בפני
כבוד השופטת ענבל קצב-קרן
התובעת
ק. ר. ת”ז
ע”י ב”כ עוה”ד אורי בר-און
נגד
הנתבעת
כ. ח. ת”ז
ע”י ב”כ עוה”ד נדב כהן ו/או שני סיון טורג’מן
פסק דין
התובעת והנתבעת אחיות.
אבי האחיות נפטר ביום 11.6.2019 ואמן של האחיות נפטרה ביום 12.1.12 (להלן: “ההורים”).
המחלוקת בין האחיות נסובה על זכויות בנכס מקרקעין ברח’ XXX (להלן: “הנכס”, “הדירה המאוחדת”).
ע”פ עמדת התובעת, המדובר בשתי דירות– דירה הרשומה ע”ש התובעת (להלן: “הדירה”, “תת חלקה 2” ) ודירה הצמודה לה אותה רכשו הורי הצדדיםלהלן: “דירת ההורים”, “תת חלקה 3”).
ע”פ עמדת הנתבעת, המדובר בדירת מגורים אחת, בשטח של 108 מ”ר המורכבת משתי תתי חלקות (חלקה — תת חלקות 2+3).
התובעת עותרת לחייב את הנתבעת לפנות את הנכס ולסלק את ידה מכל שטח המקרקעין, לאלתר וללא דיחוי כשהיא פנויה מכל חפץ או אדם. כן היא עותרת להורות לנתבעת לשאת ולהשתתף בעלויות החזרת הנכס למצב בהתאם לתשריט המכר הראשוני ובאופן בו שתי הדירות תהיינה מופרדות לחלוטין כמפורט בנסח רישום לשכת המקרקעין. (תמ”ש 5234-10-19).
כן עותרת התובעת, לחייב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים בגין מגוריה בדירה החל מחודש 12/18 בסך של 3,500 ₪ לחודש וכן לחייבה בהוצאות משפט ושכ”ט עו”ד כדין (תמ”ש 48106-10-19).
לעמדת הנתבעת, מלוא הזכויות בנכס המורכב משתי תתי חלקות 2 +3 שייכות לה, ולחילופין- יש להורות על פירוק השיתוף באופן שבו תרכוש מאת הנתבעת את זכויותיה.
כן היא עותרת להורות, כי במסגרת פירוק השיתוף יופחתו תשלומי המשכנתא ששולמו על ידה מיום
7/2014 (מועד שבו הסתיימה זכאותו של האב המנוח לפיצוי שהועבר לתובעת) ועד לפטירת האב
6/2019 בסך של 195,000 ₪ (תמ”ש 55738-12-19).
ההליך המשפטי:
בהתאם להחלטת כב’ השופטת הבכירה ברגר מיום 26.2.20 הועברו התיקים לשמיעה בפניי.
דיון קדם משפט התקיים ביום 28.6.20.
דיון הוכחות התקיים ביום 11.7.21.
במהלך ההליכים נעשו ניסיונות להביא הצדדים להסכמות, הן באמצעות יחידת הסיוע והן באמצעות בית המשפט והצדדים אף הודיעו כי נעשו ניסיונות הידברות ביניהם, ואולם ללא הצלחה.
סיכומי הצדדים הוגשו ביום 3.11.21 וביום 16.12.21.
תמצית טענות התובעת:-
1. לטענת התובעת, סמכה את ידה על הנתבעת, נתנה בה את אמונה המלא לאורך השנים ולתדהמתה ולדאבונה הרב, הנתבעת נצלה את אמונה, היתלה בה, הסתירה ממנה עובדות הנוגעות לעיזבון הוריהן ז”ל, הילכה עליה רכיל והוציאה דיבתה ובשנים האחרונות תפסה את דירתה של התובעת, החליפה בה מנעול ועשתה בה בשלה בניגוד גמור לכל דין. לטענתה, מצופה היה מהנתבעת כי תסלק ידה מדירת התובעת ותשפה אותה בגין דמי שימוש אולם היא מסרבת לעשות כן. לפיכך, לטענתה, לא נותרה לה ברירה מלבד להגיש את תביעותיה.
2. לטענתה, רכשה ביום 10.7.2000 את זכויות הבעלות בדירה בXXX בתת חלקה 2, מחב’ בן שאול השקעות בע”מ (להלן: “הקבלן”) בתמורה לסך של 85,470 $ השווים ל- 350,939 ₪ בתוספת מע”מ. לטענתה, לצורך רכישת דירתה נטלה ביום 7.9.2000 הלוואת משכנתא מבנק פועלים בסך 245,000 ₪.
לטענתה, זכויותיה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין רק ביום 14.1.2014 נוכח פש”ר הקבלן.
3. לטענתה, במקביל לרכישת התובעת את דירתה רכשו הורי הצדדים דירה צמודה לדירת התובעת – בתת חלקה 3.
4. לטענתה, בסמוך למועד בו נכנסו התובעת וההורים לדירות אותן רכשו, החליטו לחבר בין דירתה לדירת ההורים על מנת שיוכלו לדור יחדיו בדירה אחת גדולה. לצורך כך, באמצעות אנשי מקצוע בוצע שינוי מבנה הדירות, קירות נשברו, בוטלה כניסת דלת דירת ההורים, הוזזו מיקומי מקלחת ושירותים הכל באופן בו שתי הדירות יאוחדו.
5. לטענתה, איחוד הדירות נעשה עפ”י חוק ובאישור העירייה וגורמים רלבנטיים אולם אין בו כדי לשנות/לגרוע מזכויות התובעת בדירתה ולא בוצע שינוי בלשכת רישום המקרקעין.
6. לטענתה, לאחר פטירת האם, הוסיפה לגור עם האב המנוח בדירה המאוחדת תקופה נוספת עד ליום 4.8.2013 ולאחר שנישאה עברה להתגורר בדירת בעלה ברח’ — אך הוסיפה להיות בקשר הדוק עם האב שהיה חולה סיעודי, עבר שני אירועים מוחיים והיא טיפלה בו וסעדה אותו מידי יום עד לפטירתו ביום 11.6.19. לטענתה, במהלך השנים אף אחיות האבוהנתבעת סייעו בטיפול בו. לטענתה, במהלך חודש 10/18 התאשפז האב בבית חולים לאחריו הועבר לאשפוז בבית אבות סיעודי שם היה שרוי בדיכאון. נוכח האמור, הועבר שוב לדירתו וטופל ע”י עובדים זרים עד להפסקת עבודתם בשל חוסר שביעות הצדדים מאיכות הטיפול שאז החליטה הנתבעת לעבור ולגור עם משפחה עם האב ולטפל בו. לטענתה, במהלך חודש 12/18 או במועד סמוך לכך, עברו הנתבעת, בעלה ושני ילדיה להתגורר בדירה המאוחדת עם האב והכל במטרה להשתלט על רכושו שאז אף החלטה הנתבעת לגלות קוצר רוח כלפי האב ולראות בו מעמסה. הנתבעת ובעלה נהגו להתעמת רבות עם האב, להתווכח, לריב עמו וגרמו לו צער רב. לטענתה, הנתבעת דחתה את הצעתה כי תשוב להתגורר בדירתה.
התובעת מבהירה כי הסכימה למעבר הנתבעת ובני משפחתה לדירה המאוחדת אך ורק לאור העובדה כי טובת האב עמדה לנגד עיניה.
לטענתה, הנתבעת החלה להפגין מורת רוח בכל פעם בו הגיעה התובעת אל הדירה וביקשה להרחיק אותה מהאב. כמו גם מנעה מהאב לקיים קשר עם מכרים/קרובי משפחה וטענה כי היא חוששת שיפעילו על האב לצוות את רכושו לאדם אחר ולנשל את הצדדים מעיזבונו.
לטענתה, באותה העת לא ידעה כי בידי הנתבעת צוואת האב לפיה כביכול הוריש לנתבעת את כל עזבונו והיא דאגה להסתירה מפני התובעת בחוסר תום לב משווע.
7. לטענתה, הצדדים נפגשו בבית דודתן במטרה להביא את הסכסוך לסיום, במהלכה דחתה את הצעת הנתבעת לשלם לה 500,000 ₪ בתמורה לזכויותיה בדירה תוך קיזוז המשכנתא וחובות האב המנוח בהוצל”פ, בטענה כי הצעה זו לא שיקפה מחיר הדירה. באותו שלב, לא ידעה על צוואת האב וכי הנתבעת הונתה אותה ו”ברוב חוצפתה” ניסתה לקזז את חלקה בדירה.
