקה 15 לנתבע.
ומכוח ייפויי הכוח בוצעו הרישומים של שתי העסקאות.
התובע הודה כי הוא זה שפנה לעורך הדין חיאדרה על מנת שיערוך את ההסכם (עמ’ 9 ש’ 1-4).
חרף העובדה כי הוא יזם את הפנייה, לא ביקש מעוה”ד חיאדרה להעלות את התנאים על הכתב או במסגרת ייפויי הכוח.
ובעדותו אף אישר כי עורכי הדין כולל עו”ד חיאדרה ייצגו אותו נאמנה ולא החסירו שום דבר ממה שהוא ביקש (עמ’ 10 ש’ 35 עד עמ’ 11 ש’ 2). משמע לא עלתה מצידו בקשה לכלול תנאי בהסכם.
זאת ועוד גרסתו של התובע אינה קונסיסטנטית.
התובע כשל לספק הסבר הכיצד הייתה לו זכות מצד אחד לקבל את חלקה 48 כתמורה לחלקה 15, ובד בבד להתנות זאת בתנאי לפיו הוא יוכל לקבל בחזרה את חלקה 15 שהוא ויתר עליה כתמורה לחלקה 48.
בנסיבות אני קובעת כי התובע לא עמד בנטל הראייתי להוכיח את טענתו כי העסקה ביחס לחלקה 15 הייתה מותנית בתנאי כלשהוא.
ב מהו הדין ביחס לחלקה 15 נוכח ביטולו של הסכם מיום 6.6.2010 ביחס לחלקה 48
לטענת התובע בכתבי טענותיו הוא נתן לנתבע את חלקה 15 תמורת ויתורו של הנתבע על זכויותיו בחלקה 48, והיות וההסכם לגבי חלקה 48 בוטל בפסק הדין, היה מקום גם לבטל את העסקה לגבי חלקה 15, ומשהנתבע מכר אותה עליו להשיב לו את שוויה (סעיפים 10,13 18 לכתב התביעה סעיפים 8 ו- 10 לתצהיר).
בפסק הדין שניתן על ידי קבעתי כי האחים, עשו ביניהם הסכמי חליפין של קרקעות (עמ’ 7 שורה 46).
בתביעה הקודמת העיד האח XXX כי האחים עשו ביניהם הסכמי חליפין של קרקעות :
” ש. מה היו נסיבות החתימה על ההסכם? איזה חלקות היו רשומות על שמך?
ת. חלק 9 גוש 16635 חלקה 102 גוש 16642 המחלוקת הייתה פה, ואני רציתי לפתור אתבעיותם ואחי הקטין ייקח את ה-102 ובמקום זה XXX ואחי XXX יקח את ה-15 והוא עשה את הכל ודיברנו, וקיבלנו בהפתעה לחתום על הסכם….”
(פרו’ מיום 30.1.19 עמ’ 35, הדגשות שלי – ר.ג.)
בדיון בתביעה הכספית עדותו של התובע לא הייתה סדורה, מבולבלת ולא עולה בקנה אחד עם טענותיו בכתבי בי דין.
אישר שהאב המנוח חילק את הירושה בין שלושת האחים אך לא נתן קרקע לבנייה לנתבע.
“כל הירושות של אבי רשומים על שם שלושת האחים לא יודע מה זה כולל” (עמ’ 12 ש’ 22).
נשאל מתי החליט לתת את חלקה 15 לנתבע השיב “לא החלטתי. לא זכור לי” (עמ’ 31 ש’ 27-28). בהמשך נשאל עוד מספר פעמים את אותה השאלה, ותשובתו הייתה : “לא החלטתי לתת לאף אחד” (עמ’ 14 ש’ 3) “לא זכור לי בכלל כמה נתתי אם נתתי” (ש’ 7).
“ש. אני אומר לך שהסכמת לתת ל XXX את חלקך בחלקה 15 רק מפני ש XXX הסכים לתת לך את חלקה 102.