עוד לטענתה, הנתבעת הוסיפה פשע על חטא שעה שבאזכרת האב הוציאה דיבתה לרעה, הילכה עליה רכיל וחשפה סודות כמוסים אותם ספרה לה.
8. לטענתה, ביום 23.7.19 שלחה לנתבעת הודעה בווטסאפ בה התבקשה הנתבעת לפנות את דירת התובעת לאלתר, שאז חסמה אותה התובעת. ביום 4.8.19 נשלח לנתבעת ע”י ב”כ התובעת מכתב התראה לפינוי הדירה.
9. לטענתה, רק במהלך חודש 7/19 כאשר ניגשה לרשם הירושה לצורך הגשת בקשה לצו ירושה אחר האב, נמסר לה לתדהמתה כי הנתבעת הגישה זה מכבר בקשה לקיום צוואה ונודע לה לראשונה על צוואת האב. משבדקה אז, את זכויותיה בעניין עיזבון האם המנוחה שוב נדהמה לגלות כי חלקה של האם המנוחה עבר בשלמותו לנתבעת. התובעת מציינת כי הנתבעת החתימה אותה על מסמך שלטענתה נדרש לקבלת כספים שהתקבלו לחשבון האם מהמל”ל אולם בדיעבד, לאחר פטירת האב הסתבר לה כי המסמך הינו הסתלקות מעיזבון האם.
לטענתה, ברמאות השתלטה הנתבעת על כל עזבון הוריהם המנוחים של הצדדים.
10. לטענתה ב- 19.8.19 הגיעה וביקשה להיכנס לדירה שאז נודע לה כי הנתבעת החליפה את מנעול וכי אין באפשרותה להיכנס לדירתה שלה. התובעת הזמינה מנעולן על מנת שיפרוץ את דלת הדירה ולמקום אף הגיע שוטר שהוזמן ע”י הנתבעת שמסר לה כי עליה לפנות לב”מ. בנסיבות, הגישה בקשה לצו הגנה (ה”ט 54372-08-19) ובדיון שהתקיים ניתן צו הרחקה הדדי.
11. לטענתה, ביום 27.5.21 הגישה הנתבעת בקשה לצירוף ראיה – פיסת נייר הכוללת שתיים וחצי שורות הכוללות את חתימת התובעת (המוכחשת אף היא) ומאושרת על ידי עו”ד כי היא חתמה על המסמך. לטענתה, עסקינן בבקשה שנועדה לזרות חול בעיני בית המשפט בחוסר תום לב בוטה מצד הנתבעת אשר גילתה טפח והסתירה טפחיים. לטענתה, המדובר ב”ראייה” בה אין ולו קצה קצהו של עדות על ויתור התובעת על זכויותיה בדירתה שלה (תת חלקה 2) ובעוד משנת 2000 היא משלמת את תשלומי המשכנתא בגין הדירה. לטענתה, המסמך אינו עומד בתנאים לקיומו של תצהיר ובוודאי שאינו עונה על התנאים להעברת זכויות במקרקעין. כמו כן לא פורט על איזו דירה מדובר – האם על הדירה שבבעלות הורי הצדדים המצויה אף היא ברח’ XXX או שמא בדירתה שלה. לטענתה כל כוונת המסמך הייתה לכל היותר לאפשר לאב המנוח ליהנות מהנחה בארנונה לה היה זכאי האב כנכה (כעולה מנספח ה’ לכתב ההגנה בו ניתן אישור עיריה כי תשלומי הארנונה הוסבו משם התובעת לשם האב המנוח). לטענתה, אין בראייה זו כדי להעיד על זכויותיה של התובעת בדירה ובוודאי שלא לגרוע מהן.
עוד לטענתה, בחוסר תום לב לא צרפה הנתבעת את יתר המסמכים, ובהם הסכם השכירות בין האב המנוח (השוכר) ובין התובעת (המשכירה) שהוגש לעירייה בעניין הנחת הארנונה. (המסמכים צורפו כמוצגים לתיק ביהמ”ש).
12. לטענתה, אף בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 11.7.21 התגלה חוסר תום ליבה של הנתבעת. לטענתה, הוכח כי רכשה דירה נפרדת הצמודה לדירת הוריה, כי הנתבעת הציעה בעבר לרכוש את דירתה, כי בבניין בו מצויה דירתה קיימת דירה זהה בה משולמים דמ”ש בסך 3,500 ₪ לחודש, כי פנתה לנתבעת שתפנה את דירתה מס’ פעמים, כי התובעת שילמה מהונה האישי בגין הדירה 245,000 ₪ וכי נשאה ועודנה נושאת בתשלומי המשכנתא על הדירה, כי הנתבעת הפקידה כספים לחשבון התובעת משך תקופה מסויימת שהינם מכספי האב וכי לנתבעת היה יפוי כח המקנה לה סמכות לנהל את כל ענייני האב.
לטענתה, בחקירת הנתבעת הוכח כי הדירה בה מתגוררת הנתבעת רשומה ע”ש התובעת, כי הנתבעת הסתירה ממנה במשך 6 שנים את העובדה שהיא מחזיקה בצוואת האב השוללת מהתובעת זכות בעיזבון, כי חודש לאחר פטירת אם הצדדים חתמה התובעת על תצהיר הסתלקות מעיזבון האם לטובת הנתבעת לבקשת הנתבעת, כי התובעת נטלה משכנתא לצורך רכישת דירתה ועד היום משלמת את תשלומי המשכנתא וכי הנתבעת הציעה לתובעת לרכוש את זכויותיה בדירה.
13. לטענתה, הינה בעלת הזכות הקניינית במקרקעין וכי בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעיןתשכ”ט – 1969 הינה זכאית לדרוש מסירת המקרקעין לידיה מאת הנתבעת המחזיקה בהם שלא כדין. לטענתה, הן בהתאם לחוק המקרקעין והן בהתאם לסע’ 29 לפק’ הנזיקין די לתובע להוכיח את בעלותו באמצעות נסח רישום. לטענתה, אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי דירת התובעת הינה בבעלותה וכי היא מחזיקה בה את הזכות הראשונה במעלה – זכות קנייינית.
תמצית טענות הנתבעת :-
14. לטענת הנתבעת, בשנת 2000 ביקשו ההורים המנוחים לרכוש דירת מגורים ושכרו שירותי מתווך דירות שהציע להם לרכוש דירה בפרויקט ברח’ XXX. הדירות בפרויקט היו קטנות (40-60 מ”ר) וההורים רצו דירה אחת גדולה. כך, וכפי שעשו בעלי דירות נוספים בבניין (כשכן מר ג’ שהעיד בדיון ההוכחות ביום 11.7.21 עמ’ 6 ש’ 19-23) רכשו זכאות לשתי דירות קטנות באותה הקומה, הצמודות זו לזו ואיחדו אותן לדירה אחת גדולה (ר’ עדות התובעת בעמ’ 8 ש’ 27-30 עמ’ 9 ש’ 1-3) .
לטענתה, שתי יחידות הדיור תוכננו וחוברו מלכתחילה בעת בניית הבניין ובדירה הגדולה הותקנה תשתית אחת של חשמל, מים, ביוב וגז. כן לדירה המאוחדת מתקנים תואמים לדירה אחת–דלת כניסה אחת, ממ”ד אחד פורק ובמקומו נבנה מטבח, חדר מקלחת ושירותים אחד.
15. לטענתה, אף חוות דעת השמאי המוסכם מיום 16.9.20 מעידה באופן חד משמעי על מצבה של הדירה כדירה אחת: “הדירה בפועל כוללת איחוד של שתי חלקות שאוחדו לדירה אחת ובכל אחת מתתי החלקות בוצעו שינויים פנימיים מהותיים וזאת במטרה להפוך את שטח הדירה הכולל לדירת מגורים. בתת”ח 2 הוסרו קירות הממ”ד וכן בוטל המטבח וחדר הרחצה ונבנה מטבח בשטח המסומן כממ”ד. בתת”ח 3 בוטל המטבח וכן נאטם פתח הכניסה הראשית ליחידה. בהתאם נמסר לי ע”י הדיירים המתגוררים בדירה לדירה בכללותה שעון מים וחשמל אחד”.
כמו כן עפ”י צו הבית המשותף, הוצמדו לדירה שתי חניות טוריות דבר המעיד כי מההתחלה כוונה הדירה לשמש ולהוות דירה אחת ולא שתי דירות עצמאיות ונפרדות.
16. לטענת הנתבעת, התובעת מעולם לא רכשה דירה ו/או יחידת דיור בבניין ולמעשה ההורים הם שרכשו את שתי היחידות במטרה לבנות להם דירה אחת גדולה. ההורים רשמו את אחת מתתי החלקות על שמה של התובעת, מתוך מטרה לקבל מימון בנקאי (משכנתא) גבוה יותר.
17. לטענת הנתבעת, כעולה מנספח התשלומים שצורף להסכם המכר עם הקבלן כספי התמורה שולמו ע”י האב, וראה גם מכתב ההתראה מאת עו”ד ג. ב”כ הקבלן, לתובעת מיום 2.7.2003, שם נכתב כי התובעת התחייבה לשלם את יתרת התמורה מכספי מכירת דירת ההורים ברח’ YYY (צורפו כנספחים ו’ ו- ז’ לתצהיר הנתבעת).
עוד לטענתה, אף תשלומי המשכנתא שולמו ע”י ההורים ולאחר מכן על ידה. לטענתה, הוכיחה כי במשך שנים רבות העבירו ההורים כספים לח-ן בנק התובעת, להחזר תשלום המשכנתא:
במהלך שנת 2009 ועד 7/14 קיבל אביהן של הצדדים פיצוי חודשי בסך של 3,500 ₪ מהביטוח הסיעודי והורה להעביר את התשלום, בכל חודש, לחשבון הבנק של התובעת, לצורך כיסוי החזר המשכנתא וכן פיצוי בגין מספר שנים בהם נשאה התובעת במשכנתא בעצמה, כאשר במהלך תקופה זו, האב מוסיף מדי חודש בחודשו כספים ונתן אותם לתובעת (תצהיר מיום 7.10.09 ששלח האב לביטוח הסיעודי, צורף כנספח ח’ לתצהיר הנתבעת). התובעת הודתה כי קיבלה מהאב כספים אלו, אולם טענה כי השתמשה בהם לצורך תשלום הוצאות הבית, ללא כל ראיה ו/או אסמכתא (עמ’ 13 שורה 28-35 לפרו’ הדיון) . לטענתה, החל מחודש 8/14 העבירה הנתבעת לחשבון התובעת כל חודש את סכום המשכנתא בסך של כ-2,600 ₪, במשך כ-5 שנים ועד פטירת האב. התובעת הודתה כי קיבלה מהנתבעת את הכספים, אך טענה כי לא היו אלה כספי הנתבעת (עמ’ 14 שורות 5-9 ושורה 12 לפרו’ הדיון).
לטענתה, פרט להחזר תשלומי המשכנתא של התובעת לאורך כל השנים, הנתבעת דאגה להורים ובפרט לאב שהיה נכה 100% ובשנת 2018 אף נאלצה להתגורר עמו. בשל מצבו הפיזי, כלכלי ונפשי של האב, סייעה הנתבעת לאב ואף שילמה במקומו חובות ותשלומים (מסמכים רפואיים -נספח ט’ לתצהיר הנתבעת ומסמכים לפיהם הנתבעת נשאה בחובות האב -נספח י’ לתצהיר).
עוד לטענתה, אף מלוא המיסים בגין שתי היחידות, תשלום ליועצים וכל יתר התשלומים, שולמו על ידי ההורים.
18. לטענתה, למעשה, הרכישה ע”ש התובעת הייתה פיקטיבית ורק לצורך הגדלת מימון בנקאי.
19. לטענתה, בחקירת התובעת בדיון ההוכחות, הסתבכה התובעת בשקריה בכל הקשור למימון
התמורה לדירה שנרשמה על שמה ולא ידעה להסביר ו/או להוכיח כמה כסף שילמה מתוך סך
התמורה והאם בכלל (עמ’ 13 שורות 5-16 לפרו’).
20. לטענתה, התובעת אף הצהירה (תצהיר מיום 6.2.08, שאומת ע”י עו”ד א.ו) שאין לה כל זכות בדירה/חלק ממנה וויתרה על כל זכות/טענה שיש לה כביכול בדירה, לטובת האב.
21. לטענתה מאחר ובהתאם לצוואת האב, הוריש לה את מלוא עזבונו, הרי שהדירה השלמה (שתי יחידות הדיור שאוחדו), הינה של הנתבעת על אף הרשום בלשכת רישום המקרקעין.
22. עוד לטענתה, בהתאם להחלטת ביהמ”ש החל מחודש 01/21 , משלמת הנתבעת לתובעת דמי שימוש בסך 2,600 ₪ לחודש. החלטה זו היוותה החלטת ביניים ומשהוכיחה, לטענתה, כי הינה זכאית להירשם כבעלים בשלמות של הדירה, יש להורות על חיוב התובעת במלוא דמי השימוש ששולמו לידה- סך של 31,200 ₪ בתוספות הוצאות משפט ושכ”ט עו”ד.
23. לטענתה, לחילופין, לכל היותר, זכותה של התובעת בדירה היא ע”פ השטח הרשום בטאבו של יחידת הדיור בתת חלקה 2 – 46.72 מ”ר. לטענתה, בהתאם לחוות דעת השמאי המוסכם שוויה של יחידה זו (תת חלקה 2)- 528,000 ₪ ושוויה של תת חלקה 3 – 726,000 ₪. לטענתה, הוכיחה (צירפה לתצהיר עדותה הראשית הצעת מחיר של קבלן לפיה חלוקה בעין של הדירה תעלה לא פחות מ -320,112 ₪ – צורף נספח י”ח לתצהיר) ופורט בסעיף 10.9 לחוות דעת השמאי כי פירוק השיתוף ע”י חלוקת דירה לשני חלקים הוא בלתי אפשרי בנסיבות העניין ולחילופין, יעלה הרבה מאוד כסף לשני הצדדים, אינו כלכלי ואינו הגיוני.
בנסיבות אלו, לטענתה, היות והנתבעת מתגוררת בדירה עם משפחתה, יש להורות על מכירת חלקה של התובעת בדירה לנתבעת כך שהנתבעת תקנה את חלקה של התובעת, על פי השווי שנקבע בחוו”ד השמאי 528,000 ₪ ובקיזוז 195,000 ₪ בגין החזרי משכנתא ששילמה הנתבעת לתובעת במהלך השנים (2,600 ₪ לחודש, בחודשים 8/14-6/19 על פי תחשיב על פי תחשיב שצורף כנספח י”ט לתצהירה), קרי בעבור סך של 333,000 ₪.
דיון והכרעה:
24.סע’ 125(א) לחוק המקרקעין תשכ”ט – 1969 קובע כי “רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט-1969”.
מתוך מטרה להבטיח בין היתר את אמינות, ודאות, סופיות ויציבות הזכויות הרשומות במקרקעין מוסדרים (ע”א 1445/11 מרטינז נ’ רילוב, ע”א 1559/99 צימבלר נ’ תורג’מן [פורסמו “נבו”]).
נפסק, כי המבקש לחרוג מכלל זה יידרש לסתור את החזקה האמורה באמצעות הוכחות חד משמעיות שיצביעו על אפשרות אחרת (ע”א 371/85 חיים פיליפ נ’ שלום רוזנברג, פ”ד מב(1) 584, 596). הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי אינו משקף את מצב הדברים לאשורו הוא נטל כבד מאוד (ע”א 2576/03 וינברג נ’ האפו’ לנכסי נפקדים [פורסם במאגר “נבו”])ומוטל על העותר לשינוי הרישום (ע”א 4140/97 האונ’ העברית בי-ם נ’ הסתדרות נשים ציוניות ואח’, נג(3) 49).
25. כיום רשומות הזכויות בפנקסים כדלקמן:
הזכויות בדירה בתת חלקה 2 רשומות ע”ש התובעת בשלמות, מכח הסכם מכר שנחתם ביום 10.7.2000 בין התובעת לקבלן.
כעולה מחוו”ד השמאי, שטח תת חלקה 2 הרשום בפנקסים: 46.72 מ”ר
הזכויות בדירה בתת חלקה 3 רשומות ע”ש הנתבעת בשלמות (מכח ירושה) – לעניין זה הוצגה צוואת המנוח מיום 23.7.2012 לפיה הוא מצווה את מלוא רכושו לנתבעת, ותצהיר הסתלקות מיום 23.2.2012,ולפיו מסתלקת התובעת מחלקה בעזבון האם המנוחה לטובת הנתבעת.