ת. אתה יכול לומר מה שאתה רוצה. אני לא מסכים” (ש’ 15-17).
נשאל ע”י בימ”ש לגבי הקשר בין העסקאות, שהוא קיבל את חלקה 102 ונתן את חלקה 15, ותשובתו הייתה : “בין שני האחים היו המון עסקאות. בין XXX לXXX לא יודע איך הגיעו לזה. מכרו אדמות נתן לו כסף לא ידוע לי הכל, הכל היה בסודיות” (עמ’ 31 ש’ 34-36).
העיד כי נחתם הסכם אחד ביום 6.6.10 בין שלושת האחים על כך שהבית של ההורים יהיה שלו (עמ’ 8 ש’ 10), דבר שאינו נכון עובדתית לאור יפויי הכוח שנחתמו באותו יום (סעיף 52 לעיל) ולא ידע להסביר איך נרשמה חלקה 102 על שמו וחלקה 15 על שם הנתבע (עמ’ 9-10).
לא ניתן להבין מעדותו של התובע מהי גרסתו לגבי זכותו לקבל את שווי התמורה של חלקה 15.
הנתבע העיד כי ההסכם לגבי חלקה 48 לא קשור לעסקאות האחרות “זה לחוד וזה לחוד” ואישר שההסכם זה אינו בתמורה לחלקה אחרת (עמ’ 19 ש’ 16-18).
האח XXX אישר בעדותו כי ביום 6.6.10 התובע קיבל זכויות בחלקה 48 ובחלקה 102, אך הסביר כי רק ההסכם לגבי חלקה 48 בוטל בשנת 2012 (עמ’ 21 ש’ 13-14).
עוד אישר כי למד שהתובע תובע כסף מחלקה 15 רק בתביעה הנוכחית, כי לתובע אין זכויות בה (עמ’ 21 ש’ 25-32) וכי נודע לו שהתובע חולק על הזכויות בחלקה 15 רק לאחר שהנתבע מכר אותן בשנת 2015 (ש’ 33-36) והצהיר שאין לעסקה לגבי חלקה 48 קשר לחלקה 102 (עמ’ 22 ש’ 2-3).
XXX העיד לגבי הקשר בין העסקאות בחלקה 15 ובחלקה 102 (עמ’ 22 ש’ 1-3):
“הקשר, אחי הנתבע אין לו מקום לבנות בית אין לו חלקה. ההסכם היה בשביל זה. נתתי לאחי 102 אין לו חלקה היה על שמי שתי חלקות נתתי 102 לתובע. התובע נתן לנתבע 15 באותו מעמד” (ש’ 22-26).
באשר להסכם לגבי חלקה 48 העיד כי ההסכם לא חוקי כי הקרקע של המדינה ומי שרוצה לחכור את זה ממנה הוא הגורם שיישלם ויבנה בית.
“לשאלת בית משפט
ש. מה לגבי חלקה 48?
ת.48 בא עו”ד אמר לחתום על החוזה הזה. הפתיע אותי באותו יום. אמרתי לו זה לא חוקי איך אחתום על מה שלא שלנו זה של המדינה לא שלי ולא של אף אחד, אני לא יכול להשתמש ברכוש המדינה. מי שרוצה לחכור את זה ישלם את המחיר שלה ויקבל יבנה בית”. (עמ’ 22 ש’ 28-32).
על התרשמותי מהאח XXX, רשמתי בדיון בהליך הקודם, “אציין כי האח XXX הוא אחיהם של שני הצדדים, אינו חלק מהסכסוך, שצווה להתייצב בבית משפט ולומר את האמת, חרף המחיר האישי הכבד ששילם על כך. התרשמתי כי עדותו אמינה ומהימנה חפה מכל אינטרס אישי”.