כעולה מחוו”ד השמאי, שטח תת חלקה 3 הרשום בפנקסים: 58.60 מ”ר
26. על אף שהתובעת העלתה טענות שונות לעניין עזבון הוריה המנוחים (ובין היתר לעניין כשרותו של המנוח לחתום על צוואה ו/או תלותו בנתבעת, הסתרת הנתבעת את צוואת המנוח מפניה, חתימתה של התובעת ב”היסח הדעת” על תצהיר בהסתלקות בסברה כי זה נועד למטרה אחרת) – בפועל, לא נקטה התובעת בכל הליך הנוגע לעזבון הוריה המנוחים ו/או צווי הירושה וקיום הצוואה שניתנו בעניינם ועל סמכם נרשמה הנתבעת כבעלת הזכויות בדירה תת חלקה 3. (ראה לעניין זה חקירת התובעת מיום 11.7.2021, עמ’ 16 לפרוטוקול ש’ 5-6, שם אישרה כי לא נקטה בהליכים בעניין צוואת המנוח נוכח מועד הגילוי המאוחר).
בנסיבות, בית המשפט אינו נדרש לדון בטענות אלו ו/או בסוגיית רישומה של הנתבעת כבעלת הזכויות בדירה בתת חלקה 3, מכח ירושה.
27. הנתבעת מאידך, העלתה לאורך ההליכים טענות לפיהן רישומה של התובעת כבעלת הזכויות בתת חלקה 2 היה פיקטיבי, ואולם, בתביעה שהגישה כלל לא עתרה לשינוי מרשם הזכויות בפנקסים, אלא למתן סעד הצהרתי לפיו תת חלקות 2 ו-3 הינן דירת מגורים אחת ולפירוק השיתוף על דרך מכירתה.
רק בסיכומיה, טענה הנתבעת לראשונה כי היא ” רשאית להירשם כבעלים בשלמות בדירה” (ראה סע’ 44 לסיכומים), כאשר עתירתה לפירוק השיתוף הועלתה כסעד חלופי.
יצויין, כי ביום 27.5.2021 (ולאחר הגשת תצהיר עדות ראשית מטעמה) עתרה הנתבעת לצירוף ראיה חדשה מטעמה, אשר לטענתה מעידה על ויתור התובעת על זכויותיה בדירה תת חלקה (ואולם לא עתרה לתיקון כתב התביעה שהגישה).
כבר נפסק, כי בית המשפט לא יפסוק לטובת תובע סעד אשר לא נתבקש, וכאשר לא נתנה לנתבע הזדמנות להשמיע טיעוניו ולהתייחס לאפשרות כי יוטל עליו חיוב כזה או אחר. (ראה ע”א 8659/99 חברת נוף ים כחול השקעות ופיתוח פרוייקטים בע”מ נ’ פיינרו, פד”י נד(2) 625).
למעשה, די בכך היה כדי לדחות את עתירת הנתבעת בעניין.
אוסיף כי אמנם לבית המשפט מוקנית, בתנאים מיוחדים, סמכות להעניק סעד שלא התבקש בכתב הטענות, אך זאת בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: הצדק מחייב מתן סעד כאמור, כי המדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד שהתבקש, וכי כל העובדות הדרושות להענקת הסעד בוררו ובפני בית המשפט הונחו כל הראיות המאפשרות ליתן הכרעה בסעד הנוסף. (ראה ע”א 69/98 מחאג’נה נ’ מחאג’נה, [פורסם בנבו] (8.6.2005)).
אולם לא מצאתי כי תנאים אלו התקיימו בעניננו, כפי שיפורט להלן.
28. הנתבעת מבססת טענותיה לעניין היותו של הרישום “פיקטיבי” על אופן מימון הרכישה ותשלום המשכנתא ע”י הוריה המנוחים, ועל מסמך “ויתור” לכאורה עליו חתמה התובעת.
29. האם במימון הרכישה ו/או תשלום המשכנתא ע”י המנוחים יש כדי להוכיח בעלותם בדירה?
הנתבעת מפנה ל: נספח התשלומים בהסכם המכר שנחתם בין התובעת לקבלן (לרכישת תת חלקה 2) לפיו סך 49,715 $ ישולם “מכספי הלוואת בנק למשכנתאות” וסך נוסף של 49,715 $ ישולם מתוך “מכירת דירת (האב המנוח) – ב YYY – מכספי התמורה”; הוראת המנוח משנת 2009 להעביר הפיצוי המגיע לו מביטוח סיעוד לחשבונה של התובעת. כן לטענתה, נתנו המנוחים בידי התובעת כספים במזומן לצורך התשלום, ומאז שנת 2014 ועד לפטירת המנוח העבירה היא עצמה לתובעת 2,600 ₪ מידי חודש לכיסוי המשכנתא.
בהקשר זה אציין את הבדלי הגרסא בין סיכומי הנתבעת לכתבי הטענות, שם טענה כי רישום הזכויות ע”ש התובעת נועד על מנת שהוריה המנוחים יוכלו ליטול משכנתא נוספת לצורך רכישת הנכס.
התובעת הציגה חוזה הלוואה שנחתם בינה לבין ‘משכן –בנק פועלים למשכנתאות’ מתאריך 7.9.2000, על סך 245,000 ₪, בו התובעת הינה “הלווה” ואילו אביה המנוח הינו ערב.
כן הציגה התובעת תדפיסי חשבון לשנים 2001-2002 בהם נראה תשלום חודשי לבנק משכן בסך שבין 1700-1900 ₪. (יוער, כי על גבי תדפיסים אלו צוין בכתב יד מס’ התשלום- כך לדוגמא לגבי תשלום ב- 12/2002 צוין כי מדובר בתשלום מס’ 27). לא הוצגו אסמכתאות בדבר תשלומי משכנתא נוספים שביצעה התובעת, על אף שלטענתה נשאה בתשלומים משך שנים.
התובעת אף לא הכחישה קבלת כספים מהביטוח הסיעודי של המנוח כמו גם הפקדת הסך של 2,600 ₪ לחשבונה משנת 2014 ואילך, וטענה כי נשאה בתשלום הוצאות שונות עבור המנוח (כגון קופ”ח עבור האב, ותשלום סלולארי עבור הנתבעת). הנתבעת אף היא טענה כי נשאה בתשלום הוצאות שונות עבור המנוח [כיסוי חובות, תשלום ועד בית (חלק מתשלומים אלו מתייחסים לתקופת מגוריה בנכס].
אף אם המנוחים הם שנשאו בפועל בתשלום עבור רכישת הדירה בתת חלקה 2 אשר נרשמה ע”ש התובעת, כולו ו/או חלקו (בהינתן כי הנתונים שהוצגו בפני בית המשפט בעניין חלקיים) – לא מצאתי כי יש בכך בלבד כדי להעיד על היות רישום הזכויות ע”ש התובעת פיקטיבי.
אין זה מן הנמנע, כי ההורים המנוחים ביקשו לסייע לבתם, אשר באותה עת היתה פרודה/גרושה והתגוררה עימם, ברכישת נכס שיירשם על שמה וסייעו לה בנוסף בתשלומי החזר המשכנתא כולה/חלקה. עזרה מעין זו של הורים לילדיהם אינה בבחינת יוצא דופן, אף לא במערכת המשפחתית הספציפית כאשר הצדדים שניהם טענו כי ההורים אף סייעו לנתבעת ברכישת דירה (ראה חקירת התובעת עמ’ 13 ש’ 15-16, וחקירת הנתבעת עמ’ 22 ש’ 3-4).
יש לציין עוד, כי הנתבעת ידעה על אופן רישום הזכויות כאמור ע”ש אחותה, ואף טענה כי היא עצמה העבירה לתובעת כספים לצורך כיסוי המשכנתא. עתירת הנתבעת להשבת כספים אלו תידון בהמשך, ואולם בשלב זה אפנה לסע’ 38 לכתב הגנה שהגישה הנתבעת בתמ”ש 48106-10-19 (ראה גם סע’ 29 לכתב הגנה בתמ”ש 5234-10-19), שם טענה הנתבעת:
“גם את רצונה של הנתבעת לנהוג בעניין זה בהוגנות, ולא להעמיד את התובעת אל מול מצב בו היא זו אשר משתמשת בדירה אשר לתובעת זכויות בה מחד, ומאידך על התובעת לשלם את תשלום המשכנתא, דחתה התובעת את העברת הכספים אשר ביצעה הנתבעת לחשבונה של התובעת, בגין המשכנתא, כמו שעשתה ב- במשך 5 שנים קודם לכן. ”
מכאן, שיש לראות הנתבעת כמי שמכירה בזכויותיה הקנייניות של התובעת, ואף הסכימה להמשיך במתווה תשלום המשכנתא שהיה נהוג במהלך חיי הוריה המנוחים.
אעיר עוד, כי לא הוכח בפני/נטען על ידי הנתבעת מהו ה”הסכם האמיתי” בין ההורים לתובעת (ככל ואמנם ההסכם פיקטיבי). כך גם לא הוכח כי כוונת ההורים המנוחים הייתה לנשל את התובעת, והדבר לא עולה אף לכאורה מהתנהגותם.
30. חתימת התובעת על “ויתור” לכאורה בזכויותיה בתת חלקה 2
הנתבעת נסמכת על מסמך עליו חתמה התובעת ביום 6.2.2008 , אשר כותרתו “לכל המעוניין!” ותוכנו כדלקמן: “אני הח”מ (ק.ר ת.ז. [..] מצהירה בזאת שאני מוותרת על החלק שלי בדירה שנמצאת ב XXX לטובת (האב המנוח ) ת.ז. […] וזאת ללא תשלום. ”
חתימת התובעת על המסמך לעיל אושרה בידי עו”ד א.ו..
עוד לטענתה, בעותק מהמסמך שנשלח לעיריה (שצורף, ועליו מופיעה חותמת “נסרק” של העיריה והתאריך 13.1.2009) כתב האב המנוח בכתב ידו, כי הוא מתייחס לחלק הדירה שאינו רשום על שמו, בעוד החלק השני (של הדירה) רשום על שמו וע”ש אשתו המנוחה. מסמך זה, כך לדבריה, תומך בטענתה לפי הדירה מעולם לא היתה של התובעת אלא של המנוח בלבד.
כאמור, התובעת טענה בעדותה, כי מבירור שערכה בעיריה עולה כי המדובר במסמך אחד מתוך אסופת מסמכים שהוגשו לעיריה לצורך קבלת הנחה בארנונה, וביניהם הסכם שכירות שנחתם בינה ובין המנוח, וכן מכתב העיריה מיום 19.1.2009 לפיו תשלומי הארנונה הוסבו משמה לשמו של המנוח (צורפו כמוצג לתיק).
אין חולק על כי המסמך הוגש בפועל לעיריה, אשר בהתאם שינתה את רישום הארנונה ע”ש המנוח – ואולם, לא נטען ו/או הוכח כי המסמך הועבר לכל גורם אחר ו/או כי נעשה בו שימוש לצורך שינוי המרשם. כן לא נטען ו/או הוכח כי המנוחים נקטו בפעולה כלשהי לצורך שינוי המרשם בפנקסי המקרקעין (חתימה על מסמכים, תצהירים, דיווח לרשויות המס וכו’) ו/או התכוונו לעשות כן.
בעניין זה מקובלת עלי גרסת התובעת, לפיה המדובר במסמכים שנועדו לקבלת הנחה בארנונה, כעולה אף ממסמכי העיריה שצורפו כמוצג לתיק. ובכל מקרה לא מצאתי כי יש במסמך זה – ויתור של התובעת על זכויותיה הקנייניות.
אעיר עוד, כי אכן המסמך אינו נושא כותרת תצהיר ואינו ערוך כתצהיר, על אף השימוש בלשון “אני מצהירה” בגוף המסמך. לטענת התובעת בחקירתה, המסמך כלל לא נערך ע”י עו”ד א.ו, אשר רק אישר חתימתה (עמ’ 15 לפרוטוקול, ש’ 1-2). בפועל עו”ד א.ו. לא נחקר, על אף שהוגשה בקשה לזימונו ע”י הנתבעת.
31. נוכח האמור לעיל, לא מצאתי כי התקיימו התנאים למתן סעד שלא התבקש, ולחילופין – כי הנתבעת הרימה את נטל ההוכחה הכבד הנדרש לצורך שינוי המרשם, ועתירתה בעניין נדחית.
האם עסקינן במקרקעין משותפים המהווים דירת מגורים אחת, או 2 דירות נפרדות?
32. לא מצאתי, לקבל את עמדת התובעת, לפיה יש לקבוע כי המדובר ב- 2 דירות נפרדות על יסוד נסח הטאבו/תשריט בלבד (וכפועל יוצא לקבל עתירתה להורות על פיצול הדירה המאוחדת ל- 2 דירות נפרדות).
33. מגרסת התובעת עצמה עולה כי המדובר היה מלכתחילה בדירת מגורים אחת.
ראה סע’ 6-7 לתביעת התובעת:
“6. בסמוך למועד בו נכנסו התובעת והורי התובעת לדירות אותן רכשו, החליטו לחבר בין דירת התובעת לדירת הורי התובעת על מנת שיוכלו לדור יחדיו בדירה אחת גדולה.
לצורך כך באמצעות אנשי מקצוע, בוצעו שינוי מבנה הדירות, קירות נשברו, בוטלה כניסת דלת דירת הורי התובעת, הוזזו מיקומי מקלחת ושירותים, הכל באופן בו שתי הדירות יאוחדו לדירה אחת גדולה (להלן: “הדירה המאוחדת”) בה יוכלו לגור התובעת והוריה ז”ל יחדיו.
7. יודגש, איחוד הדירות כאמור לעיל, נעשה על פי חוק ובאישור עירייה והגורמים הרלוונטיים וכי לא היה בו כדי לשנות ו/או לגרוע מזכויות התובעת בדירתה וכי כל שינוי בלשכת רישום מקרקעין לא בוצע”. (ההדגשה במקור)
ראה אף חקירת התובעת מיום 11.7.21:
“ש. מהרגע שבניית הדירה והבניין הסתיימה, הדירה שימשה כדירה אחת או 2 ?
ת. אנחנו החלטנו לפתוח את שתי הדירות. שימשה כדירה אחת. אבל יש דירה שאני קניתי ודירה של ההורים. כיון שחייתי אצל ההורים אחרי הגירושין, היינו ביחד. אז אנחנו פתחנו. יש דירה אחת קטנה ואחת גדולה . אז כדי שהדירה תהיה גדולה ונגור ביחד, פתחנו את זה”. (עמ’ 8 לפרוטוקול, ש’ 26-30).
וכן –
“ש. הבית נקנה בשנת2000 . היום אנו בשנת2021 . בכל השנים האלה, אי פעם גרתם בדירה הזו כ-2 דירות או תמיד דירה אחת ?
ת. דירה אחת” (עמ’ 9, שורות 1-3).
אין חולק, כי בבניין הספציפי בו נמצאות הדירות אוחדו דירות קטנות לדירת מגורים אחת גדולה (ראה גם עדותו של מר ג’ המתגורר בבניין מיום 11.7.21). וכך נעשה גם בעניינו, כאשר ע”פ גרסת התובעת עצמה, איחוד הדירות בוצע טרם כניסה למגורים ועל מנת שהתובעת והמנוחים יוכלו לגור בדירת מגורים אחת יחדיו (להבדיל משתי דירות צמודות, אך נפרדות, שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה).
34. לתיק בית המשפט אף הוגשה חוו”ד שמאי מיום 16.9.20, אשר הוזמנה ע”י ב”כ הצדדים.
בסע’ 10.9 לחווה”ד השמאי פירט והבהיר כדלקמן:
“הדירה בפועל כוללת איחוד של שתי תתי חלקות שאוחדו לדירה אחת ובכל אחת מתתי החלקות בוצעו שינויים פנימיים מהותיים וזאת במטרה להפוך את שטח הדירה הכולל לדירת מגורים.
בתת חלקה 2 הוסרו קירות הממ”ד וכן בוטל המטבח וחדר הרחצה ונבנה מטבח בשטח המסומן כממ”ד.
בתת חלקה 3 בוטל המטבח וכן נאטם פתח הכניסה הראשית ליחידה.
בהתאם לנמסר לי ע”י הדיירים המתגוררים בדירה, לדירה בכללותה שעון מים וחשמל אחד בלבד.
במצב הקיים כיום בפועל השימוש המיטבי הינו שימוש בנכס הנדון כיחידת דיור אחת. החזרת המצב לקדמותו (פיצול היחידה לשתי יחידות דיור נפרדות, כפי שמסומנות בתשריט הבית המשותף ותכנית היתר הבנייה), כרוך בהוצאות התאמה גבוהות (בתת חלקה 2 בניית קירות הממ”ד, בניית חדר רחצה ושירותים ובניית קיר הפרדה בין שתי היחידות. בתת חלקה 3 בניית מטבח, פתיחת פתח כניסה מחדר המדרגות והתקנת שעון מים וחשמל לכל יחידה בנפרד).