בהליך הנוכחי דעתי נשארה איתנה באשר לאמינות גרסתו של XXX ונתתי לה משקל נכבד בהכרעתי.
המסקנה אפוא היא כי חלקה 48 אינה קשורה לעסקה של חילופי הקרקעות 15 ו- 102.
התובע נתן את חלקה 15 לנתבע תמורה חלקה 102 שהוא קיבל במסגרת עסקת חליפין בין התובע לXXX.
ג האם זכאי התובע לסעד כספי בגין מכירת הזכויות בחלקה 15 ומהו שוויה הריאלי.
הנתבע העיד מדוע נדרש למכור את חלקה 15 : “כי אף אחד לא רצה לבנות. זה אדמה דפוקה לאללה יש לה שיפוע גדול ואחר כך ואדי, בחורף אם הואדי זורם חזק הוא מעיף את הבית שלי. לא היה ניקוז. אחרי הואדי יש קיר 4 מטר, אם אני אבנה שם אצטרך לעשות מילוי 5 – 6 מטר כשאני אתחיל לבנות קומת קרקע” (עמ’ 18 ש’ 7-9).
הנתבע העיד כי הוא קנה אדמה בחלקה 48 מהמנהל, אחר כך בוטל ההסכם והוא בנה על החלקה.
“אתה שכחת שאני לא יכולתי לבנות את ה-15 והלכתי למנהל קניתי את ה-48 ואמרתי לו אפילו בני אמר לו שאנו קונים אם אתה אומר שיש לך חלק, הבנת. אמר לו בניתי לבן שלי וחיתנתי אותו, ואין לי כסף אז אין לו כסף אין לו זכות. שילמתי את כל הכסף קניתי אדמה מהמנהל וביטלנו את כל ההסכם” (ש ‘ 12-15).
הנתבע אישר בעדותו כי במסגרת הסכם על חלקה 48, שבוטל בפסק הדין, היה אמור לתת לתובע 120 מ’ מהבית (עמ’ 20 ש’ 26).
הנתבע נשאל מה קיבל התובע תמורת ביטול ההסכם לגבי חלקה 48 בגודל של 120 מ’. והשיב שום דבר.
“ש. אחרי שביטלתם את ההסכם מה הוא קיבל תמורת הביטול על 48 ל-120 מטר?
ת. לא קיבל. היינו משפחה אחי עזר לו לבנות, נתן לו חלקה, אחי XXX נתן לו חלקה 102, 500 מטר כדי שיבנה” (עמ’ 20 ש’ 32-34).
עוד אישר כי התובע קיבל בשנת 2010 חלקה 102 ו- 120 מ’ בחלקה 48.
(עמ’ 21 ש’ 1). ושנתיים אחרי בוטל ההסכם לגבי חלקה 48 בלבד (ש’ 10).
אישר שכיום לתובע אין זכויות בכלל בחלקה 48 והכול רשום על שמו אפילו בית ההורים בו גרה אחותם (עמ’ 19 ש’ 22).
כבר נקבע על ידי כי ההסכם לגבי חלקה 48 בוטל בשנת 2012 בהסכמת שלושת האחים ופסק הדין שניתן הצהיר על בטלותו.
הואיל וקבעתי כי אין קשר בין העסקה לגבי חלקה 15 לבין ההסכם לגבי חלקה 48 , הרי שההסכם לגבי חלקה 48 אינו יכול לשמש עילת תביעה לפיצוי בגין מכירת זכויות בחלקה 15 (שהיא כנגד עסקת חלקה 102).
זאת עוד, בזמן מכירת חלקה 15 בשנת 2015 היא הייתה רשומה בטאבו על שם הנתבע, ללא כל הגבלה וללא כל תנאי, וזכותו כבעל הקניין למכרה ולקבל את מלוא תמורתה.