גם לאחר השלמת ההפרדה בין שתי היחידות, אין יכולת לפתור את בעית החנייה. ההסדר בתקנון הבית המשותף לפיו בעל יחידה מספר 3 אמור כל פעם להזיז את רכבו, כדי שבעל יחידה מספר 2 יוכל להיכנס או לצאת מהחניה אינו הגיוני ואינו ישים, ולכן אחת מהיחידות תאלץ לוותר על החניה, שכן מדובר חניה טורית. במידה ואחת היחידות תסכים לוותר על החניה, אין וודאות שבבואם לתקן את תשריט הבית המשותף, המפקחת על רישום הבתים המשותפים תסכים לתיקון שכן במקרה כזה, אחת היחידות נשארת ללא חניה צמודה” [הדגשות במקור].
השמאי שם את שווי תת חלקה 2 בסך 528,000 ₪, את שווי תת חלקה 3 בסך 726,000 ₪ (כאשר הוא מציין כי לאחת מהיחידות יהיה להוסיף שווי בסך 60,000 ₪ ככל שתוצמד אליה חניה).
כן העריך השמאי את שווי הדירה בכללותה בסך של 1,400,000 ₪.
השמאי לא זומן לחקירה, וחוות דעתו לא נסתרה.
35. סבורני כי לא ניתן לקבל את טענת התובעת, לפיה יש להתבסס על התשריט המקורי – אלא יש לבחון כיצד נמסר הנכס מלכתחילה ע”י הקבלן לרוכשים (התובעת והוריה המנוחים) ומצבו בפועל.
הצדדים שניהם טענו לביצוע שינויים מהותיים בכל אחת מהדירות לצורך יצירת יחידה אחת שתשמש למגורים – שינויים אשר הצריכו אף קבלת היתר מהרשויות – ובאופן שלא נשמר המתווה המקורי של 2 דירות נפרדות (ר’ גם חוו”ד השמאי לפיה בוטל חדר רחצה בתת חלקה 2, ואילו בתת חלקה 3 בוטל המטבח ונאטמה הכניסה הראשית לדירה).
אין חולק, כי הדירה המאוחדת אינה ניתנת לחלוקה בעין, ולא ניתן לייחס למי מהצדדים חלק פיזי ספציפי בה.
תשלומי האחזקה (ארנונה, חשמל, מים) משולמים במאוחד כאשר מחוו”ד השמאי עולה כי קיים שעון מים וחשמל אחד.
סבורני, כי מעת שהוחלט ע”י התובעת והמנוחים על איחוד הדירות לצורך מגורים משותפים ביחידת מגורים אחת, כך לטענת התובעת עצמה, ולצורך כך בוטלו בהסכמתם מתקנים בסיסיים המיועדים לשמש כל דירה בנפרד, הרי שבפנינו דירת מגורים אחת וכך יש להתייחס אליה. זהו המצב המקורי בו נמסר הנכס בפועל מהקבלן לרוכשים (התובעת והמנוחים).
לשון אחר, התובעת והמנוחים ויתרו על זכותם להחזיק בדירות מגורים נפרדות, והפכו לשותפים במקרקעין.
התשריט כאמור, אינו תואם את הנכס אשר נמסר בפועל לקונים.
מכאן, שדרישת התובעת להפריד כעת את הדירה המאוחדת ל- 2 דירות נפרדות, אינה בבחינת “השבת מצב לקדמותו” אלא יש לראות בה משום יצירת מצב חדש.
36. כאמור לעיל, מחוו”ד השמאי עולה, כי השימוש המיטבי בנכס הינו כיחידת דיור אחת, כי שוויו כיחידת דיור אחת עולה על שווי כל תת חלקה בנפרד. לשם פיצול הנכס ל-2 דירות נפרדות, אשר כל אחת עומדת בפני עצמה – יש צורך גם בבניית מתקנים חדשים לכל אחת מהדירות (חדרי רחצה, מטבח, כניסה למדרגות), כך שאין המדובר ביצירת חיץ/הפרדה (דו. דלת/קיר) בלבד. להערכת השמאי המדובר בהוצאות גבוהות. (אציין כי הנתבעת אמנם צירפה לתצהירה הצעת מחיר לביצוע העבודות הנדרשות להפרדת הנכס, ואולם מגיש ההצעה לא נחקר).
זאת ועוד, אף אם היה ממש בטענת התובעת באשר לזכותה הקניינית בדירה נפרדת – הרי שקבלת עתירתה לפיצול הדירות, תגרום הלכה למעשה נזק כלכלי לשני הצדדים (הפחתת שווי הנכס שיוקצה לכל אחד מהצדדים, בצירוף הוצאות משמעותיות לצורך פיצולו) והיא אף מנוגדת לשכל הישר, וגם מטעם זה לא מצאתי כי יש להיעתר לה.
כן לא מצאתי קיומה של עילה מכוחה יש להטיל על הנתבעת לשאת ו/או להשתף בעלויות פיצול כאמור, והתובעת אף אינה מנמקת על איזו עילה היא מתבססת בעתירתה זו.
על כן, אני מקבלת את עתירת הנתבעת, לפיה יש לראות בתת חלקה 2 ותת חלקה 3 משום יחידת מגורים אחת, ולהתייחס אליו כאל נכס אחד.
פירוק השיתוף
37. כאמור, עסקינן בנכס שלא ניתן לחלוקה בעין.
בהתאם לסע’ 37 לחוק המקרקעין תשכ”ט 1969, רשאי כל שותף לעתור לפירוק השיתוף, כאשר בענייננו הצדדים שניהם עותרים הלכה למעשה לפירוק השיתוף ביניהם.
במסגרת תביעתה המקורית, עתרה הנתבעת להורות כי הנכס יימכר למרבה במחיר ואולם בסיכומיה עתרה להורות כי היא תרכוש את חלקה של התובעת בנכס.
אין מחלוקת, כי הנתבעת ומשפחתה מתגוררים בנכס בפועל עוד טרם פטירת המנוח, ומטענות שני הצדדים עולה כי נעשו מספר ניסיונות להביאן להסכמה לפיה הנתבעת תרכוש את חלק התובעת בנכס (ואף התובעת למעשה הודתה כי המחלוקת בין הצדדים נסובה על התמורה).
בנסיבות, הריני מורה כי לנתבעת תינתן זכות קדימה לרכישת חלקה של התובעת.
למען הסר ספק יובהר, כי החבות לשאת בתשלום המשכנתא הרשומה כיום על תת חלקה 2, תחול על הצדדים שניהם, בהתאם לחלקם היחסי בנכס.
נוכח האמור, הריני מורה כדלקמן:
פירוק השיתוף בנכס, יבוצע באופן שלנתבעת תינתן זכות קדימה לרכישת חלקה היחסי של התובעת בנכס (חלקה של התובעת בנכס 44% וחלקה של הנתבעת 56%).
סכום התמורה אשר ישולם לתובעת (בהתאם לחלקה היחסי בזכויות בנכס) יחושב על פי הערכת השמאי את שווי הנכס כולו בניכוי יתרת המשכנתא הרובצת על הנכס.
לשם כך, ונוכח חלוף הזמן, תעודכן חוו”ד השמאי, וחווה”ד המעודכנת תחייב את הצדדים בכפוף לזכותם למשלוח שאלות הבהרה מטעמם למומחה. הצדדים יישאו בתשלום עדכון חווה”ד השמאי בחלקים שווים.
הנתבעת תודיע תוך 60 יום מקבלת חוות דעת השמאי המעודכנת, האם ברצונה לממש את זכות הקדימה המוקנית לה כאמור לעיל – במידה ותבחר לממש את הזכות, תישא הנתבעת בתשלום לידי התובעת, תוך 30 יום ממועד הודעתה.
במקרה זה, על הנתבעת להעביר המשכנתא הרובצת על תת חלקה 2 – על שמה.
במידה והנתבעת תודיע כי אינה מעוניינת לממש את זכותה –תוכל התובעת לממש את זכותה לרכוש את זכויות הנתבעת (בהתאם למתווה שלעיל).
ככל ששני הצדדים לא יבקשו לממש את זכותם כאמור, יבוצע פירוק השיתוף ע”י מכר הזכויות בדירה, כפנויה בשוק החופשי ולמרבה במחיר, וזאת תוך 90 יום.
לאחר ניכוי המשכנתא הרובץ על הנכס והוצאות המכירה – תחולק התמורה שתתקבל בין הצדדים בהתאם לחלקו היחסי של כל צד בזכויות בנכס (קרי. 44% מהתמורה לתובעת ו- 56% מהתמורה לנתבעת).