האמור עולה גם מעדותו עוה”ד מוחמד סבאח שערך את הסכם המכר לגבי חלקה 15 עבור הנתבע והקונה, שטופל על ידו ללא בעיות ודיווח עליה לרשויות המס וגם בשומה מול מס רכוש שנסגרה בהסכמה על שווי קרקע של 190,000 ש”ח לצרכי מס.
בנסיבות אלה, בהיות הקרקע רשומה על שמו של הנתבע, הרי שהוא זכה בתמורת המכר מכוח הדין ולא מכוח התובע, ועל כן לא התקיימו יסודות עילת עושר ולא במשפט.
לפיכך, גם אין מקום לדון בשוויה הריאלי של חלקה 15 לאור הקביעות שהיא רכושו של הנתבע ללא תנאי.
העילה היחידה שנותר לדון בה, היא השאלה האם הנתבע נהג בחוסר תום לב בחכירת חלקה 48.
בפסק הדין שניתן על ידי בתביעה הקודמת, כיוונתי לכך שהתובע לכאורה “הפסיד” את חלקו בחלקה 48 בעיזבון אביו:
“יחד עם זאת, אין בדחיית התביעה, כדי להשליך על מערך הזכויות הרישומי בנכס בחלק מחלקה 48, ועל זכותם של מי מיורשי המנוחים לגביו.
שקלתי האם יש בסמכותי לפסוק סעד אחר, שלא התבקש, בנסיבות בהן הנתבע נותר גם עם כספי מכירת חלקה 15 וגם עם הנכס, ומצאתי שאין בידי לעשות כן.
עסקאות חילופי הקרקעות נעשו על סמך ההנחה כי כולן יתבצעו ללא תמורה.
גם מרוח ההסכם עולה ההנחה כי המדינה תעביר ליורשי אביהם המנוח או למי מהם את החלק שהוא החזיק בו מחלקה 48, ללא כל תמורה, ואולם, התברר שלא כך הדבר.
(ראה עדותו של התובע עצמו שענה שאין לו תשובה לשאלה, האם הוא חשב בזמן עריכת ההסכם לשלם תמורת הקרקע בחלקה 48 (עמ’ 19).
יוצא אפוא, כי בעוד התובע קיבל חלקה ללא תמורה מהאח XXX, הנתבע נדרש לשלם כ- 300,000 ₪ עבור החכרת זכויות בחלקה 48 עליו ניצב גם בית ההורים, ולפי עדותו מכר את הזכויות בחלקה 15 כנגד 86,000 ₪ בלבד.
עם זאת, נמנעתי מלפסוק הוצאות בתיק, מן הטעם כי הפרשה לא הסתיימה.
אין בדחיית התביעה כדי לסתום את הגולל על הסכסוך בין הצדדים, ככל שלא יוסדר במלוא ההיבטים מחוץ לכותלי בית משפט, גם באשר לחלוקת עיזבון בית ההורים שהוקם על חלקה 48 הרשומה ע”ש מדינת ישראל כנאמן לתושבי XXX”.
בתביעה הנוכחית אישר הנתבע כי התובע אמור היה לקבל לפי ההסכם 120 מ’ בבית ההורים בחלקה 48, ואחרי שבוטל ההסכם, הוא לא קיבל דבר מעיזבון האב המנוח בחלקה 48.
כיום חלקה 48 רשומה על שם הנתבע (עמ’ 19 ש’ 22).
הנתבע נשאל האם זה נכון שלתובע לא מגיע כל חלק בחלקה 48 בגלגל שהוא שתק ולא בשל ההסכם? והשיב על כך “הוא רצה כסף מי גר בבית 48, אחותי” (ש’ 35).
בענייננו, התובע לא הגיש פסק דין הצהרתי ביחס לזכויותיו בחלקה 48 או כל סעד אחר.
כשבוטל הסכם 48 זה לא הותנה בתנאים, כך שהמצב חזר לקדמותו לפי מצב רישומי וחזקה בחלקה.