כל צד יהא רשאי לעתור למינוי כונס נכסים למכירת הנכס.
עד לפירוק השיתוף בפועל (בין אם בדרך של רכישת חלקה של התובעת כאמור או מכירה לצד ג’)– תמשיך הנתבעת לשאת בתשלום דמי שימוש לתובעת (כמפורט להלן).
עתירת הנתבעת להשבת הסך של 195,000 ₪ (החזר משכנתא)
38. הנתבעת עתרה להורות לתובעת להשיב לה 195,000 ₪, סך הכספים שלטענתה העבירה לתובעת לתשלום החזרי המשכנתא (2600 ₪ לחודש, החל מ- 1.7.2014 ועד הגשת התביעה בצירוף הצמדה וריבית).
כאמור, התובעת הודתה בקבלת כספים, ואולם לטענתה המדובר בכספי המנוח ולא בכספי
הנתבעת עצמה:
“ש.תאשרי שכ’ כל חודש הפקידה לך כ 2,600 ₪ לחשבון שלך משנת 2014 ואילך?
ת. כ’ הפקידה אבל זה לא היה מכספה. כשנגמר הביטוח הסיעודי ב – 2014 אבא היה מקבל קצבת נכות בסך של 5,500 ₪ ואז הוא הציע לי לעזור לי במשכנתא. אז היה לכ’ ייפוי כוח מאבא שהוא הפקיד לה את כל ענייניו הכספיים והיא הייתה מושכת כל חודש, הולכת לבנק אצלי ומפקידה דרך הכרטיס שלה לחשבון שלי. זה היה ההפקדות, זה לא היה מהכסף שלה אלא הכסף של אבא, זה היה ההפקדות מהכסף של אבא, הרי הייתי חיה אצלו בבית.
ש. ז”א את מאשרת שכ’ הייתה מעבירה לך כספים, אבל את טוענת שזה היה כספים של אבא?
ת. נכון.
ש. יש לך קישור, ראיה אסמכתא לזה, שהכסף שכ’ העבירה מהחשבון אלייך, היה של אבא?
ת. יש דפי חשבון. ההפקדות היו ב28 לחודש, איך שקיבלה את הקצבה היא הפקידה.
ש. יש לך אישור על כך?
ת. האישור הוא ייפוי כוח שאבא נתן לה. היא בעצמה אמרה שאבא הפקיד בידה את כל העניינים הכספיים. אם אלך כסף להפקיד למישהו, יקחו את הפרטים שלי. זה לא אומר שאני הפקדתי את הכסף ממני. אבא היה אדם סיעודי נכה, הוא לא היה יכול לעשות זאת לבד. הוא הפקיד ייפוי כוח לכ’ והיא הייתה מנהלת לו את הכסף”
(עמ’ 14 לפרוטוקול מיום 11.7.21, ש’ 4-20)
ייפוי כח בלתי חוזר מיום 10.4.2013 עליו חתם המנוח לטובת הנתבעת, צורף ע”י הנתבעת עצמה לתיק.
בסיכומיה, הכחישה הנתבעת כי המדובר בכספי המנוח, וטענה כי המדובר בטענה בעלמא שהועלתה לראשונה בדיון ההוכחות וללא ראיות לתמיכה, ומאידך הנתבעת לא צירפה כל אסמכתא המעידה כי אכן המדובר בכספים שהעבירה לתובעת ממקורותיה האישיים.
למעשה, האסמכתא היחידה שצורפה לתביעה הינה אישור בדבר הפקדת הסך של 2,600 ₪ ביום 15.7.19, ע”י הנתבעת במזומן בבנקט, וליעד שאינו ידוע. התובעת אישרה בעדותה כי תשלום זה הועבר ע”י הנתבעת לחשבונה (עמ’ 16 ש’ 13-15) ואולם טענה כי החזירה אותו לנתבעת, והנתבעת אישרה כי התשלום אכן הוחזר לה (ראה סע’ 38 לכתב ההגנה בתמ”ש 48106-10-19, סע’ 29 לכתב הגנה בתמ”ש 5234-10-19, וכן חקירתה עמ’ 21 ש’ 22).
מעבר לכך, לא הוצגו אסמכתאות כלשהן התומכות בטענת הנתבעת כי העבירה כספים ממקורותיה האישיים, על אף שלכאורה אין כל מניעה מהצגת אסמכתא כאמור (בהינתן טענת הנתבעת כי בוצעו הפקדות לחשבונה של התובעת).
אין בתחשיב שנערך מטעם הנתבעת (אשר אף הוא אינו נתמך באסמכתא כלשהי) כדי להוכיח כטענתה כי המדובר במקורותיה האישיים.
משהנתבעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה (כתובעת בעתירתה) עתירתה להשבת כספים נדחית.
יוער, כי עתירת התובעת להשבת כספי המשכנתא אף אינה מתיישבת עם עתירתה (בסיכומים) להכריז עליה כבעלים של הזכויות בנכס כולו, שהרי אז חלה עליה החובה לשאת בתשלום ממילא.
דמי שימוש
39. בהתאם להוראות סעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969:
“תשלום בעד שימוש שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים,לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש”.
“הרציונל לחיוב בדמי השימוש מכוח סעיף 33 לחוק המקרקעין, נעוץ בטעם שפטור מתשלום יהיה בבחינת מתן גושפנקא לעשיית עושר ולא במשפט (ראה, פרופ’. י’ ויסמן, “דיני קניין: בעלות ושיתוף”, הוצאת נבו תשנ”ג- 1993, עמ’ 238-239 וכן כב’ השופט ג’יוסי בעמ”ש (חי) 29522-05-13 [פורסם במאגר “נבו”].
בע”א 1492/90 נאיפה זרקא נ’ פארס [פורסם במאגר “נבו”] נקבע, כי ” חובה זו אכן קיימת, אולם רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השיתוף הזה מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל, אין השותף חייב בתשלום כל שהוא ליתר השותפים”.
ובע”א 891/95 זידאני נ’ אבו-אחמד ואח’ פד”י נג(4) 769, 776 נקבע: “מקובל לראות בהוראת סעיף 33 לחוק המקרקעין החלה פרטנית של העיקרון הכללי שמטרתו למנוע עשיית עושר ולא במשפט, עיקרון שמצא לאחר מכן ביטוי חקיקתי בחוק עשיית עושר ולא במשפט”
על הלכת זרקא לעיל נמתחה ביקורת, אולם, הלכה זו עומדת על מכונה וממשיכה להנחות את בתי המשפט (ראה ע”מ 9881/05 פלוני נ’ פלונית (ניתן ביום 9/4/06).
יצוין כי סע’ 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, קובע כי בית המשפט רשאי לפטור מחובת ההשבה אם ראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודק, ונדמה כי התנהלות שיש בה משום חוסר תום לב תהא לה השפעה על קביעת החבות/פטור.
40. בכתב הגנתה, טענה הנתבעת כי מאחר ומדובר בדירה שהינה יחידה אחת ואינה ניתנת לחלוקה בעין לא ניתן לכמת את דמי השימוש עבור חלקה של התובעת, ולחילופין – כי דמה”ש הראויים הינם נגזרת של השווי העודף של הוספת חדר לדירה.
טענות אלו אין בידי לקבל.
על אף שלנתבעת חלק יחסי מהזכויות בנכס, אין חולק כי היא ומשפחתה מתגוררים בו מאז סמוך ל- 12/2018 ועושים בו שימוש בלעדי, וכי נמנע מן התובעת לעשות בו שימוש, והיא אף התנגדה לשימוש שהנתבעת עושה בו. על כן, התובעת זכאית לדמי שימוש.
41. לא מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש לתקופה שעובר לפטירת המנוח (11.6.2019), מקום בו התובעת אישרה עוד בכתב התביעה, כי מגוריה של הנתבעת ומשפחתה בנכס בתקופה זו היו בידיעתה ובהסכמתה (ר’ גם עדות התובעת, בע’ 11 ש’ 30, שם טענה כי ביקשה לתקן את התביעה באופן שדמ”ש ייפסקו ממועד פטירת המנוח–בקשה כאמור לא הוגשה בפועל).
42. ואולם, כאמור הנתבעת המשיכה לעשות שימוש בלעדי בנכס גם לאחר פטירת המנוח, כאשר אין חולק כי התובעת הביעה התנגדותה להמשך מגורי הנתבעת בנכס ואף דרשה את פינויה.