התובע טוען לחוסר תום לב של הנתבע בשני מישורים:
הראשון, הנתבע חכר את חלקה 48 מאחורי גבו (סעיף 9 לתצהירו, סע’ 24 ו- 24 לסיכומיו)..
בסיכומיו טוען כי יש לו זכות בדירת ההורים והשטח מסביב בחלקה 48 (כ-120 מ’) והנתבע שלל ממנו זכות זו, עת ניהל מו”מ עם רמ”י לשם רכישת מלוא הזכויות בחלקה 48 ללא מתן כל הודעה על כך. דבר המצביע על חוסר תום לב שכן פעל לשלול ממנו זכות בחלקה 48.
טענה זו נסתרה בעדותו של התובע בתביעה הקודמת. שם סיפר כי הוא פנה למתווך שתיווך בין הנתבע לרמ”י לשם חכירת חלקה 48 כדי שיפסיק מכירה של חלק אחר מחלקה 48 לשכן מסוים, ובהמשך העיד שלא ביקש מאותו מתווך שום דבר ביחס לנתבע (פרוטוקול 31.1.18 עמ’ 16 ש’ 20-36 ועמ’ 17).
כלומר לא ביקש ממנו שלא ירכוש את הקרקע לנתבע, למרות שידע שאותו מתווך עושה מאמצים לחכור את החלקה לנתבע
בהמשך לא התנגד התובע לבניית הנתבע בחלקה 48.
התובע ידע בזמן אמת על מאמצי הנתבע להשיג היתר בנייה על חלקה 48 ולא התנגד לכך בוועדה לתכנון ובנייה.
התובע הודה בעדותו כי ראה את המודעה שהציבה לשכת התכנון והבנייה במקום המיועד לבנייה ליד דירת הנתבע ודירת המנוח, עוד לפני שהחל הנתבע בבנייה. ולגרסתו, לשאלתו, השיב לו הנתבע שהוא עומד לבנות על דירתו ועל דירת המנוח, התובע הודיע לו שהוא לא מסכים לכך, והנתבע הבטיח לו לשנות את התוכניות, אך לא שינה אותן (עמ’ 10 ש’ 24-36 ועמ’ 16 ש’ 8-16).
התובע ראה את עבודות הבנייה שביצע הנתבע, החל מחודש מאי 2015 ועד ליום 30.12.15 על דירתו ועל דירת המנוח, ולא התנגד בוועדה לתכנון ובבנייה וגם לא פנה לבית משפט בבקשה למתן צו מניעה על סמך ההסכם.
העד מטעם הנתבע בתביעה הקודמת, מר XXX, שעשה עבודות אינסטלציה בבניין של הנתבע העיד כי שהוא עבד 4-5 חודשים החל מחודש מאי 2015 בשתי הדירות של הנתבע ובדירת האחות XXX והיה רואה את התובע באתר העבודה, ואף דיבר עימו והתובע לא מתח ביקורת על העבודות (עמ’ 22-23). גם הנתבע העיד “אחרי שהתחלתי לבנות ועשיתי מה שצריך וגמרתי שלד חשמל ומים והתחלתי עם טיח פתאום XXX מופיע ואומר לי שיש לו חלק בחלקה הזו” (עמ’ 31 ש’ 1-2).
גם הנתבע העיד על כך שהתובע ידע על מאמציו לחכור את חלקה 48 בתביעה הקודמת “..ביטלנו את ההסכם הזה ובניתי. הוא שתק עד 2015 הופיע לי שיש לו חלק בחלקה הזו.. שתק 5 שנים ופתאום בא ואומר לי? למה הוא נותן לי לרוץ שנתיים כדי להשכיר מהמנהל” (שם, עמ’ 19 ש’ 32-33).