לטענת התובעת, הודיעה לראשונה על התנגדותה כשבועיים לאחר פטירת המנוח (11.6.2019), ואף הציגה התכתבות בוואטסאפ (חלקה בערבית) מיום 23.7.19, ומכתב התראה מיום 4.8.2019. הנתבעת אינה מכחישה כי התובעת ביקשה את פינויה מהנכס, ואף העידה “…אחרי שאבא נפטר, באה לגרש אותי מהבית אחרי שבוע” (עמ’ 20 לפרוטוקול מיום 11.7.21, ש’ 18-19), ואף טענה כי התובעת הגיעה לדירה יחד עם פורץ מנעולים (אירוע שהביא לעימות בעקבותיו עתרה הנתבעת למתן צו הגנה מיום 26.8.19).
על אף שנטען ע”י הנתבעת, ולא הוכחש ע”י התובעת, כי עובר להגשת התביעה (ואף לאחריה) נעשו מאמצים להגיע להסכמות בדבר רכישת חלקה של התובעת בנכס – הרי שאין בכך כדי לפטור את הנתבעת מתשלום דמי שימוש ראויים לידי התובעת, בגין חלקה היחסי בזכויות.
על אף שאין חולק, כי התובעת הודיעה על רצונה בסילוק ידה של הנתבעת מהנכס בסמוך לחודש 8/2019 ולכאורה יש לפסוק את דמי השימוש מחודש זה ואילך, הרי שבהינתן סע’ 108 לחוק הירושה התשכ”ה – 1965, וזכאותה של הנתבעת להמשיך ולגור בנכס 6 חודשים נוספים לאחר פטירת המנוח, מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת לשאת בתשלום דמי שימוש לתובעת מחודש 1/2020 ואילך.
43. בכתב הגנתה, טענה הנתבעת, כי היא זכאית לקיזוז דמי טיפול במנוח בסך של 3,000 ₪ לחודש למשך 7 שנים מאז פטירת אמה המנוחה ועד לפטירת המנוח, בסה”כ 252,000 ₪.
עתירת התובעת לחיוב בדמי שימוש ועתירת הנתבעת לקיזוז דמי טיפול אינן נובעות ממקור נורמטיבי אחד, המאפשר העלאת טענת קיזוז מלכתחילה – וממילא, לא מצאתי כי הנתבעת הוכיחה כי סיועה לאביה המנוח בשנים מאז פטירת אמה מהווה משום טיפול חריג שאינו נובע מיחסי הורים-ילדים, ואשר מזכה אותה בשכר. הנתבעת אף לא מונתה כאפוטרופוס, תפקיד המקנה לה זכאות לשכר.
לטענת הצדדים כניסתה של הנתבעת למגורים בנכס נועדו לצורך טיפול במנוח, ואולם כאמור לעיל, הנתבעת ממילא לא חויבה בתשלום דמ”ש עבור מגוריה בנכס עובר לפטירת אביה, ובהיעדר תביעה מטעמה בעניין – לא מצאתי כי יש להורות על קיזוז כלשהו.
עוד יש להדגיש, כי לא הובאה כל ראיה לסכום לו עתרה הנתבעת סך של 3,000 ₪ לחודש ו/או הסבר כיצד חושב סכום זה.
יש להעיר עוד, כי הסכום אשר הנתבעת עותרת לקיזוזו עולה על סכום התביעה בגין דמי שימוש. הואיל וטענת קיזוז הינה טענת הגנה בלבד ואינה תביעה העומדת בפני עצמה (בניגוד לטענת הנתבעת לקיזוז משכנתא בגינה הוגשה תביעה), הרי שממילא לא ניתן לאשר את קיזוז מלוא הסכום לו עתרה הנתבעת.
44. באשר לטענת הנתבעת לקיזוז דמ”ש כנגד תשלומי המשכנתא לחודשים 1.8.2014-30.6.2019 בסך של 195,00 ₪ – הרי כמפורט לעיל, הנתבעת לא הוכיחה ביצוע התשלומים כאמור, ועל כן הטענה נדחית.
כמו כן, משנדחתה טענת הנתבעת לפיה היא זכאית להירשם כבעלים של מלוא הזכיות בדירה כולה, הרי שיש לדחות אף את טענתה בסיכומיה, כי יש להשיב לידיה את דמה”ש ששילמה בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 3.1.2021 סך כולל של 31,200 ₪.
45.גובה דמי השימוש – התובעת עתרה להעמיד את דמי השימוש ע”ס של 3,500 ₪ לחודש, כאשר אישרה כי הסכום מהווה דמ”ש עבור הנכס כולו. ואולם התובעת לא צירפה ולו ראשית ראיה לדמי השימוש להם עתרה, ואף לא נימקה מדוע היא זכאית לדמ”ש עבור הדירה כולה ולא עבור חלקה היחסי בה (ראה לעניין זה חקירתה, עמ’ 11 לפרוטוקול ש’ 1-21).
לא מצאתי לקבל אף את טענת הנתבעת, לפיה דמי השימוש הינם ‘נגזרת השווי העודף של הוספת חדר לדירה’ (ויוזכר, כי חלקה של התובעת בנכס הינו 46.72 מ”ר לעומת 58.60 מ”ר חלקה של הנתבעת), וודאי מקום בו לטענת הנתבעת יש לראות בשתי הדירות יחידה אחת לצורך פירוק השיתוף. למותר לציין, כי מעת שנקבע כי יש לראות בשתי הדירות יחידה אחת, הדבר תקף הן לסוגיית פירוק השיתוף והן לסוגיית דמי השימוש.
על כן, התובעת זכאית לדמי שימוש בהתאם לחלקה היחסי בזכויות בנכס, קרי. התובעת זכאית לקבל 44% מדמי השימוש הראויים עבור הנכס.
46. בחוו”ד השמאי שנערכה לבקשת ב”כ הצדדים, אין התייחסות לדמי השימוש הראויים.
בהחלטת ביה”ש מיום 3.1.2021 נקבע כי בשלב זה יש לגזור את דמי השימוש הראויים מגובה דמי המשכנתא, והנתבעת חויבה לשלם לתובעת דמי שימוש בסך של 2,600 ₪ לחודש החל מחודש 1/2021 ואילך.
47. על כן הריני מורה כדלקמן:
השמאי יעריך את דמי השימוש הראויים עבור הנכס, כיחידה אחת.
על הנתבעת לשאת בתשלום דמי שימוש לידי התובעת, בשיעור של 44% מדמי השימוש הראויים כפי שייקבעו ע”י השמאי – עבור התקופה שמיום 1/2020 ועד לפירוק השיתוף בנכס בפועל (בין אם בדרך של רכישת חלקה של התובעת או בדרך של מכירתה לצד ג’).
במועד פירוק השיתוף בפועל, תבוצע התחשבנות באשר לדמי השימוש. הנתבעת רשאית לקזז מחוב דמי השימוש סכומים ששולמו על ידה בהתאם להחלטה מיום 3.1.2021.
ככל שהנתבעת שילמה דמי שימוש ביתר – יקוזזו אלו מחלקה של התובעת בתמורה וככל שלנתבעת יוותר חוב בגין דמי שימוש – יתווסף לחיובה.
48. לא מצאתי כי יש להורות על סילוק ידה של הנתבעת מהנכס, מקום בו הינה בעלים במשותף בנכס, ומשנקבעו דמ”ש ראויים עבור מגוריה בו.
סוף דבר:
49. מכל האמור לעיל הריני מורה כדלקמן:
לעניין תמ”ש 55738-12-19 (עתירה לסעד הצהרתי) – יחולו הוראות סע’ 37 לפסה”ד.
לעניין תמ”ש 48106-10-19 (פסיקת דמי שימוש) -יחולו הוראות סע’ 47 לפסה”ד
לעניין תמ”ש 5234-10-19 (סילוק יד) –התביעה נדחית.
המועדים המפורטים בפסה”ד ניתנים לשינוי בהסכמת הצדדים בכתב.
50. נוכח תוצאות ההליך, בהינתן כי טענות מי מהצדדים התקבלו בחלקן, בהיות הצדדים אחיות ועל מנת שלא להסלים עוד יותר את עצמת הסכסוך – אין צו להוצאות.
פסק הדין מותר לפרסום בהשמטת כל פרט מזהה ובכפוף לתיקוני עריכה.
המזכירות תמציא החלטתי לצדדים ותסגור את התיקים שבכותרת.
ניתן היום, ד’ אב תשפ”ב, 01 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.