ובהמשך : “ההסכם נחתם ביוני 2010 ובשנת 2012 הלכתי לאחי XXX ואמרתי לו שאני לא מצליח לחלק את האדמה עם השותפים וכבר שנתיים אני רץ ביניהם ולא הצלחתי ואמרתי שאני משנה כיוון שאני רוצה לבנות על הבית ואני מנסה לבדוק על המנהל ומה אפשר לעשות אמר לי בסדר אני לא רוצה כלום אבל שאמי ואחותי יישארו בבית וכך סגרנו לאחר שלושה ימים קראתי לXXX אלי לבית והוסבר לו המצב והוא ידע עליו, שאני לא מצליח לבנות בחלקה 15, היו עצי זית מפוזרים והתחלנו לריב. עשיתי פעמים או שלוש תכניות חלוקה אצל XXX שהיה פה והסביר לביהמ”ש שלא הצלחנו וחזרתי לXXX והוא אמר לי לך תשכור את האדמה מהמנהל ואז ביטלנו את ההסכם בסוף שנת 2012”.
(בפרוטוקול מיום 30.1.2019 עמ’ 29 ש’ 16-24).
על כן, אני דוחה את הטענה המייחסת לנתבע חוסר תום לב בחכירת חלק ממגרש 48.
הטעם השני, נעוץ בכך שהנתבע לא הודיע לו על כוונתו למכור את חלקה 15 לפני שהוא הציע אותה לצדדים שלישיים (סעיף 10 לתצהירו). בסיכומיו טען התובע, כי הופתע לגלות שהנתבע מכר את חלקה 15, והדבר נודע לו רק כשנה וחצי לאחר מכירתה, בנוסף טען התובע בסעיף 11 לסיכומיו, כי הנתבע הוא אשר כפה את מכירת המקרקעין כאשר התובע סירב למכור את חלקה 15 לצדדים שלישיים.
הנתבע טוען כי הוא לא הודיע לתובע על כוונתו למכור את חלקה 15 היות וידע שהתובע מאז ומתמיד לא רצה אותה לעצמו (עמ’ 10 לסיכומיו).
וחיזוק לגרסת הנתבע ניתן בעדות XXX שאמר כי התובע לא רצה את חלקה 15 אלא את חלקה 102 ( עמ’ 36 ש’ 8-9) ובעובדה כי התובע לא הקים על חלקה 15 בית משלו למרות שהיה לו צורך בבית (ראה פסק הדין עמ’ 11 ש’ 30,34).
מכאן, אני קובעת כי לנתבע לא הייתה ציפייה סבירה כי הנתבע מעוניין בחלקה 15, ועל כן אין במכירתה לצד ג’ משום חוסר תום לב.
לסיום אציין כי ככלל יש לנקוט בזהירות מפני פנייה לעילת חוסר תום לב לפני בחינה מדוקדקת של עילות חלופיות ספציפיות : “לו אחרת אמרנו, חוששני שהיינו גולשים חיש קל לפסיקה “מן הצדק” בלבד, ותחזית זו לא תרנין לב” (ע”א 2299/99 שפייר נ’ דיור לעולה בע”מ, פ”ד נ”ה (4) 213, 238). וכפי שפרופ’ שלו כותבת בספרה: “את עקרון תום הלב יש להפעיל באורח מרוסן ובמדדים נאותים, במשורה, בזהירות ובריסון. על אף חשיבותם דיני תום הלב אינם מיועדים להחליף את דיני החוזים דינים המבוססים על רצונו החופשי של הפרט והסכמתם של הצדדים לחוזה”.
(עמ’ 65).
אחרית דבר
לאור קביעותיי בפסק הדין, נדבך אחר נדבך, אני קובעת כי דין התביעה דחייה.
מחייבת את התובע בהוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסך של 15,000 ₪ אשר ישולמו תוך 60 יום לנתבע ולא יישאו הפרשי הצמדה וריבית עד למלוא פירעונם.
להמציא לצדדים ולסגור את התיק.
ניתן היום, כ”ד אלול תשפ”ד, 27 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.
